摘要：城市社区业主委会员的逐渐发展，对推动文明和谐社区建设，推进城市社区治理结构转型和实现社区善治等方面，均起到了正面的促进作用。然而因为国内城市社区业主委员会的成立时间不长，各项事务均亟待完善。所以，在现阶段的管理环节，仍旧存在着许多的不足。
为探寻出突破性的解决对策措施，本文选取了临安市社区业主委会员为研究对象，通过对搜集相关研究资料进行总结梳理，通过进一步的分析，查找出导致困境产生的根本原因，主要表现在业主参与积极性不高热情度低下、业主委员地位尴尬得不到根本性保障、业主委会员管理成员文化程度不高、业主委员会未能与其他三方厘清职责、业主委会员缺少必要监督等方面，继而提出了相应的加强业主自治意识与自治精神的建设、完善业主委员会的相关立法、提高业主委员会的工作能力、厘清业主委员会与其他相关机构的关系、构建业主委员会的监督体制等为主的对策建议。
关键词：城市社区 社区业委会 困境破解
Abstract：The gradual development of city community industry committee members, to promote the construction of civilized and harmonious community, promote the city community governance structure transformation and implementation of community governance and other aspects, has played a positive role in promoting. However, because of the establishment of the domestic city community owners Commission is not long, the business needs to be improved. Therefore, in the management of the stage, there are still a lot of problems.
To find out measures to solve the countermeasure of breakthrough, this paper selects the community industry of Ling'an city committee members as the research object, based on the research data of the collection summary, through further analysis, find out the root cause of the dilemma, mainly reflected in the owners to participate in the enthusiasm is not high to low degree, the owners' committee in an awkward position no guarantee, industry committee members members of the management level is not high, the owners' committee and other three parties failed to clarify responsibilities, industry committee members lack the necessary supervision and so on, and then put forward to strengthen the construction of owner autonomy consciousness and the spirit of autonomy of the legislation of the owners' committee, the owners committee to improve work ability to clarify the relationship between the owner committee, and other relevant agencies, the suggestions and Countermeasures of building owners committee super vision system and so on.
Keywords: Urban community Community industry authority Dilemma crack
城市社区业主委员会，简而言之，即为街道办事机构及居委会管理区域内建设的城市居民区，根据法规流程经过业主协会投标表决设立的执行组织，代表社会居民自主管理社区事务的机构。自我国首个业主委员会，深圳万科天景花园物业委员会创建到现在，国内的业委会已经历经了25年的发展和演变。尽管这期间这种模式在浙江省临安市住宅小区得到积极推广，成立后的业主委员会也对推动本地区文明和谐社区建设，城市社区治理结构转型和实现社区善治等方面发挥出了重要促进作用。但据我国物业管理协会会长沈建忠介绍，目前，我国业主委员会成立率不到50％，运行较好的仅有15％。同全国其它地区一样，临安市社区业主委员会在实施自治的产生与运行过程中，现也面临不容忽视的诸多发展瓶颈问题，不仅导致城市社区业主委员会的功能发挥受到严重限制，同时也制约了城市社区的发展。所以，制定解决临安市地区业委会发展难题的策略和方案，对于推动城市业委会的长远发展，具有理论和实践的双重价值。
