北京市体育场馆的管理方向——物业管理，本文主要内容关键词为：体育场馆论文,北京市论文,物业管理论文,方向论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
在现代化国际大都市的建设中，体育有着重要地位。世界上许多大城市都兴建大型体育场馆设施，积极申办大型运动会，借以树立自己的良好形象。从某种意义上说，体育事业的发展和体育场馆设施的建设，已经成为现代化国际城市的重要标志之一。北京要“进一步加强和完善全国政治中心和文化中心的功能，建设全方位对外开放的国际城市”（注：《北京市总体规划》1991—2010年。），不仅要有一流的体育场馆设施，而且还应有适应时代需要的完善的管理。本文拟就北京市体育场馆的管理方向进行初步探讨。
我认为，社会主义市场经济体制的全面建立、北京城市的性质和特殊地位、城市服务功能的社会化、体育产业化的发展和市场的形成、房地产体制改革的深入，决定了北京市体育场馆的管理要选择物业管理。
一、北京的城市发展需要体育场馆
体育场馆是社会生产的基本要素，也是社会生活的基本要素，这决定了北京的城市发展需要体育场馆。体育场馆是作为城市公共配套设施规划建设的，各国的城市规划、建设都有体育场馆的项目。体育场馆的建造，包括了规划、设计、营造以及修理服务等业务活动，兼备了知识性、作业性和服务性。
体育场馆的建设会促进体育文化的交流和发展，这对于一个城市的意义，早已远远超越其自身的范畴。北京承办第十一届亚运会的成功以及2000年奥运会的申办，对北京市的建设发展起了巨大的推动作用，产生了历史性的意义。北京市不仅“要继续完善大中型体育设施网络，新建一批场馆，努力发展基层体育场所，广泛开展群众体育活动”（注：《北京市总体规划》1991—2010年。），而且还将“建设市区北郊奥林匹克中心，西郊五棵松21世纪体育中心和其它场馆以及相应的配套设施和基础设施工程。”（注：《北京市总体规划》1991—2010年。）体育场馆的建设成为北京城市建设的重要内容，北京各具特色的体育场馆，从一个侧面反映了北京作为现代国际城市的风貌。
在社会主义市场经济的新形势下，对外开放交流日益增多，人们的文化素养、审美鉴赏力得以提高，业余生活的层次越来越高。社会体育以其教育的价值和全方位的功能，迎合了不同层次、不同职业、不同年龄的人们的需要。随着居民收入的增多，消费结构发生了显著变化，消费取向趋于多元化、高档化，吃的消费比重下降，穿、用、住、体育娱乐消费比重上升。古人云“衣食足，兴礼仪”、“富而思乐”，体育作为文明的标志、健康的表现、欢乐的象征，在城市将得到最充分的体现。体育场馆为一部分人的经济活动、健身运动、文娱活动提供了场所，满足了人们的社会生活需要。所以说，北京市需要体育场馆。
二、体育场馆的管理体制改革势在必行
城市服务由国家化、单位化走向社会化，这一转变决定了体育场馆的管理体制必须改革。1985年国务院把体育列为第三产业，确认了体育产业的属性。毋庸置疑，体育场馆具有服务性，是城市的服务资源。城市服务由国家化、单位化走向社会化，其实质是城市服务资源按照市场化的取向进行优化和重组。北京市拥有国家、市、区等行政事业部门管理的体育场馆79个，分布在城区及郊区县。这一雄厚的服务资源，在全国独一无二。北京已基本形成了遍布市区的体育场馆网络，特别是东、北、西三方，分别形成相对集中的综合体育场馆设施群，这些场所有先进的竞赛所需设备及服务设施。然而这些由国家财政拨款、社会集资，无偿使用划拨土地建造的体育场馆，在完成其特定使命之后，没有充分发挥其房地产产品的作用，体现其使用价值，反而成为管理者的负担，所有者的包袱。例如，“国家奥林匹克体育中心，堪称亚洲第一，世界一流的英东游泳馆是霍英东先生捐资一亿港元建造的。这座游泳馆每一年的能源费高达200多万元，还有维修费、职工工资等开销， 每年吃国家几百万元的财政补贴。这个国家级体育中心背着这样沉重的包袱，苦不堪言。”（注：《英东游泳馆被承租之后》，《中国体育报》1995年5月26日第三版。）体育场馆入不敷出、乞讨寄生， 而社会又呼唤开放体育场馆，增加体育活动场所，提供社会化服务。
体育场馆这一城市服务资源不能走向社会主要有两方面的原因：
第一，北京市现行的体育场馆的管理还未摆脱行政系统和行政区划管理的旧体制。这种条块分割，行政管理的组织状况，严重束缚了体育场馆在三产服务业中的流动，割断了体育场馆与其它服务设施的横向联系，以及行业内部的联系。导致体育场馆无法扬长避短，发展优势，造成这一服务资源的浪费。
