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2005年下半年开始，房地产市场与股票市场一改以往“跷跷板”的关系，出现共同繁荣的景象。房地产投资持续增加，股票市场也开始了一轮大牛市，从1000点左右迅速上涨到2007年最高的6000多点，上涨幅度达5倍。面对两个市场的红火，投资者茫然了，究竟投资什么能获得较高的收益率呢？
一般来说，楼市比较适合于大中型投资者，长期收益率高，风险较低；而股票等金融产品适合于小投资者，短期内收益较高，但长期收益率无法预计，风险较高。因此，笔者认为，对于那些资金并不是很充裕，但又想在楼市长远期利好情况下分一杯羹的投资客来说，投资楼市还不如投资地产股。
一、股市与楼市的关系
2005年之前，我国的资本市场曾经在较长时间内处于资金短缺的状态。在资金约束及投资渠道匮乏的状态下，股票市场与房地产市场呈现明显的跷跷板效应，即负效应关系。2005年下半年开始，股票大盘疯狂涨到上涨到最高的6000多点，房地产投资也开始加速上升，增速一直高于20%，四川等地甚至达到41.4%。两者出现共同繁荣的局面。
究其原因，主要是因为2005年后，股权分置改革顺利进行，股票内在价值得到统一，为股市财富效应奠定了基础；再加上流动性过剩使资金约束成为历史，改变资产组合效应和替代效应效果。最终，财富效应大于投资组合与替代效应之和，使得股市与楼市一起欣欣向荣。
二、楼市投资分析
目前商品住宅投资占房地产开发投资的比重超过70%，2007年10月，国房景气指数为105.74，达到近三年来的最高水平。房价增长仍在高位运行。2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格比上年同期增长10.5%，尤其是乌鲁木齐、北海、深圳、北京等城市房屋销售价格比上年同期增长仍分别达21.3%、18.0%、16.4%、15.0%。
笔者认为08年及以后的房地产市场还是会健康稳定的向上发展。尽管政策的调控有时会影响到房价的短期波动，但从长远看，投资楼市的收益还是相当稳定和理想的。但由于现在的房价还处于高位状态，很多资金不足的老百姓就不能享受楼市运期利好的果实，再加上2005年新政及之后的续政中，央行提出的一系列打击投机炒作行为的政策，比如提高第二套住房的首付比例、加息、取消转按揭等，更使得投资楼市的门槛提高，一大部分百姓只能望洋兴叹。因此，在全国房地产市场一片大好的趋势下，投资楼市就不如投资地产板块的股票。
三、地产股投资分析
投资地产股，首先要有个心理准备，因为这是一场“持久战”。就跟投资房地产市场一样，投资地产股是一种长线投资，许多地产股上市公司由于其项目开发周期长，回笼资金的速度较慢，其利润往往不能一下子就反映出来，因此它不同于许多其他的股票适合做短线。
1.股票市场投资分析。上证综合指数从2006年初的1200多点，一直上涨到2007年10月的最高点6000多点，现在又跌至3000多点。可见，股票市场风云变幻，风险非常高。而且，股票市场也是一个政策导向型市场，比如政府通告印花税从3‰下降到1‰，就使久跌不停的股市迎来几天的一片红。
投资股票市场必须看准时机，选择有潜力的优质股，而不是盲目跟风，听小道消息的跟买跟卖。在大盘好的时候，这种投资问题还不大，但在大盘震荡较厉害时，风险也就大大增加了。
2.选择地产股六大原因。房地产板块作为中国股市的中流砥柱，短期可能出现小幅回调，但长期应该看好。主要有以下六大原因：（1）经济增长、人口年龄结构、工业化和城市化是支撑我国住房需求增长的长期因素。（2）人民币升值推动了房地产板块的发展。自2005年7月21日起人民币汇率屡创新高，2008年前几个月已破7，达6.9949。相关机构预计，人民币汇率升值的长期趋势会继续延续下去，估计持续8-10年。人民币升值全面提升了国内房地产的资产价值，再加上国际资本的不断流入和人民预期的提升，该板块将会随着人民币的升值持续升温。（3）地产股代表新时期的地王。“拿地”才是硬道理，碧桂园就是靠着大量的储备实现高利润率的。但是拿地是需要资本的，因此很多房企走上市融资之路。一旦上市成功，他们拿地也就相对容易一些，成本低一些，自然利润率也会高一些，业绩好了，股票自然就涨了。因此真正的地主，新时期的地主是储备土地的上市房企，地产股是地主的凭证。（4）经营性波动比较小，并且风险最为单一。房地产开发只存在一个风险，崩盘。拐点不会影响房地产的大局，而上市房企因为资金及开发实力、土地储备方面的优势，并不受拐点说的影响。如果说持有地产股，碰到崩盘，损失将不可避免。此外，基于香港地区经验以及我国人口结构、住房消费观念以及经济发展潜力与总供求格局，地产股正常经营下无什么风险。（5）准入门槛高，物以稀为贵。