一、临安市社区业主委员会的发展现状——以万马社区为例
近些年来，临安市的社会经济得到快速发展，城市规模也得到了较快扩张，临安市新建成的住宅小区是越来越多，旧老住宅小区物业问题也是层出不穷，业委会的地位与作用也越来越受到社会各界的高度关注，创建业委会取代业主大会的需求越发高涨，从而参与社区公众事项的监管，监督小区物业的运营，保障社区居民的合法权利，进而推动城市社区的长远发展。而临安市社区业主委员会是伴随1995年自治区房屋管理体制改革物业公司的开始产生并发展的，2003年9月国务院颁布《物业管理条例》实施之后开始逐渐破土而生根发芽。这期间，为促进城市社区业主委员会的健康持续发展，1997年2月，临安市出台了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行规定》，要求拓展城市住宅小区物业管理事业，规范其收费行为，促进健康发展。2015年5月，临安市再次出台《关于加强物业管理促进物业服务发展的意见》，首次赋予了业主委员会社会团体法人资格，享有开立银行账户、镌刻公章、签订合同（协议）、依法诉讼等权利，为规范住宅小区业委会的权利与义务又推进了一步。根据自治区的相关文件精神要求，针对本市具体情况，临安市先后于2001年7月出台了《业主委员会成立登记备案管理办法》，2006年出台了《业主大会和业主委员会活动规则》，2012年6月出台了《临安市老旧住宅小区准物业管理办法》等内容更进一步详尽的文件。
但同时不容忽视的是，临安市社区业主委员会在发展过程中，其成立与运作实际过程情况并不乐观，与发达省市相比，发展状况差强人意。截止2016年5月，全市共有3000多个新旧住宅小区，成立了业主委员会的仅有396个小区，而且成立的业主委员会的这些小区，其业委会的健康运作现状令人堪忧。
具体现状如下：
（一）社区业主委员会成立难
万马社区属于新建的高档小区，其业主维权意识高于老旧小区业主，但由于居住户数多，又来自于五湖四海，各忙各的，凝聚力不强，业主大会的召开及业委会成员的选举达不到临安市《业主委员会成立登记备案管理办法》的相关要求，导致小区折腾筹备了好几年，业委会就是成立不起来。
（二）社区业主委员会管理难
其中高档小区业主主要对业委会代表业主对小区公共事务管理的处理方面，多半以上认为处理的不到位，未能代表出业主的心声，表现出不遵从，反对，甚至过激行为。而老旧小区业主主要表现在对业委会工作的支持力度上。比如：发生在2016年万马社区居民不交费导致业委会工作暂停的事件，就是最好的说明。小区业委员于2010年成立，管理得还不错，为小区安了门禁系统，解决了居民用水二次加压的问题，垃圾也有专人天天清理。后来一些居民不配合，部份业主对业委会发出的维护小区公共环境费用的通知置之不理，不愿交纳，经多次调解，依旧出现了收费受阻的情况，导致业委会的日常运作处于被动状态，最后造成任务不能顺利执行而被迫中断。
（三）社区业主委员会专业性不够
分析高级社区和偏远社区业主委员会目前的人员构成能够发现，大部分均为离休、下岗或失业的民众，尽管此类人群空闲时间较多，为社区的服务积极性较高，关心社区的管理。但他们的学历普遍不高，受文化程度的限制，导致其在沟通、组织、协调、管理能力上的不足，尤其是欠缺专业素养，无法尽早察觉、更正物业公司日常运作环节的问题及带来的经济亏损，直接消弱了业委会对社区的管理成效，阻碍了业委会职能的发挥。其中也有个别学历高，有知识、能力强的管理人员，但这些人又忙于自己的工作，无法参与自治工作。最后可能会在居民合法权益方面出现和物业公司的冲突。因此，工作常常被业主置疑，这一点在高档小区表现的特别明显。
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（四）社区业主委员会运行体制不顺
业委会与政府职能部门，与街道办事处，居委会关系不顺，物业公司关系不顺。特别是临安市扩张后的新城区这边的高档住宅小区，一方面是小区业主有表示成立业委会的意愿，但因归属与管辖职权等问题，造成小区业委会存在“脱管”的真空地带，来回奔波，还是面临无法成立业主委员会的尴尬境地，导致物业公司虽然在开发商指定管理期满后，仍然在继续从事物业管理服务，有的甚至与业主委员会聘用的发生冲突，出现老物业不愿走，新物业接手不了的尴尬境面。
二、临安市社区业主委员会出现发展困境的原因
针对上述目前临安市社区业主委员会发展困境的现状，通过表述现象，查阅相关文献资料，从中找寻到导致现实困境的主要原因，分别表现在以下几个方面：
（一）业主参与积极性不高
特别是在临安市万马社区，新建住宅小区多，规模比原有的大，入住业主户数少则也上百家，但彼此间来自五湖四海，只因购房行为才组建在一起，又因陌生缺乏沟通和信任，导致他们对成立业委会并不积极，对小区公共事务关注关心不够，认为那是大家的事，懒得参与，持着一种事不关己高高挂起的态度。一些小区已具备业委会成立条件，但没人牵头组织，少人参与，几年都无法成立起来。还有在维护合法权益上，业主们普遍存有“搭便车”心理，平常忙于各自的事，民主参与意识很淡薄，也缺乏维护合法权益意识，只有自身利益受到侵害需要维权时，才会意识到业委会的必要性和重要性。还有一些人认为参与业委会是一件十分劳累差事，得不到政府相关部门积极支持也还会无法得到业主的认可，对参与业委会日常工作及相关活动的积极性也较低，小区公共活动更加没有兴趣，这也是当前业主维权举步维艰的主要原因。
