广东省重工建筑设计院有限公司
摘要：商业综合体项目是近年出现的一种结构和功能较为复杂的综合性建筑，设计管理水平的高低直接决定了项目最终完成度的高低，对工程质量和成本也有决定性的作用。本文结合工作实践，对商业综合体项目设计管理有关问题进行探讨，为同类工程设计管理提供有益借鉴。
关键词：商业综合体；设计管理
前言
商业综合体是复合式地产建筑，可涵盖酒店、购物商场、办公、公寓和休闲娱乐等功能，呈现土地和城市功能效率高、功能多的特点。
由于其复杂的功能性，导致设计管理也相应复杂。对商业综合体项目进行设计管理是一个专业性强，全方位管理的一个过程，设计质量要求高，管理难度大。笔者近年作为项目总负责，完成了某商业综合体项目设计管理工作。该项目包括三座塔楼和商业裙房，建筑功能复杂，业态含酒店式公寓、五星级酒店、高档办公、大型购物中心。
总用地面积约为51000m2、总建筑面积约为450000m2(其中地上建筑380000m2，地下建筑面积：约为70000m2)。现总结实践，对商业综合体项目设计管理进行深入探讨。
一、设计过程概述
商业综合体设计管控过程漫长，复杂，笔者把过程分为前期商业策划项目定位、建筑及室内园林等二次深化设计、配合招标施工招商三个阶段。
(1)项目的成败，从一开始就决定了，有好的商业策划、选址、定位才能有好的方案。
(2)设计阶段如何把前期的想法落实到最后的图纸，关键在于过程管控，好的管理就是把各种顾问的智慧融合到最后的图纸的过程。
(3)配合好招标、施工、招商才能最终在成本、效益和最后实现商业综合体的活力、为投资方实现最初的设想。
在这个设计过程当中，需要大量的团队共同协助完成设计工作。
作为总负责，就是协调好这些团队，高质、高效完成各种工作，设计管理，重在管理，让各方形成合力，共同将项目按投资方的意图在法律法规的框架下实现最优结果。
二、商业综合体项目前期设计管理
商业综合商业策划，项目定位是决定项目方向的工作，异常重要，设计管理要充分吸收其信息，与投资方建筑师一起转化为概念方案。作为设计管理人员，要具备市场的能力，有运营的思维，可以预见项目最终实现的效果，具备这样的能力才可以把控商业综合体这类异常复杂的建设项目。管理要做好前期界面划分，充分准备设计的前期条件，包括市场定位报告，业态策划分析，当地法律法规、土地各类信息等，做到心中有数，才能选好团队，进行有效分工和整合。一般情况，在前期，我们根据项目涵盖的业态，一般需要酒店品牌运营、产品定位、商业策划、商业运营、概念方案规划、物业管理等几个团队在前期进行任务书的定稿。
1、提要求
设计管理的任务第一步，根据项目的不同要求投资方提供专业的报告、任务书、地块信息等资料。要求投资方提供的资料越完善，对设计的推进越有利，沟通很重要。
2、组建设计团队
根据项目特点，选择合适的团队是保证项目推进的根本。选择一个有经验、有责任心，能够充分理解投资方意图并与其良好合作的团队很重要。选择的主创设计师必须有多个类似项目的成功经验，同时能保证在设计周期能够有充足的档期，合理配置设计人员。
3、概念规划方案的过程管理
对投资方提供的专业报告、任务书、地块资料、当地法律法规文件要充分解读，建议与投资方和其他顾问方进行面对面的沟通。
在概念规划形成过程中注意计划性，并在形成最终概念方案成果过程中要与投资方团队进行有效沟通，建议不少于2次，用以保证不出现方向性偏差。
最终概念方案成果的提交和汇报要有充分的展现，让设计意图充分表达，争取投资方尽快确认方案，以便推进深化方案，控制设计周期。
三、深化设计阶段的设计管理重点
1、建立高效的沟通机制
