关于开征物业税的几个理论问题，本文主要内容关键词为：几个论文,物业税论文,理论论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
当前，关于以税收政策调控住房和房价的争论此起彼伏，物业税（房产税）成为了一个焦点。为此，深入分析涉及物业税的理论问题，对于最终确定物业税开征方案、引导社会舆论的理性认识，可能会更有意义。
一、房地产业的性质问题
从宏观经济的角度来看，房地产业是与其上下游50多个社会生产部门相关联的基础产业、先导产业和支柱产业，不仅具有产业链长、关联度大、带动性强的特点，还具有其他行业所不可比拟的特征，如其提供的产品如保障性住房具有准公共产品属性及商品房属于特殊商品等。因此，政府在制定财税政策时，必须充分考虑到其特殊性。
（一）保障性住房属于准公共产品
1.为什么要提供保障性住房？从世界发达国家的历史来看，“居者有其屋”是各国宪法赋予公民的一项基本人权，是人类最基本的需求之一，必须切实得到保障，我国也不例外。作为全球最大的发展中国家，随着我国城市化进程的快速推进，买房成了许多人的头等难题。据《2010年中国经济形势分析与预测》经济蓝皮书描述，全国85％家庭买不起房。当前，一方面住房需求刚性较大，包括城市中低收入者、进城务工人员、大学毕业生等中低收入群体急需住房，但他们需要的是中小户型住房，由于这类房市场供应较少，房价又居高不下，许多人只能望房兴叹，这就导致买不起房与住房供应结构不合理的问题并存；另一方面，住房货币化实施以来，商品房市场发展较快，而相应的廉租房、经济适用房制度等配套措施推行相对缓慢，使得城市低收入和中等收入群体住房问题突出，影响到了整个国民经济的可持续发展。因此，大力推进保障性住房建设，坚持推进保障性住房和商品房双轨齐进，让中低等收入群体人人都能实现居住权，都能租得起房或拥有自己的住房，这对于当前我国既保经济平稳较快发展，又保社会和谐有序而言，意义十分重大。
2.保障性住房具有准公共产品的属性。在当前保障性住房供应总量既定的前提下，一人或一部分人对保障性住房的租赁或购买，必然会减少其他人可以消费的数量，因此，保障性住房具有消费上的不完全竞争性。另外，由于我国当前保障性住房供应数量有限，导致只能分阶段向不同收入水平的群体提供，并规定相应的标准或条件，而对于申请者来说，只要符合国家所规定的申请保障性住房的条件，就应得到住房保障，若将其排除在外就违背社会公平，因此，保障性住房具有一定的非排他性。当然，保障性住房又不能全额由政府财政无偿供应。综上所述，保障性住房具有准公共产品属性。从经济效益角度考虑，保障性住房相对于商品房而言，利润极低甚至亏损，往往是追求经济利益最大化的房地产开发企业不愿意涉足的领域。因此，保障性住房若单纯依靠市场提供，会使得市场在提供这类物品时存在“市场失灵”，结果是不可能有效提供。市场失灵的领域恰恰是需要政府有效发挥职能的领域，因此，保障性住房应是由政府主导组织建设的公共性住房，既可以由政府负责施工建设，也可由政府进行招标交由开发商承建，但应保证开发商获得一定的利润率。为了保障普通老百姓能够有房住、有房租，保障性住房的售价或租价应由政府根据中低收入阶层的承受能力来确定，这意味着定价有可能低于成本。这种低于成本价格的售价或租价，会造成保障性住房建设的收支亏损，对于这部分亏损，一般可由政府财政通过一定形式予以弥补。对于享受保障性住房的中低收入群体来说，购买或租赁保障性住房，需要支付一定的价格，这个价格要依不同种类的保障性住房而定，只不过其支出的费用远低于同类商品房的市场价格。
3.申请保障性住房的限制性。保障性住房供应的有限性决定了申请保障性住房必须符合一定的限制条件。对于不同种类的保障性住房，如限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房，应在政府主导下，进行市场化操作，可分为高、中、低档，由申请人自主选择。在方案设计上，可根据不同收入水平居民的申请条件，制定合理的租售政策，以保障中低收入家庭的合法权益，实现公平、有序的市场分配原则。具体来说，应对申请人条件、购买程序、住宅补贴等作出严格规定，将申请人的家庭年收入、人均住房使用面积、家庭总资产净值等都要考虑在内，设计一个评价体系，按照保障性住房种类对选取的指标赋予不同的分值，依此对申请人进行评分，按照排名顺序予以公示。不仅如此，政府还应依据申请人的经济收入水平区分层次，严格按照评价结果来确定其首付款、还款额以及还款方式，以体现出高收入者的住房福利少、低收入者的住房福利多的指导原则。在此基础上，随着生活水平的提高，有计划地调整各项指标标准，以保证绝大多数中低收入家庭能够买到或租到保障性住房。
