三、对于上述现象所应采取的管理方式
（一）、从合约上的管理
在合约上管理除完善的合同条款外，必须有明确施工界面的划分。这样可以明确责任单位，避免施工中不必要的扯皮现象出现，保证工程顺畅运行。
1、与总包的界面划分:
总包工作：厨、卫墙面因为要贴石材，涉及对粉刷的精度要求较高，而且一旦有空鼓造成返工，责任较难界定，故厨、卫的墙面粉刷由精装修单位施工。房间及公共区域的墙面完成面基本为乳胶漆（如为石材，也由精装修单位施工），对平整度要求不高，为减少造价及缩短工期（可在主体结构施工阶段即可展开，前提是二结构通过验收）由总包施工。部分生活阳台、凹廊等处的排水管包饰（非砖砌，考虑兜方）也由精装修单位施工。还有，在合同中明确精装修单位一进场后必须对前道工序，如总包的结构进行复核，可避免出现因结构偏差造成精装修的施工误差及完成后观感的差异。
2、与机电的界面划分：
面板（特别是弱电面板）因涉及到接线（三相或弱电面板带有模块，对专业技术要求较高），则由机电或弱电单位安装。但其它，如（灯位的开孔，检修孔的制作）机电面板、风口安装后四周粉刷及乳胶漆的修补等必需要精装单位在合同中做出相应承诺。还有就是机电单位在墙面的开槽及开孔的封堵也由精装修单位完成，可避免墙体因施工原因造成的开裂的现象。
3、与幕墙、铝窗单位的界面划分：
为了保证风格一致，房间内窗框与乳胶漆搭界处硅胶由幕墙、铝窗单位施工，（可避免因外墙渗水而造成维修扯皮的现象出现）。窗台板与幕墙、铝窗框搭接处硅胶由精装单位施工（此处不涉及防水，只涉及美观，故由精装修单位负责施工）。卫生间内所有硅胶施工由精装单位完成。
另，避免完工后维保中出现责任不清的问题，在合约中可明确所有外窗及阳台门的防水工作都有幕墙单位全权负责施工。
4、与甲供材料的界面划分：
人造大理石、门锁、浴室五金由甲方与供应商签订采购合同，精装单位负责安装施工，施工损耗包含在精装合同之安装价内，由施工单位负责施工，供应商提交样品供双方封样，供应商负责供货至施工现场并移交施工单位，按照所封样品验收，进场验收后的保管由施工单位负责。总的原则是谁施工谁负责保护，施工现场封闭后移交精装单位保管，防止遗失。
5、成品保护责任的划分:
成品保护采取的措施：地面大理石/花岗石、瓷砖施工完毕后用纤维板或棉毛毡满铺，墙面木饰面、门套、大理石和瓷砖的阳角或走道易碰撞的部位用木质三合板覆盖，木门用泡沫塑料覆盖保护，坐便器、浴缸等洁具用多层板做成尺寸相当的箱/罩覆盖保护，门锁、毛巾架等五金用泡沫塑料覆盖保护，厨房橱柜及电器用包装纸箱展开覆盖保护，衣柜用泡沫塑料覆盖保护。
机电产品的成品保护可以分三个阶段：产品进场后未安装前；安装过程中；安装验收完毕并移交给精装修单位。第一阶段均由安装单位自己来采取各种措施来保护成品，出现问题自己来承担。第二阶段主要责任还是安装单位。第三阶段主要责任为精装修单位，但修补工作还是由安装单位来完成。
空调系统中一般采取以下一些措施保护成品：风机盘管，风冷热泵就位后均用塑料膜包裹。空调水管部分安装后，接口敞露部分及时进行封堵。对吊顶内的空调水管保温及风管保温，在封吊顶前再次检查发现破损及时修补等。