（二）业主委员会缺乏制度保障
调进走访中，万马社区业委会管理成员反映，他们在履职业委会权利时，由于当前针对城市住宅小区业主委员会成立的法律性质法律地位问题，我国《物业管理条例》、《物权法》等相关法律法规，并没给出明确指出。《物业管理条例》条例中只是明确规定了业委会是业主大会的执行机构，规定了业主的权利和责任，《物权法》条例也同样如此，导致业委会的法律地位处于不清不明的尴尬现状，也得不到法律法规很好的体现和保护，威信力不强，公信力不大，直接造成在日常工作开展中，对遇到的许多问题，无法给予圆满有效地解决，影响至业主合法权益的保护。
（三）业委会员管理人员素质不高
万马社区业委会管理运作过程中缺少专业知识。从现有小区业委会管理人员的文化程度，政治身份及从事领域结构上来看，其中，老年人居多。学历越高、人越年青、白领阶层的这类业主，基本少有加入到业委会管理人员之中。导致业委会不能正确处理好与业主之间的委托代理关系，比如象维多利金色华府小区，成立之初，还比较受业主的拥护，但因业委会自作主张和推卸责任，与业主时有意见不统一而发生摩擦，最后业主对业委会失去信心，维持了两年以不了了之而收场。
三、突破临安市社区业主委员会发展困境的对策
因此，针对上述临安市城市社区业主委员会的发展现状与导致根本原因，笔者个人认为，要突破解决临安市社区业主委员会当前发展所遇到的困境，最佳策略的应当从两个方向加以突破，一方面是积极改善社区业主委员会的外部成立运作保护保障的环境，另一方面是改进提升内部自身实力，而后双方共同作用形成合力，最终破解现有瓶颈困境，推动临安市社区业主委员会保持快速健康可持续的发展。
（一）加强业主自治意识与自治精神的建设
业委会是政府在基层民主自治方面的探索。要培育业主自治的意识与精神，一是政府要抱持开放态度，从实际行动上加强精神文化建设，借助专家授课、普法讲座，新闻媒体及各种活动载体等方式，长期不间断地在住宅小区内深入广泛和持久的开展法律法规宣传，倡导业主责任感、培育业主是社区主人翁意识，使业主增强民主参与意识、自治精神和观念，并形成长效机制。进而积极地去冲破过去的“臣民”思想的束缚，在内心深处认为自身是社区管理的参与者，完成向“社区主人翁”位置的转变，在实现自身利益诉求的过程中，进一步产生公共责任意识，强化公共责任感和使命感
二是城市建设管理职能部门，街道，社区要各自履行其各自的职责，加强对业主委员会实际业务的指导与管理，针对许多业主彼此间冷漠，对小区缺乏归属感，对业主委员会更是置之不理的现状，应当积极汇同业委会及其所聘请的物业管理公司，开展社会主义核心价值观的宣贯落实，加大对社区居住和服务环境的完善，努力将住宅小区打造成温馨舒适的居住家园，配合温馨周到的服务，让居民始终可以感受到家的温暖，提高对社区的信任度和满意度，完善业主委员会的相关立法
针对《物业管理条例》、《物权法》、《业主大会规程》等相关法律法规当前因不完善、不明确、用词模糊不清、未具体说明细节操作之处，导致业委会法律地位、组织结构、职责等无法得到法律保障的现状，呼吁国家立法机关，尽快在现有物业管理相关法律法规的基础上进行进一步的修订健全，赋予其在实施过程中有更多的具体的可操作细节，比如：业委会成立流程，政府职能部门与居委会具体指导程序，诉讼资格具备条件等等诸如此类的细节内容，作出明确详尽的准确说明，使得业主委员会有明确的法人地位以及权力与义务，包括成立程序、报酬机制，为居民消除集体维权的法规阻力，为推动其长远且蒸面地发展供应健全的法律保障。这样，既确保业委会工作能够得到顺利开展，也更好促进业委会代表业主大会用更加夯实的法律武器来捍卫合法权益，避免之间矛盾产生。
（二）提高业主委员会的工作能力
从某种层面而言，业委会的管理人员是促进组织进步的核心要素，其专业素养的高低和组织能力的大小将直接决定着业务会是否获得居民的认可，是否能够切实完成对社区的管理。因此，针对现有各小区业委会管理力量的薄弱现状，
首先，业主会议在票选业委会人员的过程中，必须选拔道德素养良好、乐于助人且具备一定的文化水平和组织技能的人员。在现实条件允许的情形下，尤其是在业委会举行换届选拔的过程中，也能够通过必要的专业技能考核，或者公开在业主大会进行竞聘演讲，把多数业主认为，优秀的人才选聘到业委会来，进行管理工作，这样更有利于不断提升社区业委会专业化的运作水准和社区自治能力。
二是业委会成员一经业主大会选定后，必须站在全体业主的位置上，对业主合法权益受到的侵害，针对居民的质疑和意见，业务会成员必须站在业主的角度分析，将业主的困难视作自己的困难加以处理，合理诉求马上办，不合理的要解释清楚，得到充分信任，消融矛盾和隔阂。在处理事务过程中，必须将业委会放在业主“代言人”位置上，但不得越位行使权利。并且转变服务观念，充分提高服务质量，持续提升工作水平、工作效率和工作态度。
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后记
近来来，社区业主委员会的发展状况愈受关注，而在其发展过程中透露出的问题如委员会成员责任意识不高且职责范围模糊；居民对业主委员会满意度较差；业主委员会的法律地位不明确等问题也不容忽视。本文的出发点与立足点在社区业主委员会的主要作用及存在的重要性等各类问题，指出临安万马社区业主委员会目前发展中存在的困境，并提出相应的具体解决措施，以期促进社区业主委员会的管理能更文明科学地发展。
论文作者:季孝琛
论文发表刊物:《基层建设》2017年第32期
论文发表时间:2018/1/18
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