（二）商品房属于特殊商品
1.土地的有限性决定了商品房的稀缺性。在我国，由于城市土地是全民所有，由国务院及其各级政府机构代表国家行使所有权，并且只有土地使用权可以依法在一定范围内有偿出让。因此，我国土地交易市场的实质是土地使用权出让市场，并且这个市场是一个绝对垄断市场，在这个市场中，卖方只有一个，即国有土地使用权的出让方——政府。这种使用权对受让方而言，会形成一种无形资产；对出让方而言，获得了资源性的商品收入，从而使土地成为一种特殊的商品。应该说，我国是一个土地资源极其稀缺的国家，不仅面临着因生活水平提高对耕地非生产功能需求的快速增长，更必须面对因人口增加而增长的食物需求，这决定了必须有相当面积的土地用于耕作，也就是我们通常所说的要守住18亿亩耕地这条红线。在全国土地总量既定的情况下，用于经济发展及住房建设的土地也就确定了，而这其中又必须划出一定面积用于保障性住房建设，则用于商品房建设的土地就相当有限了，这在一些大城市表现得尤为突出，土地价格的飙升也与此有关，因此，有些地方房价持续高涨也就不足为怪了。据易居中国的一项调查显示，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的地价占房价（项目开盘均价）的比重已经接近三成，而地价房价比最高的是杭州，达到了33.45％。① 据此可以推断，这些城市的地价占房屋成本价的比例会更高。
2.商品房的供应要体现差异性。商品房市场价格的稳定，有赖于商品房市场供应结构的调整。当前，对于大中城市而言，尤其要增加普通商品房的供给，以满足居民的自住和改善型需求；同时，限制非普通商品房的土地供应，以减少大户型住房及别墅等高档住房的供应。商品房供应结构的合理调整，一方面会有利于房价的稳定，另一方面也会保证房地产业的理性、持续、均衡发展，有利于实现国民经济的可持续发展。
3.商品房与保障性住房的关系密切。商品房与保障性住房的定位不同，但关系密切。商品房一般用于满足自住或改善性居住需求，当然也包括那些投资（投机）性需求，而保障性住房主要为那些没有能力解决住房问题的最低收入和中低收入家庭提供住房保障。在住宅用地供应总量既定的前提下，商品房供应与保障性住房供应数量是此消彼长的关系。商品房价格的上涨，不可避免地会引起保障性住房建造成本的上升，进而影响保障性住房的供应。因此，合理确定商品房与保障性住房的供应比例对于稳定房价具有重要的意义。据山东省社科院研究员王晓明的一项研究资料表明，从美国和欧洲自有住房和租赁住房比例看，自有住房和租赁住房比例分别为6.5∶3.5和7∶3；另据有关统计数据显示，自1960年以来，新加坡为了解决中低收入国民的住房问题，共兴建组屋990320套，目前约有82％的新加坡人口居住在政府组屋中；② 当前，日本全国自有住房比例为60％，租赁住宅比例接近40％。因此，借鉴国际经验，在我国由政府出资或主导建设保障性住房，增加保障性住房比例，不但可以有效缓解房地产市场供不应求、房价不断上涨的压力，还有望探索出一条解决中低收入家庭住房保障问题的现实途径。
4.要持续、严格遏制投资性购房（炒房）行为。目前我国房价暴涨的一个重要原因是大量资金流入房市，爆炒房地产，目的是追求高额利润。对住房的需求包括两部分：一是消费性住房需求，二是投资性购房（炒房）需求。消费性住房需求是逐渐增长和有规律的，可以通过增加土地供应解决；而投资性炒房需求则是无限的，并且波动性极大，不可能也不应该通过增加土地供应来解决，目前房价暴涨的根源主要是投资性炒房所致。鉴于房价暴涨对经济与社会的极大危害性和土地是极其宝贵的稀缺资源，因此，必须严格遏制投资性炒房需求，并且应成为长期国策。其主要办法，一是运用信贷手段，提高二套房以上的首付款比例和贷款利率，直至停止银行贷款，从而减少流入房市的资金；二是运用税收手段，通过征收房屋保有环节税和加征空置税，提高持有房屋成本，从而降低炒房利润，使其无利可图或并不划算。另外，顺便指出，目前我国居民消费品价格中不包括居民住房消费价格，国家统计局解释其原因是，居民住房属于投资，不属于消费，这种定位显然是不正确的，这为炒房提供了理论根据。
