美国“销品茂”的发展及经营现状——兼论北京市区停建销品茂的必要性，本文主要内容关键词为：美国论文,必要性论文,现状论文,北京市区论文,销品茂论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近年来在北美地区兴建了许多被称之为“销品茂”的大型商业场所。北京城里也出现了几 家打着销品茂旗号的购物中心。销品茂是从英文“Shopping Mall”的发音转化而来。最新 版的美国《韦伯斯特大字典》中对“Mall”这个词的解释是这样的：“在毗邻的建筑群中或 一个大型的建筑物中由许多商店和餐馆构成的大型零售综合体。”在我国一般把“Mall”翻 译成大型商业城或大型购物中心，虽说有点形似，但终究不是神似。我以为不如完全按英文 的发音直译为“销品茂”，或干脆就叫——“茂”，以区分它与一般意义上的商业城或购物 中心。
一、“销品茂”的特征
美国的销品茂从外型上可分成三类：第一类，是在一个特大建筑物里由许多店铺组成的茂 ，如位于费城的号称北美地区最大的销品茂-富兰克林·米尔斯茂(Franklin Mills Mall)。 第二类，是在一个特大的露天空间由许多店铺组成的店铺群，如位于西点军校附近的伍德柏 瑞茂(Wood bury)和纽约长岛上的钟港茂(Bell port Mall)；第三类，位于市中心的一个高 层建筑物里的大型商业设施，如位于纽约市第六大道、35街的曼哈顿茂(Manhattan Mall)。 其外形和实际功能几乎等同于市中心的大型百货商店。
除了外形特征，销品茂还具有如下地理和功能性特征：
1.多数位于郊外高速公路的交叉点，设有大型免费停车场。以美东地区最大的销品茂-富兰 克林·米尔斯茂为例，它距宾夕法利亚州首府费城20分钟车程，距纽约市1小时15分钟车程 ，沿95号、276号、676号州际公路、新泽西高速公路、宾州高速公路均可抵达。该茂占地几 十万平方米，可谓一座“商业城”。它拥有4个主要出入口，每个出入口的大门和里面的内 部装修均以一种主题颜色表示，分称“红色街坊”、“黄色街坊”、“蓝色街坊”、“绿色 街坊”。在每个大门外都设有大型免费停车场，可供上万辆车同时停泊，消费者来此地购 物绝无找车位之虑。以不同的颜色表示四个出入口的设计非常科学；许多顾客一进大门都会 晕头转向，但只要记住从哪个颜色的门进去的，从哪个颜色的门出来就能找到自己的车位。
2.由几家大型百货零售商店领衔，店铺多、行业多、功能全；集购物、餐饮、娱乐、休闲 为一体。多数销品茂占地巨大，几万、十几万、几十万平方米不等。富兰克林茂由玻璃顶棚 加以封闭，内辟步行走道。四个“街坊”由四家大型零售商店“领衔”，它们是“马歇尔” (Marshalls)、“JC潘尼”(JC Panny)、“伯灵顿大衣直销店”(Burlington Coat Factory) 、“西姆斯”(Syms)。在这四家商店之间的路段，又分布着250多家各具特色的专业店。以 经营服装、鞋帽、妇女饰品、体育用品、家居用品居多，还有电子商品店、玩具店、书店、 化妆品店、药店、礼品店、照相器材商店、宠物用品商店。包括麦当劳在内的13家快餐店在 里面设店。除此还有一家邮局，一家理发店，一个大型影剧院。总之是一个集购物、休闲、 娱乐为一体的超大型商业设施。
二、销品茂在美国产生的社会、经济、文化背景
美国无疑是“销品茂”的发祥地。销品茂的雏形早在20世纪20年代就已出现。1922年美国 第一个大型购物中心（当时还没有人称之为销品茂）建在堪萨斯州的郊区，被称为“堪萨斯市 乡村俱乐部广场购物中心”(Country Club Plaza)。它是由杰西·C·尼科尔斯设计的，（注：尼科尔斯出生于堪萨斯的一家农场，他从堪萨斯大学毕业后进入哈佛大学。他在参观英 国的“花园城市”开发区后，把在欧洲学到的各种设想运用到建立堪萨斯市乡村俱乐部上。 —作者注。）
是第一个以郊区驾车的顾客为服务对象的大型购物城。它拥有大型免费停车场，约有100家 零售商在该中心租赁店面。这个购物中心最后发展到占地6千英亩，总面积约为堪萨斯城的 十分之一。（注：《美国人》—（美）丹尼尔·布尔斯廷著，上海译文出版社1986年版，P401页。）
