论住房商品化社会化与住房消费热点的形成，本文主要内容关键词为：住房论文,热点论文,化与论文,社会论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、对住房的社会价值和商业价值认识不足，对住房配置的市场化机制认识不足，是导致过去房改与住宅建设徘徊不前的首要障碍。
城市住宅供给不仅是一个经济问题，同时也是一个社会问题。通过制定和实施一个兼顾经济和社会两个方面的比较完善的城市住宅供给战略，以实现稀缺的城市住宅商品的公正合理的分配，是世界上许多国家和地区的一项重要的社会经济政策。这个政策的核心内容就是实行“住宅差别价格”，对不同收入的居民实行不同的住房价格政策，鼓励高收入居民家庭购买、租赁市场价商品房，中低收入家庭购买普通住房（经济适用住房），最低收入家庭租赁由政府提供补贴的廉租住房。当今主要市场经济国家大多采取这种方式投放住房。各国对住房市场的调节通常都要服从于各国的宏观社会经济目标，在经济不景气时，通过促进住房投资，拉动经济增长；在经济过热时，则紧缩住房货币投放，抑制住房消费，以降低通胀，保持经济平稳发展。但是，对住房的干预并不是完全由国家包下来，开发、投资、建设、维修、管理等均按市场经济规律运作，住房的社会化、商品化属性突出。在市场决定住房资源配置的前提下，辅以政府宏观调节提供住房保障，使住房这种特殊商品发挥了其巨大的经济效益和社会效益。我国过去在计划经济体制下，住房实行实物分配，其消费采用社会扣除的形式，直接化为国家和企业的建房资金，住房的商品性被压抑。新一轮房改就是要适应社会主义市场经济要求，理顺住房分配体制、供应体制，还住房社会性、商品性的本来面目，使全社会逐步树立住房商品化新的住宅消费观念，推进住房建设的发展。
目前我国房地产业结构失衡。一方面，商品写字楼、高档次公寓和豪华别墅建设量供过于求，少有人问津；另一方面，广大居民，特别是特困户、无房户“望房兴叹”，形成“房等人”与“人等房”的怪圈。作为房地产开发企业，在市场经济条件下，其行为目的是“利润最大化”这是无可非议的，其合法收益应该得到保护。但是，作为理性的房地产投资者，不应片面追求高额利润。因此，今后应大力调整房地产业结构，引导房地产业重点转向普通住宅建设，特别要转向为解决城镇广大中低收入家庭的经济适用住房建设上来。不少著名的专家指出，房地产业或许有多种功能，但发展中国家开发房地产业的最终目的，是为了解决居民的住房问题，提高全民族的居住水平，加快城市化现代化进程。“小康不小康，关键看住房”。我国房地产开发的着力点应该是普通住房，尤其是经济适用住房。国家已开始在借贷、投资、税费、土地等方面为经济适用住房提供了一系列优惠条件，推动普通住宅开发。这正是从战略的高度、社会发展的高度来思考、解决“住房难”问题。
事实上，普通住房的商业价值、市场价值也是巨大的。“微利房，其利不微”，这还未被广泛认识到。对政府来讲，住房建设可以带动建筑、建材、冶金、化工、纺织、机械等50多个物质生产部门及家电、家具、装饰产品等的发展。推行住房商品化，可以盘活公有住房存量资产。更重要的是，重视住房的市场价值，有利于根除计划体制下低租金、福利制度的种种弊端，而逐步建立起适应市场经济体制的住房社会保障制度。如果住房市场不活跃，作为市场体系重要组成部分的房地产要素市场也就难以活跃起来。盘活住房消费，可以促进社会消费，刺激有效需求。据国外经济学家的分析，房地产商品的销售额每增加1元，就可以带动其他商品销售额相应增加1.34元。如果把目前空置的商品住房销售出去，加上住宅消费带动的相关商品销售额的增长，就有数千亿元的资金在市场中流动起来，这样就极大促进经济的进一步搞活。住房建设是看得见的、看得准的经济增长点。对开发商来讲，微利房市场前景更加广阔。按照房地产业发展规划，要实现小康住宅目标，从现在起到2010年，全国城镇每年至少要新增住宅1.5-1.8亿平方米。而且普通住房市场的竞争不像其它物业市场那么剧烈，虽然单位投入利润相对较小，但总体效益大。不少开发商已开始投资经济适房住房和安居工程，各项工作进展顺利，市场前景看好。
过去相当长一段时间，房改与住房建设没有取得重大突破，主要原因是房改与住房建设所采取的仍是一种计划经济体制的思路与手段。住房问题要得到根本解决，住房商品化要真正得以推行，必须要使住房改革、住房建设、住房市场培育三位一体。对于市场价商品房，让价值规律、竞争规律、风险机制等充分发挥作用，政府只以管理者和监督者的身份出现。对于普通住房的开发经营，也要引入市场机制，开发项目要公开招标投标。资金注入除了政策性投入外，要走向社会化、专业化、市场化。
二、住房产权不明、居民收入偏低、抵押贷款迟滞、配套改革脱节、中介组织和法制不健全等，已成为房改、住房建设与住房市场发展的“钢性障碍”，严重制约住房社会化商品化和新的消费热点的形成。
