摘要：随着房地产市场竞争压力的增加，房地产开发商的利润下降。随着市场增长空间的逐渐减少，房地产公司开始实施由管理驱动主导的发展路径，尤其是在成本管理方面。本文从房地产项目开发过程的总成本入手，分析了中国房地产开发项目成本控制过程中存在的问题，并提出了改善中国房地产开发项目成本控制的建议。研究开发项目成本控制的整个过程为促进中国房地产开发公司的可持续发展提供了新的指导方针。
关键词：房地产公司；开发项目；成本控制。
引言
如今，房地产开发成本不断上升，房地产行业已正式进入低利润时代。在整个房地产开发过程中，成本控制变得越来越重要。在整体市场中，只要产品和服务的质量均等，成本控制就成为最大的卖点。省钱与利润增长成正比，为公司发展创造了空间。同时，它也促进了市场竞争的健康发展。因此，房地产开发全过程的成本控制是在激烈的市场竞争中生存，保持稳定发展的基础和保证。在房地产开发与建设，市场控制和可行性研究，设计决策，施工程序和准备，建设与施工，销售计划，交付等阶段的成本控制主要体现在土地价值的控制，建设成本的控制和营销成本的控制。
1、房地产开发项目成本控制所处的情况
在开发项目时，房地产公司包括初步的市场研究，可行性研究，施工准备程序和其他准备过程，特定的施工，销售和交付过程，征地，建设成本和销售价值类型是房地产开发项目全过程的成本控制，主要涉及土地成本，建设成本和销售成本的控制。在整个过程中实施成本控制可以帮助公司提高成本效益并节省资源。但是，从实践的角度来看，房地产公司发展过程中成本过高的问题没有得到有效控制，公司的各种资源也没有得到最大利用。大多数房地产公司都制定了成本控制思想，管理目标和成本控制系统。但是问题仍然存在，每个环节的成本管理细节都需要改进[1]。
2、整个开发项目中的成本控制问题
2.1、成本意识
在项目开发过程中，房地产公司无法在整个过程中形成成本控制意识，仅关注项目建设阶段的成本控制，而忽略了整个过程的成本控制。制定项目设计和投标决策的过程。特别是在设计和开发决策期间，这是控制项目成本的初始阶段，直接影响到项目实施阶段的成本，但房地产公司尚未达到预期的目标，成本估测和成本分析在初始阶段就起作用，并没有使项目经济最大化。没有将项目经济作为决策和项目开发阶段的主要限制，在项目初始阶段就没有很好的利用成本控制。
2.2、开发公司对所有建设成本采用统一的方法
中国的一些房地产公司经常将开发成本控制看作为一笔成本，例如在规划设计，土地成本和辅助设备成本方面，通常采用“一刀切”的控制措施。在成本控制中的方式种。这种方法在某些方面在成本管理中虽然起到了一些作用，但是在许多其他方方面面中仍然存在问题，例如选址，项目计划，土地价值等。这些问题将在项目实施过程中缓慢出现，在整个过程中会导致房地产开发项目的成本控制处于不利位置[2]。
2.3、施工问题
作为成本管理的关键要素，施工问题也引起了房地产公司的广泛关注。目前，招标方法仍在中国建筑领域中使用，把该项目承包给一家建筑公司完成。但是，由于开发公司对控制准备过程的成本没有给予足够的重视，因此，在施工过程中会分配大量成本，大多数开发公司都忽略了设计解决方案对施工及后续工程应用的影响。另外，在施工过程中，房地产公司无法有效控制施工质量和时间，控制部门也无法发挥有效作用，使得无形且无偿的大笔投资影响了整体业务绩效。
2.4、费用支出滥用
房地产公司进行项目开发时，最昂贵的是建设阶段，这也是成本控制的关键要素。但是，由于缺乏资金使用系统，因此不时出现高额财富的浪费现象，特别是材料浪费更为严重。同时，施工期间的延误导致施工费用的增加。另外，由于在施工过程中缺乏对资金使用的监督，使得资金使用更加混乱，成本没有得到有效控制，施工成本相应增加[3]。
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3、开发项目全过程成本控制问题的解决对策
3.1、优化成本控制。
