摘要：近年来，我国的房产工程建设越来越多，房地产经济有了迅猛发展，业主对房产面积测绘精度的要求也越来越高。房产面积测绘的精确度与业主的合法利益有很大的关联，这就要求更加严格控制测绘过程质量，减少房产面积测绘误差。本文讨论了目前房产测绘中存在的几大问题，并对如何提高房产测绘质量提出相关的建议和对策。
关键词：房产测绘；面积；精度；规范
引言
面积测绘是房地产领域常规测绘手段之一，测绘的成果直接影响到产权人本身的利益，同时面积测绘与管理业务结合，其政策性比较强，但是相对来说技术上还是比较简单的。如今地产业的整体发展非常迅猛，建筑的形式也是非常多样化，面积测绘的规范中有些要求不够明确，与行业整体的趋势并不符合，导致面积测绘的人员对一些特殊的情况是无法把握的，造成了面积纠纷。如今来看为了防止在面积测绘中出现较大误差，要完善的地方还是比较多的。
1房产测绘的重要意义
首先，保证业主利益的重要法律依据。房产建筑面积与业主的切身利益息息相关，因此在房产测绘过程中，需要确保面积计算的科学性及测量的精确性，有效的为产权人提供重要的法律保护。而且房产测绘也能够为房屋所有权及土地使用权纠纷、相关违章问题提供重要的依据，同时房屋所有权证及土地使用权证的核心也以房产测绘数据为准。另外，房产测绘数据也是房地产档案的重要内容。其次，有利于维护房产市场的正常秩序。在建筑和房地产行业中，房屋建筑面积作为非常重要的一项指标，因此在房产测量中房屋建筑面积也是测量过程中的最基本要素，建筑面积作为城市各项管理工作中的计量单位，在商品房买卖过程中，往往会利用面积做文章来误导消费者。因此为了能够更好的提高商品房销售面积的准确性，维护房产市场的正常秩序，通过精准的房产测绘，能够有效的维护广大消费者的合法权益。
2房产面积纠纷问题产生的原因
2.1职责不清，责任不明
《房产测绘管理办法》第18条规定，由测绘公司所提供的房产测绘成果，必须在房地产管理部门审核认可后，方可用于房屋权属登记，才产生法律效应。而房地产管理部门需要仔细审核房产测绘成果，确保准确无误。如只是只行政性审核认可了房产测绘成果，一旦发现权属登记所用的测绘成果有误，那么直接的责任部门就是权属登记部门。由于未在《房产测绘管理办法》对测绘部门和权属登记部门各自的职能、责任做出明确规定，因此在出现由测绘错误引起损失时，也无法明确最佳的赔偿责任处理措施。我国目前已有不少纠纷由此产生，有时甚至法院也难下决断，这对消费者及时办理产权证造成了极大影响。
2.2预售建筑面积与竣工建筑面积差异过大
我国房产销售往往是预售体系，建筑仍在施工过程中可能已经完成销售过程。施工过程，往往会因为成本、施工技术等原因改变建筑设计方案，最终出现房产预测面积与房产实测面积数据不同的情况。施工过程中存在施工误差，房产测绘中也存在测量的数据误差和计算误差，这也是预测面积与房产实测面积数据存在差异的原因之一。现行房产测量规范中有多条关于不同部位建筑面积的计算规则，不同部位标高的差别计入面积不同，国标与地方标准不同，这就要求测绘人员对面积计算规则及房屋面积分摊原则理解透彻，对规范的解读与规范不一致，会导致两者之间的差异。测绘人员在测绘过程中读数的误差与疏忽也会导致计算误差。
2.3缺乏竞争，效率低下
由于房产测绘尚未完全市场化，因此存在房产测绘的垄断性，使得房产测绘单位服务意识不强，只是坐等客户上门，毫无竞争压力。以河南郑州市区为例，及至08年，可从事房产测绘业务的仍只存市房管局下属的一家测绘队，服务意识不强，工作效率不高，导致群众申请房产测绘后，迟迟无法拿到测绘结果。这对业主办证影响很大，易使业主蒙受经济损失。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这既不利于这对房产行业的良性发展十分不利，且无法适应国家的改革，满足不了业主的要求。
