房地产开发前期报建管理研究论文_谢睿

房地产开发前期报建管理研究论文_谢睿

桂林华邦康养投资有限公司 广西桂林 541000

摘要:随着我国经济的快速发展,房地产逐渐成为社会和经济发展的重要支撑,相关部门对于房地产开发有了更加严格的要求,需要其做到维护民生以及自然资源的循环利用等,所以,需要加强对工程建设报建阶段管理的研究。本文首先对幕墙阶段我国住在建筑项目的前期报建管理工作展开了简要分析,然后在此基础上围绕报建管理模型对房地产开发前期报建管理工作进行了探讨,旨在通过分析工程建设报建阶段可能存在的一些问题,推动房地产报建阶段工作的顺畅开展。

关键词:工程建设;报建管理;项目进度管理

建筑工程中的规划报建是管理工作的一部分,对各类工程建设起到组织、引导以及协调的作用。规划报建的重要任务是指导工程建设活动在城市规划的标准下有序进行,并且应该维护公共利益以及相关单位和个人的合法利益,对城市发展有积极作用。通过加强对工程建设报建阶段进度控制的研究,不仅能保证空间环境的有效利用,还能保证企业资源的有效利用,降低项目成本。

1对现阶段住宅项目前期报建管理工作进行简要的分析

从整体的层面上对住宅项目前期报建进行分析,其实就是房地产开发企业委托设计单位对建筑方案以及整体规划展开较为深入的研究工作,并将其提交到当地建设行政主管部门进行审批的这样一个流程。当提交的报建设计方案经过相关部门的审核之后,那么就可以开始制定详细的施工图纸以及相关的技术性文件了,并将制定出来的相关文件再次提交到相关的部门进行审批。

一般情况下来说,使得住宅项目前期报建管理工作的效率得到一定程度的提升的措施有:增强培训工作的力度,以便于能够使得从事报建工作的人员的业务能力和管理能力得到一定程度的提升;在各个项目报建相关工作进行的过程中依据项目的实际情况编制出来建设项目报建工作整体计划,以便于能够依据相关的记录对工作完成情况不乐观的单位进行督促。

2 3W报建阶段进度控制模型介绍

为了实现工程建设报建阶段工作的有效开展,避免由于施工许可申报时间较长引起的企业经济利益损失现象,应该重视对报建阶段工作进度的控制,因此,可设计报建进度控制模型来实现对报建阶段各项工作的详细分析,为报建工作进度的有效控制提供保障。通过建立3W 报建阶段进度管理模型能有效实现这一目的,该模型是指利用项目管理中的工作分解规定,将报建工作划分为规划审批、建筑设计以及招标管理等三个工作途径,并按照分解结果来进行报建计划的确定,之后通过制作网络图,得出工程建设报建阶段的工作进度控制模型。通过3W 模型确定出的关键途径,将是整个报建阶段的重要工作内容,为了保证报建工作在短时间内完成,则需要使关键途径上的工作内容按照计划完成。在3W模型中,不同工作途径相互联系、相互影响。

每条工作途径都需要涉及建设单位、招标代理和设计院这些工作主体。工作主体便是指负责工作项目实施的人员,每条工作路径上需要由一个工作主体起主要作用,其余工作主体配合。工作路径可分为以下三条:第一,项目审批。项目审批属于整个报建工作的重要工作路径,而报建的主要目的便是得到施工许可,即在项目审批这条路径上实现。同时,在项目审批过程中建设单位接触的报审单位较多,相应的工作量较大,需要使用大量的人力资源;第二,建筑设计。建筑设计是工程项目的重要环节,同时是项目审批中的最主要内容。建筑设计花费的时间以及设计质量将直接影响审批进度,并对报建工作有一定影响;第三,工程招标。建筑项目的招标方式主要包括设计招标以及监理招标等。通过对上述三种路径进行分析,能有效确定路径的主要负责部门,进而开展报建工作。

