我国住房反向抵押贷款保险发展中面临的问题及建议，本文主要内容关键词为：抵押贷款论文,住房论文,建议论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
改革开放以来，中国人口年龄结构发生了历史性变化，人口老龄化现象日益凸显，同时呈现出了“未富先老”的态势。如何更好地解决养老问题成了普遍关注的话题。住房反向抵押贷款保险正是顺应时代发展和符合时代要求的一种金融创新工具。
一、我国推进住房反向抵押贷款保险的现实意义
(一)住房反向抵押贷款保险概述
2002年，前中房集团总裁孟晓苏博士在我国率先提出开展住房反向抵押贷款寿险业务的观点。2006年，我国政协委员、建设部科学技术司司长赖明在全国“两会”期间提出了“60岁前人养房，60岁后房养人”的理念。人们在60岁之前购买住房，并取得该住房的全部产权，然后在60岁退休之时，可以把自有产权的房子抵押给保险公司。保险公司则根据借款人即投保人的年龄、生命期望值、房产现在价值等因素，在一定年限后，每月给投保人一笔固定的钱，投保人继续获得居住权，直至投保人离世后，房屋的产权才能归属于保险公司，保险公司便可对房屋进行销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，保险公司同时享有房产的升值部分。我们称这种保险为“住房反向抵押贷款保险”。
住房反向抵押贷款保险是一种非常实用的、用以减轻老年人贫困度的金融工具。投保人以房产为抵押从保险公司取得现金，把老人去世后住房的余值提前贴现出来，使老人的财富能够在一生中得到合理配置，使总效用达到最大化。
(二)发展住房反向抵押贷款保险的现实意义
根据2010年全国社会养老服务体系建设推进会上的数据，我国目前有失能老人1036万，半失能老人2135万，大中城市空巢家庭达到70%，我国人口老龄化及老龄人口养老问题日益严峻。我国部分地区老龄化程度见表1。在我国经济未充分发展、社会保障体制不健全、养老资金缺口巨大的前提下，寻求一种新的养老模式已成为一个亟待解决的社会问题，而住房反向抵押贷款保险就是顺应时代发展和符合时代要求的一种金融创新工具，有助于将养老保障与保险业、房地产业相结合，有助于减轻我国的社会保障体系的压力，为解决我国严峻的养老问题提供帮助。
对于老年人来说，进入老年阶段，退休导致收入水平下降，尽管支出在一定程度上也会相应下降，但仍然需要确保一定的收入。据统计，60岁及以上人口可以通过亲属提供、劳动、离退休金、社会保险和社会救济这几种途径获得收入，其中，亲属提供的收入来源占总收入来源的51.09%，劳动收入占24.84%、离退休金占15.82%、社会保险和社会救济占8.25%。根据美国经济学家F·莫迪利安尼的生命周期理论，人们会合理计划相当长时间段内的财富配置，以使其一生的财富在整个生命周期内(包括退休后)实现效用的最优化。现实中，人们在整个中青年时代努力工作为住房的首付及贷款奔波，逐步形成自己对住房产权的拥有，积聚起家庭财富的重要部分。退休时，尽管房贷基本还清，也完全拥有了房屋的所有权，但是，他们将完全依靠有限的退休金维持生活，更不用说还要应付由于重大疾病等意外产生的额外支出。住房反向抵押贷款保险的出现既能满足老年人居住在自己住房中的愿望，又能把老年房主身后的住房余值提前贴现出来，用以提高老年人的收入，增加老年家庭的即期消费。同时还可以减轻我国的社会保障体系的压力，减轻子女的养老负担。
对于保险公司来说，开展住房反向抵押贷款保险在其业务规模的扩张、金融产品的创新、收入渠道的拓展等方面大有裨益。这样，不仅可以促进保险公司的多元化发展，而且使得保险公司将社会责任和盈利目标紧密地结合在一起。
二、住房反向抵押贷款保险在我国发展中面临的问题
受特定状态以及相关因素变化的影响，住宅反向抵押贷款保险的参与人获得收益的不确定性和损失加大，导致实际结果与预期结果的偏离。住房反向抵押贷款期限长，不确定性较多，可能遭受损失的风险也较大。住宅反向抵押贷款保险在我国的发展推广中存在以下一些问题：
(一)住房反向抵押贷款保险的长周期下房价极易波动
影响房地产价格的因素有很多，在多方面因素的共同作用下，房地产价格的波动难以准确预测。保险公司开展住房反向抵押贷款保险业务的目的，是通过对房产的保值增值或开发新房产来谋取利润。但是，住房反向抵押贷款保险业务运行的周期较长，在这个几十年的长周期内，房价就存在着很大的不确定性，其波动程度也会剧烈。虽然，我国房地产市场经历了十几年的快速健康发展，但要在未来数十年内仍保持持续快速的发展而不出现任何波折，这是大家不敢乐观加以预期的。如果房地产市场一旦出现动荡，保险公司势必陷入亏损境地。住房反向抵押贷款保险的抵押期限越长，其风险越大。因此，对抵押房产价值的评估显得尤为重要，这个动态的评估过程不仅包括经验丰富的房产评估师对房产现值的测算，还包括对房产未来收益的估测。
(二)土地使用权问题使得住房反向抵押贷款保险的推广难
