潘石屹的“72家房客”，本文主要内容关键词为：房客论文,潘石屹论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中午时分走进巷口，你会感叹：一辈子也没见过这么多推销员。 一段七八十米的路，两侧挤挤挨挨撑着便携桌。桌上通常有这么几样：绒布玩偶，饮料，水果盒，以及几个真装着钱的红包……推销员朝你和你的手机两眼放光，而你只需扫了二维码就可顺利前行，并得到桌上的一个礼品。 一上午的时间，被推销员扯下来的礼品包装纸，很快就会塞满一堆纸箱。 各种吆喝混杂着拉扯，夹击你的人就像撒开网的渔夫，过滤着经过的每个人。毫不夸张地说，假如你身无分文，只带一部手机，在这个小小“集市”上从头扫码到尾，一定能水足饭饱、双手提满礼品。 这里是北京，自称为第二CBD区的望京，全球知名设计师扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）的地标作品望京SOHO的后巷。它现在成了那些驻扎在望京SOHO里的O2O公司们的“打靶”训练基地。 韩国人和外企新大楼早已是老标签，眼下，这条“地推扫码一条街”才能充分代表它。 上百家小公司挤在3栋富有现代感的大厦里，推销着上门做饭、擦鞋、美甲等等服务——这差不多是中国O2O创业的集中孵化地。 地产商潘石屹拥有这里。 与市井且不计形象的扫码街对比，望京SOHO经过了精心设计。它在望京街与阜安西路的交叉路口上立起三座漩涡状塔峰，最高200米，矮的也有118米，合围出一块广场。 太阳强烈时，三座大楼的阴影投在广场地面，形成几条边缘流利的曲线。涌进的风，会因空间骤然收窄，变得尖利许多，吹得人立马精神起来——即便仅从大楼设计上看，望京SOHO也都时刻摆出一种冲刺的姿态，仿佛不如此，便失掉了在眼下中国高速运转的商业环境中参与竞争的资格。 中国最大的O2O公司之一美团2014年在这座大厦刚建成时即搬入，占据了塔三的22、23一整层和21层的一半。这家公司正忙于E轮融资，融资额据称将达15亿至20亿美元，估值超过100亿美元。它的竞争对手外卖公司“饿了么”则在塔三的5层租用了若干工位。此外，你还能在楼内找到大大小小的创业公司，以互联网企业为主。 敏感的商人再次嗅到了潮湿得快要发霉的味道。 2002年，中国地产市场刚刚开始招拍挂（招标、拍卖或挂牌），潘石屹曾想出了把散售写字楼短租的办法——煤老板们买走房子，又把它们租给创业的年轻人。从某种意义上说，SOHO现代城和建外SOHO让以行政为中心的帝都，有了那么点人性化的影子。 而眼下，SOHO中国正面临转型。中国地产市场走弱，潘石屹和他的妻子张欣在租与售的模式上试验和徘徊。如果还是按老的销售模式套路——盖房、缴税、买地，继续保持高负债率，已经没多少利润空间了。 中国商业地产市场的问题并不是缺商铺、缺办公楼，而是不能把这些资源很好地利用起来，导致空置太多。据潘石屹估算，二线城市办公楼空置率超过40%，而在北京，全球500强企业对办公楼的需求量最近也是下降趋势。 “一个好的商业模式一定要适应补缺，市场缺什么，你就去做什么。”潘石屹对记者说。他开始研究互联网与房子的关系，以及互联网对房子内人与人之间关系的影响。 中关村老了，CBD过于拥挤，人口密度大、正成为北京商业副中心的望京更适合进行一场试验。 对潘石屹而言，望京SOHO有着不同的意义。 他似乎押对了。 当年中关村那群穿着破旧小西服、白汗衫，外面套着红、黄、绿各色马甲，逢人便问一句“攥机吗？”的人群和景象，现在出现在望京SOHO后巷。 王飞挺享受这种杂乱的，那是一家创业公司存活着的感觉。“跟当年北京，东在平乐园，西在中关村的电子卖场一样。”它总会让王飞想起中国的互联网处于萌芽的年代。 曾经同为技术创业聚集地的中关村，已经变得陈旧。昔日热闹非凡的鼎好电子卖场大半歇业，e世界也关门了。这反映出整个PC产业的萧条，它是中关村科技软件园当年赖以发展的基础。 移动互联网时代，创业潮流正从中关村向望京转移，这有点类似于旧金山正取代硅谷成为Airbnb等新创业公司的首选——以服务、设计为导向的公司，风头逐渐劲过以往依托研究型大学、以技术为导向的公司。 王飞所在公司的创始人是两位“90后”，公司目前已经完成A轮融资。 