摘要：近几年来，随着社会经济和城镇建设的发展，基础设施进一步完善，现行的土地级差和基准地价已经不能明确反映城区实际状况。因此，必须尽快对基准地价进行更新，以进一步规范和完善土地市场，促进土地市场健康发展，提高土地的集约节约利用水平。为适应时代发展，要尽快更新地价标准，以完善土地资源市场的规范性，提高土地资源的集约节约使用，促进土地市场的健康发展。
关键词：城镇基准地价；更新；探讨
引言
随着城镇化进程的快速发展，经济水平也在不断提高，土地市场交易量巨增，带动地价上升。传统地价评估标准已经不能满足新时期的地价增长要求，要通过全面系统科学的地价标准使土地在流转时更规范更符合市场要求，及时更新基准地价，以促进新时期土地资源的有效利用。
1基准地价的重要性
基准地价是地价管理的核心，是政府建立和完善土地市场，规范土地交易行为，强化土地市场调整，维护土地市场稳定，保护土地所有者和使用者合法权益的有效手段；是防止地价大幅波动和土地投机，防止土地收益流失，促进土地合理利用的必要措施；是企业改制、清算和政府收取土地有关税费的重要依据；也是深化土地使用制度改革，建立和完善社会主义市场经济体制的迫切需要。目前，各地城镇基准地价更新不及时，现行的土地级别和基准地价已不能准确反映土地市场的现实状况。基准地价是政府进行土地税收的依据，是深化土地改革的需要。对土地基准地价进行及时更新可以使现有土地能准确反映市场需求，能监督政府根据市场需求进行相关政策和法规的制定，完善土地交易中的地价管理，促进土地集约使用，实现土地交易市场的健康发展。
2基准地价的更新依据
2.1土地区位理念
土地区位理念主要目的是研究特定地区人类流动和空间分布以及人与自然、社会相互联系的一种理念。在土地利用中融入区位理念主要是把土地作为研究的客体，通过社会活动和地理要素作为土地利用中的空间区位条件，研究这些因素在土地上的分配特点和变化原因，以及这些条件在相互结合时对土地价格产生的影响。通过对区位条件造成的空间差异进行分析，划分土地级别，进而进行评价。
2.2地租地价理论
地租主要是土地所有者在出租土地使用权时得到的收入，是借助土地获得经济收入的一种方式。社会只要存在土地所有者和不占有土地的生产者就会有地租的产生，地租主要分绝对地租、级差地租和垄断地租三种形式。
2.3级差收益理论
级差收益主要是土地使用者因所有土地的质量和使用区位不同而获得的超额利润，土地质量的差异是级差收益的主要原因。差异性主要表现在地块商业聚集程度、交通条件和基础设施、人口密集度等方面的差异。优质土地占有者可以凭借其土地的优势在交易中获得最有利的经济条件，从而获得最大经济利益。
3基准地价的更新原则
3.1综合分析原则
土地级别是自然、社会、经济等多种要素综合的结果，反映的是土地的质量差异和分布差异，能实现资源的合理应用和实现最佳效益。综合分析主要是考虑土地的繁华程度、交通条件和基础设施情况、自然条件、人口状况、规划情况等，这些因素共同影响基准地价。在对这些因素进行分析和研究的基础上可以划分土地等级，对土地有精确的估量，测评出土地的合理级别。
3.2主导因素原则
影响土地基准地价的因素有很多，有社会、自然、经济等因素，可以选择一个主要影响因素作为土地级别划分的依据。相关调查显示，城镇的商业化程度、交通条件和基础设施等都是土地级别评价的主要因素。
3.3地域差异原则
地域差异主要是指土地的自然因素和社会因素结合所形成的影响结果，可以对土地区位条件进行分析后，将土地以区域进行规划。
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4基准地价的更新路线和方法