大萧条和二战一度打断了房地产商兴建大型购物中心的热情。二战结束时，美国大约只有8 家大型购物中心，它们多半保持传统商业的经营模式，即位于郊区居民集中居住区。
1949年创建的北卡罗莱纳州的Releigh购物中心则是新的一类销品茂的先驱。这类购物中心 无一例外地位于高速公路的两端，其顾客居住在方圆上百平方英里的地方。1956年明尼亚玻 利斯郊区创办的Southdale购物中心，将全封闭式、恒温、户内购物的概念引入销品茂。这 个销品茂规模为67.9万平方英尺（后扩展到135万平方英尺），包括两个大型百货商店，139个 零售店，可停5200辆车。两层楼，设上下扶梯，人行道上覆盖巨大的透明天窗。至此，现代 意义的销品茂形成。
1.人口居住的郊区化是销品茂出现的先决条件
销品茂的出现无疑与美国人口居住郊区化有着密切的联系。出于对城市治安状况、交通拥 挤的担忧，从20世纪40年代起美国城市人口中的蓝领和白领中产阶级家庭纷纷外迁郊区。70 年代，中产阶级黑人家庭也开始到郊区安家。据史料记载，从1950年到1960年，美国郊区人 口增加了约一千七百万人，其中一千二百万人是从市区迁来的。1910年美国人住在郊区的占 总人口的12%，住中心城市的占总人口的26%。但1960年的人口普查表明，住在郊区的美国人 占总人口的30%，住在中心城市的美国人占总人口的32%，数目几乎相等。到了60年代后期， 郊区人口已经超过中心城市人口。（注：《美国人》丹尼尔·J布尔斯廷著，上海译文出版社1988年版，P423页。）
形成继1920年以来美国城市人口超过农村人口的又一次 历史性转折。
郊区化的过程既是城市中产阶级居民搬往郊区的过程，也是城市中心的商业逐渐“衰败” 和“空心化”的过程。城市人口中除了巨富即是赤贫——这种缺乏中间阶层的社会结构对于 百货零售业，尤其是大型百货商店绝不是一个好兆头。
从1958年到1963年，美国城市中心商业区的零售额下降，而整个大都市区的零售额上升了1 0%～20%。（注：Lizabeth Cohen，“From Town Center to Shopping Center:The Reconfiguration of C ommunity Market Places in Postwar American”，The American Historical Review，No 4，1996.）
以新泽西州纽瓦克市为例，从1964年到1992年，那里的百货商店一个接一个倒 闭；剩下的成为不便去郊区购物的中下阶层顾客光顾的地方。商业行为本身就是逐利的行为 。零售业巨头看准了这一点纷纷将注意力转向郊区，在那里独立开设分店，或是进驻销品茂 。拿纽约市著名的百货商店“萨克斯·第五大道”(Saks Fifth Avenue)为例，它在销品茂 里开设的分店名为“外第五大道”(Off Fifth Avenue)。另据统计，1940年代美国商业零售 额的四分之一分散在郊区的购物销品茂；1950年代这一数字达到三分之一。到1984年，全美 两万家销品茂的零售额占全国零售总额的2/3。（注：John C.Van Nosterand“The Queen Elizabeth Way:Public Utility versus Public Sp ace”Urban History Review，XII(Oct1983)，PP.1—23.）
20世纪50年代中期，美国大城市的郊区兴建了约1800个销品茂，还有1800个正在筹建。（注：The Americans-The Democratic Experience，by Daniel J.Boorstin，P313.）
1 970年美国已拥有1.3万个销品茂。（注： Directory of Shopping Center in the United States and Canada，Bur lington Iowa，1970，P.6.）
成千上万座销品茂如雨后春笋般地出现正是迎合了美国 人口郊区化这一现实发展的需求。