二、对国有土地上的房产能否征税的问题
目前反对开征物业税的主要观点，一是认为我国城市土地国有，对由国有土地承载的房产征收物业税，法理上说不通；③ 二是按房价（包含土地出让金）征物业税，存在重复征税（费）问题。这些观点是不能成立的。
（一）要正确理解国有产权
根据产权理论，产权包括所有权、使用权和收益权，使用权是可以转让的。在社会主义市场经济条件下，存在有房地产市场，城市国有土地可以拍卖，这里拍卖（转让）的是一定时期的土地的使用权，比如70年，这就是说，在此期间内，实质上产权发生了变动，购买房屋的居民对房产（包括土地）具有所有权。正因为如此，政府的国土资源和房屋管理部门要为居民颁发《中华人民共和国房屋所有权证》，并载明：“根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，为保护房屋所有权人的合法权益，……特发此证。”既然在一定期限内居民是房产的所有人，政府就有权对居民个人征收物业税（即房产税）。1986年国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条明确规定：“房产税由房产所有人缴纳”。只是考虑到当时的现实情况，对“个人所有非营业用的房产”实行免税，但免税并没有否定持有房产的个人是房产税的纳税人，并且，免税的规定是可以修改的。
（二）政府征收房产税凭借的是政治权力，与所有权无关
社会主义国家具有社会经济管理者和国有资产出资者的双重身份，拥有政治权力和国有资产所有权两种权力。国家作为社会经济管理者，用法律的形式对企业和个人征税，对征纳双方权利与义务予以制约，凭借的是其拥有的政治权力，而不是凭借财产所有权，企业和个人必须无偿地、固定地向国家缴纳税收。国家征税不受财产直接所有权归属的限制，对不同所有者都可以行使征税权。
（三）对国有企业征收所得税的启示
长期以来，人们习惯地认为，土地是国有的，收取土地出让金后，不能再予征税。到底能否征税，让我们先来看一下对国有企业征收所得税的改革实践。在计划经济体制下，受前苏联“非税论”的影响，在1978年以前的20多年里，把所有制差别作为判定税收能否存在的标准，认为国家不能向自己征税（指所得税，流转税作为价格的附加除外，下同），从根本上否认国家对国有经济征税的客观性和必然性。由于当时对国家与国有企业的关系认知，企业生产经营全由国家安排，资金由财政划拨，利润全部上缴财政，形成了国有企业只能上缴利润、不能上缴税收的理论和做法。随着改革开放的推进，不管是在理论界还是在实际部门，人们对国家和国有企业关系的认知进一步深化，从而推动了税制改革领域的理论突破。1983年对国有企业实行第一步“利改税”，规定盈利的国有大中型企业根据实现的利润，按55％的税率缴纳所得税，税后利润在国家与企业之间再进行分配。从此，国家参与国有企业的利润分配，采取税收和利润上缴两种形式，即税、利分流：国家首先作为社会管理者依据税法向国有企业征收所得税；然后，国家（政府）作为国有企业所有者参与企业税后利润分配。这是一次重大理论突破，是科学的、正确的。由此可见，即使认为承载房屋的土地是国有的，对其开征物业税，在法理上也是说得通的。
（四）我国香港地区、美国、新加坡等国做法
1.我国香港。香港土地的政府所有制（属于土地公有制范畴）严格限制了土地所有权的转让，我国香港特区政府出让的只是土地的使用权，这与内地的情况类似。我国香港特区政府通过土地契约将不同期限的土地使用权批租给受让人，受让人通过承租取得规定期限内的土地使用权，并向政府一次性交纳规定期限内的土地使用权出让金。香港特区政府在收取土地使用权出让金后，再按香港现行物业税制度对房产物业持有阶段征收物业税，即以物业每年租金收入的最新估值为计税依据，征收率为5％（以2005～2006财政年度为例），作为香港特区政府一般收入的组成部分。
2.美国。美国实行公私兼有的多元化土地所有制。联邦政府的土地，主要包括联邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地及军事用地等，州、县、市政府也各自拥有自己的土地。联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要时，要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。美国对土地和房屋等不动产征收的物业税也是一种财产税，是在不动产保有阶段设置的税种。美国财产税的纳税义务人为不动产的所有人，课税对象是纳税人所拥有的不动产，主要包括土地和房屋等。