第二，体育场馆的服务设施产业化。北京市的体育场馆一直由政府作为非生产性投资，在服务设施是消费品而非资本品的观念下，体育场馆的投资到底创造了多少价值，产生多大的经济效益无需计算。土地无偿划拨使用，体育场馆行政分配，管理服务人员工资列入行政费用开支，体制内的行政化而非市场化，严重阻碍体育场馆自身的生产经营及管理。
“大力发展第三产业，建立起服务首都，面向全国和世界的，功能齐全、布局合理、服务一流的第三产业体系。适应进一步扩大国际、国内经济活动的需要。”（注：《北京市总体规划》1991—2010年。）这已是北京市确定的目标。那么，体育场馆这项城市服务设施占用的土地、劳动、资金未生产要素化，北京市的体育场馆就会继续造成资源浪费，自然也不会走向社会。北京市体育场馆的管理改革已刻不容缓。
三、方兴未艾的体育产业和体育市场的初步形成为体育场馆实行物业管理提供了环境
体育与经济的不解之缘由来以久，最初始于体育用品的生产，逐步形成产业化。随着我国社会主义市场经济体制的建立，体育与经济的相互促进、融合，我国体育也要逐步走向产业化。体育产业化实际是体育如何适应社会主义市场经济的发展，逐步市场化、经营化、实体化。它应包括：
1.作为市场化、经营化、实体化的体育经营单位是体育企业。这种企业是以经营场馆、提供技术服务、组织竞赛和表演、提供相关服务为手段，以盈利为目的的经济单位；
2.是具有独立法人资格的工商企业；
3.有自己的经营范围，并能主宰自己的经营活动；
4.企业的盈利按国家有关法规缴纳税收和用于企业发展，或根据股东利益分配红利。
我国现已初步具有的体育市场表现为以下四个方面：
1.长期管理经营的体育企业，是以体育场馆、技术服务和相关服务为经营手段的经营实体。包括高尔夫球俱乐部、网球俱乐部、游泳场馆、台球城、健身健美中心等；
2.组织、举办商业性体育比赛和表演活动；
3.体育广告和经纪活动；
4.各种技术服务和咨询活动，各种类型培训班。
有关资料表明，经济较发达地区，体育产业发展迅速，逐步形成规模。深圳市不完全统计，有以经营体育项目和体育场馆为主和含有体育经营项目的企业76家（1992年），其中专营体育的36家。佛山市城区新广场体育场的投资2750万元，体委通过与外单位合作，吸纳资金1400万元，依靠场馆经营收入206万元，实现了体育场馆的经营型转变。 再如英东体育馆，从1994年6月1日起，实行租赁经营，到12月31日，游泳馆收入170万元，上交给奥林匹克体育中心50万元。 他们还要全力发展其它项目，计划建设一个有12条球道的保龄球场、大型桑那按摩间、餐厅、歌舞厅、游艺厅、购物中心等设施，让一个单纯的游泳馆成为一个集游泳、健身、娱乐、餐饮、商务为一体的综合文化娱乐中心。
目前，北京的现代化体育场馆和训练场馆分别达到33个和46个，其规模、设备和数量均令人瞩目。将这些体育场馆推向经营市场，最大限度地为社会服务，变社会福利性为有偿服务性，使其自身形成再生机制，在社会主义市场经济条件下改革体育场馆原有管理体制，实现体育场馆物业管理的环境已经具备。
四、房地产制度的改革与发展，使体育场馆物业化管理成为可能
房屋商品化，土地有偿使用政策，为房地产开发提供了市场环境，房地产市场自身的开放，更促进其高速、全面发展。经济的发展和房地产制度的改革，也带动了体育场馆的建设。北京目前已有的79个体育场馆，项目之多、规模之大，建筑方式的突破，管理有多元化格局，是全国仅有的。（见图1、2）同时也给北京市的体育场馆管理带来新的问题。
北京市的体育场馆程度不同地存在管理机构不健全、功能无保证、管理经费无保障、管理工作不到位、改变设计用途、税收流失等问题。
图1 北京市不同年代建设体育场馆对比图（不完全统计）
实践证明，过去的那种行政性、福利型的体育场馆建设，使用体制不能适应社会主义市场经济的要求，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。“国家机关、社会团体、企事业单位及军队管理的国有房屋属于国家财产，由国家授权的单位（简称产权人）依法行使经营和管理的权力，并承担相应的义务。”（注：建设部《城市公有住房管理规定》第四条。）“公有房屋的经营和管理要逐步实现社会化、专业化。产权人可以委托物业公司等代为经营管理。”（注：建设部《城市公有住房管理规定》第五条。）物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。
