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摘要：尽管国内的精装修住宅飞速发展，但其发展很不均衡，缺乏有效的管理、行业内部的恶性竞争已成为普遍现象，也因此高层精装修住宅目前仍处于起步阶段。房型设计、装修质量、物业服务等问题亟需解决。而这其中，用户反映最多，最不满意的，就是精装修住宅交付后的维修问题。本文笔者根据工作实践经验对精装修住宅维修问题进行了分析探讨。
关键词：精装修住宅，维修，问题，措施
1精装修住宅的维修问题
1.1精装修住宅的发展
在住宅建筑发展伊始，国内大多数住宅都以毛坯房交付为主，用户收房后需要进行二次装修方可实现入住。这种模式虽然可以确保每一家用户可以按照自己的喜好来进行装修，但是毛坯房设计的不合理，毛坯房质量的不规范以及二次装修带来的种种弊端，都在这种模式下暴露无遗。随着社会的发展，用户意识形态、消费能力等方面的不断进步，二次装修的装饰方式严重制约了住宅产业的发展，并且已经无法满足用户对住宅的要求，也无法适应社会的进步。20世纪90年代后期，精装修住宅的概念引入国内，首先在上海兴起，逐渐蔓延至北京、广州等经济发达城市，到2010年，精装修住宅已经遍布全国各大经济发达城市，发展速度惊人。根据国家建设部的要求，精装修住宅主要是指在交付给用户时已经完成装修，用户可直接入住或用户只需购买部分活动家具便可入住的全装修住宅。其一次性装修到位，通过集中采购、统一装修，用户只需进行小规模调整或采购部分软装家具、配饰即可入住。这样的精装修住宅可以避免毛坯房出现的缺陷，弱化、美化毛坯房中一些突兀的地方，并且大大降低了二次装修带来的材料浪费，噪音、环境污染等问题。也正是基于这个原因，精装修住宅受到了行业和社会的大力推崇。
1.2精装修住宅的维修问题
尽管国内的精装修住宅飞速发展，但其发展很不均衡，也难免有迅速膨胀带来的混乱，缺乏有效的管理、行业内部的恶性竞争已成为普遍现象。客观地说，高层精装修住宅目前仍处于起步阶段，房型设计、装修质量、物业服务等问题亟需解决。而这其中，精装修的质量最与用户民居住息息相关的关键方面。随着近几年高层精装修住宅的迅猛发展，其装修质量出现了许多问题。相关数据显示，目前高层精装修住宅中，总体满意指数仅不到70%，精装修楼盘投诉量已占整个房屋投诉的30%，投诉矛头几乎全部集中在了精装修的质量问题上。
1.3精装修维修出现问题的原因
一个项目的全寿命周期一般分为决策、实施和运营三个阶段，精装修住宅项目的运营阶段就是要交付用户，用户入住的阶段。而这个阶段，用户往往会提出大量的关于精装修质量方面的问题，这个时候很多地产开发商和施工单位都没有及时摆正心态，在用户提出精装修质量问题的时候，没有客观地换位思考，导致很多精装修质量问题没有在用户反映出来后第一时间修缮，使得用户和建设方矛盾不断升级，进而出现索赔、投诉等事件，最终影响了精装修质量的口碑。
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2提高维修水平的方法
2.1提高维修方法的研究原理
“6西格玛（6Sigma）”管理方法。6西格玛管理方法是一种比较全面的控制质量的方法，它把用户放在第一位，换位思考用户的感受和想法，了解用户的需求，再针对这些需求来制定目标或者产品的定位。经过几十年的发展，6西格玛逐渐变成以“用户为中心”来衡量产品质量的标尺，也逐渐成为一种质量控制哲学。
2.2全面提高维修期的管理
