（上海申元工程投资咨询有限公司 上海 200070）
【摘 要】投资估算是建设项目在投资决策过程中确定融资方案的参考依据，同时也是筹措投资资金的重要依据，还是进行财务分析和经济分析的基础。文中主要探讨了建设项目投资估算的内容及编制方法，并对影响投资估算的影响因素进行了详细论述。
【关键词】估算编制；影响因素；工程费用
【中图分类号】TU723.3 【文献标识码】A 【文章编号】1002-8544（2017）12-0183-03
1.投资估算编制概述
投资估算，简单来说就是在投资决策阶段，根据当前国家所制定的标准及现行的行之有效的方法，对建设项目的总投资额进行估算，投资估算编制也就是制定一个科学的、客观的投资总额。其包括的内容应视项目的性质和范围而定。投资估算是投资决策过程中确定融资方案、筹措资金数额的重要依据，也是进行财务分析和经济分析的基础。
2.投资估算的编制方法
常用的估算方法有：资金周转率法、生产能力指数法、系数估算法、比例估算法、综合指标投资估算法及建设投资分类估算法等。流动资金估算一般是矣日起现有同类企业的状况采用分项详细估算法，个别情况或者小型项目可采用扩大指标法。
3.投资估算编制的影响因素
在实际工作中经常会碰到基础资料的调查不够全面；在工程设计方案过程中，太过于重视整体大方案的技术性，对工程数量的表述不够详实；还有造价人员施工经验不足，遇到编制时间紧迫的情况对投资估算的编制带来一定的影响。文中笔者结合多年工作经验，为合理确定投资估算，提高准确度应着重以下几个方面，主要有工程费用、工程建设其他费用、预备费用、建设期利息、流动资金和其他费用。
3.1 工程费用的估算
3.1.1 建筑工程费
在整个建设项目投资费用中，建筑工程费所占比例最高，其合理性也和建设方案有直接联系。建筑工程费编制的主要难点和注意点有以下几点。
随着建筑业房地产市场的不断发展，“目标”、“成本”“盈利”、越来越成为是否开发投资、如何开发投资的首要考虑因素；要求在方案阶段就有精准的投资金额，确定目标成本；限额设计在方案阶段就需要确定下来。方案图纸的特点就是图纸处于最粗的阶段，此也成为估算是否准确的难点，虽然估算的偏差率理论上可达20%，但是政府投资项目，以后的概算的上限乃至最后的结算（财务审计）都不能超过批准的方案估算。所以就如何编制准确，如何找出影响造价变化的主要因素，多年的经验整理如下：按照方案细化工程项目，可以按照工程的施工顺序并结合一般总分包方式来列项，建筑安装列项举例如下：
在土建方面：
（1）埋深、层高等影响单方造价的因素列在备注栏，特别是基坑围护的埋深和周边环境比如周边有无地铁等是单价的重要因素，对同一个项目若延地铁，则造价会增加40%-80%以上甚至翻倍。
（2）设计建筑面积和结构面积作对比，主要是针对层高小于2.2米，虽不能计算建筑面积但结构面积增加了一层，对此类情况，相应造价指标也要按照增加的结构面积百分比相应增加建筑结构单价。
（3）建筑物的层高,按照通常商办3.6米左右，住宅2.8~2.9米左右，超出则指标相应增减。
（4）对外立面应仔细计算，方案阶段往往会漏掉反底、包梁、翻边、女儿墙内侧等数量估算，而这些就是外立面估算是否精确的关键。举例如下图：
图1 外立面说明图
明显能看出反底的用料比较多、挑出外墙的构造底面、侧边、上侧都需要包裹涂料、铝板等，此项目经详细计算，比普通的外立面用料面积增加了70%。另外；劲量把外立面的门窗分幕墙、旋转门、普通门、普通窗、分开计算来提高估算精 准度；对于外立面花岗岩的铺设其翻量翻边也估算准确。
（5）对于号房外设置的独立变电所、独立构筑物应分别单独列计。
仔细查看方案有无特殊设置如：单独的钢结构、游泳池、屋顶花园钢造型、大型雨棚等。
（6）有无成本的摊销项目，比如变电所或开关站的设置，虽设置在本项目，但也为其他项目使用，费用是否分摊。
（7）考虑现时的造价文件变化因素，比如现时是营改增因素对造价的影响应考虑进去。
（8）上述土建考虑的因素若、若设计方案暂无法体现，则需要结合设计人假设配置内容配置参数，形成估算的备注说明来编制估算。
在安装方面：功能是否配置先整理明确，比如：地下车库充电装置、厨房设备、擦窗设备、柴油发电机、太阳能集热板、弱点配置的档次、空调系统配置分布、电梯配置标准等备注明确。这样费用就不会漏项，对以后的具体实施费用的超脱也有原因对比。
对空调系统可以区分地上和地下分别研判（地下可能只设置通风系统）。
在室外工程方面：先整理室外具体配置内容，比如围墙是否设置、雨水回收系统、垃圾回收装置、是否设置，广场铺设的档次（地砖铺设还是花岗石铺设）。