3.新加坡。新加坡的土地主要有国有和私人所有两种形式，其中国有土地又分为两种形式：由作为政府部门所属的土地局掌管的国有土地及由作为半官方机构的法定局所掌握和使用的公有土地。对于国有土地，一般采用拍卖、招标、有价划拨和临时出租等方式，将一定年限的土地使用权出售给使用者；使用期满后，政府无偿收回土地及其地上附着物，若要继续使用，须经政府批准，再获得一个规定年限的使用期，但须按当时的市价重估地价第二次买地。④ 新加坡在对国有土地使用权出售后，对所有房地产都要缴纳物业税，自住房产的物业税以家庭计算，第一套房与第二套及以上房屋分别按4％、11％的税率缴纳，其他类型房产的物业税率是10％。⑤
（五）开征物业税不会导致重复征税
从理论上说，土地出让金是国家让渡若干年土地使用权获得的收益，是在土地所有权和土地使用权分离的前提下土地所有权的经济实现形式，具有地租的性质。土地出让金作为国有土地使用权的转让收益，既是国家作为土地所有者出让土地使用权时标识的价格，也是形成房价成本的组成部分。因此，得益于对国有企业征收所得税的启示，对国有土地收取出让金后再进行征税是完全可行的。当然，也有人认为，在企业缴纳了土地出让金后，再征收物业税，会造成重复征税（费）。对于这个问题，笔者认为，在房屋建造过程中，土地出让金与耗用的水泥、钢筋等建筑材料和建筑工人的工资一起作为形成房价的成本组成部分，包括在房产价格中。在市场经济条件下，物业税的税基应是房产的市场价（评估价），在这里，既然对组成房价成本中的建筑材料和工人工资不存在重复征税问题，那么，对建筑成本中的土地出让金来说，自然也谈不上重复征税（费）问题。因为这是两个不同的过程和问题。
（六）保障性住房的地价可以进行特殊处理
在这里还需要强调一下保障性住房地价的处理问题。在当前市场经济体制下，保障性住房也不可能完全游离于市场之外，也存在土地供应、房屋建设、销售使用等市场。在地价飙涨、“地王”频出的土地市场中，作为保障性住房的划拨土地，也需要支付征地和拆迁补偿等多项支出，并受到“招拍挂”土地价格上涨的影响，具有支出不断上升的趋势，这会对保障性住房的建造成本及租售价格产生影响。考虑到保障性住房所具有的准公共产品属性，在计征物业税时，若将保障性住房地价全部纳入税基，则会弱化保障性住房应有的功能。因此，在制定物业税政策时，应将保障性住房与一般的商品房子以区分，可以对保障性住房地价进行特殊处理，即将保障性住房地价从税基中予以部分直至全部扣除，当然，也可以直接由财政补贴来实现。
三、关于土地财政问题
我国土地的特殊属性，使得地方政府作为出让方居于高度垄断的强势地位。从经济学的角度讲，土地买卖并不是完全竞争的市场经济，土地“招拍挂”形式属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式，加之土地资源的稀缺性，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨，⑥ 进而成为地方政府高度倚重的可支配财力，“土地财政”由此而生。在国内许多地方，“土地财政”已成常态，土地出让收入在地方政府的收入盘子中所占比重极大，这是极不正常、极不规范的现象。
（一）我国香港和国外的经验
1.香港和新加坡。囤积土地的情况很少，监管层通常通过制度安排来规范开发商可能出现的囤地行为。一般情况下，开发商从拍卖土地之日起，在数月之内必须交纳全部的土地出让金，而不是分期、多年交纳。这样可以直接提高其买地与囤地的成本。假如开发商希望通过以时间换取赢利空间的方法来囤地，那么，它必须拥有巨大的资金，支付持有阶段的财务成本。另外，会有常设的独立监督机构对开发商进行监管，该监督机构并不是代表出让地块的政府部门。这种办法也在一定程度上抑制了地方政府对“土地财政”的追求与依赖，强化其公共服务的中立性与独立性，弱化其干预地价与房价的动机。⑦
