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摘要：规划管理以及房地产市场控制是当前城市发展过程中亟需解决的问题，本文以2107年国内房地产市场发展情况为基础，就当下房地产规划以及市场管理过程中的主要问题进行分析，并在此基础上就如何应对，谈一下个人的观点和认识，以供参考。
关键词：房地产；规划管理；市场管理；问题；对策
目前来看，虽然国内房地产行业的发展处于一个相对比较友好的环境条件下，但是因商家众多、相关制度和管理体制不健全而造成房地产行业发展屡屡受挫。在当前的时代背景下，如何确保国内房地产行业在市场竞争中稳步发展，成为一个值得深思的话题。
一、国内房地产行业发展现状
1、房地产市场概况
以2017年12月国内房地产市场为例，统计数据显示，主要呈现出以下状态。第一，供应。房地产市场环比明显放量，而且二线与三线城市总体来讲涨多跌少。12月较之于上月稳中有升，国内有30个城市商品房新增供应量环提高24%，同比增加29%。国家宏观调控趋严的情况下，虽然业绩压力较大，而且扩张期的房地产企业年末加紧推盘，但是部分地区政府比较关注供给侧的实时改革，“合规”房地产项目预售证加速审批，促进了年末商品房供应量逐渐回升。第二，成交。对于商品住宅房而言，环比增长了大约23%，而且多数城市出现了“翘尾”现象。12月份，国内商品房的成交量显著回升，重点城市（30个）成交量为2928万平方米，成交低迷情况依然没有根本改变。一线城市的住宅成交量较之于上个月基本上持平，然而其下滑达到了41%。整体来看，一线城市的商品房成交低迷状态没有根本缓解，多数购房者依然观望，楼市调控逐渐成效。对于二、三线城市而言，成交量环比增长了大约23%，同比减少大约13%。其中有28个重点城市环比出现涨多跌少现象，而且多数城市的商品房成交热度有所回升；青岛、长春以及东莞和厦门等主要城市，12月份的商品房成交量出现了小幅回落。第三，库存。全国有超过六成的城市出现了库存回升现象，其中一线城市的库存消化周期环比下降。国内多数重点城市供求比持续上涨，而且有超过半数的城市供求比已经大于1，武汉最高为1.9；伤害、成都以及沈阳等城市商品房的供求仍在低位运行。整体而言，国内重点城市的商品房库存量回升，但均在可控范围以内。从库存的消化周期看，国内有超过六成的城市商品房库存消化周期出现了环比下降之势，尤其是一线城市出现了全线下跌现象；而二线和三线城市环保下跌，其中济南跌幅较大，仍有18个月以上的警戒线。
2、上述房地产市场现状成因
从2017年12月国内房地产市场情况来看，之所以会出现上述现象，主要原因表现在以下两个方面。第一，与经济体制以及改革发展存在着冲突。房地产规划管理过程中，几乎所有的步骤都由城市规划部门负责，封闭的规划管理模式带来的最大问题就是与时下的房地产发展和城市规划建设不一致。从实践来看，脱离实际的规划制度会导致规划过程显示公平合理性。同时，还存在着管理规划体系不协调现象，即便是同一空间下的规划方案，也存在着不同的规划意见，以致于彼此发生冲突，出现上述发展不平衡问题。第二，对土地以及城市区域性特征的考察不到位。房地产规划建设过程中，很多地区很少对目前的地域环境条件以及将来的发展需求和周边环境之间的关系进行深入的研究。近年来，虽然房地产规划管理工作以及房地产市场管理过程中都强调要考察拟建土地以及区域情况，但是实例显示这项工作并未有效落实到实处。在房地产项目施工建设前期，对区域以及土地的考察是在其规划管理以及后期房地产市场管理过程中发挥重要作用的，前期工作落实不到位，必须会影响后期的建设与发展。实践中我们可以看到，很多地区只注重当前的规划技术水平提升，而对土地利用以及产权现状和相关历史问题缺乏调查，在各种综合原因的影响下，使得我们房地产市场呈现出上述现状。
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二、规划管理以及房地产市场管理策略
基于以上对现阶段国内房地产市场现状及成因分析，笔者认为要想加强规划管理和提高房地产市场管理水平，应当做好以下几个方面的工作。
1、加强成本管控，强化公众参与
从成本角度来看，可对后续问题进行及时的回馈；规划管理以及房地产市场管理过程中的成本控制，必须提高自身素质与技术，这是长期内实现管理成本降低的有效措施和方法。具体而言，就是引入先进的经验和技术，并且派遣专人去学习，加强工作人员素质培养。房地产市场管理的根据目的在于销售，而在此过程中的所有规划管理以及房地产市场管理的终极目的在于更好为房地产商与消费者服务。从这一层面来讲，为了能够使规划管理与房地产市场管理更符合发展现状和需求，必须让更多的消费者参与进来，多倾听他们的意见和心声。同时，还应当建立专属管理平台，每一个潜在的消费者均可在这一平台上实现管理职能，而管理人员应当将消费者提出的意见进行总结、归纳，并应用到规划管理以及房地产市场管理工作之中。
2、建立健全法规制度
第一，完善房地产市场管理法规。从国内房地产行业的法律法规来看，每年出台的相关法规政策都非常多，这说明国家比较重视规划管理与规范房地产市场发展，同时这也使关注民生的重要体现。然而，很多政策和制度因缺乏法律强制力而流于形式，难以有效发挥其作用。为此，应当进一步完善与土地利用、房地产开发等方面的法律法规，并且将房地产金融管理和房地产规划方面的法律法规实施落实到位。
第二，完善土地资源出让管理制度。首先，应当完善和健全土地招拍挂制度。地方政府部门应当综合考虑土地造价，确定土地资源的供应方式，并对其进行综合评标，以以此来有效绝违规用地现象。其次，对土地资源的出让合同进行严格管控。土地成交以后，地方政府应当与开发商签订合同，同时开发商必须在合同规定的时间范围内如数缴纳出让金。土地出让合同设计过程中，应当明确土地的面积、建筑密度、用途、容积率以及开竣工时间和承担的违约责任等。
第三，房地产税收规范化。针对现行的税费体系，必须取消不合法与不合理的收费，提高收费的规范化。同时，还要将税收性质的各种收费采用税收形式进行收取，严格规范操作过程。值得一提的是，还应当进行级差利得税设置，以免出现炒房现象。
第四，建立信息披露制度。实践中为了能够有效确保广大消费者的利益，对房地产市场进行规范化管理，提高市场信息透明度非常有必要。具体而言，对房价成本综合评估与监管，然后公布商品房成本信息。同时，房地产开发商还应当严格按执行房地产信息披露制度和政策要求，如实披露成本信息。设立独立的商品房价格研究部门，并向消费者提供客观的价格参考。
结束语
综上所述，房地产作为国内支柱性产业之一，其相关的产业链在促进社会经济发展方面起到了非常重要的作用。我们应当全面了解和正视现阶段房地产规划与市场管理中的主要问题，从制度改革、机制落实等方面入手，尽可能减少或避免房地产泡沫经济之后的影响，同时这也是当前规划与房地产市场管理的必由之路。
参考文献
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论文作者:余细平
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第8期
论文发表时间:2018/8/9
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