他每天从南五环开车到北京城这个东北角，单程平均用时100分钟，因为堵车，最长的一次上班路上花了3个多小时，与此同时，他每个月还得为这里的车位支付1200元。 但他仍然觉得这是个令人激动的地方，像是给人打了“鸡血”。 这栋楼里的公司人很多就是隔壁公司的用户，这里就像一个大试验场。 王飞已经一个月没有使用现金了。O2O公司们已经把支付宝和微信支付推广至任何一家小店面，使用它们可以获得实惠的折扣。位于塔二的一家传统麻辣香锅店，仅有两名服务员，点餐、下单、送餐、结账等环节都可在顾客的手机上完成。而一些新业务，诸如“饿了么”为商圈白领提供的早餐，滴滴大巴的通勤车，都以这栋楼为早期试点。 除了可以第一时间体验种种互联网服务，各个互联网公司的路演也常常发生在楼下，会让人有一种时刻“处在商业大事件中心”的感觉。每天都有各种创业消息传来：谁获得了更大的场地，谁又招了多少人。 王飞觉得自己最喜欢这里的原因在于，永远都能发现比自己更富有、更有才华、更勤奋的人。这些年轻的创业者态度开放，富有激情和煽动性，就像一股漩涡，裹挟着同处在这个环境里的每一个人，共同形成一种铆足劲向前冲的加速势头。 在这个高度浓缩的互联网大楼中，也催化着各种交流、交易，以更快的方式发生聚合、裂变等化学反应。 比如，二次元（二维图像构成的架空空间，如漫画、游戏等）爱好者们耳熟能详的A站（ACfun）、B站（billibili）和M站（Missevan）的办公地点都在望京SOHO，这3家网站基本覆盖了中国95%以上的二次元用户。对它们来说，相互之间谈一项合作，就像串门一样便捷。 “在北京，这里已经是二次元公司最集中的地方了。”布卡漫画的副总裁房建成对记者说。这家公司从珠海整体搬到北京后明显感到，“频繁有人找你聊合作”。负责游戏的程序员向旁边触控科技的程序员请教技术，也是很方便的事情。“连楼下的模特公司这种完全不相关的公司，有时都会找上来和你聊，看看有没有能合作的点。” 极客帮创投的联合创始人蒋涛在塔三租了一间办公室，为了随时发现新机会。 他曾在这里偶遇过一位老朋友——原中国移动通信研究院院长黄晓庆。后者离职后，成立了一家聚焦于云端智能机器人研发、生产制造和服务的公司，办公地点也正选择在望京SOHO。得知黄晓庆正准备融资，蒋涛当即决定跟投一些钱。 有着多年互联网行业和技术经验的蒋涛认为，大批的移动互联网创业机会跟随用户产生，要抓住这种机会，创业公司就得扎堆。“人才能够流动，经验才能分享。”他想和创业者打成一片。 在望京SOHO，蒋涛这样的投资人不在少数。在这里办公的人和公司更迭迅速，熟人在一电梯里的“偶遇”变得惯常。真格基金投资的4家公司：野兽科技、啊哈娱乐、The ONE智能钢琴和FitTime就都驻扎在这里。2015年，北京融资企业中，位于望京SOHO的共有13家公司，融资总额达到了44.89亿元。融资额排名前十的公司中，望京SOHO独占4席。 这里的关系也并不总是友好的。望京SOHO里，除了可以互相合作的“伙伴”，也不乏产品几乎一模一样的直接竞争对手。 距离拉近，“骂架”也容易了很多。早年间，搜狐的人可以隔着窗对新浪的人指指点点，如今，对手们或许只隔着一扇门了。 比如健身应用FitTime和超级减肥王，整容类应用新氧和更美，都聚集在望京SOHO。它们的公司相隔不远，却基本不会有任何来往。此前，更美曾称新氧App盗取其原创内容，双方为此在网络上有过一场“骂战”——同质化的竞争，或许会因为地理位置上的聚焦而显得更为激烈。 望京SOHO的内部设计得很规矩，每一层空间分隔得也很方正，采用的都是传统的直柱——这样的设计更适合节奏快、工作强度高的技术公司。 它为创业者提供了一个看似高级的环境。当手机上的天气应用显示户外温度为26摄氏度，PM2.5值高于101时，望京SOHO的81台办公客梯上的每一块液晶显示屏上，标出的却是楼内温度为23摄氏度，PM2.5值则只有11——这得益于分布在三座写字楼地二层的53台霍尼维尔空气过滤装置和遍布整个建筑的1万多块传感器。 一名在望京SOHO工作的创业者说，这里的工作区域基本都是整齐划一的白墙，房间也没有什么装饰，在这种环境下，脑子里就只能想着工作，唯一的活动便是从工位到洗手间。