经济适用住房建设如何疏通“阻滞”，本文主要内容关键词为：经济适用住房论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近两年最让京城百姓心动的房地产项目该是回龙观、今日家园、天通苑等经济适用住房项目，让老百姓排队等候，也让房地产开发商见到久违了的热闹场面。作为我国住房制度改革重要内容的经济适用住房建设，从1998年7月国务院发出23号文（《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》）算起，已经三年有余，在解决中低收入居民的住房问题，平抑房价等方面都起到了重要作用。但不容忽视的是，在推行过程中也产生了一些问题，出现了诸如供应对象错位、房价、面积失控的现象，妨碍了其健康发展。那么在现阶段，如何进行经济适用住房建设？其购买对象、价格、面积的控制又该如何操作才能确保经济适用住房在规范中继续发展呢？
供应对象如何控制
目前我国居民既有明收入，又有暗收入，很难准确统计实际收入，也就很难划分高、中、低收入者的收入界限。因此，有些城市没有控制经济适用住房的供应对象，有的城市则将此作为不积极推行经济适用住房的理由。
显而易见，不能以居民收入很难统计准确为由，懈怠这项工作。只要认真地对全体居民的收入进行统计，并在过程中不断地改进，包括对瞒报收入者实行处分等措施，就会逐步地趋于准确。立即动手，紧抓不放，就是从根本上解决这个问题的办法。
而在当前没有准确统计全体居民收入之前，可以暂时采取通过抽样调查来确定收入线的办法。例如，北京市确定了中等收入者年户收入高限为6万元，购买经济适用住房者必须要出具收入证明并经核实后，才允许买房。这种办法，也会有一个从不够准确到逐步准确的发展过程。
据有关部门估算，北京市居民年户收入6万元以上的高收入者，只占总户数的10%。那么，这样确定中等收入者上限后算出的高收入者比重，是否太小。其实，高收入者比重小，是我国长时期实行低工资制（近些年小有改变）的正常反映。北京市定的中等收入者收入上限6万元，由此算出高收入者比重没有达到西方国家的20%，似乎不大合适。但从住房消费能力来看，则6万元上限又是比较合适的。据有关部门统计，我国年收入超过100万的“富翁”为300万人，占城市人口比重不到1%。如果按300万户计算，也只占城镇居民总户数的2%强。而100万折合美元只有12万多，刚好超过美国有些城市中等收入者12万美元的收入上限。可见，作为发展中国家，只能从本国的国情出发来确定居民收入线，决不能硬套西方国家的居民收入水平和高中低收入者的比例。为此，建议各城市在调查研究的基础上，制定本城市的居民收入线标准。有些中小城市从本市实际出发，可能把中等收入者的收入上限定为二三万元就合适了。而收入线标准制定以后，可以先实行定期调整，然后过渡到每年公布一次居民收入线的办法。
房价如何控制
据调查，有的城市不控制经济适用住房的房价，因而出现了经济适用住房和商品房同价出售的问题。政府对经济适用住房的优惠，约占住房总价的10-15%，却变成了房地产开发公司的“额外利润”。
政府对经济适用住房免收土地费和减收税费，带有社会保障性质。其目的是为了降低房价，使中等收入者买得起房，这是经济适用住房的使命。对照国外经验来看，能买得起新建的、面积大的中等收入者住房的，是中等收入者中收入偏高的居民。由于这些国家普遍地实行了住房梯度消费，收入低一些的中等收入者，可以买面积小一些或旧一些的住房。这样，就能解决所有中等收入都买得起房的问题。
政府给予经济适用住房以适度的社会保障，既大得人心，又能理直气壮地去调控房价。调控房价的第一个作用是让居民买得起房。第二个作用则是，进入小康社会，居民的住房消费将会逐步增加，从占居民收入的百分之十几，上升到25-30%。由于住房消费占居民消费的比重大，政府控制住房的价格，不仅平抑了房价，而且对于影响整个市场商品价格直到影响国计民生，都有着重大的意义。