2.荷兰。荷兰是一个典型的人多地少的国家，人均耕地仅0.9亩。在荷兰，政府通过严格的土地登记使市场成为配置土地的基础机制，实现了土地的高效配置。在此基础上，政府对土地配置中的市场失灵采取一系列强有力的措施加以干预。如通过规划和建筑许可证制度将农地加以严格保护，通过开发新的公益性住宅对房地产市场和价格投机行为进行干预等。在荷兰土地管理过程中，注重政府干预的规范性和非营利性。政府干预仅局限于市场不能发挥作用的情形，如任何政府不能违反土地利用空间规划进行土地用途的更改，如果更改用途必须先更改规划，而更改规划需要所有的利益相关方进行协调和讨论，必须符合大多数人的利益才能进行。同时，政府的土地开发行为不是为了赢利目的，不是为了增加地方财政收入。政府的政绩考核机制表明，其政绩不是体现在收入上，而是体现在土地政策执行的效果和社会的认可上。⑧
（二）土地出让金的使用
土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等，它的使用是土地管理领域颇受关注的事情。按照国家有关规定，土地出让金使用范围包括：征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出及其他支出。当前，大量的土地出让金被用于城市基础设施建设等方面，而用于征地拆迁的补偿不足，保障性住房的资金供应比例过低。土地出让金的使用，应将保障失地农民及拆迁居民的利益放在首位。在农村，应把农民当作市场主体来平等对待，大幅提高对失地农民的补偿标准，统一支付征地补偿费用，确保征地补偿费用及时足额到位，补助被征地农民的基本生活、医疗教育、劳动技能培训等。在城市，对于城镇居民拆迁补偿应按照不低于拆迁地房屋市价进行补偿，使拆迁居民能够买得起房，生活水平不下降。在这方面，极度注重私有财产保护的香港特区，为内地做出了表率。例如在香港高铁的征地过程中，对于收回菜园村的27公顷土地，政府经过多次沟通，最后推出高达8600万元的“天价”赔偿终极方案，合格住户都可获60万港元的特惠津贴，较原先的13万元高了近4倍。⑨ 当前，有些地方政府承诺要将土地出让净收益的10％用于建设保障性住房，笔者认为，这还远远不够，应下决心将土地出让金收入的主要部分用于保障性住房建设，以保证其资金需要。
（三）土地出让金的管理
土地出让领域愈演愈烈的“地王”现象，究其根本，除了土地供应总量的局限性之外，土地财政制度也是地价居高不下的原因之一。虽然从2007年1月1日起，土地出让收支已全额纳入地方预算管理，建立了年度土地出让收支预决算管理制度，规定地方政府依法将收支情况向同级人民代表大会报告，但在实际执行中，由于相关法律法规不健全，导致大量因改变用途、调整规划等而应补缴的土地出让金都未补缴，土地出让金收入流失严重；加之土地预算编制、核算基础、管理水平等多方面因素的制约，使得土地出让收支预决算流于形式，土地补偿发放不到位、被挪用及资金使用不透明等问题屡见不鲜，不但出现了土地出让收益分配短期化现象，严重影响了政府公信力，还造成了有些失地农民、拆迁居民生活水平下降，引发了一系列社会矛盾。为此，在土地出让金管理方面，首先，应加强法律法规建设，制定具体的土地出让金操作管理制度，完善征地、土地储备，开发程序管理办法，以杜绝欠缴土地出让金现象，防止国有资产流失；其次，要改进土地开发财务核算办法，以土地开发为成本核算对象，理清土地开发成本收益；第三，要将土地出让金全额纳入财政一般预算收入，建立预算内财政专户，专门用于土地出让金收支，不得有脱离于财政预算的特别预算。为了保证预算的透明度，收入与支出应全额、分开核算，对与土地开发整理相关的支出实行严格的预算约束，不允许以收抵支和以支抵收。只有将土地出让金收支全额纳入财政预算，并将与土地有关的收支项目及时、全面公开，进而纳入人民代表大会及民众的监督视野之内，土地出让金的管理才能趋于法治化、规范化、透明化。
四、物业税在调控房价中的地位和作用
房地产市场健康与否关乎经济运行全局，房价高低更关乎百姓的切身利益。房地产开发的高利润率是导致我国目前房地产投资增长过快的直接动因，会诱使各种各样的趋利性资金流入这个行业，因而，宏观调控的着力点也应该是降低房地产投资的利润空间。当前，随着市场经济体制的逐步健全，单纯依靠行政手段进行调控已不能解决所有问题，既符合市场规律又可灵活运用的税收杠杆应该能够发挥更大的调控作用。
（一）调控房价是一个系统工程，需要多种经济杠杆的综合运用