设计是一个由不确定性向确定性过渡的过程，与参与方建立高效的沟通机制是控制设计周期、设计质量的重要手段。与投资方、合作团队，要建立如会议、邮件、电子通讯等传统、创新的沟通桥梁，及时的达成共识，设计是系统性工程，设计院不能单方面的进行设计推进。设计过程中要制定定期的、关键节点的沟通计划，要对沟通进行层级划分，分一般性沟通、决策性沟通。一般性沟通包括日常和阶段性沟通建议由专业负责人或是项目负责人之间进行，决策性沟通则需要参与方更高层次的管理人员对阶段性成果，或是颠覆性意见或是最终成果进行确认和磋商。只有建立高效的机制后，才能充分的吸收各方信息，把控设计进度，保障设计质量。
2、计划管理
计划一般情况是依据项目的难易度、报建的难易度和设计周期来制定。设计管控过程中需要有总控计划，专项计划，重点计划，同时还需要制定周计划、月计划、年度计划来实现项目总控计划。
总控计划需要与投资方充分沟通，与参与的合作团队充分论证最后制定，并坚决执行。总控计划要把从设计到配合报建、招采、招商、施工等的节点来制定，要进行计划分级。笔者习惯使用三级计划管控，一级、二级、三级分别控制。计划管理要注意其时效性、严肃性、不可控性的把控。
时效性主要是要满足总控计划的控制，设计人员需要对时间成本要有概念，要算时间帐，推延工期就是成本的最大增加，既损害了自身的利益也损害了参与方的利益。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆严肃性主要是针对团队的执行力，自身自律问题，需要给参与的设计师灌输计划是刚性的，是严肃的思想，做到人人对计划有很高的认可度和自主执行的自觉性。不可控性主要体现在配合报建上，对于复杂项目，报建程序也复杂，对于报建的反复要有充分的准备，要做好预案，有退路。
作为项目的总负责，要有前瞻性和灵活变通能力，把计划管理好，才能把项目顺利推进。计划管理前瞻性体现在负责人对建设程序的熟悉度，商业综合体业态的熟悉度高低，才能及时的布置任务，在该阶段能够按计划提供设计成果。
3、设计质量管控
保证设计质量首先是要有充分的设计依据，高水平的设计人员，良好的管理方法，清晰度界面分工和合理的计划管理。
界面划分，设计管理要随着项目推进的不同阶段，做好自身的界面划分工作，比如在施工图纸设计阶段要分界面出图，商业体一般包含基坑围护设计、景观设计、室内设计、灯光设计、幕墙设计、机电设计、智能化设计、新风系统设计、燃气管道设计、自来水管道设计、酒店厨房设计、锅炉热水系统设计、中央吸尘专项方案设计、绿色建筑设计、市政、AV试听、标识标牌、车安、院线、泳池、SPA等内容。根据不同地区的要求，部分图纸还需送到专门施工图纸审查部门进行审查或者进行报审报批，审查合格后，才能进入项目下一道工序。
提高设计图纸质量关键在于在合适的阶段及时的进行专业配合和图纸的审核。比如在总平面阶段，需要重点关注设计条件、红线、退让、消防、交通流线、日照、标高等内容，需要进行重点内容的校审校核。在结构荷载预留中，要充分考虑商业业态调整对荷载的不同要求，在梁高设置上要与建筑、室内、设备充分沟通，预留足够的室内空间和管道空间。在管线布置时，要消防、空调、桥架等进行综合管线布置。目前比较好的解决方法是才有BIN设计法去进行有效控制。
4、细节把控
细节决定成败，设计质量控制，在上述大系统把控住的基础上，对于细节把控尤为关键。比如室内外高差处理，立面和园林交叉处理，管线和室内空间关系，管线和立面效果之间的关系，这些收口收边的细节设计直接决定了设计整合完成度的质量，体现设计管控水平的高低。
设计质量控制管理是对成本管控最有效的手段，是对设计进度有效把控的重要支撑，对招采、施工，最终建成效果有力的保障。
