土地使用权抵押贷款的审计方法，本文主要内容关键词为：土地使用权论文,抵押贷款论文,方法论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
土地使用权抵押贷款是指为了保障银行债权的实现，在不发生土地使用权权利变更的前提下，以债务人或第三人的土地使用权作为担保，贷款银行取得土地使用权的优先受偿权。为防范信贷风险，确保土地使用权抵押落到实处，现场审计时，审计人员可采用以下方法进行审计。
一、审核手续，看抵押物是否具备抵押条件。通过审核土地使用权和土地使用权抵押登记的真实性，看该土地使用权是否属于法律许可允许用于贷款抵押的资产，是否已按规定到土地登记部门进行土地使用权抵押登记。
一是审核土地使用权的真实性、合规性和合法性。必须核实土地使用权他项权证原件，辨别其真伪。要认真核查权利人和义务人名称、土地地址和面积、土地性质和期限、抵押登记机构和时间等要素，看是否存在瑕疵。
审计过程中要重点把握不得接受下列土地使用权抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律规定可以抵押的除外）；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的土地使用权；所有权、使用权不明或者有争议的土地使用权；依法被查封、扣押、监管的土地使用权。
二是审核土地使用权抵押登记的真实性、合规性和合法性。要到土地使用权的登记部门的登记系统中核实登记手续，以及查询抵押的土地是否为担保企业所有，是否被抵押给第三人或被法院查封。
审计过程中，要把握以下关键点：国有企业土地使用权抵押的，必须由国有资产管理部门和上级主管部门提出审查意见，以集体土地使用权抵押的，提交该集体土地使用者和所有者同意抵押的证明；土地使用权属股份制企业所有的，须经工商部门确认的董事或股东（需提交公司章程）签名同意抵押的企业董事会书面批准意见；以行政划拨方式取得土地使用权的，需提交补偿地价款的收据凭证或证明文件；房地产开发的商住用地，必须提交市建设部门出具未办理销售商品房许可证的证明；土地使用权分割抵押的，应提交数字化测量的宗地图，抵押人和抵押权人分别在宗地图上盖章确认。由国土部门确定抵押土地的界线和面积。
同时，建设用地使用权抵押应遵循以下原则：以建筑物抵押的，应将该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以出让方式取得的建设用地使用权抵押的，应将土地上的建筑物一并抵押；以划拨方式取得的建设用地使用权不得单独抵押，但以划拨土地上的建筑物抵押的，应将其占用范围内的建设用地使用权同时抵押；乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，但以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，应将其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
二、匡算大账，看评估价值是否合理。土地使用权抵押应当进行地价评估，土地使用权抵押时，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，最高抵押额一般按使用权评估额的70%进行设定。
审计过程中，要重点把握以下两点：一是核查土地使用权评估资料。土地使用权价值应由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，审计人员要看出具报告的会计师事务所是否具备资质、评估方法运用是否合理、土地评估价值是否恰当。二是匡算土地价值。通过网络查询，根据当地有权部门公布的基准地价和近期同一地段同类型地块的实际交易价格等数据信息，计算抵押土地的大致价值，与贷款时评估的价值进行对比，看是否存在严重高估的问题。
三、调阅账证，看土地使用权取得过程和贷款抵押合同的签订是否合规。核查获得土地使用权所签订的合同、支付各项税费的凭证，以及账务情况，看对抵押土地的投入情况，是否真实取得了土地使用权，还要确认土地的性质、类别和期限。
审计过程中，要把握以下关键点：有偿取得的国有土地使用权可以依法抵押，划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以抵押；土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同，抵押合同应与借款合同衔接，不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
四、盘点现场，看抵押土地是否真实合规。对贷款抵押的土地使用权进行现场盘点十分重要。
现场察看抵押土地使用权的地块形状，进行现场盘点，将抵押物与抵押清单或他项权利证（宗地图）核对，对抵押物的数量、新旧程度、价值进行认证，以核实抵押物是否存在，抵押价值是否足值，看是否是贷款设定的抵押的地块，权属是否清晰、土地类型是否合法、合规，判断或认证抵押土地是否存在较严重的问题或缺陷。
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