2.汽车的普及使销品茂的发展如虎添翼
在亨利·福特的“象别针一样便宜”的“T”型车的价格降到600美元时，汽车进入美国普 通家庭，成为人民生活不可缺少的代步工具。美国既是世界上最大的汽车生产国，也是世界 上最大的汽车市场，它拥有的汽车数量占全世界第一位。据资料显示，从20世纪20年代起， 新轿车的生产率超过美国人口的出生率，1930年每5个人就有一个拥有一辆汽车。1960年前 ，登记注册的轿车为6千万辆，1977年轿车数量达11，230万辆，1998年美国境内行驶的汽车 达到2亿辆。（注：《美国经济实力分析》石小玉、涂勤主编，民族出版社1999年版，P107页。）
美国家庭平均至少拥有一辆小轿车，有的家庭甚至拥有2～3辆。
与传统的交通工具——火车、汽船、有轨电车相比，汽车的优越性是显而易见的。它速度 快，易操作，私密性强，可以深入到城市和乡村的各个角落。另外，美国的高速公路网也十 分稠密，其质量之高、长度之长均值得称道。早在20世纪30年代，美国政府利用经济危机形 成的失业大军，采取以工代赈的办法，扩充了具有军事战略意义的泛美公路，促进了全国公 路网的发展。1944年美国政府开始建筑国家州际公路，全长6.8万公里，于1975年全部建成 。到1977年，美国公路总长度为622.3万公里。1995年美国公路网总长度为636.6公里。
（注：Lizabeth Cohen，“From Town Center to Shopping Center:The Reconfiguration of C ommunity Market Places in Postwar American”，The American Historical Review，No 4，1996.P178页。）
四 通八达的高速公路网为物资的运输、交流提供了便利条件，更使城市和郊区居民的出行易如 反掌。
在远离闹市的高速公路交叉口建立销品茂，是满足汽车文化消费行为的最理想的选择。因 为随着汽车的普及，停车场问题一直成为都市商业发展的瓶颈。销品茂则有别于市中心的百 货商店，其中最大的区别就是驾车人再也无需为停车问题而烦恼了。
四通八达的美国高速公路网、每个家庭均拥有汽车这两个先决条件使地处郊区的销品茂的 发展如虎添翼。
3.“长周末”休闲文化促使销品茂发展
早年从欧洲来的移民多数都是清教徒，他们信奉勤俭持家、禁欲、努力工作等信条。1659 年马萨诸塞殖民地议会曾通过一项法律规定：若有人被发现在圣诞节等节日里不参加劳动， 吃喝玩乐，每一罪行将被处以5先令罚款。1685年，塞缪尔·休厄尔法官在他的日记中写到 ： 圣诞节里看到每一个人同平时一样工作感到十分欣慰。在以后的两个世纪中，圣诞节等节假 日一直是朴素的民间节日，没有多少商业意义。到了南北战争期间，由于梅西百货商店的倡 导，圣诞节才慢慢开始变成消费性的节日。
1939年美国的商业仍在经济大萧条的阴影下。那年的11月正好有5个星期四，所以感恩节落 在了11月30日。这对于全国的商人来说实在是很不幸，因为根据惯例，圣诞节的采购旺季要 等到感恩节后才真正开始，感恩节往后错一个星期等于商家少卖一个星期的货。当时的美国 总统富兰克林·罗斯福接受了俄亥俄州一位百货公司老板的建议，宣布1939年的感恩节是11 月23日，以便使圣诞节采购旺季延长一周。罗斯福总统对感恩节的调整意味深长，它揭示了 感恩节也开始变为一个全国的消费性节日。更重要的是，从罗斯福“新政”以来，美国人开 始摈弃了立国以来勤俭持家的传统，接受凯恩斯的经济思想—只有消费才能刺激经济发展 。全美国的报刊、杂志、电台都在鼓励消费，它们向人民灌输一种全新的价值观。从此往后 ， 美国的“休闲消费文化”一直是促进经济发展的一个重要的因素。
美国多年来实行每周5天的工作作息制度。美国日历上许多传统的宗教假日或法定节日碰上 了周末就称为“长周末”(long weekend)，这样的“长周末”每年多达十几个。《纽约时报 》的一篇文章说，美国75%的人每月都要去一趟销品茂，而只有40%的人每月去一趟教堂。（注：New York Times，Aug16，1998 Sec:14NJ“When Shopping Around for a place to Wor ship，Try the Mall”Author:Eric Epstein.）