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3 WBS 工作分解

WBS 指的是工作分解结构,可将其定义为:在需要实现结果的导向作用下,对建筑工程项目的要素进行分组,主要归纳了项目的工作范围。工作分解结构是计划工程的中心,同时是制定报建工作进度计划、成本预算以及风险管理计划的基础,能实现对报建阶段进度的有效控制。因此,可将WBS 看做是建筑项目应用的综合工具。WBS 主要是由工作任务、层级结构和一定模式下的各部门组成的,因此,可从以下角度展开对WBS 的研究。第一,结构化编码。编码是最关键的构成因子,能像WBS 结构化。通过分析编码体系,将识别出WBS 中各元素层级关系和分组类别等;第二,工作包。其属于最低层元素,通常是最基础的可支付成果,并能识别出相应的实现成果的活动以及资源信息等。例如,管道安装工作可能包括管道的支架制作及安装,管道的连接及安装等活动,这些活动中包括材料费用以及人工费用等,并且过程中将产生检验报告等文档。这些信息在工程管理中有重要作用,使得工作包成为项目管理的基础。因此,应用在项目管理中的WBS 必须分解到一定层次才能发挥其作用。在利用WBS的基础上,可将项目审批分解为项目立项、工程报建、方案报审、总体设计报审等,而工程招标可分为设计招标、勘察招标、监理招标和施工招标,并将建筑设计分为设计方案、总体设计以及施工图设计等。在详细分解三种路径的基础上,将能帮助工作人员判断出工作重点,并通过对重点工作的有效控制,保证报建工作的顺利开展。

4 网络图

网络图的绘制将判断出报建工作的关键途径。在实际的工程管理中,通常使用网络图这一概念,主要指的是利用箭头和节点将工作流程通过图形表示出来。根据逻辑关系以及时间参数情况,可分为肯定型网络图和非肯定型网络图两种。而根据计划目标来讲,又可将其分为单目标或者多目标网络图。网络图的构成元素主要包括箭头、节点和线路,不同的表示方式将具有不同含义,应用在报建阶段的单代号网络图,其中节点表示工作,箭线表示工作关系,而箭线在双代号网络图上表示工作及其走向,节点代表工作开始和结束。网络图中的线路指的是从起点至节点的一条线路,其中工期最长的线路被看作是关键路径,对报建工作的进行有重要影响。另外,在对网络图进行分析时,将明显判断出各条路径花费的时间,在对各阶段工作时间充分掌握的基础上,能实现工作路径的优化。例如,建筑企业在应用网络图时,可能发现其中总体设计时间和施工图设计时间较长,而通过对关键路径的改进,将能保证这两项工作时间的缩短,进而减少报建工作的总时间,降低企业成本。

5 关键路径分析

关键路径主要具有以下特点:第一,路径上的各个活动都是主要活动,任一工作的延迟将导致报建工作时间的增加;第二,关键路径的耗时是能完成报建工作的最短时间量,如果减少关键路径的耗时,将缩短项目工期;第三,如果改变关键路径中某活动的耗时,可能造成关键路径发生变化。在得到工程建设报建阶段的关键路径后,能通过加强对其中各项活动的管理来实现报建工作的有效进行。例如,存在建筑企业通过对关键路径的分析,发现其中建筑设计花费的时间较长,这时工程管理者便可将建筑设计这项工作看作是重点工作内容,并以此来实现对报建工作进度的控制。

6结论

随着政府对工程建设的管理力度增强,建设项目的报建工作将面临严格的控制,并要求建筑工程按照城市规划标准进行建设。针对这一情况,企业的报建工作逐渐成为影响企业利益的关键因素,需要企业在较短时间内完成工程报建工作,进而实现节约成本和降低建设风险的目标。通过利用模型设计的方法进行对企业报建工作的研究,能有效实现报建工作的顺利进行,实现企业利益最大化。

参考文献:

[1]方哲.浅谈工程项目前期报建管理的相关措施与研究[J].黑龙江科技信息,2016(16):200-200.

[2]黄芙佳.报建在房地产项目运作中的重要性研究[J].现代物业:中旬刊,2017.

[3]方哲.房地产项目报建流程对开发环节的影响分析[J].科学技术创新,2016(15):215-215.

论文作者:谢睿

论文发表刊物:《基层建设》2019年第4期

论文发表时间:2019/4/30

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