在塔二，一个楼层最多可以分隔出8个小型公司，最小一间只有140多平方米。 2014年春节后，刚建成不久的望京SOHO的办公室还很难租出，地产商甚至会打出4元/天/平方米的牌子。但随着越来越多的创业公司入驻，望京SOHO的房租开始一路飙升。截至今年9月7日，其均价已为12.9元/天/平方米，比一年半以前的平均水平增长了两倍。 潘石屹在塔三有4层自持物业，专门作为自己第一个“互联网性质的产品”SOHO 3Q的所在地。与望京SOHO的其他办公室相比，这里的风格截然不同：随处可见的橙黄色主色调，墙壁上挂满大幅海报，通透的玻璃隔断，每一层甚至还摆放着一台桌式足球。 SOHO 3Q模仿的是硅谷的WeWork模式，后者市值已超过100亿美元。其前身叫做点子咖啡，有些像今天的中关村地区几个互联网风格的咖啡厅。但WeWork后来发展成孵化器，再从孵化器分化出一种以不动产为核心的联合办公模式。 SOHO 3Q的办公室租金并不便宜，它以桌子为单位出租。目前，一个工位，租赁费为1200元/周，租用的人只需带一台电脑就可以办公。 在望京SOHO的基础上，SOHO 3Q空间的理念更为开放。由于按工位出租，一间办公室会出现多个创业团队，花艺工场旁边是3D打印，做社交应用的团队与做汽车后市场的团队可以混杂而坐，如此，公司间的合作可能会早在产品研发甚至概念阶段就产生了。 一位设计出身的创业者告诉记者，由于没有太多资金，他的团队只在SOHO 3Q暂时订购了4个工位，而团队已经有了十几个人。大多数人都会用“蹭工位”的方式工作。 这种显得有些荒唐的现象，在望京SOHO 3Q里并不是个案。最夸张的情况是，一个有30多人的团队一段时间只订购了1张工位。而SOHO的管理者似乎也乐于看到这种不那么遵守规则、颇为“热闹”的场景。 曾有投资人算过一笔账：望京SOHO租期为3年至5年，创业团队办公室一般为300平方米，如果按开盘价6元/天/平方米计算，那么公司起码要融资100万美元以上，才能在此地存活。 入驻望京SOHO，是自身资金实力的一种证明。这一点跟融资额和估值一样，满足了吓唬对手和装点门面的需要——潘石屹和爱慕虚荣的创业者们成功营造了这样一种氛围：用SOHO的品牌作为背书，更能吸引投资人。 当提到为何来望京SOHO创立公司时，顾俊直接说：“因为这里贵！” 他在望京SOHO塔二23层有一家名为Need的电商公司，现在正在准备下一轮融资，公司估值已超过亿元人民币，新的版本也将上线。 “这里有着全望京最好的景色。没有任何遮挡。”顾俊将椅子转向窗户，从那里望去，楼下一大片绿地。那是保利中央公园的所在地。顾俊的公司发展迅速，以至不得不在旁边又租下400平方米的办公空间。 以望京SOHO为代表的新创业商圈，正形成自己独特的面貌。它的成功来源于创业的火热，也源自浮躁。而于投资、于人才的流转、于财富的累积、于新商业模式的探索，它都俨然是演绎当代中国商业规则的最鲜活场所。 在创投基金泛滥，VC充当“活雷锋”养活了消费者，同时也抢夺优质项目的年代，创业公司的估值越来越不可思议，天使轮的融资高过A轮是再正常不过的事。 根据清科研究中心9月初公布的数据，2014年全年，活跃的天使投资机构有52家，投资项目不足800个；而今年上半年，活跃的天使投资机构是248家，投资项目多达1000个。可以看出，投资者数量在飞速膨胀。 精明的潘石屹及时捕捉到了这一点。眼下，他正打算把中关村、光华路和东二环的银河SOHO都加入3Q项目。 不只是潘石屹，其他地产商也看到了机会。万科集团前副总裁毛大庆离职后，就曾租了SOHO 3Q的工位，了解、考察联合办公空间是如何运转的，随后，他自己创办了有类似办公共享概念的优客工厂，即将开业。 在中国这股创业潮下，已形成聚焦初始团队的创新工场、3W咖啡，定位为创业中期加速器的优客工厂，以及以办公室租赁为主的SOHO 3Q等形态，一条围绕创业服务的产业链条也在逐渐形成。 为了增大SOHO 3Q的影响力，潘石屹还会主动邀请创业者入驻。 勾英达是一名95后创业者，他和其创办的农业电商网站“野农优品”被潘石屹看中，潘邀请他入驻SOHO 3Q办公室，免费提供工位。4个月的时间，这家公司便由7人增长到17个人。每每潘石屹带领参观者拜访入驻企业时，都会特别介绍这位他“培养”的创业者。 