大连市CCRC养老地产项目PPP模式应用的可行性分析
王 冠
(大连财经学院，辽宁 大连 116000)
摘 要： CCRC养老地产在欧美国家广受追捧，在我国一些城市也有试点项目出现，均取得了不错的养老服务效果，但总体而言，仍然是政府主导下的CCRC社区建设，社会资本参与较少，难以广泛推广。以大连市为例，在充分考虑大连市养老服务供需现状以及政府养老服务政策的基础之上，可以发现，在大连市推广CCRC养老地产项目有着得天独厚的优势，拥有较大的项目实施可行性。因此政府应该进一步推出PPP模式下的CCRC养老地产项目，充分基于云计算、数据技术提供精准的养老服务，同时完善相关配套设施以鼓励社会资本参与。
关键词： CCRC养老；养老地产；PPP模式；大连市
引言
随着我国人口老龄化进程不断加快，如何为老人提供综合性的养老服务是改革开放以来各个地区急需解决的重点社会问题。“421”的家庭人口结构使得传统的居家养老方式不能为老人提供充足的物质及精神类养老服务。事实上国外发达国家也曾遇到过此类问题，一些国家如日本、美国发展了CCRC养老社区的模式，通过提供养老地产，配套以综合的养老服务来解决老年人养老服务难的问题，并已经取得了不错的效果。大连市位于我国辽宁省南部，是辽宁省的经济中心，也是著名的海滨城市。近年来大连市人口老龄化速度不断加快，社会养老压力激增，已经不能单纯依靠传统的居家养老模式解决社会养老问题，因此社会养老必须进行新的变革。
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针对这种养老难问题，学者们做了大量的学术研究。徐宏，岳乾月等(2018)指出，政府应该鼓励社会资本进入养老行业，以提高养老行业的经营效率。郭敏，方梦然(2018)则论证了PPP模式下养老服务的可行性。宋雪等(2018)基于调研数据发现引入PPP养老项目能够显著提高养老服务的质量。王旭育(2016)认为在老龄化不断加剧的社会背景下，可以充分借鉴美国CCRC养老社会的服务理念，为社区老人提供精准的养老服务。周幼曼(2015)也指出，提供养老地产服务也是目前房地产行业转型的重要方向。王纯(2016)、周艳，张新闻(2019)则研究了我国不同地区CCRC养老地产项目的发展情况。总的来说，CCRC养老地产为我国社会养老服务提供了新的思路，而PPP模式的介入则为加速发展CCRC养老社区提供了可能。
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设计思维需要思考问题及问题的解决，但对问题及问题解决的思考是以达成更高层次的目标为基础的，要跳出原有问题解决的模式，进入更高层次的目标实现方案的设计中。
一、养老地产的 CCRC模式
1.养老地产的内涵
他们分家的方式在则黑很常见，一个老屋当中分两半，一半归张全文，一半归奶奶。“我奶奶和别人家的奶奶不一样，她更疼姑姑。”张伦的姑姑命运坎坷，嫁人没多久丈夫就神秘消失，至今未归。分家后奶奶选择和姑姑住在一起，在日常生活中不免偏向女儿。
随着人口老龄化的加速以及房地产市场的多元化发展，养老地产应运而生，这一模式在经济发达的欧美以及日本应用较多，但在国内来看，成功的实践较少。养老地产是一种通过专门化的专业设计，以服务于老年人文化、生活、医疗需求为目的，以住房为基础打造的综合养老服务体系。与现有中国廉价的公益养老体系不同的是，养老地产项目具有盈利功能，并且主要的客户是面向高收入的老年群体。
与普通的养老模式相比，养老地产更趋向于专业性、盈利性以及可持续性。由于面向的对象是高端群体，因此对养老服务的专业程度要优于一般养老机构。由于养老地产投入大，它也被看作是地产行业转变发展方式的重要选择，因此，盈利性是养老地产区别于其他养老项目的重要特征。此外，可持续性发展也是其重要特征，养老地产的前期高投入与后期的盈利性保证了该项目的可持续经营，后期的稳定现金流也是企业看中养老地产的重要因素。
大连市养老地产的政策始于2010年，彼时大连市出台了《大连市城乡社区养老服务中心建设发展规划》，计划利用政府财政资金在全市范围内新建255所社区养老服务中心，用来应对已有的养老服务缺口，为老年人提供综合性的养老服务支持。然而，这些社区服务中心的建设严重依赖财政资金支撑，持续性不强。2014年大连市政府出台《大连市老龄事业发展规划纲要2014—2020年》，提出要充分结合养老住宅开发模式，打造复合型的养老服务社区体系。此后一系列关于社区养老的相关政策文件不断推出，2018年大连市也相继推出了社区养老服务的指导标准，明确了服务对象、内部设施的具体标准以及选址、安全等多项指标。此外，为了应对日益增加的养老需求，考虑到政府财政资金的有限性，2018年大连市出台全面放开养老服务市场的政策文件，鼓励社会资本进入养老服务市场。通过大连市已有的养老政策变更可以发现，大连市养老服务已经由传统的居家养老方式向社区养老转变，养老服务提供方也由政府包办向社会参与转变。
2. PPP参与养老项目可行性
作为一种盈利性的养老模式，国外CCRC社区的主要盈利方式是通过收取租赁费以及会费，其中租赁的月费主要依据老人的健康程度以及护理的难度程度确定标准，而会费则是老人入住CCRC社区需要一次性缴纳的准入费，类似于会员费，这一收费标准也根据老人入住的房屋大小以及护理的难易程度确定。可以说对于退休老年群体而言，CCRC养老社区模式，其专业性基本能够满足老人的基本养老需求。对于社区管理者而言，会费以及租赁的月费收入也可以保证CCRC社区的基本运转。但是由于CCRC社区前期在住房建设、医疗团队搭建、配套服务设施的供给上投入巨大，因此对资金的需求量较大。而为了吸引客户，其制定的相关费用不能太高，这就使得项目的回收期较长，因此，在新兴国家市场这一模式应用较少。