3提高面积测绘精度的措施
3.1面积测绘规范的精度要求
规范的面积测绘精度要求，房产面积精度被划分为三个等级，每个等级的误差都是有严格的要求。同时面积测绘的测量规范对边长的精度以及误差方面没有详细的规定，这种情况下规范要求的面积测绘结果误差还是要小一些，所以当面积测绘人员在实际的测量中，一定要对规范精度的要求进行准确地掌握，若是精度不符合要求，这个时候就要进行新的面积测绘。
3.2保证测绘计算的合理性
在确定面积的计算部位时，应该严格按照《房产测绘规范》的规定。房产测绘之前，为避免测绘总面积发生偏差，应该明确要测绘的全面积、半面积和不需要计算面积的部位。比如，公用面积的测算要分情况来测算。如果该公用面积完全是封闭状态的，就要计算全面积；如果是敞开状态的，要看该公用面积是否在建筑的主体结构以内，分情况测绘。在实际测绘中，为了提高测绘的准确性，工作人员应该要求委托方提供详细的说明书，避免委托方错标阳台、飘窗和花坛等面积。关于公用面积分摊的合理性问题是整个面积测绘的核心所在。公用面积分摊错误直接会影响到使用者的利益。在房产各面积计算准确后，一定要按照《房产测量规范》和相关政府部门的细则来确定公用面积的分摊计算。若不能明确分摊面积，应组织相关测绘、技术和质检人员商讨确定。计算完公用分摊面积之后，要将分摊面积与之前计算的各面积进行比较，确保其准确性。
3.3改善体制，变管测绘队伍为管测绘人员
根据房产测绘的特点，对从业人员进行资格管理，建立房产测绘从业人员资格认证制度，对未取得资格认证的测量人员禁止进行房产测绘工作。可将资格证书分不同等级。借以区分测绘人员的专业水准。推行注册测量师制度，注册测量师将对其签署的测绘成果承担终身法律责任，即使测绘公司注销，测绘成果仍有法律责任的承担者。
3.4加强施工图测算和预售面积准确性
对于预测面积以及实际面积之间有差异的问题，要提升面积测绘的准确性，也要提升预测面积本身计算准确性，尤其是在面积测绘的实际开展中，不仅是方案图纸上要进行面积的测量，还要进行施工图纸测量。这样让预测以及实际测量的面积相互对比，让误差尽可能降低。预测面积是在图纸上获得数据，精确度直接影响到预测面积，因此施工图进行面积测绘之前，要对图纸进行全方位的检查，保证图纸是经过审核的，上面的尺寸标记也是要保持足够清晰，有详细的设计说明，在不同的部位有对于功能的标注。
结束语
综上所述，想要做好房屋面积测量，降低预测面积与实测面积的差异。首先应当健全完善的质量检测保证体系，相关单位应当加强对房产测绘工作的重视，不断加强测绘机构间交流和学习。其次做好房地产测绘机构人员技能的培训工作，提高房地产测绘机构人员的专业技术水平，培养复合型人才，从而有效减少预测与实测的面积差。从而有效避免因为面积的差异发导致的就纠纷，保证购房者的合法权益，更好的维护社会稳定。只要我们做好减少房地产测绘面积的误差这项工作，这就可以让我们的房地产事业稳定长久的发展。
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论文作者:李芸
论文发表刊物:《基层建设》2019年第22期
论文发表时间:2019/10/24
标签：面积论文; 房产论文; 误差论文; 测量论文; 精度论文; 人员论文; 建筑面积论文; 《基层建设》2019年第22期论文;