中国农业银行股份有限公司北京丰台支行
摘要：房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。房地产市场是中国经济发展的重要一环，为GDP的增长作出了突出的贡献。但由于国内外经济环境以及房地产调整周期的影响，中国房地产市场出现了新的问题，政府针对房地产目前情况应该采取积极措施，促进中国房地产市场健康发展。就稳定房地产市场以及今后国家对房地产市场的宏观调控趋势提出了自己的观点。
关键词：房地产；房价；政策；发展趋势
一、房地产市场与房地产市场特性
1.1房地产市场
房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交易的当事者、房地产商品、交易组织机构等要素构成的。这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市场的发展和趋势。
1.2房地产市场特性
房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产开发商品本身具有区别于其他商品的独特规律，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性，概括为以下几个方面：
1.2.1市场供给的特点
由于开发商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性，由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场的不完全性，使得供给主体间的竞争不充分、不广泛。
1.2.2市场需求的特点
房地产是人类生存、享受、发展的基础物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性；与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房地产是通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样性；同时，购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构来进行融资。
1.2.3市场交易的特点
由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定；房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。
1.2.4市场价格的特点
开发商品的不可移动性，是房地产价格与其所处的地理位置关系极大；其次由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势；但现实价格是在长期考虑下而个别形成的，因此也不容忽视涉及交易主题的个别因素的影响。
二、影响房地产市场发展的社会经济因素与措施
2.1房地产市场发展的社会经济因素
房地产市场发展与社会经济环境的依存程度不断增长。影响房地产市场发展的社会经济因素有：
2.1.1社会因素
包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数及规模、家庭生命周期等因素。
2.1.2经济因素
包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。
2.2房地产市场发展的社会经济措施
2.2.1加大保障性住房建设规模
当然，保障性住房的推行，一方面，最直接的作用是解决中低收入市民的居住问题，同时也平抑了过高的房地产价格，对于启动住房消费起到了重要的作用。另一方面，这是一种对土地批租制度和高度市场化机制的补充和协调措施。政府从土地资源上取得可观收益，用诸社会，推动经济的繁荣与发展。保障性住房的实施改善了市民的居住条件，在一定程度上减小了贫富差距，促进了社会安定。
关于这一点政府已经意识到，在国务院常务会议部署2008年第四季度经济工作时提出，要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。据统计，全国十个重点城市2008年计划新建住房面积共15 294.17万平方米。其中，保障性住房面积共4 090.18万平方米，占新建住房面积比例为26.7%。并且，全国大部分城市保障性住房面积占新建住房面积的比例都在10%以上。
保障性住房在政府对房地产市场实施调控时的作用，一方面，可以有效抑制房地产市场因私人垄断而产生的暴利行为，另一方面，在房地产市场因经济原因下滑时还可以通过减少保障性住房的供应量来帮助恢复楼市。大力推行保障性住房，而不是片面地拉动整个房地产特别是商品房投资，这样可以避免经济被房地产业绑架，发展保障性住房，既增加投资，又不会减少与房地产相关行业的就业和上下关联产业的下滑，相对于传统建筑市场的僧多粥少，保障性住房的建设或许能成为建筑企业新的利润增长点。
2.2.2住房公积金的改革
住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金。设置住房公积金是为在大家购房时，能够提供一些经济上的帮助。它最大的用处就是当你想买房时，可以把它提取出来交首付，或者用它来抵押贷款。但是，现实生活中却很少人通过这一渠道实现融资购房。中国青年报调查中心的一项调查显示：57.9%的人认为，公积金在缓解中低收入人群购房难时没什么帮助，认为非常有帮助的仅占4.3%。截至2007年底，全国住房公积金系统累计归集余额9 605亿元，住房贷款余额为5 074亿元，仅占累计归集余额的53%，扣除准备金后资金沉淀率达到了43%。