3.1.2 设备购置费
在设备购置费这一项中，不仅仅有设备购置费，还有在项目建设时所用到的各种工器的购置。由设备投资计算公式1可以看出，设备的出厂价格Pi是设备的投资估算中的关键内容，设备价格的确定是根据编制人员的询价，但在现行的行业习惯中，设计市场普遍存在设计周期短的现象，技术经济专业处于设计流程的末端，一般情况留给经济专业的时间已经很紧张了，每当此时，留给造价人员的时间就非常有限，对设备的询价则会比较匆忙。造价人员只能根据类似项目及工作经验对同类设备进行价格的估价，这也就直接影响了设备价格的准确性。笔者认为应从2点来解决这一问题。第一，实时的将设备询价工作前移，提前介入，并与设计人员充分沟通，获得所需设备的型号和参数，以获得更充裕的时间；第二，由单位牵头，利用先进的信息技术建立设备价格估算指标信息，并与设备材料供应商共同运营，定期发布相关行业的设备价格，以备查用。
设备购置估算公式为：
式中：
Ki——设备的投资估算值
Qi——第i种设备所需数量
Pi——第i种设备的出厂价格
Li——同类项目的同类设备的运输、安装费系数
N——所需设备的种数
3.2 工程建设其他费用
包括征地补偿费、可行性研究费、勘察设计费、环境影响评价费、工程保险费、安全生产费等。项目投资时，环评工作往往难度较大，投资者必须合理地估算环评费用。下文主要分析征地补偿费和勘察设计费。
3.2.1 征地补偿费
征地补偿费也就是项目建设所需要征用和清理的费用，其所占项目总投资比例也较大，征地补偿工作不到位会直接影响后续工作的开展。征地补偿费的准确性不容忽视，影响其准确性的因素也是存在的。在项目的建设过程中，开放商为了缩短工期，在未拿到建设用地以前，以附近地块的费用为依据，开展项目可研阶段的设计工作，这也影响了征地补偿费的准确性。
3.2.2 勘察设计费用
勘察设计费用的估算，是依据政府主管部门所设定的工程勘察设计收费标准和项目建设规模或建设投资额计算得出，但是通常情况下依据收费标准计算得到的勘察设计费要比实际发生额高。这是由于设计院所之间恶性竞争的结果造成的，设计行业良莠不齐，一些较差的设计院为了拿到设计任务，通过降低设计费用来吸引设计任务，从而导致实际产生的勘察设计费用低于估算的设计费用。
3.3 预备费用
预备费用又称第三部分费用或是不可预见费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用，包括因设计变更、工程变更、材料待用、局部地基处理等增加的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。企业在进行投资时，应考虑当地政治经济环境对项目的影响，适当调高不可预见费。
3.4 建设期利息和流动资金
建设期利息估算，建设期借款利息是指建设项目固定资产投资总额中有偿使用部分在建设期间内应偿还的借款利息及承诺费。建设周期内的利息估算主要针对的是外部借款，外部借款的利息，为简化工作流程，一般采取按年计息。如果出现借款是在年终出现，而借款的当年需要只按半年计算，其余无论什么清空均按年计息。
其计算公式为：
将名义利率折算为有效年利率的计算公式
年初借款本息累积=上一年年初借款本息累计+上年借款+上年应计利息
本年借款=本年度固定资产投资-本年自有资金投入
从以上计算公式可以看出，在实际情况下贷款时间、计息次数、自由资金的投入时间，都会影响到利息的变化，这样必然给动态投资的估算带来不确定性。
3.5 其他费用
几种常见的其他费用主要有，城市基础设施建设费、特种设备检验检测费、施工噪声扰民费、工程报建费等等。
4.结语
我们在对某一个项目进行投资估算时，就一定要考虑哪一些费用是一定要列入其中，哪一些是被政府主管部门取消的。这就要求我们时刻关心相关政策及规章制度，只有把这些搞清楚了，才能准确地把项目本身负担的费用分摊到项目中，才能做出一份准确的投资估算编制。
参考文献
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[2]林联辉.试论建设项目造价控制要点[J].江西建材, 2014(08).
[3]庞亚玲.建设项目全过程造价控制要点分析[J].建筑经济, 2013(08).
论文作者:朱荣慰
论文发表刊物:《建筑知识》2017年12期
论文发表时间:2017/7/13
标签：费用论文; 设备论文; 造价论文; 项目论文; 利息论文; 建设项目论文; 因素论文; 《建筑知识》2017年12期论文;