宏观调控背景下房地产企业的财务影响与风险控制研究
任海钰 朱凡凡 安传波 陈琳玉（安徽财经大学）
摘要： 近些年，房地产业经历了宏观调控一系列各具特点的产业调整阶段，成为我国现行经济的基础产业和主导产业，并在国民经济中处于举足轻重的地位。本文从宏观调控的视角出发，对房地产企业财务管理和优化风险控制体系进行研究。通过宏观调控政策为理论指导分析房地产企业现状，探讨了房地产企业财务管理产生的影响和需要关注的财务风险，据此提出针对性的风险控制对策，使市场参与者能正确认识房地产业的发展趋势。
关键词： 房地产企业；宏观调控；财务管理；风险控制
一、宏观调控环境下的房地产市场现状
国内一二线城市和三四线城市的房地产走势已经开始悄然分化，随着一则“不足十万元买套新房”的新闻博得公众眼球的同时，绝大部分面临人口流出的三四线城市已经感受到了市场萎缩的寒意；而相反的是一二线城市由于经济，教育，医疗各方面的优势，始终面临稳定的劳动力净流入，所以从短期来看，房地产的需求一直保持旺盛的状态。这就使得一二线城市房价始终处于易涨难跌的局面。目前各地政府采取的限购，限贷，限售政策，在防止炒房的同时，还起到了恶化供求平衡的作用，随着各大城市抢人政策逐渐白热化，政府只有及时应变、灵活调控，才能使房价不迅速出现这样的大规模反弹。
He wrote a book called Between a Rock and a Hard Place.（他写了一本名叫《进退两难》的书。）
如今，信息化建设的力度越来越大，各种先进的科学技术也已经在各个领域中得到了非常广泛的应用，并且还收获了很好的效果，因此，在开展建筑结构设计工作时，为了保证设计的合理性、科学性和完整性，设计人员不仅要严格地遵守相关的设计标准，还可以积极地引进各种先进的设计技术来完成工作。现在，在建筑结构设计中，应用得最为广泛的就是各种设计软件。这些设计软件融入了先进的科学技术，不仅能够有效地提高设计效率，而且还能够充分地提高设计工作的合理性和准确性。
近年来，政府对房地产的调控主要是通过限制交易和流通的思路来进行，体现为通过对房产限购、限贷、限售，层层加码，来冻结房地产的流通性，这种通过行政手段进行干预的方法，优点在于一方面可以避免市场过热，限制资金进一步流入；另一方面可以防止吸收了大量地产投资资金，在高位大量套现，冲击了市场资金的正常供应，造成了金融风险。在政府调控的总基调下，建立房地产长效调控机制，将短期调控与长期调控相结合，并形成短期需要、长期供应的双向调控的思路，也成为正在努力的方向。
从目前调控政策的形势来看，一方面全国经济下行压力既成事实，另一方面实施分类调控，各个城市的实施情况需要具体问题具体分析，全国房地产库存和交易监测平台等具体措施的颁发，表明国家根据房地产市场分化的实际情形来调整房地产宏观调控体系，使房地产业与经济社会发展状况与公众住房需求相匹配。由此，最近两年房地产市场仍在平稳发展，开发投资较之前增长明显。这说明房地产投资仍然是拉动经济，稳定经济的重要手段。
二、国家宏观调控政策对房地产企业财务管理产生的影响
（一）融资结构失衡，融资能力受到限制
经营性风险主要有三种情况：一是由于市场信息不对称而导致决策不合理，企业收益无法确定；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条令、税率和土地政策等了解不够造成的投资或交易失败；三是因企业经营管理不完善、效益较低而错过最佳交易时机，以至使房地产空置率过高，维护费用增加，利润低于期望值等。
（二）盈利能力浮现下降趋势，企业个体内部支撑
现金流量控制。统筹管理销售费用、运营成本、主营业务收入以及投资收益等现金流入流出；加大对票据的管理力度，改进验票方式；加大对市场动态的监管,及时掌握企业对资金的需要,结合市场需求对企业资金组合进行及时修改调整。
（三）偿债能力呈现一定的脆弱性
在我国以资金驱动型为主要模式的房地产开发企业中，原始资金所占比重并不高，主要用于土地成本的耗费，后期开发过程中，更多通过多种融资渠道和回收前期销售款来填补空缺。因此，来自银行的资金是房地产企业资金供给的重要组成部分。很多房地产企业容易忽视负债水平过高带来的难以偿付的巨额款项的风险，因此不假思索地筹集过多资本容易引发的风险主要体现有：无法估量的债务规模、利率太高而导致的筹资费用过高。债务到期偿付时间集中，持有资金不足或营业计划没有按时完成，在这种情况下，资金供给得不到保障，由此产生筹资风险。
三、房地产企业财务管理中存在的财务风险
（一）筹资风险
由于房地产自身具有较长的变现周期以及较弱的变现能力的特点，存在诸多的无法控制性因素，在这些不确定因素的影响下，房地产项目很容易达不到预期的收益，从而影响企业的盈利能力，经营利润无法偿还负债。一旦较多债务短时间内挤压在房地产企业面前时,企业可能无法在短期内筹集到足够的资金以偿还债务，从而面临较大的短期偿债风险。房地产企业偿债能力下降，关系着房地产债权的本金与利息能及时取得,无法保障企业有充足的资金投入生产实践,降低了企业的再生产能力，使房地产企业陷入生存和发展的困境。