之所以出现这种情况，贷款申请程序复杂和贷款申请条件苛刻是一方面，最主要的是贷款人还款压力太大。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆一些省市规定，住房公积金贷款要实行双重担保。借款人房除了要将自己所购房产用来抵押外，每个月还必须把单位给的住房公积金和自己应交的部分，足额向住房管理中心交纳。在贷款没有还清之前，这部分钱只能作为贷款质押，不准提取使用。
此外，住房公积金以城市为单元缴存运作，在区域间不可流动，造成一些地区公积金供不应求，而其他地区又大量闲置，降低了公积金整体使用效率。如果能够让公积金在全国范围内流动起来，投资和运用渠道得到有效拓展，就能够更好地发挥公积金的经济效益和社会效益。
如果国家能就上述种种住房公积金的弊端进行改革，在全国严格地执行统一方案，达到住房公积金的真正用意，为购房者打开方便之门，不仅能够提高房地产市场的成交量，更重要的是可以扩大内需，形成“带动交易量回升—扩大消费需求—促进经济增长”的启动经济新流程。
2.2.3推进城市化进程
推进城市化进程，促进统一市场形成农村建设问题始终是中国发展的核心问题。改革以来，中国农村的非农化有很大发展，但无论是从经济发展水平，还是从产业结构特征来看，中国的城市化水平大大滞后了。这不仅导致第三次产业长期发展不足和工业的过度增长，也造成今日的有效需求不足。
1978年，中国城市化水平为17.9%，全面进行住房制度改革（推行货币分房）前一年的1997年为31.91%，2006年则上升到43.9%。目前，城市化总体世界平均水平为47%，发达国家为75%，发展中国家则为37%。更为严重的是，城市化滞后的程度不仅没有随着经济的高速增长和经济结构的变化而缩小，反而明显地扩大了。中国的城市化速度慢于工业化速度，特别是中小城镇发展滞后，相应减少了城镇基础设施和第三产业增长吸收农村劳动力的机会。国际上通行的城市化率与工业化率（工业增加值占GDP 的比重）之比为1.4～2.5，而2006年中国这一比例仅为0.54。城市化率低带来的突出问题是工业孤军突入，减少了第三产业的发展空间，中长期看也将限制工业本身的发展，最终在工业和第三产业都减少了农村人口的非农就业机会。
2.2.4金融政策
货币政策目标年中转向——房地产信贷出现松动。央行2008年10月22日宣布，决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。
2.2.5税收政策
减免税费，促进房地产市场交易。政策效应来看，在房地产市场行情走高时期，高额的税费较容易被上家通过抬高出售价格转嫁给下家；而在市场低迷时期，高额的税费则常常降低了市场交投活跃程度。本次房产新政的重点之一即是“降低住房交易税费，支持居民购房”。同在10月22日，财政部和国税总局宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
2.2.6外资政策
“限外令”松动。受国际金融危机和国内房地产持续疲软影响，2008年外资投资房地产明显收缩，“限外令”出现松动。数据显示，2008年前十个月房地产新增项目投资下降了72%，房地产合同外资金额下降了22%。12月17日，国务院三条措施中，明确提出，“按照法定程序取消城市房地产税”。12月31日，国务院总理温家宝签署国务院第546号令，废止《城市房地产税暂行条例》，自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受“无区别待遇”缴纳房产税。
三、我国房地产市场发展的趋势
目前中国房地产市场的情况是，一方面房地产开发商把房价顶得天花板上不下降，另一方面又大叫房地产市场出现多少危机，甚至有些房地产开发商一边让房价上涨一边又大叫房地产市场出了问题。这是多么荒唐的经济逻辑。可以说，目前国内房地产市场最为重大的问题是，一方面房地产开发商手上持有大量的住房而不降价销售但大叫要政府救市，另一方面绝大多数居民由于房价太高没有支付能力进入这个市场。如果房地产市场的价格得以调整或下降，下降到绝大多数居民的支付能力水平上，那么中国的房地产市场问题就会迎刃而解。
所幸的是，针对最近一段时间房地产行业不景气的现象，政府也在不停的颁布不同的法律法规“救市”，政府密集发布地产新政，力促房地产业健康发展。
（一）合理确定本地区房价控制目标；
（二）加大保障性安居工程建设力度；
（三）完善相关税收政策，加强税收征管；
（四）强化差别化住房信贷政策；
（五）各地要增加土地有效供应，落实保障性住房等要求；
（六）省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购；
（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；
（八）坚持和强化舆论引导；
（九）各个城市有各个城市的调控细则，限购条件。
综上所述，中国房地产业发展走向将影响整体国民经济的发展，在全球经济陷入困境之时，市场信心的提升，楼市消费的稳定，并不是短时间内就可改变的。现阶段主要问题集中在如何恢复市场信心，从政策的出发点来看，政策的出台并不是为了刺激房价的上涨，而是为了促进消费，提升成交量，从而恢复消费者的购房信心。从政策对楼市的影响力度来看，目前的政策更多的是导向性的，表明原则性态度的，主要是因为房地产市场区域明显的差异化，决定了政策的出台必需结合当地实际情况，有针对性才能达到预期目标。
参考文献：
[1]华尔街金融危机对中国房地产市场影响有限.中国经济时报，2017，10
[2]王洋.美国金融危机给房地产带来的影响.2018，11
作者简介：祝媛，1987.7.15，女，2011年本科毕业于中国人民大学，河北衡水，现居：北京，在职研究生专业：房地产经济与管理。
论文作者:祝媛
论文发表刊物:《房地产世界》2019年8期
论文发表时间:2019/9/24
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