摘要：设计管理是每个房地产公司在开发地产的时候都会遇到的难题，这不仅是房地产公司开发地产的工作要求，也是关乎房地产公司能否 成功开发的决定性因素。房地产公司为了能更好的满足客户需要，提高自身行业竞争力，通常都会在设计管理方面寻找突破口。现如今中国 的房地产设计管理的过程出现了不少问题，如何解决这些问题已成为房地产顺利发展的关键。
关键词：房地产；设计管理；全过程控制
引言：随着中国人民对居住环境要求的不断提高，房地产开发项目中设计管理已成为每个房地产开发公司首要考虑的关键问题。一个好的房 地产设计管理方案能够很大程度上提高开发公司的声誉和利润，同时，也能够提高该公司的行业竞争力。笔者从房地产开发各阶段设计管理 意义，目的和措施出发进行简要分析。
一.加强房地产设计管理的意义和目的
房地产的设计管理是指设计者能够精确把握房地产系列产品的方向与所处环境，并且对于设计过程加强控制与管理，还要能最大强度的开发 利用外部因素，从而创造出属于自己的产品。其目的是要将房地产公司在合理规范操作下，将成本降到最低，且能满足市场需要，达到双赢 的效果。
二.管理设计各阶段存在的问题及其解决措施
1.前期策划阶段
该阶段主要是指设计管理部门对即将设计的地域进行分析与策划，这个阶段包括对地方的考察，当地的地质水文，当地人们的居住习惯，以 及当地建材造价的分析。因为在设计的前期，设计管理部门必须明确市场需求，对当地的具体情况进行系统的了解，明确大致的成本预算， 尽可能为后期施工服务，如果调查不当可能会造成后期施工不断修改图纸的后果，那样不仅会拖延工时，造成的损失也会不断升高。
在这个阶段，设计管理组织者还必须具备一定的风险意识，及时分析项目。设计部门应当予以不同的处理方式，而处理方式是对一个设计管 理部门的专业素质的考察。设计师必须将甲方所要求的方案与房地产所在地域的不同特点契合。并且在设计阶段，设计管理部门未与设计单 位进行意见交流也并未征求设计单位意见，肆意增加各项项目，导致双方并不满意对方的干涉，如果设计双方预留时间较仓促，导致方案决 定较草率，且漏洞较多。
面对这些问题，设计管理部门要重视在确定了项目初步成本之后，明确产品定位，充分了解所做设计图纸应用后为市场需求而肆意修改导致 设计标准出现偏差。
2.图纸设计阶段
在这个阶段设计管理部门已经明确市场定位以及地方条件，设计图纸就成为接下来的任务。部分地产商会选择不同的单位进行设计管理，但 是最终都会选择将所有单位的优势糅合到一起，这似乎是一种避害的做法，但是这样很容易造成设计管理部门倦怠行事，并且一般情况下并 非所有的设计管理单位都十分了解此地域的设计注意事项以及要求。他们或是外地入住，又或者是新成立部门不久。加之多个项目负责人很 容易在项目意见上产生分歧。这样不仅会延误工程进度，也会加大成本。
所以甲方十分有必要多方面考量设计部门的人员分配，寻找优质的设计团队，及时更新图纸，市场定位，及时准确，较系统地得出产品研究 报告。设计管理部门要与甲方加强交流，人员编排要合理，近期能完成的工作，尽量不要后期处理，同时涉及管理部门要加强图纸的把握， 设计师不要随意更改设计图纸，工程师要不断加强自身业务能力，结合实际，对当地产品进行与设计与管理。提高图纸的质量与参考价值。 在产品设计阶段要明确各项标准。并且要加强对图纸审查的力度，随着施工情况进行及时修改图纸，设计师要强化时间观念，进行科学设计 ，避免不必要的损失。设计管理团队可进行筛选，最终确定一个项目负责人。提高设计管理效率，择优录取。
3.施工前期计划阶段