实施生命周期成本控制。在完整生命周期理论的指导下，房地产公司必须在项目规划，项目开发，项目实施和销售的早期阶段整合成本控制，以形成基于成本的控制系统。在整个项目生命周期中。房地产公司应分析开发项目整个生命周期中成本控制的重要关系，建立成本控制部门，负责项目实施过程中的成本控制，并在每个步骤中确定成本控制方略，加强成本控制措施的实施，并从中受益，，使得开发项目利润最大化。此外，房地产公司应高度重视成本管理设备的建设，使用先进的成本管理方法，并在管理中不断增加成本控制措施。
3.2、施工前要做好工作评估
评估应在需要足够市场研究报告的决策过程中进行，这就需要进行大面积的市场调研和评估。评估工作应包括对项目总建筑面积和开发密度的考虑，对通风，照明，应用领域和环境保护的考虑以及项目的财务和收益。由于房地产项目的发展周期，在各种专业的图纸上。设计更改是不可避免的，它们也是在项目实施期间导致无法控制的成本的重要因素。减少设计变更的次数，例如以前项目中经常发生的变更，例如改善地下室中的混凝土添加剂，提高立面设计标准和提高质量等。除了在项目中定位之外，它们是设计阶段成本控制的另一个重要方面[4]。
3.3、进行好招标工作
招标是准备阶段的主要优先事项。有必要确保申请公司对项目的适应性和控制成本的能力。特别是整个开发项目应分为不同类型的成本控制管理，针对每个方面制定若干具体可行的设计方案，并根据情况选择成本最低且真实可靠的设计方案。此外，必须对房地产开发项目的项目计划进行严格的分析，以确保项目计划的准确性和可行性，以确保项目计划与实际施工情况相符，并避免施工期间经常对建筑计划进行更改和修改这些问题不仅延误了建设期同时还要花钱，在此期间，应加强招标项目的质量管理，监督和核查，使它们公平，公正，公开。使得其不忘记诚实守信，并为自身荣誉去考虑，保持信心并以标准化的形式完成招标。
3.4、施工成本的控制
首先，做好合同管理。合同的签订必须严格，时机合理。合格的公司可以聘请专业律师进行合同审查，允许他们从专业角度出发进行合同审查，并避免在合同中使用不合理的措词而引起大量争议和问题。其次，加强现场管理，保证做好设计和材料变更。没有特殊条件的话，不允许额外的签证。对于特殊条件引起的设计更改，可以结合实际条件并维护适当的批准流程。必须先对建筑，设计和监理公司进行检查，然后才能相应增加或减少费用。现场管理人员应妥善管理每个环节并记录实际数据。在条件允许的情况下，甚至可以使用摄像机或其他方式进行跟踪和记录，以避免在项目计算过程中出现问题[5]。
结束语
总体而言，房地产公司应高度重视开发项目的成本管理，建立完善的流程，建立动态管理体系，充分参与成本管理系统，以减少项目建设成本并实现目标。投资项目必须按照项目的质量和期限进行。在控制项目开发成本时，公司必须不断优化成本控制方法，考虑投标书和招标，并设计成本控制中心，合理规划项目建设资源，最大程度地减少流程总成本，并提高房地产公司成本管理水平，提高房地产公司市场竞争能力。
参考文献：
[1]蔡廷亮.对房地产开发全过程成本控制的一些思考[J].现代经济信息，2018（08）：196+198.
[2]陈玉松.试析房地产开发项目的全过程成本控制[J].财会学习，2018（11）：131+133.
[3]万晓刚.试析房地产开发项目的全过程成本控制[J].中国总会计师，2018（02）：86-87.
[4]孙连涛.房地产开发项目的全过程成本控制[J].企业改革与管理，2018（01）：154+161.
[5]程志刚，邓晓纯.房地产开发企业全过程成本控制探讨[J].科技资讯，2017，15（31）：129-130+132.
论文作者:陆管
论文发表刊物:《基层建设》2019年第33期
论文发表时间:2020/4/21
标签：成本控制论文; 成本论文; 项目论文; 开发项目论文; 房地产公司论文; 过程中论文; 阶段论文; 《基层建设》2019年第33期论文;