物业管理是和房地产综合开发的现代生产方式相配套的综合性管理，是和建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化经营型的管理。物业管理从观念上、模式上以及管理内容、广度和深度上都明显地区别于原有的管理。物业管理有着鲜明的特点：
1.变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理公司的统一管理；
2.变过去单一的、专项的管理服务为全方位的维修、养护等专业化管理和多方面的综合性服务；
3.变政府部门行政性、福利型的管理为企业化、专业化、经营型的有偿服务；
4.变管理单位的终身制为现在的由业主选择并通过合同方式在合同规定期限内的聘用制。
北京市体育场馆纳入这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理，将显示出体育场馆旺盛的生命力。
体育场馆实行物业管理要选择适合的类型，设置合理的机构，聘用具备良好素质的从业人员，这是体育场馆物业管理健康发展的基础。
图2 北京市体育场馆管理比例图（不完全统计）
体育场馆物业管理有两种类型选择：一种是委托服务型物业管理。产权单位将体育场馆委托给物业公司管理。此类型体育场馆产权不属于物业管理机构或经营企业而归属他人所有。产权单位按合同规定获得利益；另一种是自主经营型物业管理。产权单位将体育场馆交由属下物业管理企业管理。此类型物业管理企业不仅拥有经营管理权而且拥有产权，不仅具有维护性管理的职能，而更为主要的是对所管物业的出租经营，获取长期稳定的利润。
体育场馆物业管理公司的机构设置应根据业务范围、经营规模而自主设置，一般可采用直线职能制，同时发挥职能部门的指导参谋作用。（见图3）
图3 公司机构设置图
人事行政办公部 负责执行公司的有关决定，执行经理指示。招聘、培训各级职员，减少冗员，使职工各司其职。负责与政府部门、外界行业部门协调工作、联系，处理日常事务。
财务部 负责编制财务计划，作好预、决算工作，监督资金和资产的安全运作，遵守财经纪律，执行财务规章制度，定期向经理汇报财务收支情况。
保卫部 负责执行治安消防、保卫的有关规章制度，保障公司的安全运作环境，使公司财产不受损失。
经营部 负责经营管理，面向社会，灵活运用各种资金，坚持一业为主，多种经营，增强企业的实力。
技术工程部 负责管好机电、消防、供水、供电、电器等重要设施，维修、养护场馆，处理突发事件，确保各项设备正常运行，安全使用。
后勤保障部 负责公司所需物资的采购、供应、经营场地器材的布置、检修、更换，为其它部门提供良好的工作、服务环境。
体育场馆物业管理从业人员应具备下列知识：一方面用于物业管理经营活动的行政管理学、体育管理学、经济学、系统工程学、心理学、公共关系学、法学；另一方面用于物业专业管理的城市规划学、建筑学、工程施工学、工程结构学、市政工程学、体育保健学、体育生理学、体育测量学、体育规则裁判法、计算机技术等。
北京市体育场馆实行物业管理就是要通过专业的管理，为用户提供良好的服务，使业主取得良好的收益，并使物业保值、增值。要做到这几点，必须坚持企业化经营、专业化管理，适应社会化服务的要求。
1.企业化经营。是从现代企业制度意义上讲的，任何行政部门的翻版公司或临时搭成的草班子都不足取。物业管理公司必须是责任明确、产权清晰、管理规范的法人实体，唯有这样才能对体育场馆实行管理，履行自己的职责。
2.专业化管理。是一个技术层面的问题，也是一个服务理念的问题，有别于传统的单位后勤、维修、管理行为，物业管理公司必须具备专业人才资源的保障和对管理的深层思考。
3.社会化服务。对业主来说，物业管理公司必须进行社会化选择，这是对体育场馆实行专业化管理的最佳途径，是促进市场经济有序的最佳途径。社会化服务也是物业管理公司实施专业化管理的最佳选择。
北京市体育场馆实行物业管理，是社会主义市场经济的要求，是城市服务功能社会化的要求，是房地产制度改革深入的要求，是北京市的地位、性质的要求。目前，物质基础已经具备，市场已经初步形成，并且有政策法规可以依据，有法律做保护，有可供参考借鉴的成功经验，这一切使得北京市体育场馆在适应社会主义市场经济发展的进程中选择物业管理成为最佳选择。