高房价带来高利润，这是当前房地产行业的真实写照。如果能够控制房价的过快上涨，实现房地产行业调控的目标便指日可待。但调控房价是一个系统性工程，涉及面广，难度大，税收不能独自担此重任，更不应由它“带头”，而是需要综合运用信贷、土地，税收等多种经济杠杆。在土地供应方面，切实执行国家要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的规定，房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，应提高保障性住房建设用地供应比例，并加强监督检查，防止实际执行中走过场。当前，在投资（投机）收益率高于银行贷款利率的情况下，投资（投机）性需求是十分强大的，而这类需求很大程度上依赖于银行货币资金的可供给程度，如果银行货币资金不加控制而无限供给，投资（投机）性需求就会无限放大。因此，在信贷方面，首先，严格控制商业银行向房地产业发放的贷款额度，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款，加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场；其次，金融机构要着力支持居民首次贷款购买建筑面积在90平方米以下的小户型普通自住房，贷款首付款比例不得高于20％，贷款利率实行优惠利率，而对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括贷款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于50％或更高，贷款利率严格按照风险定价。在税收方面，应区分房地产的消费性需求和投资（投机）性需求，在房地产流通和保有环节实行有差别的税收政策，鼓励消费性需求，抑制投资（投机）性需求。同时，要坚持依法征税，清理不合理的税收优惠政策，确保应收尽收。另外，要完善商品房预售制度，以降低购房人的单边法律风险和财务风险；要建立完善、可行的房地产统计信息系统和实名制的住房产权档案系统；要通过政府信息公示制度，发布住宅市场运行信息，合理引导消费者的市场预期。总之，只有多种调控手段共同实施，才有可能实现预期的调控目标。
（二）物业税的调控作用
政府凭借国家强制力通过税收形式参与社会分配，必然会改变社会各成员在国民收入分配中占有的份额，这种改变将影响他们的经济活动能力和行为，进而对社会经济结构产生影响。政府正是利用这种影响，有目的地对社会经济活动进行引导，从而合理调整社会经济结构。物业税作为税制体系的组成部分，当然也具有对宏观经济进行调控的职能。
1.物业税是调节贫富差距的重要税种。目前我国贫富差距悬殊，这不利于和谐社会的构建。据统计，2000～2003年，我国居民的基尼系数分别为0.417，0.458、0.454和0.460，已经超过了0.4的国际警戒线，这表明我国的收入差距已经很大了。在税收方面，调节贫富差距需要建立一个完整的税收体系，包括个人所得税、社保税（费），财产税（主要是房地产税或物业税）、遗产税和赠与税等。其中，个人所得税和社保税，属于调节当年收入流量的税种，而物业税（房地产税）、遗产税和赠与税属于调节收入（财富）存量的税种。房地产作为财富存量，其价格是年收入的几十倍，甚至几百倍，因此，相比来说，物业税（房地产税）作为调节财富存量的税种，调节力度更大。
2.物业税是调节房地产供求和结构的重要手段，可以影响房价。开征物业税能够抑制房价的基本原理在于，通过增加住房的未来持有成本，降低对住房的需求，特别是降低投资（投机）性需求，从而降低房价。一般而言，住房的持有成本主要包括买房成本和养房成本。买房成本，即购买房屋的价格；养房成本，即保有房屋需要缴纳的物业税及物业费等其他支出。目前由于在保有环节不缴纳物业税，使住房的持有成本只包括买房的价格及物业费等其他支出，这在一定程度上会扩大市场对住房的需求，助长房价上涨；反之，开征物业税，增加养房成本，则可以降低投资（投机）收益率，从而降低对房产的需求，特别是投资（投机）性需求，抑制房价上涨。根据这一原理，可以通过对不同类型的房产，区别对待，制定不同的税率和优惠减免办法，发挥调节房产供求结构的作用，进而影响房价。当前，房地产投资（投机）性需求过大，突出表现在很多新开发小区建成后入住率过低，如内蒙古鄂尔多斯市一期建设32平方公里的康巴什新区，目前只有人口2.8万，被某媒体戏称为“鬼城”⑩。《经济半小时》播发的《银滩海景房，美丽的谎言》，报道乳山银滩有近200个小区，一幢楼里晚上只有一两户亮灯。