摘要：针对目前城市规划过程中对非拆迁房价值的带来的影响，文章从实践角度出发，分析了规划对非拆迁房产价值影响的产生原因，并提出了实际保护路径，其目的是为相关建设者提供一些理论依据。
关键词：城市规划；非拆迁房产；经济补偿制度
0引言：
当前阶段，城市规划是一个城市较长时期内的战略性发展指导，其任务一是确定城市的发展方向、性质及规模；二是综合部署城市各组成部分的用地。因此，城市规划必然对房产价值产生巨大的影响，或积极或消极。此情况下，相关建设人员应建立完善的经济补偿制度，来降低其所带来的消极影响，进而促进现代化经济建的全面发展。
1研究城市规划中非拆迁房产价值与保护的现实意义
在我国，不动产是人们安身立命之本，而房产则是最重要的不动产，其价值的升贬直接影响着人们的安居乐业，也影响着我国社会的和谐与稳定。城市规划应关注规划行为对非拆迁房产价值的消极影响并建立相应的保护制度。在城市规划公权力与私权利的冲突中，在思维导向上同等重视私权利、在制度设计上充分保障私权利，才能有效抑制冲突的发生，从而保证社会稳定、促进经济发展。
2城市规划中对非拆迁房产价值的消极影响
2.1使用安全性
使用安全是衡量房产价值的首要因素，能够安全的使用是房产其他价值要素的前提基础。一般而言，经质量验收的房产在使用过程中若无重大改建则不会产生安全问题。但随着城市地下部分被逐步纳入城市规划之中，原本不易产生变化的自然条件被人为改造，对房产的使用安全性产生了消极影响。最为典型的便是城市地下交通网的开发与建设：对城市地下层的开发在一定程度上将导致出现地下“空洞”，一旦规划或建设过程中有所疏忽，在其他因素的综合作用下极易发生地面下陷甚至引发人造地震。
2.2美观性
现今，越来越多房产的建筑外形本身便具有特殊含义，并且构成该房产价值的重要组成部分。城市规划对房产美观性的影响显而易见：横架于房产前方的高架桥的规划建设会破坏房产的整体美感；周围建筑物的密集规划建设会令房产没于其中而丧失特色；不相称房产并立则会降低单个房产的美观性。
2.3商用性
房产除了使用性外还具有收益性，即商用价值。城市规划对于房产商用价值的影响大致表现为：第一，交通的便利程度，包括公共汽车站点的规划、停车场规划等；第二，车流量、人流量的控制程度，高架桥规划建设所造成的“能过不能到”的分流现象令许多原本商业繁华的地段迅速降温；第三，地区定位，地区的整体定位有利于形成规模效应，吸引消费者，因此在城市规划中定位为“商业区”的房产在商用价值上无疑要比定位为“工业区”的房产高得多。
2.4周边建筑群
周边建筑群亦是影响房产价值的重要因素之一，而这恰恰是城市规划的主要内容。日本房地产实务中便将“临近地域现状”作为不动产鉴定评价的重要指标之一。周边建筑群的规划对房产价值的影响可体现在诸多方面，包括：建筑物间距、绿化面积、交通便利程度、配套设置与服务、周边建筑物性质等。如住宅前方过近距离内规划建设高层建筑将妨碍低层住户采光；铁路设施将对周边房产住户造成相当程度的噪音侵害。
3城市规划中对非拆迁房产价值的保护分析
3.1程序控制下之“试错”
渐进决策理论，其不强调确立宏伟的目标，并且对这一目标做完备的理性分析，而只需要根据过去的经验对现行的政策做出局部的边际性的修改，从边缘的改进最终趋向一种整体的和谐。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆渐进决策理论实质上是一种“试错”思想，城市规划一方面需要不断的决策；另一方面需要不断的修正决策来推进。以局部区域为试点，根据试点经验再进行改进、推广，是当前我国城市规划中常用的方式。这对于处理复杂动态的城市规划是必需的；但同时这种方式并不能无限制：“试错”必须在程序控制之下进行，违反程序而导致的“决策失误”必须承担相应的法律责任。
以我国天津应用“试错”的程序控制过程为例，主要的控制工作包含以下几点：第一，引导性控制。城市规划必须建立健全配套法律法规，对于城市规划的原则、具体流程、决策机关等设定明确而详细的规定。通过程序的时空要素来引导城市规划决策在时间上得以延续、在空间上得以进行。第二，抑制性控制。在“试错”开始前与进行过程中以特殊程序对其进行控制。在“试错”开始前必须对规划区域进行考察调研，以项目方式进行招投标选择最优建设方案；在“试错”过程中，分阶段分项目进行监督审核。第三，分工性控制。在城市规划过程中，应强调不同主管部门对不同事项的审查批准权限和监督责任，避免权力集中于一个部门甚至某些领导手中。
3.2扩大利害关系人参与
我国城市规划的公众参与制度仅存有形式而无实质内容，实践中主要存在四方面问题：首先，大部分城市规划都是到最后评审阶段才形式性地向公众公布，并不能真正起到征集意见的作用；其次，公众参与的意识不强，大部分公众是凭着热情而非责任感参与；再次，往往以专家或公共机构意见取代公众参与。专家或公共机构与公众所持立场不完全相同，视角亦不同，其可以提供技术层面的支持，但绝不能全权代表社会公众利益；最后，城市规划的公众参与制度在法律规范上缺乏保障。
以此观之，根据Sherry Amstein的“市民参与阶梯”理论，大部分情形中，我国城市规划的公众参与尚处于阶梯的第三层“提供信息”，即象征性参与的初级阶段，某些情形下甚至仍以“执行操作”为主，离真正的市民权利仍有荆棘之路需要前行。因此，城市规划中必须充分重视并改进公众参与制度：第一，以法律规范的形式确立城市规划中公众参与的范围、程序、保障；第二，以听证会或调研形式在规划的各个阶段收集利害关系人的意见与建议；第三，保障利害关系人的申诉途径，完善城市规划相关内容的行政复议与行政诉讼制度。
3.3建立经济补偿制度
根据我国《民法通则》，城市规划对于非拆迁房产价值所造成的减损，房产所有人理应获得相当的补偿。但现行的《城市规划法》关于法律责任部分仅设有5条规定，更无一涉及对非拆迁房产价值减损的处理；其他行政法规与地方性法规仅对土地征收、征用的经济补偿进行了规定，亦无涉及房产价值减损的补偿问题。究其原因，主要在于补偿标准难以设定。而设定补偿标准，关键在于确定非拆迁房产因城市规划而减损的价值。
目前，国际上最为普遍的房地产估价方法有三种：市场法、成本法、收益法。我国《城市房屋拆迁估价指导意见》所采用的是市场法，这对于设定城市规划对非拆迁房产价值减损补偿标准有着重大的借鉴意义。市场法将估价对象与在估价时点近期交易的类似房产进行比较，对成交价格做适当的修正，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
4结束语：
综上所述，城市建设具有巨额投入、长期建设、难以恢复等特点，因此在城市生存与发展面前应谨慎优于冒险、公平先于效率。基于城市规划对于房产价值的影响复杂多变，同一房产可能既有增值影响又有贬值影响，研究人员可采用市场法来将这两种影响综合考量得出最终价值变动的结果并以货币形式表示，具有较大的科学性与可行性。
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论文作者:娄萍
论文发表刊物:《基层建设》2018年第6期
论文发表时间:2018/5/22
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