1、住房消费的启动，需要房地产市场机制的建立，住房制度改革的早日到位，需要充分发挥市场这只“无形的手”的作用，需要按市场经济规律去运作。随着市场经济的建立，“短缺经济”的告别，消费需求增长对经济增长的作用逐渐增强。要保证经济增长的质量并保持今后经济长期、快速、健康增长，仅仅依靠投资的增长是远远不够的，还必须要保证消费需要的协调增长。我国现阶段的居民消费特别是住房消费的贡献率和消费结构都与经济发展的要求存在巨大差距。用市场经济的运行机制去考察目前的住房消费市场，不能发现这是一个充满自相矛盾的、存在强烈反差的市场。一是新、旧体制同时运行，使得潜在需求与有效需求存在巨大反差。只要旧的福利分房制度不废止，住房消费热点就热不起来。所以只有彻底终止福利分房制，才能将广大居民培育为愿意购房的消费者，缩小有效需求与潜在需求的距离。二是收入水平的低下，使得居民总体消费能力下降，低收入与高房价的巨大反差，形成了大量商品房积压与大量无房户困难户并存的奇特怪圈。三是产权含混、模糊与住房商品化的要求不相适应。投资者购买的是土地使用权与房屋所有权，土地使用权期满时，若需按期收回土地使用权，地上建筑物如何处理？我国现有法律没有很好地回答这个问题。明确构建和界定房地产产权关系，土地国家所有权才能不受侵害，投资的合法权益才能得到保障。四是消费上的传统观念与住房商品投资价值认识不足的矛盾。绝大多数居民对住房的住所功能有充分的认识，而对房地产的保值增值功能认识不足。
2、现阶段制约我国居民住房消费的主要因素是价格，价格已经成为住房市场的焦点问题。促进住房消费应着重降低商品房价格，使之与居民购买力相适应。我国商品房房价与居民收入之比远远高于国际水平的下限，居民购买力太弱，难于形成买方市场。在房地产市场中，房价与收入存在一定的比例关系。世界银行对世界许多国家推行居民住房商品化情况综合考察后，认为住房价格与一般家庭年收入之比保持在3比1-6比1之间，才有可能推行住房商品化。若房价高于居民家庭年收入6倍的上限，“门槛”太高，居民只好游离于市场之外。当前我国一套普通住房的房价相当于一般家庭年收入的10-12倍以上，有的甚至高达20-30倍之间。一个家庭不吃不喝，也要10多年才能买一套普通住房，这不符合国情。当前的首要问题是把过高的房价降下来。地价、配套费、管理费及税收约占房屋价格的30-40%。由此可见，降低商品房价格有很大的潜力。政府部门可以通过给予经济适用住房建设的优惠政策，制止不合理的收费及各种推派，降低新建住房造价；同时对不同的收入层次采取相应的鼓励措施，推动存量住房商品化；全面推行住房公积金制度，提高居民购房经济承受能力。开发商可以通过搞好决算，优化设计等手段，努力降低住房成本，在利润计算上应保持合理的水平。目前一些城市普通住房开发仍有10%-15%的利润，远远高于成熟的市场经济国家的投资回报率，应当说是有利可图的。微昨房的基本特点就在于“价平”“利微”，但可以以规模取胜，薄利多销，提前占领市场。
3、市场经济发达国家的实践证明，个人住房抵押贷款是解决广大居民实现购房理想的基本融资途径。从现实情况来看，即使在市场经济发达的国家，居民购房一次性付清全款的也不到10%，绝大部分人靠住房抵押贷款。美国居民购房资金的80%以上来自金融机构的贷款。我国住房抵押贷款，特别是个人住房抵押贷款还不活跃。就普通住房的投放而言，即使按成本价出售，再给予适当的优惠和补贴，也只有少数职工能一次性付清房款，绝大多数职工只有借助住房抵押贷款机制，分期付款，才购得起自有住房。个人住房抵押贷款帮助居民“先住房，后还线”，是解决中低收入者的购房资金来源的有效办法。在我国，要解决广大居民的购房问题，国家必须出台有关政策，扩大个人住房抵押贷款的发放范围，适当放宽个人住房抵押贷款的贷款期限，并降低个人住房贷款利率，将住房公积金的贷款方向主要用于职工个人购房，促进个人住房金融消费的发展。
4、创造良好的外部环境，实现“居者有其屋，住房奔小康”。在空间布局上，住房建设要与城市规划、土地利用规划相协调，搞好空间布局调控。在体制改革方面，要与计划、财政、金融、投资、社会保障改革相配合。在中介组织建设方面，要严格评估申报制度，加强中介机构的设立登记与经营活动管理。同时，要配套进行有关房屋、土地、城建、投资等方面的立法和执法监督，尽快制定颁布住宅法、土地法、投资法、抵押贷款法等，创造良好的法制环境。随着社会主义市场经济的发展，居民的收入水平必然会逐步提高，人们越来越把住房投资当成保值增值的手段，更多的居民将会进入住房市场，这日益要求市场机制、社会保障、法律法规的完善。各种措施配套推进，住房社会化、商品化将稳步发展，住房建设必将会成为国民经济新的增长点和新的消费热点，居民的“住房梦”也不再是遥远的梦，而必将成为现实。