二、大连市 CCRC养老地产市场分析
2.供给分析
此外与全国相比，大连市目前并没有养老类PPP项目，辽宁省虽然有3个养老类PPP项目，但并未涉及到CCRC养老社区概念。与全国其他地区相比，大连市的PPP养老类项目发展并不快，考虑到大连市政府在鼓励社会资本参与养老综合服务的政策力度不断加强，未来可以期望大连市PPP类养老地产项目将会拥有较大的增量空间，PPP模式下CCRC养老地产项目拥有天时之利。
1.需求分析
大连市在我国首创了养老地产项目，相对于我国其它城市而言，大连市养老地产发展时间较为长远，也积累了一些成功的实践经验。但与国外发达地区相比，大连市养老地产项目仍然远远不能满足社区养老的需求。目前大连市的养老地产项目基本是由各大养老机构投资运营，缺少CCRC模式的应用，现有的养老地产项目与CCRC养老社区服务理念相差甚远，成功的CCRC养老地产项目较少。
以旅顺口区的大连嘉年华颐养中心为例，其距离大连市主城区较远，且自然风光优美，适宜老年人居住，在硬件条件上基本符合CCRC养老模式的要求。但是该颐养中心入住的门槛较高，也没有明确地将入住的老人分为能够独立自理、半独立自理以及完全不能自理三种类型，因此并不能被称为真正意义上的CCRC养老社区，只能算是一种高端形式的养老场所。瓦房店真爱空间养老地产项目则更贴近于CCRC养老地产，养护院内对入住老人进行了半自理与非自理两种类型，在户型上有高端别墅与普通住宅两种，同时还设置了大量的养老服务设施与娱乐设施供老人使用。这类社区既能够满足老人的养老需求，还能够通过分类管理的方式最大限度地降低成本，但是整体而言目前大连市此类养老地产项目较少，与日益增长的需求并不匹配。
社会资本参与公共服务设施的路径至今已经衍生出BOT、BT、TOT、TBT以及PPP五种模式。PPP模式在我国公共设施项目上的实践较多，图1为PPP项目参与主体的关系图，通常来说，政府将一些项目的特许经营权出售给项目公司，由项目公司筹集资金进行建设，由于有政府担保，金融机构也会放宽对PPP项目融资的门槛，建成后项目管理人可以拥有若干年的经营权，通过采取收费的方式逐渐回收项目支出，政府也会在经营过程中派驻专业人员进行实时的监管。这一模式通过将有稳定收益的公共基础设施项目外包给社会资本，能够降低地方政府的财政压力，提高社会服务的质量。此外由于具有稳定的未来现金流入,PPP项目还可以进行资本证券化，进一步为企业提供融资支持。
2.CCRC的养老模式
三、养老地产引入 PPP模式的可行性
1. PPP模式的理念
1.运用问题情境教学，落实了学生的主体地位。问题情境教学为学生搭建了一个自主学习的平台，让学生在各种教学情境中去探究并获取知识，获得情感体验和能力提升，规避了传统教学模式上的教师唱主角传授知识的课堂教学模式。
3.政策分析
图1 PPP项目参与主体关系图
持续照料退休社区(Continuing Care Retirement Community，简称CCRC)，是一种代表性的养老地产项目，通过给老人提供相对专业的养老居住场所，满足老年人的养老需求，使得老年人不会因为身体健康情况的恶化而得不到及时的养老服务。这一模式也进一步细化了社区服务的分类标准，通过将老年人分为具有自理能力、生活半自理以及完全不能自理三种类型，为之提供专业的养老服务，并深度融合已有的社区照护、居家养老以及机构服务，以提高养老服务的效率与质量。
据财政部PPP中心公开的项目库资料显示，截止2019年8月，财政部公布的养老类项目237个，总投资额超过1500亿元。其中养老类PPP项目114个，占总数的48.1%。与全国规模庞大的PPP项目相比，养老类PPP项目不仅总量小，而且规模也相对较低，其平均投资规模仅为5亿元。这是因为养老类项目主要是养老社区综合服务为主，而一般的社区规模有限，可容纳的老年群体数量不超过3000名，因此投资的规模相对较低，门槛也较低，因此符合PPP养老类项目要求的企业相对较多，这就为社会资本参与养老类PPP项目提供了可能。
近年来，大连市人口老龄化程度急速加快，据大连市统计局数据显示，2010年大连市常住人口669.04万人，60岁以上人群占比15.8%，其中65岁以上人群占比12.7%；2018年大连市常住人口达到698.75万人，其中60岁以上人群占比23.1%，其中65岁以上人口占比超过了15%，大连市老年群体庞大。在老年人口占比规模上，大连市在我国诸多大中城市中也是位居前列，并且由于大连市独特的自然地理环境，也因此获得了“养老型”城市的称号。大连市产业结构完备，城市发展周期较长，城市化率较高，因此大连市老年人口中属于退休人员的比例较高，人均可支配收入水平在全面也排名前列。调查资料显示，大连市目前的家庭结构以“421”型为主，空巢老人的比例逐渐增多，这就使得传统的养儿防老以及居家养老的养老方式难以发挥养老社会功能。综上条件，可以认为大连市CCRC养老地产的发展存在着巨大的市场需求。
综上，针对突发性职业中毒患者，在急救护理中积极开展危机质量管理，可有效提高救治效果，效果满意，故值得推广。
大连市CCRC养老地产PPP项目可以实现预期回报。首先是因为大连市社会养老需求不断增加，尤其是对高品质的养老服务需求旺盛，近年来一些高端的养老机构也相继出现，CCRC养老地产预期能够通过向服务者收费的方式回收资金。其次大连市PPP项目在其它领域如基建、环保、教育等领域已经有了足够多的成功运营经验，可以为养老地产PPP项目提供科学的方向指引。最后大连市政府对CCRC养老地产的支持力度较大，甚至出台了专门的政策文件鼓励社会资本参与，为PPP模式的参与提供了天时之利。