精装修项目进入到运营阶段的时候，也就意味着要开始交付给用户，即精装修维修期的开始，在精装修质保期内，精装修施工单位和其它相关专业的施工单位应全力做好维修工作。对于用户提出的问题用最短的时间维修完成，达到用户的满意程度，从而树立良好的售后服务口碑。通过前文的分析，出现精装修维修问题的原因主要是物业公司对用户提出的问题反应，施工单位维修的效率较低，物业公司对修复完的问题没有及时的跟进。而6西格玛的五步循环法原理，可以细致、专业地诠释上述三个原因，并制定出提高维修水平的五个步骤：①界定：对用户反映的问题进行研究和界定。对用户反映的问题采取分类整理的登记制度，相关人员对用户提出的问题进行分类、分专业登记，并同专业人员对登记的问题进行界定。②衡量：计算对出现的问题进行维修所需要的具体工程量，确定对该问题进行维修的具体流程，并以维修通知单等书面文件的形式发给责任施工单位，由用户、物业公司和维修单位一同制定维修计划、维修工程量和维修流程。③分析：对问题进行分析，找到问题产生的原因，是施工材料出现了问题还是施工过程中出现的问题。④改善：对问题进行维修，维修工作要注重其时效，在接到维修通知后，施工单位立即组织维修人员，准备相关的维修设备和材料，应在最短的时间内对问题进行维修。1）在与施工单位签订合同时，应明确施工单位的维修责任，并与工程款的支付相结合。在即将竣工阶段，地产开发商、物业公司就应与施工单位签订维修协议，作为交房后的管理合约。同时根据维修的不同情况约束维修时间，像石膏板吊顶等一般性的问题应该在3天以内维修完毕，木制作，壁纸等需要场外加工材料的问题应该控制在15天以内维修完毕，若涉及到给排水等专业的问题，应该在20天以内维修完毕。2）维修过程中应避免维修人员和维修材料对房间造成更大的损失。维修时应确保维修的质量和时间，在确保质量的同时应缩短维修时间，避免出现维修后一段时间内质量问题反复的情况。物业公司建立维修“消项制度”，对需要维修的问题进行分项列表，施工单位根据需要维修的项目进行维修，物业公司对其维修的每一项工序进行时间和质量的检查，每合格一项后将此项消去。对于维修过程中的材料采购，应以当地采购优先，确保供应及时。在即将交付时，地产开发商或者物业公司可以针对像壁纸、木地板更换等比较常出现的问题，可以提前备货，一旦出现问题，可以最大限度地缩短维修时间。3）对维修态度消极，维修质量不合格，消项不及时的施工单位，应采取第三方维修的制度进行管理。责任单位若在规定时间内无法进行维修，则由物业公司直接委派第三方维修单位进行维修，同时若在维修后无法达到用户满意程度，或者维修后问题反复，同样由物业公司委派第三方维修单位进行维修，期间全部的维修费用应由责任施工单位承担。⑤控制：在维修时除了要确保维修的快速性，更要控制好维修后的质量，确保不再反复出现。维修完成后，由用户进行检验，检验通过后才算维修合格。物业公司可以建立用户维修后的回访制度，在维修完成后的一个月甚至是一段时间内对用户进行回访，对完成维修的问题进行跟进，直到问题不再反复。
3结语
综上所述，精装修住宅的问题多，工序烦琐，需要完善、科学的控制方法才能保证精装修的质量。文章从实践中总结出来提高维修水平的管理方法，并通过专家计算、科学评价等方法进行数据、模型的建立，具有较高的指导价值：①可以显著地提高精装修住宅的维修管理水平。②提高维修效率，保证维修品质。③树立良好的信誉口碑，赢得用户的信赖和肯定。本文研究的管理方法，可以完善精装修住宅的维修管理方法，具有一定的学术意义。通过评价模型的建立，佐证了本文所研究的管理方法是确实可行的，也是具有理论性和科学性的。
参考文献：
[1]我国住宅装修发展状况研究与道路探索[D].重庆大学，2003.
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[3]模糊数学及其应用[M].武汉大学出版社，2007.
[4]基于德尔菲法的专家意见集成模型研究[J].系统工程理论与实践，2004（24）
论文作者:吴佳庆
论文发表刊物:《建筑科技》2017年第15期
论文发表时间:2018/1/10
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