天水金鉴房地产测绘队
摘要：随着科学技术水平的逐渐提高，各个行业均比较重视采用新技术提高质量与效率。在房地产行业不断发展的同时，其房产测绘工作亦取得了较大进步。但是，在房屋面积预测与实测当中仍旧存在着比较大的差异性，影响房地产行业的稳健发展。为此，本文在对房产测绘只能够房屋面积预测与实测进行对比时，主要分析了影响二者之间存在差异的各方面因素，并且从多个角度制定了相应的解决措施。
关键词：房产测绘；房屋面积；预测；实测
前言：房地产行业的快速发展对于我国社会进步和经济发展均具有良好的推动作用，并且与人们的切身利益存在密切关联。鉴于房屋面积预测与实测当中存在较大差异，必须要通过有效的方法解决该问题，以此保障房地产行业的良好发展，维护人们的切身利益。房屋面积预测主要是指在商品房并未竣工验收前，根据施工图纸以及实地考察进行面积的预测性计算。房屋面积实测主要是指商品房已经竣工验收后，委托测绘机构进行实际测量所得的房屋面积数据。二者之间由于多种原因会产生差异，对其影响因素进行研究，有利于寻找恰当的解决措施，具有重要积极意义。
一、房产测绘中房屋面积预测与实测存在差异的影响因素
（一）建筑与测绘方法不同产生差异
一般情况下，房屋规划部门会按照规划设计的图纸对房屋面积进行测绘，但是不同规划设计单位所采用的测绘方法并不相同。或许依据房屋长宽高，或许依据房屋轴线等进行测绘，且每一种测绘方法所得出的结果均不相同。同时，在房屋竣工验收完成后若对房屋面积进行测绘，测绘单位一般会按照整个房屋建筑施工最后确定的规划设计图纸进行具体测量，但是亦存在着按照竣工验收的房屋进行实地测量的情况。此时，在实测时采用不同的测绘方法则相应的便会产生误差，不仅造成预测与实测之间存在差异，不同方法测绘下所得的实测结果亦存在差异。即便测绘单位能够按照相同的标准对房屋面积进行测绘，但是受测绘方法不同的影响仍旧会出现差异。
（二）房屋规划设计的变更产生差异
房屋正式进入施工建筑阶段之间均需要进行最初的规划设计，规划设计当中形成的数据，对房屋的尺寸以及功能均会产生影响。若规划设计中的数据发生了变更，则会直接导致房屋预测时出现房屋面积测绘的变化。房屋尺寸变化所产生的影响主要体现在房屋总体面积或者局部面积出现变化。房屋的功能变化所产生的影响则主要体现在公用空间面积的设计上，若公用空间面积出现了变化，则其他相关的分户面积必定亦会出现变化。
（三）施工过程未按照设计产生差异
部分施工单位在进行房屋建筑施工时，均会由于多种原因而不能够完全按照规划设计施工，即具体的施工当中会对规划设计作出相应改变，此时亦会导致房屋的预测面积和实测面积出现严重的偏差。与此同时，房屋施工过程当中若出现比较严重的放样误差或者其他差错，亦会对面积预测与实测的差异产生影响。即便施工单位能够进行正常的施工与房屋面积的测量，亦会出现房屋面积预测与实测的差距，但是该差距一般均比较小，处于能够接受的范围内。
（四）竣工后公用空间变更产生差异
公用空间主要为居民生活提供便利的条件，以此满足居民生活的需要。该公用空间一般包括仓库房、消防室、地下室、车库等公共场所，且一般情况下，建筑的一楼或者地下室均能够与库房或者车库相融合[1]。部分建筑亦会在楼与楼之间设计并建设相应的公用设备室，以便为居民提供更加便利的生活服务。以上所有公用空间均与楼房房屋相同，需要规划设计与具体施工。一旦其在你规划设计与具体施工当中出现了数据的变更，便会直接产生面积的扩大或者缩小，进而引起其他房屋面积的相应变化，使得房屋面积预测与实测之间存在较大差异。
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二、房产测绘中房屋面积预测与实测存在差异的解决措施
（一）测绘单位需具备专业能力