四、对策与建议
本文通过梳理CCRC养老地产、PPP模式的概念，结合大连市养老服务发展现状，在厘清大连市CCRC养老地产供需及政策激励情况的基础之上，分析了引入PPP模式的可行性。研究结果表明，得益于政府在发展PPP项目的政策支持以及大连市社会养老需求的不断增长，PPP模式与CCRC养老地产相融合的市场价值较高，通过完善配套服务设施，社会资本的进入将会进一步提高大连市CCRC养老社区服务的质量，有利于打造全新的社会养老体系。结合目前我国CCRC养老地产项目发展现状，为更好促进PPP模式融入CCRC养老地产，本文提出以下对策建议。
首先要大力引进CCRC养老地产PPP项目，鼓励社会资本参与大连市社区养老服务项目。在项目运营过程中给予企业更大的自主权，充分提高市场参与养老服务设施供给的积极性。同时加强PPP项目的风险管控，确保社会资本能够实现预期的收益目标，避免PPP项目烂尾。
其次要加大互联网技术的应用，建立完善的智慧养老公共服务信息平台，为CCRC养老社区提供智能服务，及时更新入住老人信息，将社区养老服务体系如家政服务、医养结合、医生护理、健康旅游等模块与老人需求相集合，同时采用智慧医疗手段对老人的健康状况进行实时的跟踪，提高养老服务的精准程度。
最后要进一步完善PPP项目参与建设大连市CCRC养老地产的综合配套体系。在资金上，鼓励银行向PPP项目倾斜，给予参与方更多的金融财政资金支持。在建设标准上，通过不断调研，并基于大连市实际情况，确定合适的服务标准。在信息支持上，建立大连市老年人口健康档案，提高老年人群筛选机制的效率。在退出机制上，制定完善的财政金融政策，完善财政资金购买、资产证券化融资以及股权转让等项目退出机制建设体系。
Thus,the motor natural frequency of the EHA system is
参考文献
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Feasibility of Application of PPP Model CCRC for Old -age Care Real Estate Project in Dalian
Wang Guan
(Dalian University of Finance and Economics, Dalian, Liaoning 116000, China)
Abstract ：CCRC real estate for the aged is widely sought after in Europe and America, and some pilot projects have appeared in some cities of our country, all of which have achieved good effect in elderly care service, but generally speaking, it is still the CCRC community construction led by the government, with less participation of social capital, which is difficult to be widely promoted. Taking Dalian as an example, on the basis of full consideration of the current supply and demand of endowment service in dalian and the government's endowment service policy, it can be found that the promotion of CCRC endowment real estate project in Dalian has unique advantages and great feasibility of project implementation. Therefore, the government should further launch the CCRC old-age care real estate project in PPP mode, provide accurate old-age care services based on cloud computing and data technology, and improve relevant supporting facilities to encourage the participation of social capital.
Key words ：CCRC endowment; real estate for the aged; PPP model; Dalian city
中图分类号： F299.23
文献标识码： A
作者简介： 王冠，硕士，讲师，大连财经学院。研究方向:工程管理。
文章编号： 2096-3874(2019)11-0089-05
Class No .:F299.23
Document Mark： A
(责任编辑：蔡雪岚)