这说明美国人在周末去销品茂的热情要大大超过去教堂的热情。正是美国风俗假日的天造地 设为集休闲、消费、娱乐为一体的销品茂提供了无限商机。
三、销品茂与传统业态相比的经营优势
美国销品茂的总数已达43，000家。新开的销品茂多数超过一百万平方英尺。1998年美国消 费者在各类“茂”中的消费就达100亿美元，几乎占全美非自动售货零售的53%。（注： New York Times，Dec 23，1998 Sec:C“Shoppers Get Awards;Mall Get Loyalty”A uthors:Sharon R.King.）
在这一 年的圣诞节期间，美国各个“茂”的零售额比1997年增长4～5%，而传统百货商店的零售额 只比1997年增长1.5%，（注：（注： Directory of Shopping Center in the United States and Canada，Bur lington Iowa，1970，P.6.）由此可见，销品茂创造的零售额几乎执所有百货零售业态的牛耳 ，传统零售业态在“茂”的挑战下面临巨大的压力。
销品茂的经营方式与传统业态相比究竟占有哪些优势？这里以我对美东地区最大的销品茂- 富兰克林·米尔斯茂的考察说明。富兰克林·米尔斯茂位于新泽西州与宾夕法尼亚州的界河 特拉华河畔。每年来此购物的消费者达1800万；平均每天的客流量达3.6万。与传统业态相 比它具有如下优势：
1.购物环境好，文化娱乐设施全，服务周到，营业时间长
富兰克林·米尔斯茂的购物环境相当好，整个建筑采用全封闭式，用中央空调调节室内气 温。茂内多处设凳椅、咖啡座，供走累的顾客休息。店铺里的商品摆放有序，购物环境宽敞 ，绝无城里商场“摩肩接踵”的现象。
茂里实行人货分流的格局，商家运货有专门的进出口通道，使货运交通与顾客互不干扰。 预埋管道的音响系统播送悠扬的轻音乐，取代了都市街道充斥的噪音，并且不时地播送商品 打折、让利的好消息。茂里设有大型电影院，同时上映多部影片；还有书店、儿童俱乐部， 有专人教授儿童做手工游戏、演节目，免去顾客照看孩子之虑。
由于家庭成员年龄结构、性别差异，现代家庭外出购物时面临最大问题是“走不到一起” 。销品茂的经营特色恰恰很好地解决了这一问题。设想一家四口购物，女主人买东西，男主 人逛书店，也可以陪半大小子一起看场电影，更小一点的孩子就送到“俱乐部”让她与同龄 伙伴玩，一家约好时间在“茂”中的某一家快餐店会面就是了。一项研究将辛辛那提市在中 央商务区的家庭消费行为和郊区销品茂的家庭消费行为作了比较后发现，在市中心购物者有 85%的顾客属于一人独行。而在销品茂的购物者，一人独行只占43%，其余都有家庭成员同往 。（注：Peter O·Muller，Contemporary suburban America，Englewood Cliffs NEW JERCY ，1980P120—124.）
所以在“茂”里消费，不会出现城里常见的一家同行不欢而散的场景，而是一家老小 各得其所，其乐融融。
城里的百货商店和连锁店因受有关保护个体零售小企业的法律限制，除了少数特定的节假 日以外晚间营业时间均不能超过19：30，周末的营业时间受此项限制更甚。而郊外的销品茂 就不受这一限制，晚上营业时间可以到21：00甚至更晚。晚间和周末是销品茂最繁忙的时候 ，有时晚间创造的营业额占到全天营业额的一半以上。
销品茂的服务还体现在细微之处。在“茂”的进口处设立服务台，免费提供该茂的详细地 图，图上标明厕所、保安、电话厅、自动取款机、推车、残疾人轮椅提供处等信息。茂里的 专车将顾客接送到主要的公共汽车站。人虽不挤，但是茂里的保安工作丝毫不邂殆，除在各 处设电子监视设备外，多处设固定、游动的保安哨，一矣情况立即行动，保证了消费者及商 家的财物安全。相比之下，位于市中心的商业设施由于交通拥挤、停车难、购物环境差等问 题常常使人望而却步。