（二）、从工程上的管理
1、结构施工质量：
虽然说精装修施工可以对总包结构施工的偏差等不良外观进行修饰，但结构施工的误差将对其装修质量及外观的好坏起到关键的重用。故，一个好的精装修楼盘在结构施工时就应严格控制质量，特别是楼面标高，墙面粉刷垂直度，楼板水平度等的控制。此些内容控制良好的话，可节省后期装修阶段的时间及费用。并容易控制装修质量。主要措施如下：
◆楼面标高控制
现浇砼楼面标高控制是现场施工质量控制的重点也是难点，在结构施工阶段着重要求施工单位对楼面标高的施工质量进行了严格控制，可避免在精装修阶段铺设地板木龙骨时的大面积凿打砼楼面，以免造成露筋、楼板厚度降低等质量缺陷。这一点应该在现场管理中进一步加强。
◆电梯井道的预留洞封堵
为了结构施工的需要施工单位会在电梯井道的剪力墙上设置贯穿的预留洞，如果不认真进行封闭可能会造成井道内的异常气味进入居室内。在施工过程中要求施工单位认真地对井道预留洞进行了全数封闭，并要求监理公司全数检查，杜绝由于电梯井道预留洞未封闭产生异味的可能性。
◆外墙窗洞的尺寸控制
外墙窗洞位置、尺寸不准造成窗边结构砼的凿打是形成外墙渗漏的重要因素之一。因此在结构施工阶段要求施工单位采取有效措施控制窗洞尺寸，采用定型钢大模、严格控制模板垂直度并辅以可靠的加固措施避免砼振捣过程中模板走位变形，可基本保证了窗洞尺寸的准确度。
◆外墙预留洞的封堵
结构施工阶段的对拉螺杆全部采用H型止水对拉螺杆，基本不会产生外墙渗漏。但是整体提升架的对拉螺杆预留洞是贯穿性的预留洞，封堵不密实必然会造成外墙渗漏。所以在施工阶段进行了严格控制，一是要求封堵必须采用微膨胀水泥，二是必须封堵必须分两次进行。另外要求精装修单位如果发现有外墙预留洞未封堵完成不得进行批腻子或吊顶封板等工作，并立刻通知总包派人及时封堵。
◆施工临时用水用电线路的设置
施工临时用水用电的平面位置一般位于电梯厅内，造成精装修单位地面石材和吊顶封板等工作无法一次性顺利收头，在施工中应当避免。理想位置在疏散楼梯的休息平台处或无装修需求的公共后走道的位置。该设置不但可以使装修施工容易收头，还便于施工进度展开和临设费用的节省。
2、外墙铝窗及玻璃幕墙
◆洞口尺寸复核
细致完整的外墙洞口尺寸复核工作是顺利进行外墙铝窗安装工作的必要条件。如果不进行仔细的尺寸复核工作并认真分析偏差原因、探讨积极的解决办法而盲目进行砼窗洞凿打，必然会产生严重的渗漏隐患。
◆细节的处理
比如阳台移门底框的泻水孔、开启扇底框泻水孔等。如果泻水孔遗漏，直接后果就是造成漏水。
◆淋水试验
为了确保外墙铝窗和玻璃幕墙不出现渗漏情况，除了做四性试验外，施工过程中求各施工单位（特别是装修单位）在每次下雨后进行全面检查，发现渗漏情况及时汇报及时修补。同时针对重点部位如阳台移门、玻璃幕墙等进行了现场淋水试验。虽然现场淋水试验的水压力、风压等情况与自然状况有一定的差距，但是在现场淋水试验的过程中也可发现了一些渗漏隐患并及时进行了整改修补工作.
