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摘要：为了更好地深入贯彻执行党的方针政策，各个地区的土地管理机关要科学合理地制定集体建设用地基准地价评估标准，结合地方实际情况合理界定集体建设用地基准地价的本质内涵，以我国基准地价修正法为依据，努力构建集体建设用地基准地价评估框架。论文介绍集体建设用地的特点，基准地价评估意义，分析基准地价评估体系的研究思路，主要对集体建设用地基准地价评估体系进行分析，以供参考。
关键词：用地；基准地价；评估体系；构成
0引言
随着存量农村集体经营性建设用地使用权入市试点工作的开展，制定集体建设用地基准地价迫在眉睫。集体经营性建设用地入市初始价格过高会超出土地潜在受让方承受能力，形成流标、流拍，妨碍交易的正常进行，降低入市交易的效率；价格过低又会使集体经营性建设用地的价值被低估，造成集体资产流失，损害集体经济组织和农民的利益，危害农村地区的稳定。长期以来，我国土地市场被人为分割为国有土地市场与集体土地市场两个部分，其中集体土地用地市场依旧处于初级阶段，交易受到多方面的限制，价格机制在交易过程中难以发挥作用。
党的十七届三中全会明确了建立城乡统一的土地市场，允许集体建设用地流转的农村土地政策改革方针。因此，制定集体建设用地基准地价可用以指导和规范农村集体经营性建设用地市场行为，促进农村集体经营性建设用地市场平稳健康发展。本文针对集体建设用地权能及空间分布上的特点，提出了集体建设用基准地价的内涵，并在国有建设用地基准地价的基础上，构建了集体建设用地基准地价评估体系框架，以期为集体经营性建设用地入市政策制定提供参考，为集体建设用地宗地价格评估提供标杆，为建立城乡统一的建设用地市场提供价格依据，以实现促进城乡地区统筹发展的目标。
土地资源最直接的价格体现就是地价。集体建设用地使用权一般只能由本集体及其所属成员拥有，权利上有着特殊的局限性。因此，与国有建设用地价格评估有着相似性却又存在着很大的不同。所以对于集体建设用地基准地价的评估要符合集体建设用地自身特有的评估标准与评估方法，在实用操作性上探索科学的地价评估体系。构建集体建设用地基准地价框架要促进集体经济流转市场的发展，规范市场秩序，保护集体建设用地所有者权益，为服务统一的城乡建设用地市场提供价格参考依据。
1集体建设用地特点
集体建设用地的权利基础是集体所有，使用方向仅在于农村集体建设用地，这是集体建设用地的独有内在特点。集体建设用地的使用必须符合土地使用管理规范，服从国家规划的管制与审批。集体建设用地一旦进入市场流转与国有建设用地一样同权同价。它的外在特点就是布局分散，集中在集镇和交通干路沿线附近，开发随意性大且交易平台不完备，处于市场经济的初级阶段。
2集体建设用地基准地价评估意义
集体建设用地流转市场需要科学合理的集体建设用地定级估价方法。对于当前处于隐藏性极强的农村集体建设用地市场来说，建立统一规范的基准地价评估标准意义重大。它既保障了农民经济利益不被侵犯和损害，也建立了监管集体建设用地市场的体系。
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3集体建设用地基准地价内涵
在正常市场条件下，经依法取得的，有偿使用的集体建设用地，在一定的开发利用条件下（包括用途、使用年期、开发强度、开发程度等因素）、在某一估价基准日，土地质量相近的各级别或均质区域内，一定权利条件下的集体建设用地使用权的平均价格。
4集体建设用地基准地价评估研究思路
集体建设用地和国有建设用地在土地利用价值上是相似的。目前我国尚未制定农村集体建设用地基准地价评估相关技术标准，在符合相关法律法规前提下，可参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）和《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014），制定反映集体建设用地特点，符合地区实际情况的基准地价评估技术思路。集体建设用地级别划分应在充分调查影响集体建设用地质量的自然、社会、经济等因素的基础上以多因素综合评价法为主导方法完成。基准地价宜在综合分析集体建设用地的交易案例、经济收益、土地征收中的补偿安置情况、同区域国有建设用地市场水平及相关政策导向的基础上综合确定。集体建设用地基准地价评估土地用途应包括商服用地、住宅用地、工业用地、公共服务用地和其他用地。