从1994年下半年开始，国家曾为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策。其中，与证券市场相关的，在配股方面，中国证监会于1995年明令：对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店的配股申请不予审批；在新股发行方面，证监会于1996年开始对金融、房地产行业企业暂不受理。直至6年后，房地产企业上市才得到“解禁”。在此背景下，证监会对于房地产公司上市设置的审核门槛很高。我国上市房企占开发商总量约为五百分之一，因此，物以稀为贵。（6）城市空心化成为主流趋势并具长期性，而地主的土地储备结构与之吻合。我国现在已逐步经历城市空心化的浪潮，其将会使城市外围产生巨大的购买需求，也会产生与此对应的土地资源。而地产股基于雄厚的资金实力与造血功能，储备了相当数量的土地资源。在万科的拿地分析报告纲要中，该城市的远景规划被放在首要位置。地产股拿地往往呈大规模、远郊化、自然环境优良、市政触角可延伸至此等几个特点，因而他们可以通过造城造镇的方式来雕琢这块土地，等市政伸入后坐收渔利。
目前，房地产板块经前期充分调整，估值水平回落到2006年底的水平，绝大部分公司估值已与国际接轨，绝大多数蓝筹优势公司平均PE在15倍附近，投资价值凸现。他们拥有品牌、品质、开发、资金、资源、规模等优势，将在以后的行情中获得持续高速增长。已融资或即将获融资公司有望做大做强，值得长期战略投资者和波段投资者关注。因此，笔者认为，一、二线蓝筹优势公司投资机会已具备。万科、招商、保利、泛海等一线蓝筹是最佳选择，已获得融资机会的金融街、华发、华业、亿城等及待批融资注资的环球、冠城、世茂、ST广厦等公司的增长也值得期待。
四、以万科A为例分析其投资价值
下面就以房地产龙头股万科A来分析一下地产股的投资价值。
1.基本面分析。万科A（股票代码：000002）上世纪90年代初上市，属第一批上市公司，也是其中惟一连续15年保持盈利增长的企业。公司主营房地产开发、物业管理、投资咨询等项目。因人民币升值关系，作为地产蓝筹股的万科得到了市场资金的热烈追捧，不到一年的时间，其股价已翻越6倍，其走势表现十分坚挺。至2007年年底止，公司总资产1000.94亿元，每股净资产4.26元。在进入房地产行业的18年里，万科业务涉足全国25个大中城市，累计开发并已交付住宅超过60000套，投入物业管理的项目80多个。万科在全国树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。见(表1)(表2)
表1 2007年度万科主营构成及毛利率
营业收入(万 营业利润(万 毛利率(％) 占主营业务收入比例
元) 元) (％)
商品房销售 3517517.71472843.941.87
99.01
物业服务及 21003.5 11487.4 54.69
0.59
通过上面2张表，我们可以清楚地看到万科公司的财务数据，其毛利率主要来自房地产开发和销售，这对公司的业绩有一个很大的支撑作用，因为人民币升值是长期的过程，这将带动公司的业绩长期向好。
另外，伴随中国消费水平不断升级，导致国内房价不断向上攀升，万科A目前已经进入了黄金时代的高速增长阶段，据有关证券公司预计在2006年～2008年期间年增速可保持在40％左右，并且预测2009年可达每股受益1.96元的高速复合式增长。下表是有关机构的预测。（见表3）
表3 相关机构预测万科三年的每股收益
每股收益 最低预测 最高预测 平均值 增长率 动态市盈 目标价 目标价折
分析
率
算率
2007 0.68 0.77 0.720.00％ 30.74 0.000.00％
2008 0.93 1.55 1.29
79.34％ 17.1443.0994.35％
2009 1.31 2.37 1.96
51.40％ 11.32 0.000.00％
以上数据由财酷网提供
2.技术面分析。对比大盘长期（2005年5月至2008年4月）走势和万科A股走势，该股总体走势良好，始终与大盘保持一致，跟着大盘走势在做小幅上下震荡调整。
从近期走势分析：万科A的走势明显强于中国指数的走势，如果没有银行板块中的招商银行，房地产板块中的万科A在目前关键点位出现护盘的情况下，笔者认为上证指数已经跌破了3000点，作为每次向上行情的龙头板块中龙头股，都有先于大盘见底，先于大盘启动，先于大盘拉升，涨幅目前强于大盘，并且先于大盘见顶的特点，目前深圳市场中的万科A就具有行情龙头股的特点。
结论
结合万科A的基本面情况和技术面分析，笔者认为长期持有万科A将给具有投资理念的人士，在目前人民币持续升值过程中的牛市行情里带来极为丰厚的回报。