分时度假业发展的国际经验(下)——以美国和墨西哥为例，本文主要内容关键词为：墨西哥论文,为例论文,美国论文,经验论文,国际论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
三、墨西哥分时度假业的重要作用与主要特点
(一)发展背景
墨西哥是拉美第二大经济国，共有9958公里长的海岸线，西临太平洋和加州海湾，东临墨西哥湾和加勒比海，传统上一直被视为阳光海水旅游目的地。从20世纪90年代至今，旅游业收入相当于GDP的比例始终保持在8％左右；旅游业对创造就业、消除贫困也发挥着重要作用。到2004年，墨西哥在旅游接待人数方面列全球第八，在旅游外汇收入方面列全球第14位，而这两项指标均列拉美首位。
在联邦政府层面，墨西哥有三个职能各不相同的旅游机构：旅游部作为联邦政府行政机构，主要负责产业政策和总体规划的制定；全国旅游发展信托基金(FONATUR)和墨西哥旅游促销委员会负责对政策和规划的实施，其中前者主要承担招商、投资、开发工作，后者主要负责营销和促销。
近30多年以来，分时度假业的发展不仅给当地带来了持续、稳定的经济收入，提供了更多的就业机会，也极大地带动了饭店、民航等旅游相关行业乃至整个国民经济的发展。
(二)发展现状
墨西哥分时度假业的发展有几个突出的特点。第一，传统饭店与分时度假相结合，形成了混合用途旅游房产的模式。例如很多开发商同时经营普通饭店和分时度假村；很多开发项目在作为分时度假产品销售出去之前，当作饭店经营；或者在分时度假购买者不使用时，作为饭店租赁，然后将所得收入的一半返还给购买者等等。通过这种方式，既保证了经营者的收入，也为购买者提供了更多的灵活性。也就是说，墨西哥发展分时度假的目的不是为了替代传统饭店，而是相互补充，从而保证供给的平衡。第二，主要市场是外国游客，75％的销售量都是面向外国购买者的(主要是北美客人)，特别是在洛斯卡布斯等地，几乎90％的分时度假客人都来自美国。与此同时，不同目的地吸引不同的市场群体，例如普尔托、洛雷托、洛斯卡布斯等地主要吸引美国客人，而阿卡布科、伊斯坦帕、胡阿图尔科等地主要吸引本国人。第三，点数制占主导地位。在所有售出的分时度假设施中，83％都是按照点数制操作的，只有17％是固定单元和固定时间。第四，在产品开发方面，墨西哥始终保持世界一流的发展水平，能够针对不同客户群体开发出新的产品，例如全包型、水疗、高尔夫度假村、生态度假村、探险度假、高端产品(一般度假时间在一个月左右)、私人住所俱乐部、豪华分时度假等。第五，分时度假确保了整个地区旅游业的稳定发展，特别是在危机时期(如飓风之后)，该行业能够帮助目的地迅速实现恢复。从长期来看，分时度假的经济影响来源于四个方面：度假村的开发与建设、分时度假销售和营销、度假村的连续经营和维护、分时度假购买者在度假村停留期间的消费。根据胜腾集团下属专业咨询公司Ragatz Associates所进行的研究，2004年墨西哥分时度假业总产出46.69亿美元(指所购买或销售的产品和服务的价值，包括直接产出、间接产出和引致产出)，总收入28.78亿美元(指支付给劳动力的工资、薪水、福利等或者是投资回报，包括直接收入、间接收入和引致收入)，总就业30.77万。
表3 墨西哥度假权益的行业规模(2004)
度假村数量369个 占全球总量的5.6％；
1999年至2004年分别为303、311、324、338、
352、357个；
度假单元 32652个
占主要旅游目的地所有接待设施的34.8％
会员数量 64万个家庭占全球8％，其中美国人占64％，墨西哥占
28％，加拿大占5％，其他国家占3％；
销售量27亿美元 占全球总销售量的17％；75％以上都是卖给外
国人；
度假权益单元的平均入住率 73％ 一般饭店为57.7％；
度假单元一周的平均售价17879美元 2000年至2004年分别是12579、13193、
13346、15466、16182美元；
平均维护费482美元
比美国高，原因在于其设施和服务质量更高；