4.1集体建设用地土地定级
集体建设用地定级可根据市场发育情况和监管服务需求选择综合定级或分类定级，在土地利用功能特征分区明显，且各功能区的空间分布相对集中的地区，宜进行分类定级。鉴于集体建设用地具有覆盖范围广、空间位置分散、质量分布不连续、城乡结合部受邻近城镇或已建成区域的辐射影响明显、受区域功能规划及政策导向等影响明显的特征，土地定级宜增加反映宏观区位、社会经济水平差异，以及相关规划等影响因素。在确定各定级因素中所含的具体因子及其评价指标时，可在GB/T 18507-2014规定的基础上，考虑城乡之间在社会经济职能、建设形态与规模等方面的差异，结合评价对象的特征，适度增减取舍，体现针对性、差异性、可行性。
4.2集体建设用地级别价测算
以土地定级为基础，根据划分的级别范围和调查收集到的地价样本数据，选择具有代表性的样点作为地价测算样点，通过各用途对应的评估方法测算各样点的地价。根据样点的分布情况，级别地价的测算分为：①有地价样点的级别直接通过统计其范围内样点地价的平均值作为该级别的级别价格；②没有地价样点的级别价格，通过建立有地价样点的级别价格与级别内土地定级单元平均总分值之间的数学关系模型，通过该模型计算得到没有地价样点的级别平均地价。因多数地区集体土地市场尚处于起步阶段，法规政策体系也远未完善和稳定，故在确定基准地价水平时，应立足于体现现阶段的市场状况和土地管理政策，关注土地使用者对集体建设用地与国有建设用地市场的差异感知情况与接受程度。
4.3基准地价修正体系的建立
基准地价是土地初始价，它不是具体的收费标准。级别基准地价是指对应级别最高地价与最低地价的中心点，即土地分级别、分用途的平均价格。而建立基准地价修正体系，其意义不仅在于有利于政府制定的基准地价落实到具体的地块上，以便政府从微观层面对土地价格进行管理与控制，而且也为集体建设用地转让、出租、抵押价格的评估与管理提供数据与技术支持。修正体系编制思路和方法可参照 GB/T 18508-2014，其中地价影响因素的确定宜与定级因素因子体系适当衔接，在市场发育程度较低、地价样点数量不足的区域内，修正系数的确定可主要依据定级因素分值确定。
5基准地价更新机制
基准地价更新是指在土地定级的基础上，利用最新的土地交易、收益及地价指数等资料，对基准地价进行全面或局部的调整的工作。目前根据城镇土地估价规程的规定更新频率不低于3年一次，全面更新不低于6年一次。集体建设用地基准地价的更新应根据农村存量集体建设用地入市试点工作的进展，及时追踪集体建设用地入市交易的情况，在开展集体建设用地收益情况调查的基础上，适时开展局部更新。集体建设用用地市场发育成熟后，应当进行城乡统一基准地价更新尝试。
6结语
由于我国集体所有概念比较抽象，在行使具体的所有权与财产权时不能享有实质的主体作用，这就使我国集体建设用地流转存在限制及漏洞。面对着集体建设用地私下交易的随意与混乱并在的现象，要形成一个价格透明、市场公开、平等竞争的市场流转环境。要充分利用国有建设用地的流转法律条文，操作办法和实践经验完善改进集体建设用地的灰色交易。由于集体建设用地具体操作流转上的细则与方法在法律法规和制度衔接方面都无法与国有建设用地的条文法规相媲美。制定集体建设用地基准地价，可以促进集体建设用地实现公平交易、引导集体建设用地市场健康有序发展，可以为确定集体建设用地入市交易环节相关税费、制定农村土地制度改革配套政策提供依据。因此，构建集体建设用地基准地价评估体系框架利国利民，是一项关系民生的大举措。
参考文献：
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［3］曹玲燕．大都市基准地价土地用途细化分类研究［J］．上海国土资源，2013，34（2）：37-40.
论文作者:黄欣慧
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第16期
论文发表时间:2019/3/5
标签：建设用地论文; 地价论文; 集体论文; 基准论文; 市场论文; 级别论文; 土地论文; 《建筑细部》2018年第16期论文;