一、农村用地的特点
1 用地分布具有明显的地域性
从地域分布来看，农村居民点的分布与自然条件、社会经济发展状况密切相关。平川地区，由于地势平坦，自然条件较好，交通便利，经济发达，农村居民点分布的密度高，单个村庄占地规模大；丘陵区和山区，一般地形起伏较大，地貌类型复杂，自然条件较差，交通不便，经济较为落后，农村居民点分布的密度较低，单个村庄占地规模小。
2 人均用地规模普遍偏大
全国人均农村居民点面积一般均超过国家规定的人均用地150平方米的高限标准，人均占地规模普遍相对偏大。
3 宅基地是农村居民点用地的主体
根据调查结果，宅基地是农村居民点用地的主体，一般占农村居民点用地的70%以上。宅基地的主导用地特征在村庄内部用地结构中极为明显，其次是道路、畜圈用地，工、商业用地面积极小。
二、农村居民点整理中所存在的问题
1缺少系统规划，土地利用结构不尽合理。
从总体土看，村庄整体布局较为分散，尤其是山区，道路不连网，房屋不成排，缺少系统的规划，没有基础设施，功能不完善。
2居民点内部闲置土地比重高，村庄占地面积大。
据调查，现有农村居民点内部一般约有10%的土地处于闲置状态，在村庄内部土地尚未得到充分利用的情况下，各地仍在农村居民点外围划出一定数量的农田作为建设预留地，致使村庄不断蔓延，占用耕地，蚕食良田。
3土地的人口容积率和利用率较低。
全国人均农村居民点用地一般均超过国家规定的人均用地150平方米的高限标准，尤其在农村居民点内多是平房的“小而全”居住方式的区域，使得农村居民点内土地的人口容积率比较低，从而使得其土地的利用率也比较低。
4村庄的复杂性。
很多农村民居以四合院为主，并且随着分家析产和自由买卖，产生了几家共院、楼上楼下非一家、共有山墙、共有院墙的复杂现象。此外，除了主房、院落以外，还有各种附属建筑物。因此，建筑的复杂性对于宅基地整理牵涉到复杂的权属关系、邻里关系，调解任务繁重，有时候根本办不成功。
5农民住房安置的问题。
在农村居民点整理的过程中主要采取了两种住房安置措施。一是把农民统一安置到建好的居民区，根据城镇用地标准以及原先宅基地房屋情况，给予每户面积不等的住房一套。二是对原先农民宅基地房屋进行评估，发放补偿费用，由农民自己在政府划定的区域建房。给予农民补偿款的方法可能导致农民建不到房。原因有二，一是农民获得的补偿款不足以到市场上买房或者自己建房；二是由于农民储蓄较少，而用钱的地方较多，所以容易导致农民把补偿款挪做它用，最终则无钱建房。
三、农村居民点用地整理的模式
按照建设社会主义新农村的原则要求，以中心村、生态村整治为重点，以点带面，积极引导，稳步推进农村居民点整治，从农村实际出发，采取以下模式和方法进行整理。
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1 规划调整型
对于城镇建设发展或有关项目的建设以及城镇规划区范围所涉及的村庄，应与城镇的发展布局和建设项目的安排密切衔接，相互协调，结合规划布局的要求对村庄建设用地进行统筹规划、统一安置或改造。
2 集中合并型
对于具有一定规模、发展条件好、限制条件少的村庄，规划长期保留同时接纳其他搬迁村庄；或多个行政村已经自然地聚集成更大规模的聚落；或人口规模不大，但交通条件、自然条件、资源条件优越，具有一定的发展潜力的村庄，鼓励并引导其他村庄的迁入，增强人口在此类村庄的集聚。
3 保留改善型
对于村庄自身发展条件较好，但由于城市发展整体利益的需求对其发展进行限制的村庄；或村庄自身发展条件一般，但由于村庄人口较多或具有一定的文化、历史价值等其他社会文化因素的影响，不能迁入到其他村庄中去的村庄，进行改善居住环境，完善配套为主的整治工作。
四、农村居民点整理的主要措施
1 充分尊重集体土地产权，切实保障农民权益
首先，农村居民点整理要充分尊重土地所有者的权益，不得侵犯农民的产权。其次，应该加强宣传力度，使广大农民认识到居民点整理的重大意义，并保证整理项目的透明和公开，随时接受农民的监督。第三，在整理过程中，要给予农民实惠，注重改善居民生产、生活条件，并保证农民生活质量不降低，对于整理过程中对农民造成的损失要给予公平的补偿。
政府在安置农民时应以统一安置到建造好的居民小区为主，这样大规模的安置，一方面能保证农民有房住；另一方面也有助于政府和农民节省房屋建造的开支。在具体实施过程中，首先应征求农民的意见，扩大宣传力度，争取大部分农民的认可，并保证农民住房条件不降低。对于确想自己建房的农户可以发放补偿款，让其自建房屋。同时，政府只发放房屋的内部必要的装潢费用以及在国家规定范围内住房面积减少所带来的补偿费用等。
对于责任田的再分配，地方应该考虑农民田地位置变化做带来的交通成本，并给以必要的补偿。对于由政府统一经营农业园区的，我们认为政府应该按照租赁农民土地或农民以土地入股等方式，让农民获得稳定的补偿，这样既可以获得因农产品价格上涨给农民带来的收入，也可以避免因通货膨胀给农民带来的损失，从而充分保障农民的权益，提高农民生活水平。
2 城镇建设用地指标置换要做到与复垦耕地的数量、质量“双挂钩”
城镇建设用地置换指标要做到与复垦耕地的数量、质量“双挂钩”。应建立并完善耕地质量评价体系，完善耕地质量评价系统，合理运作、科学评价，做到建设用地指标与复垦耕地的数量、质量“双挂钩”。地方政府应该对复垦后的质量进行评估，对于高于平均水平或复垦耕地质量很高的，可以给予奖励或赋予“质量系数”，即置换比复垦面积更大的建设用地使用指标。
3 以科学发展观为指导，促进土地可持续利用
在农村居民点整理的过程中，要十分注重保护耕地质量和农村生态环境。具体来说应该注意以下几点：①注重土壤的改良。土地作为自然的产物，其质量的提高必须遵循自然生态规律，必须充分考虑土地生态系统内物质循环和能量流动的特点，考虑系统内各生态因素间的相互平衡以及土地生态系统与其他各相关环境系统间的相互关系；②注重农村生态环境的改善，对于不适合作物耕种的土地，要做好退耕还林还湖工作，维护农村生态系统；③按照保护生态环境，提高环境容纳能力的原则实施各项土地整理的生物和工程技术措施。在农村居民点整理的过程的同时要有人文精神，要注意有选择地保留民族、民俗等文化遗产和建筑，做到土地整理与文化建设相统一。
农村居民点整理是一个长期、动态的过程，一方面，我们要学习一些典型模式的经验；另一方面，也要因地制宜，适时创新和探索一些新的模式。农村居民点用地整理工作的核心是土地的集约利用，土地集约利用应该要切实保障农民的权益，把农民的权益和经济建设有效结合起来，以科学发展观为指导，走土地可持续利用之路。
论文作者:杜红
论文发表刊物:《基层建设》2019年第31期
论文发表时间:2020/4/14
标签：居民点论文; 农民论文; 村庄论文; 农村论文; 土地论文; 条件论文; 宅基地论文; 《基层建设》2019年第31期论文;