度假权益购买者每次度假年 1490美元 相当于一般旅游者的两倍(这里还不包括购
均直接消费 买度假权益的花费和物业维护费)；
平均每个团体人数 3.8人 分时度假的客户群体以家庭为主；
平均停留时间 8.5夜 墨西哥主要旅游地的游客平均逗留时间为4.7
夜；
购买者满意程度76.1％的人感 9.9％的人态度中立，感到有点失望的占
到满意10.2％，失望的3.8％。
(三)发展特点
1、行业管理 在墨西哥，主要由联邦政府经济部负责分时度假业的行政管理，旅游部也承担一定职能。经济部和旅游部的管理是在严格的立法基础上完成的。墨西哥在联邦、州、市三个层面都制定了相应的法规，其中联邦层面的法规主要针对产品进行规范；州、市层面的法规则主要从营销的角度提出详细规定。在市场准入方面，联邦政府并不对开发商的注册资本提出要求，而是要求提供充足的文件，证明其有能力建成度假村、不重复销售、实行登记注册或信托等。
为了确保开发商能够如其所承诺的那样在未来30年时间里向消费者提供相应的产品和服务，法律要求开发商必须采取以下两种方式中的一种：一是信托，即开发商将分时度假设施的所有权交给银行信托机构或其他信托公司，从而保护购买者未来30年的使用权；二是注册登记，即在联邦经济部公开登记注册(登记内容包括度假村的建设情况、房间结构和布局、分时度假销售合同等)，通过这个公开、公正的档案系统，来保护消费者的利益。
2、国家标准 为了规范分时度假的经营和销售，墨西哥联邦政府于1999年出台了墨西哥分时度假国家标准(NOM-029-SCFI-1998)，具体名称叫《分时度假服务市场营销信息要求》。该标准由墨西哥联合王国贸易和产业支持秘书处签发，于1999年1月29日起实施。参与标准制定的有银行家协会、度假协会、旅游秘书处、法律部门、分时度假企业和相关院校。该标准包括定义、一般要求、合同、预订系统、担保、收费、分时度假服务管理、分时度假产品的期限、海外营销、标准实施的监管等几个方面的内容，其重点在于对开发商的商业信息披露和服务规范制定全国统一标准，从而保护消费者的权益。
3、政府引导 在发展度假旅游(特别是分时度假)的过程中，墨西哥政府制定了长期的发展规划。上世纪70年代，墨西哥中央银行受墨西哥财政部委托对墨西哥全国旅游发展规划予以分析，并沿海岸线进行考察，对几十个点逐一评估。根据对土地所有权、气候条件、土壤种类、通讯设施、交通工具、附近人口聚居地、社会经济发展水平、旅游业现状和发展潜力等的分析，于1969年初提出在坎昆等五个地区发展海滨度假。
为了推进度假区的开发，1969年成立了全国旅游基础设施基金会(INFRATUR)，1974年联邦政府将旅游宋瑞局升格为部级进入内阁，并将旅游基础设施基金会与旅游业保证基金会合并成国家旅游发展基金会(FONATUR)。墨西哥中央银行在基金会的六名董事中占有两席，其余四席分别由国务院、财政部、旅游部和国家宗教事务出任。该基金会通常选择一些尚未开发的处女地，投资建设基础设施和度假村，改善当地旅游条件，从而引导私人企业的跟进。此外，基金会还积极吸引外国投资，提倡本国资本和外国资本共同投资开发度假区。从1974年开始，FONATUR陆续在上述五个选定地区建设度假区。到2005年，这五个度假区集中了270个饭店和度假村，客房超过41544间，入住率70.56％(超过其他海滨地区9.7个百分点)，入境旅游接待量占全墨西哥的40％，旅游外汇收入占墨西哥的54％。上述五个地区从最初的荒凉海滩发展为一流的海滨度假胜地，墨西哥整个国家也成为能与夏威夷、加勒比等比肩的国际旅游目的地。
4、行业协会 分析墨西哥分时度假的成功原因，全国和地方分时度假行业协会的重要作用也不容忽视。作为政府职能部门与开发商之间的桥梁，行业协会从维护开发商共同的、长期的利益出发，推动政府立法，并就具体的法律规定与政府进行交涉。行业协会也通过销售人员考核(6个月一次)等办法来确保行业的规范经营。另外，行业协会还协助政府部门处理顾客的投诉问题。