2.以经营中等价位的国产货为主，时有优惠
销品茂的选址很有讲究，周围一般拥有几个中产阶级居住社区和很大的中产阶级消费群。 商品的定位也适合中产阶级的消费水准，品牌中等或中等偏上，很少见到城里商店里的极品 ；舶来品也不多见（化妆品商店、电器商店和表店除外）。
以富兰克林·米尔斯茂里设的女装专卖店为例，主要经营美国本土的时装品牌。如安·泰 勒(Ann Taylor)、唐娜·凯伦(Donna Karan)、盖普(GAP)、圣·约翰(St.John)、利维牛仔( Levi’ Jean)、马球(PoLo Ralph Lauren)等等。这些商品的价位，中产阶级家庭都能承受 。遇有促销、打折，商品的价格更便宜，即使是低收入家庭也有能力购买。许多专卖店更以 工厂直销店(Factory Outlet)的形式经营。价格自然比城里百货商店的同类商品便宜。如购 买一双耐克运动鞋，城里同样商品的标价是69.99美元，在茂里的耐克直销店标价39.99美元 ，有时甚至能以更低的价格买下来。
有的百货商店索性在销品茂开起“清仓中心”(Clearance Center)。在这里销售的商品有 些是因为断码，有些是因为过季，有些还在城里商店的货架上陈列着，但这里的商品价格比 城里商店的价格便宜一半以上。如纽约市最著名的百货商店“萨克斯·第五大道”(Saks Fi fth Avenue)在纽约城里的定位是为人口中的10%最富有的阶层服务，而销品茂里，它打着“ 外第五大道”(Off Fifth Avenue)的店名经营，其价格比城里同类商品便宜一半以上，所以 远在纽约城里的消费者也“趋之若鹜”。据统计，1976年全美国范围内百货商店的郊外分店 的销售额都占其总销售额的78%。（注：Lizabeth Cohen，ibid.）
3.开展多种促销形式，一些茂更成为当地社区活动的中心
一般来讲，有经验的顾客刚到茂都不急于逛商店，而是先去问讯处要“打折商品手册”(co upon book)，凭里面的折扣券到相应的专卖店购物，享受折扣优惠。在由维尔斯公园集团(t he Wells Park Group)经营的15个茂里，消费者只要出具购物发票就能收到记分卡，凭累计 分数立即获得奖品。奖品从CD盘、礼券、球票、百老汇的歌剧票直至加勒比海的免费旅行。 （注：Directory of Shopping Center in the United States and Canada，Bur lington Iowa，1970，P.6.）只要事先联系，集团来此消费还能享受茂提供的附近旅馆以及旅游景点的折扣券。茂里 的商家更是一年到头举办打折、促销活动。有一次我去富兰克林·米尔斯茂购物，刚进茂的 红色大门就见一辆红色的雪佛兰轿车停在通道上。上面的标语写着：看看谁能赢得这辆轿车 。
一些茂的经营者甚至与当地教会组织合作，将教堂搬进茂里。新泽西州帕拉玛斯(Paramus) 县的伯根茂是第一个将教堂引进茂区的。在问到为什么将教堂设在茂里，该教堂的牧师回答 说：“这是一件合乎情理的事情。在90年代，你必须去人们聚集之地布道。茂做的是满足人 们物质需要的工作，我们做的是满足人们心灵需要的工作”。（注：New York Times，Late Edition Aug16，1998 Sec14NJ“When Shopping Around for a Place to Worship，Try Mall”-Eric Epstein.）
销品茂的管理层似乎也非 常欢迎教堂在那里传经布道，此举能把每周上教堂的那部分顾客也吸引来消费。
搬进茂区的还有社区学院、托儿所。茂成了名副其实的社区活动中心，这是传统意义上的 商业零售企业无法做到的。
四、美国的销品茂面临的问题
1999年8月8日，《纽约时报》登载了一篇题为“当茂死亡之时，新的一代将重建过去”的 文章，指出目前美国大约有500～1000个茂已经“死亡”或奄奄一息。（注：New York Times，Aug8，1999 Sec:4 Week in Review DeskP4.）