这个阶段在房地产开发商与设计管理部门沟通有效并且已经确定设计图纸的情况下，需要开发商与设计部门通力配合，与施工队沟通。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆但是 房地产公司对施工地的选择也是影响房地产开发的重要因素。因此，相关企业应当在前期招标时负责，挑选一个相对优秀的承包商。并且， 企业要和设计管理部门研究在之前已经确立的方案中可能出现的变故以及之前设计的时间内施工地域的变化，对可能出现意外及时预防与采 取措施。比方说后期可能会出现施工变更情况。因为这一时期，受不可抗力因素的影响，例如施工工地地质变化，原材料价格和数量变化时 期供应出现偏差，这就会导致后期工程时期无限延长，增加成本，并且容易造成审核不过关。对于这些不确定的因素，设计管理部门就要做 好修改图纸的准备，并且在损失最少的情况下及时做出合理改变。在这一阶段中，房地产开放商要对水电等设备进行改良，建材购置的预算 应有相应的改变，以最合理的方案通过最终设计。
4.施工进行阶段
这个阶段是各部门配合度最高的阶段，对于已经开始施工的团队意味着尽可能与前期策划相同，在这一阶段最可能发生各种变化，例如房地 产开发商随意变更施工想法，改变原有计划，以及施工材料不足，成本超预算等问题。管理部部门在这一方面应当加强对施工人员的管理， 实行严格的奖惩制度，如果前期设计合理，那么施工阶段应当准备充足。当后期施工结尾阶段关乎到房地产规模，设计选项，工程走向或造 价变化等大型问题时，可以对整个参与队伍进行详细把握和管理。所以，先签约付款后变更是相对合理的预防之策。相关企业应当完善在施 工这一方面的制度，形成一个良好的管理机制，这样才能减少变故，在前期的计划内完成相关工作。
5.后期竣工阶段
随着各项任务的逐渐完成，从开始的策划到后面的施工进行，这一系列的项目都可以为房地产开发商提供一定的经验。在这个阶段，不管是 房地产开发商还是设计管理部门或者是承包建设部门都需要进行竣工总结。首先，管理部门要负起相应的责任，在调查研究方面提供一手的 资料，并且在完成以后进行成本合计。以管理部门资料为基础，相关企业组建优秀的设计团队确立设计方案，并且研究设计图纸最终动工。 互联网使得各部门相关工作人员这一系列的技术探讨与合作。各个管理部门，设计部门通过互联网了解到建筑市场。在此基础上，全国的建 筑行业都可以通过网络对自己实现资源的优化配置，从而实现利益的最大化。因此，全国各地的房地产开发公司都能够找到或者分析到最佳 或本公司的或外包的设计管理团队。
三.实现标准化流程
在房地产开发设计的各个流程中，要把握设计管理的计划控制、合同控制和技术控制。这是房地产开发项目中的标准化流程。从选择地基到 确认设计管理团队再到选择承包建筑团队都需要计划合同与技术的控制。
计划控制是为了确保成本不会太偏离预算，在前期的准备工作中就将建材报价、设计报价以及建筑报价都成为计划中的一部分，在后期变更 时有参考标准，维护企业的效益，同时也能保证工程的顺利进行。
合同控制是将合作几方的条款公开透明化，以免后期出现变更想法的行为。甲方可以随时依据合同对施工方进行监督，保证在项目预算紧扣 成本，避免出现严重的超预算现象，同时还可以便于管理运行日期，预防各个项目拖拉进展。
技术控制指各个项目负责技术的人员能够给予技术检查，减少后期运行变更这样不仅可以提高项目运行速率，减少因变更所造成的成本损失 ，还可以提高设计质量，保证项目的正常运行。
结语
房地产开发的各阶段环环相扣，紧密相连，各个部分都会产生诸多的不确定因素，即便是某个环节的小问题都有可能给以后的项目造成难以 控制的影响。因此，相关企业应当特别注意该方面问题的处理，对各个阶段严格把关，及时解决出现的问题，提高所开发项目的正确性和科 学性，保证房地产行业的顺利健康发展。
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[3] 方晓.房地产开发各阶段设计管理措施的若干研究[J].建材与装饰，2017（09）：93-94.
论文作者:孙梦婷
论文发表刊物:《基层建设》2018年第18期
论文发表时间:2018/7/20
标签：阶段论文; 管理部门论文; 设计管理论文; 房地产开发论文; 房地产论文; 项目论文; 图纸论文; 《基层建设》2018年第18期论文;