在制定地价更新路线时，先选定对地价定级影响的主要类型因素，通过对影响因素的影响因子进行分析，可以得出影响范围，按照不同因素在不同空间的影响差异进行路线制定；同时根据专家对各种因素的影响因子的评价分数确定影响因素因子的权重，并根据范围内的坐标进行影响因素的重叠累加，在因素影响累加总分基础上进行总分频率曲线法计算。通过此方法对不同级别的土地进行分类，再对样点地价进行级别验证，以反映土地级别规律。基准地价更新路线主要是在土地级别分类的基础上，对交易地进行监测，经过评估和修正、检验，再结合土地产业政策对地价标准进行修正，以保证其满足市场需求。
4基准地价更新的技术路线与方法
4.1技术路线
(1)土地定级技术路线。在定级时选择对某种类型用地有影响的土地定级因素，计算因子作用分值及影响范围，揭示不同因素在地域空间上的分布差异；同时根据若干专家对各类因素进行打分后确定的权重，在整个定级范围内的坐标点上进行因素作用分值叠加；依据叠加后的总分值，采用总分频率曲线法，利用分值频率直方图初步划分不同类型土地级别，并以样点地价验证土地级别，从而反映城市分类土地级别规律。
(2)基准地价更新技术路线。在城市土地分类定级的基础上，采用市场交易样点、地价监测点等资料，经过评估、修正、检验等技术过程，结合产业政策、土地管理、城市规划等因素，确定新的基准地价及其修正体系。
(3)信息系统技术路线。以最新的1:1000卫星影像图为基础，同时结合城市总体规划、土地利用总体规划及城市街区图编制工作底图，对调查采集的各项数据通过计算机系统进行计算，达到所有的图形、数据、表格等成果转化为计算机信息数据，实现计算机的信息化管理。
4.2技术方法
要合理反映城区土地质量及其分布特点，必须用一系列涉及土地本身特征的要素，对土地进行测定、描述，并采用评定各项要素的记述方法，分级分类反应出各地块质量的差异。主要通过特尔菲法确定影响土地质量的因素、因子及其权重，采用相对值法和距离递减法计算各类定级因素的作用分，采用网格法划分各类定级单元，采用因素加权分值求和法计算各类单元分值，采用总分数轴法、总分频率曲线法确定各类土地级别。
5成果引用与建议
5.1宏观调控土地市场、指导地产交易
在进行土地级别调整和基准地价更新工作以后，政府管理部门可利用基准地价及宗地地价修正体系迅速地把握地价的大致水平，指导交易活动，规范交易行为。这对于制定合理的地价政策、建立正常有序的地产市场将起到积极作用。
5.2为城镇规划提供依据
城市土地开发、利用、规划和基础设施是一项综合性强、涉及面广的工作，而城市发展的前提是合理的城市规划，这就要求城市规划要准确分析不同区域土地质量的差异、优劣程度，要全面考虑不同区域的发展方向和开发潜力，尤其在进行房地产开发用地布局时必须综合考虑城市土地级别状况。因此，土地级别可以为城市规划布局提供基础依据。
5.3可以随时为政府调控市场的变化
建立基准地价动态监测制度是城市地价成果现势性、科学性、实用性的有力保障。通过地价动态监测，进行城市地价的空间和时间分析，总结地价随空间和时间变化的规律，从而进行地价预测、土地市场分析。建立地价预警机制，为政府决策提供科学依据，为土地市场宏观调控服务。通过对地价监测资料、地价管理和调控措施的分析，使管理者全面、及时地掌握地价趋势与地产市场动态，从而制定科学可行的地价政策。
6结语
基准地价的更新工作可以促进土地的集约化和节约化使用，促进土地资源的有效利用。在城镇化水平快速的发展，地价交易量增加的前提下，地价上升速度较之前幅度更大。要及时更新地价标准，以实现对土地的有效科学管理，促进土地资源可持续发展。
参考文献
[1]孔维华,王然,王艳.基于GIS的基准地价更新实践———以山东省昌乐县为例[J].安徽农业科学,2011,(15).
[2]李国权.城市地价动态监测的发展与研究[J].商品与质量,2011,(S7).
论文作者:阮霖雯
论文发表刊物:《基层建设》2019年第4期
论文发表时间:2019/5/23
标签：地价论文; 土地论文; 基准论文; 因素论文; 级别论文; 地租论文; 差异论文; 《基层建设》2019年第4期论文;