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摘要：物业管理是住宅小区房屋管理的有效模式，同时也是目前极具前景的朝阳行业。然而，在其快速发展的背后也存在着大量的物业纠纷和矛盾问题。本文从小区物业安全管理工作着手，提出其潜在问题的应对措施，对住宅小区的安全环境及和谐发展建设具有一定参考价值。
关键词：小区物业；安全管理工作；现状分析；应对措施
引言
近年来，伴随着国民经济和生活水平的逐渐提高，人们对于城市住宅的需求量逐渐增长，小区物业管理问题也越来越受到人们重视。当前，大量城市小区投入到使用中，物业管理行业因此得到了迅速发展。如何通过有效的管理方法和策略，进一步提高安全管理的质量和水平，为小区的业主们做好各项服务，满足社会发展的全面需求，成为各物业管理企业首当其冲的工作内容。
1小区物业安全管理工作的现状分析
1.1缺乏全面的安全管理观
小区物业所包涵的范围很广，不仅指那些已经建成的房屋建筑及其相应的基础设施，而且还包括一些投入使用的设备、环境、场地等等，所以物业的安全管理工作不只是要保证小区业主的安全，更要保证小区的各项事物都能够处于安全状态之中，这样才能达到小区物业安全管理的真正目的。但从当前一些小区物业安全管理工作来看，有些管理者缺乏安全管理观，在他们的思想意识里，安全管理只是治安的安全和消防的安全，最简单地说，就是保证小区不出事儿，所以根本就没有制定相应的管理制度和标准，更缺乏健全的安全防范意识和科学的安全管理措施，对一些安全隐患视而不见。在这种状况下，一旦小区发生安全事故，必然会给大家带来不可挽回的伤害和损失。
1.2小区物业服务水平较低
部分小区物业人员配置不合理，具体表现为：管理人员往往缺乏专业知识和专业技能，并且年龄偏大，没有足够的精力进行学习，不能对小区日常物业管理工作进行细化。部分物业管理企业没有按照物业合同提供物业服务，私自减少物业服务项目的内容；服务费收取方面，没有对拒绝缴费或者延期缴费的业主采取有力的约束措施；在基础设施方面，小区物业基础设施往往比较匮乏，缺少针对不同年龄的小区业主所需的基础设施，导致居民生活所需设备匮乏。很多老小区物业维修资金紧张，小区公共设施一旦损坏，不能够及时保质保量地展开维修工作；安全保障方面，小区安全防范设施不符合规定的标准，存在一定消防安全隐患，无法为业主提供安全居住环境。
1.3监管乏力，各部门之间协调性差
小区物业管理涉及到很多方面的内容，物业管理工作的顺利进行需要政府及有关部门加强监管。然而，物业管理是新兴行业，无论法律还是政策制度，政府都未建立完善的管理体系。在该种情况下，对业主大会以及业主委员会管理不善，物业管理部门处罚权落实不到位，物业公司监管乏力。此外，物业公司与相关部门之间的协调缺乏统一性，实践中经常会出现一些问题，比如暖气不热、漏水以及自来水冻结等。对于这些问题，并非都能够找到责任人，甚至因业主找不到当事人而诉诸法院。
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2小区物业安全管理工作的应对措施
2.1做好各项安全管理预案
安全管理工作充满很大的随机性和不可控性，尤其对于小区物业安全管理工作而言，更具有很大的危害性，只有提前做好各项安全防范工作的预案，制定出应急事件发生时的防范措施，才能在安全事故发生时，及时、快速地处理，做到坦然面对，彻底解决。这就需要物业管理部门配备专业的安全管理队伍，在突发事件到来时，不仅能够自救，更能够救人。此外，还要加强消防安全“四个能力”建设自我评估，消防安全教育宣传，对老弱病残及未成年人等人员进行登记造册，定期组织培训等等，进一步强化人们的防火意识。对于有条件的小区，还可以增加消防演练次数，让每一位业主都能够掌握消防知识，进一步树立安全观念，增强安全意识，将安全隐患给人们带来的伤害和损失降到最低。
2.2通过完善管理制度，推进物业管理健康发展
政府应积极推动小区物业管理改善工作，政府有关部门首先要提高思想认识，尤其是作为公共服务事业的管理机构，应对城市物业管理加大关注力度。首先，要加大宣传力度，通过媒体、网络展开物业管理宣传。让市民和业主接收到更准确的物业管理信息。政府通过扩大宣传教育，目的是引起物业管理企业的重视，以此来推动物业管理企业完善自身管理，改进服务质量；其次，政府应建立公共管理系统，把老百姓面临的物业管理热点问题和困难问题上传到系统中，针对存在的问题，逐项加以解决；最后，政府有关部门要严格规范物业管理企业的行为，对于存在问题、没有诚信的企业予以公示，并予以相应的处罚。
2.3选举产生小区业主委员会
对于物业管理水平较高的城市而言，小区物业管理过程中会成立可办实事、能代表小区业主的业主委员会。实践中有很多的事情并非所有的业主都能够到场，部分业主对于存在的问题确实说不清，很多事情只能靠代表与责任者进行协商，因此选举和建立业主委员会至关重要，而且应当充分发挥居委会以及社区委员会的作用。实践中可以看到，通过强化属地管理的作用，并且授其一定的监督权和指导权，然后给予他们适当的经济和政治待遇，即可充分发挥其作用。对于社区居委会而言，应当在属地范围内加强《物业管理条例》宣传；同时，还要说服小区业主选举业主代表，并由居委会对代表资格进行严格审核，通过代表大会的方式选举合适的侯选人。候选人公布以后，小区业主若无异意，则进行公开选举。
2.4业主应当自律，为和谐小区的建设努力
通过建立完善的小区物业管理机制，可以使小区发展的更加的和谐，并且让业主对小区产生归属感，使他们感到幸福安宁。在小区物业管理过程中，应当坚持人本要求；然而，人的问题依然需要人来解决，根本的问题还需要业主自身亲力亲为，即解铃还须系铃人。对于小区的业主而言，应当洁身自律，以和谐小区的建设为已任。业主应当奉公守法，并且要求加强自律，尤其要对家庭成员进行严格约束行为，不损坏公共财物。同时，还要协助各级服务管理部门做好物业工作，对小区安全予以维护，一旦发现问题应当及时汇报。
结束语
小区物业管理过程中难免会出现一些问题，因此应当加强小区业主委员会的成立以及换届选举，提高小区自治能力。实践中，开发商以及物业管理公司和业主委员会之间应当加强配合与协作，相互理解和支持，这样才能建立和谐小区物业管理系统。总之，小区物业安全管理工作中存在着很大的不确定性，尤其那些诸如自然灾害、消防事故等突发事件，更是让人无法控制，而要想提高小区物业安全管理工作的有效性，就必须要从小区的实际出发，配备相应的安全设施，提高人们的安全防范意识，树立正确的物业安全观，大家共同努力，维护小区的安全。
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论文作者:韦涛
论文发表刊物:《防护工程》2018年第36期
论文发表时间:2019/4/12
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