从美、墨两国的比较来看，同样作为发展中国家的墨西哥，在以下几个方面的发展经验对中国更具有借鉴意义：(1)从国家层面进行统一立法，同时在州、市一级也进行规范，国家立法和地方立法的侧重点各不相同；(2)将分时度假业作为全国旅游发展战略的一部分，在旅游产品开发和市场促销中予以重视；(3)国际市场与国内市场兼顾；(4)建设混合用途的度假设施。
四、对中国的几点启示
基于对美国和墨西哥分时度假业的分析，可以给我们带来以下几点启示。
1、政府引导：设立体现政府意志的投资机构
对于发展中国家来说，政府在经济领域的引导作用不容忽视。墨西哥在发展旅游(特别是度假旅游)方面的成功经验说明，通过一个有政府背景、体现政府意志、侧重整体规划的投资机构来引导私人投资，实现度假地均衡发展是很有必要的。实际上我国早在1992年就制定了12个国家级度假区的发展战略，但由于各种原因而效果欠佳。为此，需要对投资体制、运行机制、市场分析等问题进行反思。
2、产品性质：应是消费产品而不是投资产品
美国和墨西哥的发展说明，分时度假是一种以度假为目的地消费产品，消费者之所以购买是出于经济性、灵活性和方便性等方面的考虑，而不是为了投资。尽管在这两个国家，分时度假也能够再销售，但大部分的再销售都会低于原价(在美国，大约仅为原价的六分之一)，最初的购买者不仅无法从中牟利，而且还会赔钱。但是在我国，由于一些企业的误导，使得很多购买者把分时度假与产权酒店等概念混淆，认为分时度假是一种投资产品，显然这是对产品性质的误解。
3、目标市场：以到/在中国境内的度假为主
作为一种度假产品，分时度假是随着旅游者需求的变化而产生的。从墨西哥的经验可见，对于具有独特资源条件、区位优势的发展中国家来说，吸引外国游客每年来本国度假是一个长远的发展战略。从境外需求来看，中国的度假资源条件，不仅能够吸引日本、韩国等周边经济发达国家的居民，如果开发中再融入文化因素，还能吸引欧美等远距离度假市场。从本国市场来看，中国居民的度假需求才刚刚萌生，要达到一定规模还需要时间，因此，中国消费者在国内不同地区之间进行交换度假尚有可能，而中国人目前的出境旅游仍以观光为主，要想真正吸引中国人去国外度假(而且是每年都去)还有待时日。总之，中国分时度假业的发展应该着重吸引外国人来中国，同时满足本国居民在国内的度假需求，而不是像最初有些企业所误导的那样，把中国人交换到国外去度假——当然不排除少数国人购买境外度假产品，但至少在短期内这不应是发展的重点。
4、主管部门：以旅游部门为主的综合管理
分时度假的建设、销售、经营、交换服务等涉及旅游、房地产、金融等不同行业，不同行政部门必须形成一个完善的行政管制体系，从而使政府规制覆盖到所有可能会出问题的环节。为此，进行综合管理是必不可少的。从政府管制的角度，不可能也没有必要为了分时度假专设一个行政部门，因此不同部门之间如何分工、协调就成了关键问题。鉴于分时度假在中国可能的发展条件和特点，建立以旅游部门为主的综合管理体制是较为可行的。
5、法律规章：建立部门法规和行业标准
美国和墨西哥的分时度假业都经历了一个从混乱到有序的过程。这是由分时度假的产品特性和销售特点所造成的，而解决这一问题的最终办法是制定法律法规。需要指出的是，从国家的层面来看，立法是要解决经济社会生活中的重大问题，不能把解决现存问题的举措都归结为“尽快立法”。在作为旅游基本大法的《旅游法》尚是久酿未出的情况下，针对分时度假已经以及未来可能出现的问题出台行政法规是较为现实的。与此同时，主管部门(如国家旅游局)出台全国性的行业标准，提高分时度假业的诚信程度和经营水平也是十分必要的。
6、行业协会：发挥其行业利益代表的作用
行业协会在美国和墨西哥分时度假业的发展中功不可没。就中国的情况而言，目前还没有相关的分时度假行业协会，而现有的各种行业协会也都缺乏独立性和自主性。为此需要淡化“官办”色彩，建立一个真正自治型的独立法人组织，而不是政府部门的附属品，让行业协会在行业规划、行业协调、行业自律、维护行业利益、服务会员企业、提高行业素质、进行行业培训等方面发挥应有的重要作用。