在SOHO 3Q开放的短短8个月时间里，已走出了不少有一定名气的公司，比如智能钢琴公司The ONE，成立第二年，其销售额就达到两亿元，成为中国乐器销售领域冠军。因为扩张太快，目前的3Q空间已经容纳不下，搬到了其他地方。 “潘石屹是站在一个地方的角度，考虑的是如何把这个地儿盘活。”同样做联合办公室的众创空间创始人郑健灵对记者说。 类似The ONE这样获得成功，继而搬离寻求更大发展的创业团队，给望京SOHO留下的更多是一片乐观的情绪。 然而，不是所有创业公司都在扩张。蒋涛在望京SOHO的办公室原来属于触控科技。2014年4月，触控科技成为入驻望京SOHO最早的一批公司，现在，它也是塔三最大的客户。高峰期时，它的租赁面积超过2.4万平米。 但就在2014年5月，触控上市受阻，公司不得不调整支出，先是分拆旗下代理业务，成立畅思广告公司。该公司由望京SOHO搬到同在望京地区，但价格相对便宜的悠乐汇；然后将空闲的面积退租。这些退掉的房子被当时很多正愁无法进入望京SOHO的创业公司瓜分。 似乎有源源不断的新创业公司每天涌现，在望京SOHO周围，很多写字楼也进驻了多家创业团队。 潘石屹对SOHO 3Q有着一番更宏大的打算。“我们从10月份开始就不定价了，直接从0元开始拍卖，由客户来定，从而我们的出租率能达到100%。未来，将3Q做起来后，我们准备让它单独上市。”现在，3Q也准备扩大空间，在望京SOHO改造、回购更多的办公区域。 “在这里，创业就像打游戏一样。”一名创业者说。尽管其资金还无法让他租到足够工位，但他并不担心。在他看来，创业就像闯关：先做出产品，“这阶段就能拿轮天使投资”，再找用户，“A轮可能就已经在谈了”。这种并不太符合商业逻辑的行为，却在很多创业者眼里显得顺理成章。 不少望京SOHO的创业者会用“癫狂”一词形容这栋楼的内外。 在贝塔斯曼亚洲投资基金投资经理汪天凡看来，过多且有些雷同的扫街企业仍然存在，说明有投资人依然支持它们，但它们中间必然是有泡沫的。不过，投资人蒋涛则认为，这就是创业的一部分。 失败也将是创业的一部分。 不差钱的好光景可能无法持续了。“受最近股市和经济形势的影响，投资人都会开始掂量，转而采取保守的姿态。”汪天凡对记者说。今年6月以来，股市大幅缩水，到9月初，损失已超过4万亿美元，这也迫使政府暂停IPO，避免新股上市再从市场中吸走资金。此前的一次中国暂停IPO，曾长达15个月。 贝塔斯曼亚洲投资基金在望京SOHO投资的4家公司分别是妙计旅行、Need、易酒批和二手车拍卖网站优信。最近一笔，是刚刚对妙计旅行领投的2000万美元B轮投资。“该投的都已经差不多投了，觉得可以歇一歇了。”汪天凡说。 资本的放缓必然会带来一系列连锁反应。因为2015年上半年，由于投资资金相对充裕，导致很多创业公司都在扩张，人才出现供不应求。“今年招人超级贵。”更美COO王思璟对记者说。资本市场热度减退的影响尚无法很快传导到人才的价格上。 “明年，这里可能会倒掉一堆公司。”蒋涛更是直言不讳地说。据他观察，去年6月到10月，是创业者融资最疯狂的时候。一般，融到的钱都是按照12至18个月计划的，这也就意味着，今年年底，创业公司上一轮融到的钱已经基本花得差不多了。 今年5月27日，在北京传统的创业中心——靠近中关村的五道口起家的“西少爷”肉夹馍小店，也搬入望京SOHO三塔之外的配楼里。开业当天，据说潘石屹亲手制作了20个肉夹馍，卖给前几名顾客。这招徕了很多望京SOHO的创业团队。 “大家都争先恐后地想挤到前面去。”一位创业者如此描述当时的场景，“有些人还一脸虔诚的。”这种“虔诚”或许已和所谓的梦想无关。 刚刚加入望京SOHO创业大军的甲和灯的创始人齐娜，算是比较谨慎的创业者。由于团队人数不多，她只租了一间235平方米的房间，并没有入驻3Q。此前，她在百度和360都担任过高管。 现在，其创业方向则是有些另类的儒释道文化社群。转向这一领域，让她对创业的解读也透着一股不可捉摸的玄机，但可能真正道出了中国创业者即将面对的问题。 “创业是一种修行，”她对记者说，“在真正的烈火中，事情都是未知的。”标签：潘石屹论文; 创业论文; 望京论文; 融资公司论文; soho论文; 投资论文; 望京soho论文; 建外soho论文;