◆成品保护
阳台不锈钢栏杆采取贴膜保护的方式并且尽可能的持续保护（保护膜在移交物业前撕掉），仍然会存在少量的划伤现象，应当在工作中进一步加强现场管理。阳台移门玻璃划伤主要原因在于玻璃本身的保护措施比较薄弱和外墙喷涂的污染（如无外墙喷涂则无须注意）。外墙真石漆含硬度很高的细骨料且粘结力极强，所以在玻璃清洗时极易造成玻璃划伤。因此在的工作中应当对喷涂对玻璃的污染引起高度重视，否则将会带来由于玻璃划伤而不得不进行打磨、更换等很多不必要的麻烦。
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3、机电系统：
电系统主要分为强电和弱电两个系统，两个系统相互配合才能实现一个完整而优秀的电气系统。
◆管线预埋应注意与弱电管路保持一定间距，避免因串绕而造成设备使用的不稳定现象。
◆注意在精装修施工前，应尽量多做沟通，并提供给精装修单位详细的预埋管路图纸。将责任落实到人，可以尽量避免因装修打孔而破坏管线的现象。对于穿线完成的楼层即要求精装单位安装临时门实行封闭施工管理。完成穿线工作后做三遍测试，测试阶段分别为穿线结束、精装修完成吊顶及地龙骨的安装、设备安装前。管道试压验收完毕后由机电单位书面移交给精装单位进行粉刷施工。粉刷完毕后一般设置2～3周，然后进行空鼓检查，整改完毕后1～2周即可进行防水层施工。先进行墙面防水的施工，等墙面石材的辅贴完毕后再施工地面防水层，这样可避免地面防水层被踩踏导致破坏。
◆中央空调系统包含，设备、风管、水管及电管等多种机电内容的综合系统，是吊顶内占用空间最多，对层高及精装修效果影响较大的一个系统。设备的现场定位是关键，它的位置将决定了送风口与回风口的位置。然而，在设备安装初期正是结构内部分隔墙刚刚完成，墙面粉刷、天花龙骨线尚未明确之时。此时，虽然在深化图中标明设备的定位尺寸，但在现场定位往往不准。设备距侧板过近，易使送风管过短，造成风程不远及风口处噪音过大；设备距侧板较远时，回风口（兼作检修口）随设备距墙面太近。如果碰上卧室内有衣柜时，将会遮住部分回风口，不仅影响空调效果，还会影响检修。所以在设备就位之时，应明确安装人员与精装修要配合。还有，施工过程中冷凝水管被龙骨抬高，造成倒坡，使得盘管积水盘内积水无法排出。凝积水管路一般要求有不小于0.3%的坡度，但是在精装潢单位安装吊顶龙骨时，恰巧某处有凝结水管相碰，为保证自身龙骨标高，擅自抬高的凝结水管，造成倒坡，影响排放凝结水，严重时积水盘内积水泛溢，使天花板甚至整个装饰面受损。所以在封吊顶前，机电安装单位与应再次检查整个系统的管线，并进行灌水调试。送、回风口的定位不准，不仅影响室内精装修效果更会对空调系统的使用效果产生负面影响。一般是由安装人员根据深化图现场划出风口位置，精装修人员校核后并开孔。在交叉施工的整个过程中，尤其要实施工序交接：现场吊顶内设备、管线的安装、试压、保温。另外在封吊顶之前，会对风机盘管进行风机的三速运转测试。等工作完成并经监理验收后均要书面移交给精装修单位。待精装修单位吊顶封板工作及一底一涂涂料完成后交给安装单位安装送、回风口，墙面完成后安装温控面板。
