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摘要：在房地产项目建设的前期，一定要对其进行合理的规划设计，为客户提供更多的优质服务，以实现后期营销工作的顺利进行，提高资金回收的速率。本文首先说明了房地产项目规划的含义，然后分析了房地产项目规划的重点，最后详细阐述了做好房地产项目规划的若干措施。
关键词：房地产项目；规划；市场；选址；物业
一、房地产项目规划的含义
房地产项目规划是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计、景观设计等方面的管理，全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径，其工作涉及整个房地产开发的全过程，使项目前期设计方案得以明确，在房地产工作
中扮演起承转合的重要作用。规划设计管理是房地产企业负责人对房地产涉及到的一切设计活动进行同意的部署，不仅要解决房地产设计问题，还要保持好设计相关部门之间的沟通联系，避免实际工作中出现矛盾。前期的规划设计很大程度上决定了后期营销能否成功，所以房地产项目规划是整个企业经营方向的指南针，也是实现企业建设目标的重要保证。
二、房地产项目规划的重点
一般房地产项目规划设计过程可分为方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工（有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段）。可以认为建设项目规划设计过程是围绕着这两个最终成果展开的。由于这两个规划设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在较大差异。
方案设计阶段的重要性是不言而喻的，其主要流程如下：拟定招标设计任务书、方案招标、方案评审及咨询、方案定案（或委托设计院）、出方案报建文本、进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。因此，在方案规划设计阶段，强有力的执行组织结构是必需的。
三、做好房地产项目规划的若干措施
（一）做好市场调查
现在经济的发展都是以市场为导向，而房地产项目的规划首先要以满足市场需求为重点，所以，房地产开发商要做的第一件事情，就是进行市场调查，了解房地产市场的开发情况和消费者的需求方向以及相关行业的发展情况。房地产开发商可以委托专门的调查公司对当地城市的房地产市场进行调查、分析，收集基本资料，建立起动态的资料机制，实时进行修改和完善，以保证准确的了解房地产市场的现状情况及产品的分布和需求特点，使房地产开发商可以对项目的规划设计进行准确的定位。
（二）对房地产项目进行合理选址
在通过对市场的调查之后，开发商要做的第二项工作就是选址，选择适合的地段进行房地产项目的规划建设。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆首先，开发商要对城市的规划和用地现状进行充分的了解，详细分析空地及周边的发展现状和未来发展趋势，并亲自到现场进行调查、核实；其次，根据项目建设的定位和对土地的要求进行选址和科学评价，开发商应拟选5处以上的土地位置进行比较，主要考虑土地周边的市场、市政基础设施、公共配套、周边建设情况、土地的规划趋势和发展方向、交通的便利程度及项目开始进入市场后的反映和销售预测等，对这些要素进行综合考虑和对比，遴选出有较大开发价值的地段作为房地产项目发展的决策依据。
（三）方案设计中应注意的问题
1、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本
楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万买一套住房，你必须对住户的七十年（几乎是一辈子）负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，假若旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦。把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。
2、规划必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西
项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，作出几千上万平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，这就完全是顶级豪宅的景观设计。我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出几十万元。谁来承担这笔费用?这就是设计师背离项目定位的情形。
3、规划设计应该充分考虑将来物业的方便
现在物业已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看物业。”以前规划设计方案是不考虑物业的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业的各种问题。如以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。
（四）做好绿化与景观规划
如今，人们烦恼的不再是温饱问题，而是居住环境问题，人们在解决温饱问题后，对居住环境的要求不断提高，具有优美宜人的园林景观几乎成了人们评判住宅区是否高档的重要标准。要想实现房地产项目的经济效益最大化，在进行房地产项目规划建设时，开发商应当有所取舍，适当的增加建造成本，降低建筑的密度，尽可能的增加绿地面积，同时，还可以通过有效的感官设计，形象的扩大住宅区绿地建设的面积，提高小区的景观品质，以吸引消费者，同时，在建筑单体布置时，要多结合景观设计师的意见和建议，为后期景观设计留有充分发挥的空间，以保证小区景观的不断完善，品质的不断提升。
结语
综上，房地产项目规划涉及面广，开展起来有一定的难度，但由于其对整个房地产业的重要性，因此需要不断的完善相关管理，结合项目施工的实际情况进行规划设计，在遵循法律法规的前提下，为业主提供更优质的服务。
参考文献：
[1]顾军.精品之路——论房地产项目规划设计管理与控制关键[J].中外建筑.2011（07）
[2]阮兴.论房地产项目的规划设计要点与管理[J].大众科技.2010（02）
[3]陈涛.浅议房地产项目的规划设计与管理[J].中小企业管理与科技（下旬刊）.2010（06）
论文作者:杜明
论文发表刊物:《基层建设》2015年26期供稿
论文发表时间:2016/3/23
标签：房地产项目论文; 规划设计论文; 项目论文; 方案论文; 阶段论文; 业主论文; 物业论文; 《基层建设》2015年26期供稿论文;