(11) 在国外，对于闲置性住房，有些国家采取了许多严厉的措施。如瑞典为了遏制闲置房数量上升的趋势，规定可将无人居住的住房推倒；德国对于房屋闲置率超过10％的市镇，当地政府也会推倒那些无法出租的房屋；法国的一些城市对于闲置的房屋，规定业主必须缴纳相当于房款一定比例的罚金，第一年为10％，第二年为12.5％，第三年为1 5％，以此类推；而丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款；(12) 我国香港的物业税制度（也称差饷）对于有效控制房屋空置数量也起到了积极作用，绝大多数业主为了尽量避免房屋空置，宁愿将空置的物业低价出租甚至零租金出租。还有，就是有些开发商买地不是基于开发项目，而是囤地、倒地并从中获利，因而造成土地长期闲置。在国外，如日本，对闲置土地的所有人征收特别土地保有税，奥地利征收闲置土地价值税，并采用较高税率；韩国的土地超额增值税，专门对纳税人拥有的闲置土地或非营业用地的增值征税；我国台湾地区有荒地税、空地税、不在地主税（即土地所有人离开土地所在地达到一定期限），其中空地税按该宗土地地价税的3.5倍征收，这些税都是带惩罚性质的特殊性土地税。不过，这些国家和地区所采取的措施，并不全部适合我国国情，尤其像德国、瑞典将空置房推倒的做法，不仅会造成巨大经济浪费，还可能激化社会矛盾。当前，可以通过物业税对闲置的土地和房屋设置高税率，并按年进行加成征收，以减少囤地、囤房现象；通过对中小户型房和大户型房、一般性住房和别墅制定不同税率，抑制对大户型房和别墅的需求，增加市场对中小户型房屋的供应；对购买二套房及以上的住房和投资（投机）性房产制定较高的税率，抑制投资（投机）性房产的需求。这样一来，可以抑制炒房和促进房屋的有效利用，促进房地产市场的健康发展。
3.物业税的开征可以促进一般性消费的增长。房价过快上涨会成为抑制消费的重要因素。据国家统计局公布的数据显示，2008年我国居民消费率仅为35.3％，不仅远低于美国的70.1％，也低于同属发展中国家印度的54.7％。房价快速上涨改变了居民的消费预期，导致居民的恐慌性“抢购”。为了积累购房资金，很多家庭必须压缩其他方面的消费支出，甚至要动支几代人的储蓄，为了归还贷款，购房者只能节衣缩食，沦为“房奴”。因此，当房价超出大部分人的购买能力之后，过重的还贷压力已成为抑制居民消费的重要原因，商品房作为消费品的属性也发生了根本性的变化。从这个角度来说，也不难解释我国居民消费率不仅低于发达国家，也低于一些发展中国家的症结所在。根据美英等国的经验，物业税开征后，使部分房地产税收征收后移，居民购房的首次支出将大大减少。就我国当前的情况来看，物业税的开征及社会保障性住房逐年增加，都有利于中低收入群体解决住房问题，“居者有其屋”的目标不再遥远。在更多的家庭拥有住房后，可以将更多的收入用于衣、食、行、用等方面的生活消费和旅游、文化教育等方面的精神消费，消费占居民支出的比例就会上升，以消费拉动国民经济增长的目标将得以实现。
五、物业税在规范地方政府行为中的作用
物业税作为地方政府的主体税种，主要作用是保障地方财政收入。地方政府获取财政收入形式的改变，有助于规范政府行为，同时，物业税持续、均衡的收入，可以为地方政府提供公共服务方面的资金保障。
（一）规范地方财政收入形式，缓解基层政府财政困难
按照1994年分税制的改革思路，应是构建分税分级的财政体制，实现“一级政权、一级事权、一级财权”的架构。但在实践中，由于事权与财权的分离，使得财权的重心上移而事权的重心下移，出现了国家总体财力增长而县乡财政困难的不和谐现象。地方政府为了满足日益增加的支出需要，卖地已经成为其财政收入的重要源泉。据统计，杭州、上海、北京2009年的卖地收入分别为1054亿元、1043亿元、928亿元，(13) 而这些地方政府2009年的地方财政收入总额分别为520亿元、2540亿元，2027亿元，(14) 卖地收入与地方财政收入的比例分别为203％、41％、46％。物业税（即指房地产税，亦称“不动产税”、“财产税”）与货物与劳务税和所得税一起构成世界各国普遍开征的三大税类，它应是地方政府的主体税种和主要收入来源。从国际上多数国家的通行做法来看，物业税（房地产税）是地方政府的主体税种和主要收入来源。由于各国国情不同，税制差别较大，房地产税在地方财政收入中的比重也不同，据有关统计资料显示，英国和澳大利亚为100％，美国为50％～80％，法国为69％，加拿大为85％，日本为32％，菲律宾为53％，印尼为37％，南非为57％等。