房屋测绘单位必须通过国家批准，且具有专业房屋测绘资格和较高的测绘人员素质。为此，测绘单位应该凭借比较专业的测绘能力，在对房屋面积进行测绘时，主要收集并整理该房屋建筑的所有设计图纸与资料，尤其施工图纸与资料。经过严格的审批后，由公安机关、房产部门、土地管理部门颁发许可证[2]。测绘时必须对施工前的图纸以及施工后的面积作出核实与对比，若存在问题，需要施工方或者开发商予以解释说明，测绘单位要严格记录。实测过程当中，测绘单位坏采取整体测绘与局部测绘两种方法，必须要重视将二者进行有效结合，以便对房屋的整体面积与局部面积作出整合，进一步计算与核实。
（二）开发商需重视合同的签订
房屋开发商在确定开发房地产后均会进行商品房的预售，预售当中会产生不同的居民需求。为此，其在预售完成后均会对最初的规划设计图纸作出更改。此时，开发商需要能够与各个业主、预测单位、规划设计单位等进行良好沟通，签订相应合同或者协议，以此作为更改预售房屋面积，减少纠纷的保障。与此同时，开发商需要与购房者签订《商品房的买卖合同》，制定应对公摊面积变更的方案[3]。合同中所涵盖的内容亦要包括，若公摊面积过大，已经对房屋功能产生影响，购买者有权拒买。若开发商与购房者协商委托专业测绘部门对房屋面积进行测量后，面积在协商范围内则测绘费用由购房者承担，预测与实测差异过大时则费用由开发商承担。
（三）施工单位需严格规范施工
施工单位在减少房屋面积预测与实测差异方面，必须要严格按照规划设计图纸进行施工，制定系统的、规范的施工方案。若在施工过程当中出现必须更改施工方案的情况时，则必须要与开发商进行及时的沟通，针对变更需求制定全新的规划设计与方案。正常情况下，施工当中应该尽量避免对最初的规划设计方案进行变更，以避免对施工的时间、管道的铺设、业主的要求产生影响。测绘单位在施工规划设计图纸发生变化的情况下对房屋面积进行测绘，必须要进行实地考察，并且要对规划设计变更书以及图纸进行分析，开发商在与施工单位沟通的情况下，亦要保证业主具有规划设计变更知情权[4]。
（四）房产管理部门需做好监督
房屋管理部门在做好监督之前，必须要转变观念，在得到商品房可以预售的许可后，其应该负责对房屋面积进行测绘，亦应该承担相应的测绘结果责任，由此完成测绘者向专项组织者角色以及职责的转换[5]。此外，房屋管理部门亦应该加强对测绘队伍的管理，把握测绘部门人员职责分配信息，掌握测绘人员素质和能力，对测绘的最终结果要认真核查，做好测绘监督工作，避免出现由于测绘人员素质或者技术问题而产生的测绘面积存在差异的情况。
结论：综上所述，房地产行业的发展当中，房屋面积预测与实测是重要的组成部分。但是，在房屋面积预测与实测当中存在着较大的结果差异，主要受建筑与测绘方法不同、房屋规划设计的变更、施工过程未按照设计和竣工后公用空间变更而影响。若测绘单位能够具备专业能力，开发商能够重视合同的签订，施工单位能够严格规范施工，房产管理部门能够做好监督工作，则可以有效减少房屋面积预测与实测之间的差异，促进房地产行业的良好发展，保障人们的合法权益。
参考文献：
[1]何淮岚.房地产测绘中房屋预测面积与实际面积对比分析[J].四川水泥，2015，01（06）：187.
[2]张军宏.浅谈房屋销售面积差异和房产面积测量误差的区别[J].江西建材，2015，10（15）：240.
[3]杨琴.浅议房产测绘中房屋面积测算的问题[J].中国房地产业，2015，Z2（04）：197.
[4]任利军.试析房产测绘中的房屋面积预测[J].科技致富向导，2013，21（09）：338.
[5]郭军，张伟.关于房产面积实测和预测绘的探讨[J].建筑与预算，2014，05（03）：73-75.
作者简介：
李旭东学历本科 职称：助理工程师 研究方向：房产测绘
论文作者:李旭东
论文发表刊物:《基层建设》2016年25期9月上
论文发表时间:2016/12/12
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