一般说来，住房主要是因为其附着土地的增值而增值。美国的土地实行私有制制度，在正常情况下，土地可以无限地继承下去，不会随使用年限的变化而变化，这一点是美国反向抵押贷款业务顺利开展不可或缺的因素。相比之下，我国的住宅土地最长也仅仅可以使用70年而已，70年后土地将被国家收回。一方面，土地使用权的期限越临近，住房价值贬值越大；另一方面，若房屋所有权在保险合同到期时的归属出现问题，那么保险公司的收益将得不到保证，风险大大增加。
(三)保险公司在开办住房反向抵押贷款保险时易产生流动性风险
在住房反向抵押贷款保险开展的过程中，保险公司必须定期向投保人支付定量保险金，而其在签订保险合同的最初几年或几十年里，由于该业务的长周期性，保险公司收回还款的可能性很小。这样，现金源源不断地流出，再加上没有便捷的融资途径，保险公司的支付能力便出现危机，产生流动性风险。而保险公司在投保人去世或搬离房屋后需要把房产变现以收回资金时，我国欠成熟的房产变现市场，也对其流动性产生影响。
(四)老年人的预期寿命测算难
通常，住房反向抵押贷款保险在计算费率时所用的死亡率均取自于死亡表，死亡表(Mortality Table)是根据某一时期某一地域的人口有关死亡规律的统计资料，它描述每一类人口在不同年龄的生存率，死亡率和平均年龄。住房反向抵押贷款保险的投保人多为老年人，而老年人的寿命与健康状况有关，加之影响健康的因素很多，比如既往病史、医疗保健、饮食情况等，即使保险公司利用生命表来计算，误差还是不可避免的。在住房反向抵押贷款中，如果保险人不能够适度精确地估计投保人的预期剩余寿命，那么就会导致保险的实际支付额高于房产价值。投保人的实际寿命与预期寿命相差越大，保险公司面临的风险就越大。
(五)信息不对称及道德风险
在住房反向抵押贷款保险中，保险人在进行老年人寿命预期预测时，对老人的身体健康状况、既往病史、预期寿命等情况的了解不可能做到全面翔实。保险公司对投保人病历的调查(比如安排投保人体检、询问投保人亲朋)，是相当耗费时间和金钱的，投保人与保险公司之间存在严重的信息不对称。
此外，投保人与保险公司就住房反向抵押贷款保险达成协议后，双方便形成了委托代理关系。随着住房的所有权逐渐转移给保险公司，投保人的所有权意识逐渐减弱，对房屋的使用、管理及维护极易出现不当行为，导致房屋受损，住房贬值，进而增大房产变现价值低于住房反向抵押贷款总额的风险。
三、对我国发展住房反向抵押贷款保险的建议
针对我国在发展推广住房反向抵押贷款保险中面临的问题，提出如下建议：
(一)分散反向抵押房产的分布
在我国，受地区经济结构差别的影响，住房在不同的城市、地区、地段其价值是有很大不同的。因此，在开展住房反向抵押贷款保险业务时，保险公司要尽量把反向抵押房产的地域分布分散开来，尽量减少房产价值波动所带来的风险。
(二)加强政策支持，立法规范
为使住房反向抵押贷款保险在我国顺利开展，相应政策的支持和相关法律的规范保障是必要的。尤其在土地使用权的问题上，政府要修订和完善与之对应的法规，对70年到期后住宅用地的使用和管理问题予以明确。可以在继续坚持70年不变的同时改革土地租赁制度，也可以通过继续缴纳土地出让金的方式顺延土地的使用时限。此外，政府应该在我国住房反向抵押贷款保险发展初期进行引导，加强政策支持，包括国家担保、出台相关法律法规、严格监管。
(三)住房反向抵押贷款保险证券化
在住房反向抵押贷款保险的开展过程中，保险公司的现金流入需要在获得房屋的完全产权后的销售、拍卖、出租所得。而房产的获得，整个过程的周期过长，流动性不足。为解决这个问题，保险公司可以采用资产证券化的方式，把自身持有的流动性较差、但具有未来现金收入的反向抵押贷款，汇集重组成贷款群组，经担保和增级后，以证券的形式出售给市场投资者，从而融通资金，分散风险，缓解保险公司的流动性风险。
(四)分散转移老年人的长寿风险
老年人的预期寿命虽然测算难度大，但仍是可以分散或转移的。
一是扩大投保人的数量与规模，发挥“大数定律”的作用。人的寿命符合“大数定律”，一些申请人的实际寿命会低于预期寿命，用寿命短的投保人所带来的收益抵消寿命长的投保人所带来的损失，从而抵消部分风险。在这里重要的是要满足投保人“大数”的要求，即投保人的基数越大，平均寿命的估值分布就越合理，开展住房反向抵押贷款的保险公司的损失就越小。
二是通过投保人人寿保险，将风险转嫁给第三方。在住房反向抵押贷款保险中，保险人面临着被保险人预期寿命的风险，保险公司可采用这种保险方式减少投保人的预期寿命风险。
(五)创新产品，强化激励约束制度
对于道德风险，保险公司可以考虑采取的措施有：一是改变产品设计，让投保人或其继承人分享房屋增值的收益。推出增值分享型住房反向抵押贷款保险产品，如果在贷款期限结束时，住房资产增值，则增值部分由保险公司与房主的继承人按事先约定的比例分享。二是改革住房反向抵押贷款规则，强化对被保险人的激励约束制度。可以增加对住房价值评估的次数，如每隔两到三年对抵押房产进行重新评估一次。如果房产维护得当，可有升值，可以增加对投保人每期支付额度；相反，如果对住房维护不当，则减少额度。
住房反向抵押贷款保险是一种金融创新，顺应时代的发展。但是由于我国的特殊情况，在推行这项业务时会面临一些问题和障碍。因此，我们要努力寻找合适的模式和途径，使得住房反向抵押贷款保险为我所用，为我国保险业、房产业及社会保障工作作出贡献。
科研立项：河北省社科联立项课题阶段性成果，批准号：201101050。