那些已经关闭和 打算关闭的茂被行业界人士称为“鬼茂”(ghost shopping center)，关闭的原因是这些茂 不能维持所需的客流量。而造成客流量骤减的原因是同样的茂建得太多了。你如果驱车仔细 观察可以发现，在不到20分钟的车程里大大小小的茂竟有3、4处之多。耶鲁大学亚述文化学 教授威廉·哈罗(William W.Hallo)针对这一现象作出评论：“巴比伦是怎样衰落的？是因为 许 多几乎完全一样的新城市的建立。这些新城市削弱了巴比伦繁荣的经济基础。在古代历史上 ，几乎所有城邦的历史都是这样走过来的。”（注：New York Times，Aug16，1998 Sec:14NJ“When Shopping Around for a place to Wor ship，Try the Mall”Author:Eric Epstein.）不仅是城市，每一栋建筑都有生命周期， 这种生命周期同样适用于茂。
在离纽约不远的长岛地区，在一个被称为“莱维顿茂”的茂里，除了有一家鞋店(Payless shoe)、一家超市(Path Mark)以及劳德与泰勒百货商店的清仓中心(Lord & Taylor Clearan ce Center)还在营业，其余的商店都已经关门。茂的关闭同时揭示了一个问题，美国早期开 发 的郊区也正面临大都市中心地区因过度开发而导致的“衰败”问题，茂的关闭说明了这个传 统的郊区社区缺乏生气。
鬼茂在全美国现有的43，000个茂中的比例虽然不算高，但是却说明了一个问题，无论什么 商业形态，如果它的供求关系失调，都会带来“灭顶之灾”。
五、北京市区是否适合建销品茂
2000年销品茂的概念开始在北京流行。首先是位于国贸底层的购物中心以“销品茂”的名 称开业，以经营“极品品牌”为揽客招牌。她经营的品牌有：路易·威登、尼娜·瑞奇、让 ·路易·雪莱、瓦伦蒂诺、阿玛尼等等，均属国际顶尖品牌。看到如此众多的法国、意大利 顶级品牌云集国贸，你会误以为到了纽约市的第五大道和麦迪逊大街。只不过我多少还是有 一点疑惑——这些世界顶级品牌怎么会屈尊下嫁到销品茂这样的营业场所来？因为这些品牌 在世界别的城市的经营方针都是以固定的、少量的顾客群为服务对象，而绝不会将店开设到 茂这样一个以客流量取胜的购物环境里。
紧接着的是位于王府井东方广场推出的销品茂。它在广告语中宣称“中国茂终于告别了微 缩景观的时代”。言下之意，她是中国第一家真正意义的销品茂。在该茂开业之后，我从茂 的王府井这一头，走到东单那一头，我注意到：茂里的走道多少象一个地下通道，缺椅少凳 ，好像并不欢迎顾客在此长时间逗留。仔细观察，来这里的人也象我一样看的多、买的少。 报上替它宣传的用语是：你可以不买，但你不可以不逛。话虽如此说，但开店的不就是为了 将货卖出去吗？如果大家只逛不买，再漂亮的茂也只有“倒灶”一途了。
再往后，长安街上也开了一家名叫“恒基中心”的销品茂。它的定位与前两家相差不多。 除了上述已经建的销品茂，要想在北京城里建茂的人还大有人在。让我感到奇怪的是销品茂 这种国外郊区化的产物怎么到了中国就一头扎进闹市区。这不得不让我好好研究一下国外销 品茂的地理位置，以便了解北京城里究竟适不适合建销品茂？
在国外大都会城市中，位于市中心的销品茂不是没有，但为数不多。东亚国家日本、韩国 也有销品茂，但多设在城郊。我也曾思考过销品茂为什么不首先出现在美国的商业之都—纽 约市，而是出现在美国中西部的堪萨斯城。经过研究后发现，纽约市在20世纪初已经是一个 人口高度集中的城市。它缺乏销品茂这种大型业态所需要的广袤的土地。而美国的中西部城 市正是美国的“新边疆”，那里有充足的土地资源和无限的商机。这就是为什么堪萨斯乡村 俱乐部购物中心拔了销品茂“头筹”的原因。
从现实情况来看，在纽约市自称为销品茂的只有位于35街、第六大道上“曼哈顿茂”(Manh attan Mall)一家。在美国首都华盛顿市内也只有“老邮局茂”一家。究其原因，因为地租 级差，城里茂的每家专卖店的租金要比郊外设店来得贵，所以在此出售的商品的价格与城里 的百货商店相差无几。从这个意义上说，城里的销品茂面临的竞争和挑战与城里的百货商店 所面临的情况几乎相同，无任何优势可言。