空调调试要在本系统各设备、管线、风口等安装、保温、试压并清洗等工作全部合格之后进行。同时，给水、排水畅通时开始，一般分为单机调试和系统调试。单机调试之后进入系统的综合调试。系统调试要分夏季和冬季两次调试，但往往工期紧而无法全面进行。往往，住宅工程是在交房前的适宜季节进行系统调试，（如调试期碰巧在春秋两季时，就需要系统调试提前穿插在精装修的后序工作中一同进行），为了确保有制冷、制热两次调试，只要门、窗基本完成。在调试人员进场调试前应对已完成的精装采取相应的保护措施。调试过程中可能发生整改、返工等情况，应尽量避免破坏吊顶。了解安装单位是否在配合土建进行管道预埋前已仔细了解卫生间大样图，且与其它专业进行管线走向与点位检查，尽可能做到不相碰，同时应特别注意洁具的排水洞口位置（注意洞口距墙面距离是否已考虑精装修完成面）。
4、给排水工作：
为了配合土建进行墙面粉刷和洞口封堵的施工，接下来让安装单位提供给排水专业厨房卫生间的给水管埋设、排水管安装施工进度计划（滨江项目属于全装修房，因此给排水点位还要和装修图配合，为了保证给排水施工点位的准确性，明确安装单位完成厨房卫生间的给水管埋设、排水管施工后通过书面移交的方式移交精装修，精装修进一步复核给排水管点位和管道埋墙深度满足精装专业要求后移交总包进行粉刷）。在安装单位完成厨房卫生间的给排水管道施工后检查给排水管道堵头情况（注意给水管道封堵不好。在进行墙面粉刷时有可能造成水泥沙浆等东西进入管道内，影响以后洁具冷热水出水均匀性；排水管道若封堵不好，水泥沙浆等东西进入管道内后易于堵塞弯头，排水不畅；更严重的是水泥沙浆等东西进入排水立管后不易被发现，成为隐患。由于给排水管材和配件部分厂家出厂前不注意防锈措施，或项目施工时间较长，这时在平时现场查看时注意已安装管道和支架是否已生锈，汇同监理督促安装单位的管道防锈保护工作。
5、产品保护应注意事项：
◆施工现场应做到封闭管理，设备安装后应及时移交相关精装修单位，划分详细的工作界面。设备安装后应做运行调试，并做循环运行，从而确保产品安装后的质量。
◆BA系统涵盖面较广，施工过程中应注意与相关系统的接口位置及安装时间。因弱电单位对阀门等设备的安装经验有限，要求前端设备由安装单位施工，弱电单位做相应的技术指导。因弱电线路较复杂，在调试过程中应注意线缆与设备的对应。此项可让施工单位提供详细的数据检测报告，并做相应抽查工作。如调试工程中发现线缆短路现象，应重新更换线缆，不易采用接线方式。家居智能系统在国内使用时间相应较短，系统稳定性应加强注意。此系统对网络传输要求较高，调试前应按照标准对网络进行测试，建议采用测试仪器Fluck4000。同时，BA系统应注意各终端数据信号反馈的准确性，及总控中心与各终端节点的信号传输性能。建议此系统在完成调试后，再做1个月的试运行工作。
6、工序管理：
工程管理中除注意成品保护外，施工工序的安排也关系着工程质量的一大因素之一，合理的工序安排不但可以保证质量，还可以有效保证工期。
比如，10万平米的精装工期一般为10-12月，通常结构封顶（不包括屋顶机房）即可安排精装单位进场。第1个月主要是楼层放线，深化图设计及材料报审阶段。此阶段可以进行基材和辅材料的报审，饰面材料的报审因直接影响到最终效果，须慎重选择，故时间可适当延长。但有些材料比如天然石材因体量较大，为确保品质亦须及早进行。
首先，先进行厨房、卫生间石材的施工。先墙后地。墙面石材贴完后，即进行地面防水层施工（浴缸底部也要施工防水层），然后安装浴缸，再进行地面石材的施工。厨房、卫生间石材施工完毕后，再进行客厅大理石铺贴工作。施工防水工程时应请专业的防水工人进行施工，做完防水后进行蓄水实验，合格后移交精装修方。
在首批石材辅贴完成后4个月左右。即着手安排相关装修质量检测单位进行石材空鼓检查。厅里石材辅贴的同时，即可进行墙面顶棚乳胶漆的底涂施工。石材辅贴完毕后即进行顶棚、墙面—涂面综合施工。穿线同时安排机电单位对吊顶内的管道进行试压、保温。水、电、风均通过监理验收后书面移交给精装修单位，精装单位即可进行吊顶封板的工作。此道工序要求在大厅石材铺贴前完成，包括批腻。