推行经济适用住房是推行住房分类供应的核心，而推行住房分类供应又是合理地解决高中低收入者住房问题的重要保证。应当看到，我国推行住房分类供应制度，在给中低收入者以适当社会保障的基础上，让高中低收入者“各尽所能”，“各居其屋”，是一种从居民不同经济承担能力的实际出发，全面解决居民住房问题的好办法。而房价失控，就从根本上失去了推行经济适用住房的重要意义。为此，调控经济适用住房价格已经成为城市政府的一项重要职能，这是在推行市场经济情况下采取的一条重要而有特殊针对性的政策。城市政府在批准建设经济适用住房时，应同时批准其房价，并严格监督其按批准的房价出售。一幢经济适用住房楼或一个经济适用住房小区，在出售住房时，不同楼层、不同朝向以及不同条件住房的价格可以分成几个档次，但其平均售价不得超过批准价，并经主管部门审批后才得出售。
住房面积如何控制
从目前各地的经济适用住房项目来看，有的城市不控制每套经济适用住房的面积上限，导致新建经济适用住房的面积越来越大，有的城市出现了每套200平方米的经济适用住房，甚至个别城市出现了300多平方米的经济适用住房，成了挂着经济适用住房名义的“豪宅”。面积失控，建设面积过大的经济适用住房，完全违背了推行经济适用住房是为了解决中低收入者“买房难”的目的。
为了解决这个问题，建议各城市政府都要规定经济适用住房的面积上限。比如有的城市可以把经济适用住房的上限定为120平方米，有的可以低于或高于120平方米。总之，要定出城市政府认为适合本市经济水平和中等收入者居住水平，并考虑适当超前的经济适用住房面积上限。城市政府规定了面积上限后，在审批经济适用住房时，如果发现其中夹带有超过上限的户型，就不予批准。在每个城市中，建设一定数量户型面积大的住宅，也会有其销路。对这些有销路的大户型住宅，开发商当然可以去开发，但只能作为商品房开发，不得享受经济适用住房的优惠。
持续发展需制定长远规划
今年上半年有些城市房价出现飞涨，原因是多方面的。其中有一条原因是，有些城市今年上半年竣工的经济适用住房占竣工住房总量的比重，远远低于去年同期。由于价格低廉的经济适用住房比重减少，导致了全市平均房价的上扬。那么，被老百姓如此看好的经济适用住房为什么今年上半年竣工量会比去年同期大幅度下降？据初步分析，原因主要有三：一是，有些城市没有做出经济适用住房可持续发展的长远安排，没有做到打一、备二、看三四；二是，有些城市虽有开发经济适用住房的第二步安排，但有关开发企业迟迟不启动第二期工程；三是，有关城市政府对开发企业“按兵不动”监督不力。
我国是在主客观条件，特别是经济条件不完全具备的条件下开展“房改”的。当前，也是在主客观条件不完全具备的情况下推行经济适用住房的，由此也带来了此项改革的长期性和许多特殊的困难，所以应清醒认识推行经济适用住房建设的长期性和艰巨性。特别是在现阶段，每年建设的经济适用住房占新建住房总量的比重较小，满足不了需求，还有一个随着国民经济发展而稳步增加新建经济适用住房比重的任务。当务之急，各城市政府应做好发展经济适用住房的长远规划，至少要做出打一、备二、看三四的中期安排，做好远近结合和年度之间的衔接，而且抓紧对执行情况的监督检查，保证经济适用住房的可持续发展。
同时还应该抓紧法制建设。各城市在治理“三失控”和提高认识工作中，以及解决推行经济适用住房碰到的其他新问题中，已经取得了很多经验和教训。有关部门和各城市在总结经验和教训的基础上，应及时制定出相关的法规或规章，规范今后的行动。有法可依，就可以争取不出现或少出现“三失控”和其他已经解决了的问题，或者在出现“三失控”等问题时，能及时依法予以治理。
编后：即便是目前最热销的经济适用住房项目，在三年前推出之时，无论是开发商还是主管部门都在担心能否得到市场认可，会否形成新的空置；等到精心打造的经济适用住房出炉，引来排队认购的火爆场面之后，却发现在某些地方偏离了原本的设想，甚至出现了开着奔驰车买经济适用住房的现象。尽管经济适用住房从推出，就在其既受政府指导，同时又受市场规律调控的角色定位，以及政府对住房的补贴到底是补“砖头”好，还是补“人头”更有针对性等问题的争论包围之中；但无可否认的是，经济适用住房一经推出，对市场房价的平抑作用是显而易见的，尤其是在房价收入比较高的城市，如北京。正因为如此，政府的推动也一如既往，分批下达了建设计划。但在当前形势下，针对前一段工作中的偏差，应该在发展中严格进行规范，决不能流于形式，要让带有社会保障性质的经济适用住房真正做到“雪中送炭”，落在中低收入者头上，而不是对一些高收入者“锦上添花”。因此，对于经济适用住房的全过程管理，应该建立包括申请购买、审查批准、面积标准控制、售后上市等一整套完备的制度。而除了制度安排，还应该充分启动市场杠杆，让有能力购买商品房的人不去选择经济适用住房。