纽约闹市不多建销品茂还有个原因是市政管理部门事先考虑到销品茂这种业态可能会给城 里原有的商业零售业态带来的威胁。现在的曼哈顿中央商务区不要说想多建几个销品茂，即 使有人想在此多建一家连锁超市都是冒“天下之大不韪”的事情，原因是会损害当地已经存 在的小型零售业态店主的利益——如街头夫妻小店(Corner Store)。1997年，在我刚到纽约 之际，有一大型连锁超市拟在哈莱姆区（离曼哈顿中央商务区还有好远的路程）开一家分号就 遭到当地社区居民和小店主的强烈反对。社区居民反对的理由是拟开张的连锁超市会让本社 区狭小的空间环境更加混乱。小店主们反对的理由更为直接——怕连锁超市开张后直接影响 他们的生意。纽约是一个移民的城市，而街头小店、小买卖正是大多数移民家庭赖以为计的 营生，也是解决大城市失业人口就业问题的最行之有效的途径。在纽约市政府规划部门的干 预下，最终这家连锁店真的没有开张。
据我了解，纽约市规划部门限制在闹市区开设销品茂的另一个重要原因是考虑到它会给城 里的交通、环境造成负面的影响。曼哈顿中央商务区每天进出的车辆不计其数，而停车场地 却严重匮乏。如果再兴建销品茂，势必加剧市内交通的拥堵。纽约市现有的、也是唯一的一 个销品茂——“曼哈顿茂”的底层本身就是一个大的地铁交通枢纽；有B、D、F、Q、R五条 地铁线路连接市内各区，又有通往新泽西州的直达地铁。换句话说，消费者无论居住在哪个 地方（斯泰腾岛上的市民除外）均可乘地铁直接抵达该茂。所以曼哈顿茂对地面交通的依赖相 对小一些，给市中心的交通拥堵带来的负面影响也相对少一些。
当然也很有必要看一下北京市商业零售业态经营的实际情况。北京市现有的大型商业设施 从数量到布局已经大大超过它的实际承受能力。据“北京社会形势分析与预测—2000年经济 社会蓝皮书”的统计，2000年，北京万米以上的大型商场170座，10万米以上的超大型商场 有几十座。而在这些大中型批发、零售企业中，亏损面达40%。自1997年以来，半数以上的 大型商场出现负增长。倒闭、停业的企业比比皆是。
北京市的经济发展水平如何？居民的购买力有多大？虽说2000年北京城市居民家庭人均可支 配的收入为9489.05元人民币，比上年增长12.5%。但是，随着各项制度改革的深入，城市居 民所要承担的医疗、住房、教育、养老等项支出在个人收入中的比例正在逐年增加。（注：见《2001年：中国首都发展报告》P.227—234页。社会科学文献出版社，李小虎文“ 居民收入持续增加，消费水平稳步上升”。2000年居民家庭人均医疗保健费支出较上年增加 17%；人均文化教育费支出较上年增加26.6%；人均房租支出较上年增加18.9%；均超过居民 实际人均收入所增长的12.5%。）
在 短时期内，北京城市居民用在豪华衣着和耐用消费品上的支出不会有跳跃性的增长。这就给 百货零售业的生存提出了挑战——无论这种业态是大型百货商厦也好，还是改头换面的销品 茂也罢。
另外，从北京市目前的交通状况来看，也是不适合在市中心区建立销品茂的。销品茂这种 大型零售场所是以客流为其生存条件的，与城市疏导交通瓶颈的政策正好是背道而驰的，客 流 必须由车流带来，而北京市目前还不是一个依赖地下交通的城市（如纽约、东京、巴黎等城 市，地铁交通网四通八达，十分方便）。在闹市区建造销品茂会给地面交通带来巨大的压力 。2000年北京市市中心地区缺少停车泊位达60万个。（注：穆祥纯.“试论北京城市交通拥堵的标本兼治”，《城市问题》1997年第四期，P.47页 。
）由于历史的原因，北京市道路建设 长期滞后，城市规划远远赶不上变化。在交通问题已经十分严峻的情况下仍在王府井、西单 、国贸等地大建、特建大型商业购物中心、宾馆和饭店已经使这些地区的人流、物流、停车 场的需求大大超过其道路交通的许可程度，造成交通的进一步恶化。
对于零售业态的选择，应因时因地因人而异；更需要根据当地的社会经济发展水平、居民 购买能力、流动人口、交通、环境等诸多因素综合考虑。一味地贪大求洋，只能自食其果、 自相残杀。从北京市的百货零售业经营现状和北京市的交通现状这两点来考虑，我认为当前 北京市区应暂时停建销品茂。