室内石材作业完成后再可进行木饰面，木门固定衣橱等作业的施工。与此同时可进行电梯墙、地面石材的施工。为先地后墙，以减少污染。此工序工期控制在2个月左右。在过程中可穿插安排装修质量检测单位对木饰面等进行验收。
最后进行油漆、涂料等的收尾工作，与此同时可进行卫浴五金，龙头，门五金，橱柜等安装调试工作。此工序工期控制在1.5~2个月左右。
同时，为保证装修品质，可在工程的各阶段安排第三方质检单位（如物业单位、质检站等），按照国家DB31/30-2003《住宅装饰装修验收标准》进行质量验收，同时，对相关材料进行现场抽检，以保证材质质地及环保。为了达到环保要求，此时可安排相关检测机构进行空气质量的检测。按照GB50325-2001《民用建筑工程室内环境污染控制规范》检测室内空气污染物氡、游离甲醛、苯、氨、TVOC五项指标，以达到国家环保要求，让消费者安心入住。
四、结合目前社会发展对精装修房发展的展望
的确，尽管精装修房有诸多的好处，但由于精装修房的环节复杂，操作难度、管理成本成倍扩大，因此除非是一些品牌开发商，一般开发商是能避开精装修就避开精装修。
首先，精装修房对购房者来说成本相对提高，势必会导致销路不如毛坯房来得快，精装修对资金链很紧的开发商来说无疑是个不小的包袱。其次，个性化装修难操作。统一装修不能满足个性化要求，出力不讨好，对于菜单式装修，业主总会按照自己的意图修改增减项目，这样极易出现工程失控现象。再次，真正的成品房应设计、建造、装修一体化，但设计、建造、装修脱节的现象，即使住宅实现了精装修，仍可能因户型的缺陷引起业主不满，拆东墙、补西墙，无形中增大了开发商的成本和难度。
精装修房子单户型设计这一点就比毛坯房要投入很多很多。同时开发商在后期维护方面还要投入大量的人力物力，这些都不是一些刚起步做房产、资金不是很雄厚的开发商所能承受的。大面积铺开精装修住宅以后，前期的投入不说，等将来楼盘交付以后还要成立一只后期维修工程队，保证业主碰到住宅问题时能够随叫随到。
上海：已进入全装修时代据建设部门调查，2005年上海市全装修住宅实际达2200万平方米，销售量占建设量的100%，全装修试点项目入住率、业主总体满意率都在90%以上。专家认为，上海已经进入“全装修时代”。广州：全装修呈现专业化早在七八年前，广州就出现许多全装修住宅，目前，在售全装修楼盘约占总数的五成以上。目前国内很多大城市都推出了精装房。精装房作为一种便利快捷的住房模式，精装房在地产市场已悄然兴起，同时也越来越受到购房者的关注。可是，在竞争激烈的市场环境下，到底是哪些人在为精装房买单了？精装房的确是为了我们这些上班族带来了不少方便，但由于目前精装房的一些弊端却从某种程度上制约了其发展。精装房是现代房地产市场发展的一个趋势，这个是不可否认的。市场由供需关系决定，供需促使精装房走俏，有需求自然会有供给，精装房是较新的产品，更加契合消费者的价值取向、审美情趣和消费需求。“精装房的出现，目的就是更加契合消费者的价值取向、审美情趣和消费需求，更能满足购房者对居住品质及省时便捷的需求。
论文作者:冯菁
论文发表刊物:《基层建设》2017年第7期
论文发表时间:2017/7/14
标签：单位论文; 精装修论文; 墙面论文; 装修论文; 外墙论文; 工作论文; 石材论文; 《基层建设》2017年第7期论文;