在国外，物业税（房地产税）一般由地方政府征收，税率不一，以美国为例，一般为房产价值的0.12％～3.05％之间，由各州县自行确定，因而也决定了房产税占地方收入的比例有所差别，如纽约的斯科多尔区1996年房地产税收收入占该区全年全部收入的72％，新泽西的泽西市1996年房地产税收收入则占该市总收入的90％以上。(15) 而目前在我国，现行的房地产税征收范围很窄，只对经营性房地产征收，个人所有非营业用的房地产不征税，且税负较轻，这使得目前我国的房地产税在地方财政收入中所占比重很小，只有6％。因此，借鉴国际经验，开征物业税，将其作为地方财政收入的稳定来源，与土地出让收入的短期性相比，是长期的、相对均衡的收入，能够规范地方财政收入形式，缓解基层政府财政困难。
（二）促进地方政府提高公共服务水平
现行的土地出让制度是将土地使用权70年一次性转让出去，这往往会导致各届地方政府热衷于以土地换收入，用于地方当前经济发展、社会建设，政府的这种土地财政行为是一种短期行为。从长远来看，毕竟可出让土地是有限的，势必会造成土地资源的不合理使用。物业税的开征，可以促进财力与事权相匹配的财税体制的形成，使地方政府从卖地生财的短期利益中转移出来，不再把土地批租收入作为改善年度财政状况的依赖性手段，转而把精力放在提高公共服务水平上，搞好城市管理和建设的积极性会相应得到加强，从而使区域居住环境、投资环境得到优化。物业税作为居民享受地方公共服务提供水平的价格，须使得征税收入规模与提供公共服务的质量和水平相匹配，较高的公共服务质量会使当地物业不断升值，会吸引较多的居民到本地居住，从而带来更多的税源，为物业税的增收提供财源保障；反过来，地方政府财力的不断增加又为提供较高的公共服务质量奠定了财力基础，这是一种良性循环机制。因此，通过改革现行的房地产税，开征物业税，使其成为基层政府的主体税种和重要收入来源，必然有利于规范地方政府行为，提高其提供公共服务的能力。
总之，针对物业税的开征还会出现各种各样的争论。但不管物业税究竟在何时开征，以何种形式征收，物业税对居民购房意愿、开发商或投资者资金投向、房价上涨或下跌预期、房地产市场管理的完善等等方面，都将产生不可低估的影响。
注释：
① 《调查显示：北京、上海等10城市地价占房价25.7％》，中国经济网，http://www.ce.cn，2009年10月7日。
② 郭伟伟《新加坡低收入者住房保障制度及其启示》，《红旗文稿》2009年第5期。
③ 谢百三、刘美欧、李政东《我国开征物业税必须直面的问题和困难》，《中国税务报》2010年4月7日。
④ 《台湾、港澳、新加坡住房保障简介》，地库网，http://www.cdiku.com/topic/2010/01haiwaizhufang/xjp.html.
⑤ 曲明等《遏制楼市泡沫各国如何征收物业税》，《中国税务报》2010年3月10日。
⑥ 《新华时评：疯狂的房价叫板土地招拍挂》，新华网，http://www.xinhuanet.com，2010年3月31日。
⑦ 《香港、新加坡如何避免囤地》，中国土地市场网，http://www.landchina.com，2010年1月28日。
⑧ 《荷兰土地调控做法值得我国借鉴》，国家发展和改革委员会网站，http://www.sdpc.gov.cn，06年12月22日。
⑨ 胡健《由香港高铁迟迟不开工想到的》，人民网，http://www.people.com.cn，2010年1月21日。
⑩ 《鄂尔多斯官方回应鬼城说法新区房价已达6000元》，《21世纪经济报道》2010年4月13日。
(11) 《银滩海景房，美丽的谎言》，央视网，http://space.tv.cctv.com/video/VIDE1258556907055883.
(12) 《欧洲向闲置房开战》，新华网，http://www.xinhuanet.com，2008年7月16日。
(13) 数据来自中国房地产指数系统数据库。
(14) 数据来自各市2009年预算执行情况和2010年预算草案的报告。
(15) 王建刚等《国外物业税如何抑制房价》，《参考消息》2010年2月11日。
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