（二）投资风险
首先，由于房地产属于固定资产，只能通过所有权或是使用权的转移来进行交易。其次，由于房地产本身价格大大超过一般商品，这决定了房地产交易的完成或许需要一定时间。这些都影响了房地产企业资金流动性和变现能力，即房地产投资者在亟需现金的时候却无法将现有的房地产尽快折现，就算时间上可以满足也难达到投资者心理上合理的价格。再者，当企业的资金已经投入房建设，有时由于无法控制因素的出现或者双方合同出现问题，导致项目无法进行或暂时搁置，那么资金不能立即收回，从而大大影响其投资收益。
（三）资产流动性和变现性风险
投资风险即指在房地产开发过程中，由于时间拉锯较长且存在不确定因素，可能导致房地产项目的收益趋势不能按照理性规划地变动，从而影响盈利能力和偿债能力的风险即为投资风险。在实际情况中，许多房地产企业把大量资金投资在高收益但高风险的项目上，对市场及项目的可行性分析不能完全客观对待，那么结果可能会使投资项目与自身能力不符，负债率过高造成债务负担加重，企业的实际利润与预期收益有一定差距等。
在选取e1,e2这两个基向量做外积的时候.我们得到了系数λ12的符号.与三个基向量的混合积相同.那么.当我们选取其它基向量时.系数λij的符号会如何呢？
（四）经营性风险
通过调整房地产项目的资金投入比重及房地产贷款的较高利率，贷款的审批与发放程序的逐步严格化，进一步规范对房地产贷款用途的范围，完善监管手段，尽可能地压缩银行贷款在融资结构中的比重，迫使企业开发多元化融资渠道的潜力。单一的融资模式容易导致企业融资结构失调，资产负债率较高，那么可能引发企业的偿债风险，进而无法保障资金流通的安全与稳定。如果不能及时适应宏观调控给外部融资环境造成的变化，企业将在融资过程中陷入困境，企业的稳定和发展会岌岌可危。
首先，修身的关键需要体认天理，程朱理学认为天理主要在自身之外，因此要体认天理就需要到自身之外的事事物物当中，特别是圣贤书当中，去格物穷理。通过今日格一物明日格一物的日积月累，最终会对外在于自身的天理有一个豁然贯通的顿悟。
四、调控环境下房地产企业的风险控制机制
（一）加强资金管理，合理规划资金流向
受当下的宏观经济大环境的影响，我国房地产行业的盈利比早期几年的高速增长时期略有下滑，从出台住房购买政策出台以后，人们受此影响，对进入房地产普遍持一种迟疑状态，花费更多的时间成本观察态势，与此同时房地产成交量有所下滑；对房价的管控力度加大，使得房价波动幅度趋于平稳，国家的双管齐下措施导致房地产业盈利指标出现下降，但这并不意味着房地产企业的衰落，虽然对房地产企业的营业收入、净资产收益率、销售净利率在数据上体现为不利影响，但是企业内部的财务管理机制不会因此断裂，而是进而导致投资风险和资金回收风险的几率增大，进一步增加了房地产企业所面临的财务风险。
资金结构控制。一方面，依照自身发展方向模和宏观环境，将自有资金、预售资金和银行贷款的比例控制在基本相等的区间内,确保资金的合理使用；另一方面，依照自身资金周转速度和资金来源确定偿债能力，以便决定控制融资的期限结构风险。
（二）完善预算管理体系，加强和升级企业经营管控
房地产企业财务部门需要基于项目预算和资本预算,统筹规划资金来源、资金流向和经营目标,提高资金的利用效率。
在经营管理方面，房地产企业流动资产以实业资产为主,折现难度大,因此不必刻意降低流动资产比率,不过可以适当加快流动资产的周转率,做好房屋销售管理,创新预售方式及销售制度。
重视信息管理和建设。企业可以利用互联网大数据广泛收集信息以降低信息不对称的风险，提高企业运行效率，升级企业内部治理结构，加强内部控制。
Yamaguchi等[27]发现，腺病毒E1A基因可显著增强HDACI对肿瘤细胞的杀伤作用，但正常卵巢组织细胞中并未观察到这一现象。HDACI可下调卵巢癌细胞中的抗凋亡基因BCL-xL，同时上调促凋亡BH3-only蛋白家族中的BIM蛋白。而E1A通过上调Egr-1直接参与BIM蛋白反式激活，BIM在肿瘤细胞中的表达进一步增强，起到协同促进肿瘤细胞凋亡的作用。HDACI联合E1A治疗卵巢癌，为临床提供了新的思路。
（三）转变和创新思维方式，提高企业对外部环境变化的应变能力
随着时代的发展，自然环境、社会环境和经济环境都在不断变化，国家的政治政策也不可能一成不变。为了促进企业稳定发展,企业应该把相关的政策和市场改变进行融合，具备长远的眼光并结合市场发展需求，创新企业发展模式，运用构建合理资产框架的方式,采取相应的措施,以此来有效实现对房地产企业财务风险的预警和防范机制,从而提升房地产企业的经济效益。
参考文献
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基金项目： 本文属安徽财经大学大学生创新训练项目《宏观调控背景下房地产企业的财务影响与风险控制研究》（项目编号：201810378512）研究成果。