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近年来，在我国房价快速增长的过程中，关于房地产泡沫的争论持续不断，历史上金融危机、经济危机的典型案例也一再被提及。纵观这些案例，可以发现一个比较普遍的现象，就是房市与股市具有显著的联动效应，特别是房市泡沫与股市泡沫经常相继破裂，对金融体系形成连续两次冲击。仅仅一种经济泡沫破裂的冲击未必会导致金融体系崩溃，但两种经济泡沫相继破裂产生的叠加效应往往使金融体系不堪重负，于是金融危机甚至经济危机不可避免。
例如，1926年美国佛罗里达的房地产泡沫破裂，并引发华尔街股市崩溃，最终导致20世纪30年代的经济大危机。又如，1991年日本的房地产泡沫破裂，到1993年房地产业产生的坏账多达6000亿美元，恶劣的金融环境导致股市泡沫相继破裂，于是日本出现了长达15年的经济衰退。再如，1997年香港的房地产泡沫已经膨胀得相当大，又恰逢东南亚金融危机的冲击，结果香港房市泡沫破裂，股市陷入萧条状态。从1997年到2002年，香港房市和股市的总市值损失约8万亿港元，高于同期香港的生产总值。
我国房地产的本轮高速发展于1998年启动，从2001年逐步进入高潮，近三年则处于火热期。当前全国城镇特别是大中城市房价过高，这几乎成为全社会的共识。住房问题是房地产问题的核心，衡量住房价格是否合理的国际通用标准包括房价收入比、房贷月供收入比、租售比等。无论从哪一个角度看，我国的房价都处于危险状态，房地产泡沫有相当大的规模。正因为如此，国务院及有关部门多次出台治理高房价的宏观调控政策，不断加大稳定房价的力度。
去年10月底，央行发布《2006年中国金融稳定报告》，首次就房价下跌可能引发的金融风险发出预警。该报告指出：当前房地产市场的前景尚不明朗；如果房价出现较大跌幅，那么银行自身持有的房地产抵押价值会降低，冲抵银行自有资本，而银行资本的下降会使银行减少对房地产的信贷投放，进一步推动房价更大幅度的下降。在近期的文章、演说和访谈中，许多专家也断定房价将在未来一两年下跌，并对房价下跌可能造成的负面影响表示忧虑。而在现实中，新房的空置率不断上升，“买而不住”、“买而不租”的现象普遍存在；某些热点城市出现了房地产销售均价未跌但成交量下降，甚至房地产销售均价与成交量同时下降的局面。综合各方面的情况，我们可以推断，全局性房价下跌的时刻已经日益临近了。
在含有经济泡沫的房市中，房价是怎样下跌的？房价下跌会产生哪些严重后果？一旦敏感的机构投资者认为房价已经接近上限，下一阶段缺乏足够多的、对房价有更高预期的买主，或实体经济的增速减缓，投机资本就会抢先迅速大量抛售手中的房地产，在获得暴利的情况下安全地撤出房市，套走大量资金。由于房地产市场的供应量剧增，房价将在短期内持续大幅度下降。而房价暴跌的态势容易使消费者产生它将进一步下跌的心理预期，即使需要购房的人也持币观望。于是，已经完工但尚未售出的大量房地产无人问津；尚未完工的大量房地产项目因银行停止贷款、开发商资金短缺而停工，或因开发商认为无利可图甚至亏本而停工，成为烂尾楼。在使用银行贷款购房的人中，一部分因经济萧条而失业或减薪，无力按期向银行缴纳月供；一部分因不愿意承担房价暴跌给他们带来的巨大经济损失，停止向银行缴纳月供。结果，银行给房地产开放商、购房者提供的房地产开发贷款、个人住房贷款无法收回，只能强制收回贷款人的贷款抵押品房地产以冲抵债务。然而，银行在最初发放抵押贷款时，因受房地产泡沫的影响而高估了抵押品的价值。在房地产泡沫破裂后，未完工的抵押品根本不能出售；已完工的抵押品和二手房也很难出售，至多只能低价出售，当然获得的房款远远少于最初发放的贷款金额。于是，银行的巨额贷款成为坏账、呆账，国家金融体系岌岌可危。同时，大量空置楼、烂尾楼长期存在，造成社会资源的巨大浪费。