5、成本管控
设计管理的成本管控一方面要考虑设计团队的成本，更重要的是要考虑整个项目的成本，包括投资方、社会各方的成本。
设计团队方面要提高效率，避免返工，控制周期。对于项目，则是就地取材，兼顾实用、美观、经济的原则，实用最合理的方案，性价比高的材料，兼顾社会环保、重复利用，生态的需求。
成本管控的关键是以始为终，项目最终的状态是设计进行的开端，在方案阶段就需要运营介入，物业介入，把业主的需求放在前期考虑，而不是在后期增加，这对于成本的影响至关重要。
成本的发生与材料、建造工艺有关，设计团队需要关注成本的主要构成，选用合理的方案和材料。
6、项目档案管理
商业综合体的设计管理中档案的管理是很重要的一环，从项目一开始到结束，我们需要给项目建立完整、清晰的档案资料。建立完整的档案资料有利于后续设计工序的进行，有利于配合投资方对于项目信息的回顾，有利于项目后评估的展开，有利于项目经验的总结。档案管理需要有科学的方法，进行阶段划分，信息归类，格式统一，建立电子信息档案，可方便查阅的档案目录。完整的档案信息体现了高水平的设计管理。
三、做好配合和协调工作
做好配合工作要改变被动配合的做法，设计管理的配合笔者提倡掌握主动权，工作做在事前，做事前管理。
比如在概念规划阶段，需要投资方提供的资料要求一定要明确和完整，避免信息遗漏造成设计返工。比如配合业主进行规划报批报建，主动权要掌握在自己手上，需要充分收集解读掌握地方性政策法规，需要提前沟通的提前沟通，做好预防工作。与其他合作方沟通，也要配合好，比如及时了解对方进度，提供己方条件给对方等，做到信息共享及时，齐头并进。磨刀不误砍柴工，主动配合对于提升设计质量和提高效率是事半功倍。
四、施工阶段后期设计质量的验收
设计方案制定以后必须要进行，验证和评审，在这个过程当中，要根据国家、地方制定的有关法律法规对设计方案进行检查，保证设计方案能满足有关政策和技术规定，同时还要符合设计进度计划表、设计任务书和合同的要求；对设置方案中所采用的依据、材料等，要进行核验，确保它们的可靠性，同时要对主要设计方案进行多方比选而论证，论证论据必须准确；
对设计方案所采用的技术经济指标进行检验，以确定其合理性。检查计算结果是否正确、绘制图纸是否按照制图规定进行。此外还要对方案中所涉及的相关平面布置、结构形式、所采用的工艺等，进行检验，以保证它们合理准确。
在施工到一定阶段时，要对设计方案进行验证，采用不同的方法对各设计方案进行核算和比对，在该方案中所涉及到的有关经济和技术指标进行比较，对设计方案进行反复验证,以保证所采用的方案为最经济合理和优化。做好设计评审工作及对设计阶段成果和最终成果的逐级审核工作。
五、结束语
商业综合体建筑项目，能有效利用土地资源，促进当地经济发展和人们对生活的追求。综合体项目具有多种功能，在对设计方案进行管理时，要保证其科学性和严谨性，以指导施工，保证工程质量。为此，广大设计人员，不断总结经验，提高专业的设计水平，把握设计进度和品质，是大设计方案不断优化，设计出质量高的作品，提高商业综合体的建筑质量，充分发挥其功能作用，促进城市的发展。
参考文献：
[1]林洁.商业综合体项目设计管理思路与技术关键的研究，中华民居,2013,(15)
[2] 王桢栋，当代城市建筑综合体研究，中国建筑工业出版社，2010
论文作者:云玲娟
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第7期
论文发表时间:2017/8/8
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