由于中央政府深刻认识到房价问题的重要性，近几年不断推出房地产调控政策。日益完善的调控政策抑制了房地产投机活动，设置了一些防范金融风险的措施，具有消解房地产泡沫的功效。另一方面，我国处于城市化中期、工业化中期、经济高速发展时期，而且人口众多，因此目前房地产(特别是住房)的自用性、自住性需求是相当旺盛的，在房价适当时就会大量释放。以住房为例，部分中高收入阶层、绝大部分中等收入阶层至今没有购房，是因为房价太高，超出了他们的经济承受能力。在房价下跌的过程中，他们可能在一定时期内持观望态度。但是，一旦房价跌至他们可接受的水平，他们就会涌入房市。于是，房价持续下跌的态势将被阻止。到那时，房地产开发将以低于从前的利润率继续进行，大多数早期购房者在权衡利弊后选择继续向银行缴纳月供。结果，银行早期发放的房地产开发贷款、个人住房贷款只有小部分成为坏账、呆账，国家金融体系遭受的冲击并不强烈。住房价格的相对稳定与国家金融体系的安全，将对非住房类房地产(如商业地产、工业地产、旅游地产等)价格的相对稳定产生积极影响。由此可见，在政府宏观调控与广大市民有效需求的共同作用下，全局性房价下跌不会是暴跌，也不可能引发金融危机。
尽管如此，在我国房价即将出现全局性下跌的关键时刻，忆及过去某些国家房市泡沫与股市泡沫发生联动效应造成的严重后果，我们不禁要重新审视我国股市的动态。
我国股市泡沫曾经在2001年发生了一次破裂，当前股价呈高速上涨态势。2000年以来我国股市发生了一系列欺诈案，出现了国有股减持的局面。股价从2001年开始大跌，股票指数最大跌幅过半，直到2005年第四季度才出现好转。近一年来特别是近几个月来，股票指数一路飙升，不断更新历史纪录。仅仅自2006年中期以来，我国股市涨幅累计超过八成。2006年12月20日，沪综指、深成指分别突破2440点、6440点；沪深股票市场的总市值首度突破8万亿元大关，比一个月前增长23%。目前两市总市值与GDP的比例达40%，而2005年年底该比例还不足18%。
我国股市在经历数年萧条之后重现繁荣景象，的确可喜可贺。我国股市的迅速火爆，与全流通改革的完成，证券市场基础制度和大蓝筹市场的建设，上市公司法人治理结构的改善，证券市场资源配置功能的恢复等各方面进步密切相关。但除此之外，还有其它重要因素吗？笔者兴奋之余，不免又生疑虑：当前我国的股指增幅是否过大？股市是否正在滋长泡沫？房市泡沫是否有向股市泡沫转移的趋势？笔者认为这种可能性是客观存在的。前期，国内外游资在房地产投机中获得了暴利，结果其投机能量倍增。近期，由于我国政府加大房地产调控力度，以及房价临近峰值，部分国内外游资转身投入股市炒作。因此，目前最令人担忧的是，国际游资在我国股市搅起泡沫，推动股价在短期内高涨，然后在股价临近峰值时抢先大量抛售股票，牟取暴利后迅速抽走资金，使我国股市出现危机。
去年5月全球股市调整的结果是令人震惊的：美欧等发达国家股市的跌幅仅5%，而一些发展中国家股市的跌幅高达25%。之所以出现如此大的差距，是因为在不到1个月的时间内，以发达国家资金为主的外国资金累计抛售24亿美元的印度股票，连续12天净卖出韩国股票，连续9天净卖出台湾股票。当前，我国发行的许多股票属于A+H股，因此内地股市与香港股市进而与国际股市的关联度、互动性进一步增强。在这种情况下，我们更应当对股市异动提高警惕。
如果我国股市不存在泡沫，即使房价大跌，也不可能使股市产生联动效应。如果股市变化不会对金融体系产生显著影响，那么在只承受房价大跌一种压力的情况下，金融体系面临的危险大为降低。相反，如果我国的房价与股价在很短的时间间隔内相继大跌，那么我国的金融体系将遭受巨大冲击，经受严峻考验。为此，笔者提请有关部门高度关注我国的股市动态，加强对股市运行的调控，严防股市出现经济泡沫，为房价下跌创造一个相对稳定的金融环境，避免出现房市泡沫与股市泡沫联动的危局，确保国家金融安全、经济安全。
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