新经济常态背景下，房地产开发企业迎来了新的发展机会和挑战，如何站稳脚跟迎难而上，成为企业研究的重点课题。现针对房地产开发企业的发展现状、存在的问题，做了简单的论述，提出了企业发展的建议。
房地产开发企业的发展现状及存在问题的研究
◎周光明
从房地产市场发展和社会经济的关系角度来说，房地产市场健康平稳发展，能够起到带动经济增长的积极作用。按照广义房地产行业增加值对GDP的贡献进行测算，我国当前房地产的贡献率很高，为维持经济平稳运行方面发挥着重要作用。基于“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下，推动房地产市场平稳健康发展，需要房地产企业共同努力，同时要克服发展问题，实现企业自身的持续化发展。
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一、房地产开发企业的发展现状
从近几年的房地产市场情况来说，房地产非理性需求得以抑制，尤其是2018年表现最为明显，朝向刚需和改善方向发展，回归居住属性，市场维持平稳发展态势，全国商品房成交规模保持历史高位，百强企业市场份额进一步扩大。2018年房地产百强企业的销售总额增长33.2%；市场份额提升到58.1%，详细数据如图1和图2所示。从房地产开发百强企业的发展现状来说，呈现规模化扩张，企业通过精准分析市场需求，获得了不错的销售成绩。以2018年房地产百强企业的销售数据来说，销售总额为87239.1亿元，同比增长33.2%，增长率高于同期全国增幅21.0个百分点；销售面积为66244.5万平方米，同比增长为32.0%，增长率高于同期全国增幅10.7个百分点。房地产市场强者态势明显，形成了超级阵营形态，千亿阵营大幅扩容。从前10企业的销售情况来说，销售额增长率均值达到23.1%；前11-30企业销售额增长率均值为57.9%；前31-50企业销售额增长率均值为40.8%。图3为百强企业不同层级2018年销售额及其增长率均值情况。
图1 房地产百强企业2014-2018年销售增长情况
图2 百强企业及综合实力前10企业2014-2018年市场份额
图3 百强企业不同层级2018年销售额及其增长率均值情况
2019年全国楼市调控政策持续，政府方面以稳定地价、稳定房价、稳定预期为目标，促进市场平稳健康发展。2019年1-7月,房屋施工面积同比增速小幅提升0.2pc至9.0%。2019年1-7月,房地产投资同比+10.6%,环比-0.4pc。
通过上述分析可以得知：1）百强企业规模化扩张，强者态势明显，房地产企业之间的竞争激烈。2）政府方面稳定政策持续实施，对房地产市场的发展有着一定的影响。基于当前的市场发展环境，房地产开发企业一方面要把握市场机遇，积极寻求新的发展目标；一方面要加大产品的打造，增加运营硬实力，推动自身高质量发展。
二、房地产开发企业的发展问题
2.投资风险问题。整个房地产行业的发展，均面临着较大的投资风险。尤其是新形势背景下，国家加大市场宏观调动力度，房企所面临的房地产开发投资风险更加突出，部分房企尚未认识到风险防范的重要性，对其来说极其危险，极易出现投资失误，进而造成重大损失。究其原因，主要为缺少市场敏锐度，未能做好投资深度调查以及研究，对大数据技术的应用不够，投资风险预测和把控不当，最终引发投资风险。
1.融资问题。目前来说，国家采取了系列限制政策，对房企的融资渠道影响较大。例如，明确了外资的用途，给现阶段部分房企海外融资影响较大，形成了利空影响。根据统计显示，2019年上半年，房地产企业内外发债融资的总额为4286亿元，与此同时投入房地产信托公司的资金规模为4500亿元，占据整体信托的25%。通过限制信托与海外发债，使得房地产企业的资金链受到了约束，从土地市场能够看出。虽然全国整体土地拍卖呈现火热状态，不过局部降温明显，比如安徽阜阳等。房地产开发需要的资金较多，资金链受到限制，必然会影响着企业业务的发展，对房企来说有着很大的压力，需要采取积极应对措施。
(6)为保证成槽垂直度，成槽机悬吊机具的钢丝索必须在导墙中心线上成铅垂状态，不能松弛。成槽工程中对垂直度进行跟踪观测，做到随挖随测随纠，确保垂直度不得低于1/300。
三、房地产开发企业的发展策略
2.加大经营风险的防范。房企面临着融资难题和风险，必须要注重经营风险的防范。具体实践中，要加大对风险防范相关工作的投入力度，通过组建风险防控组织的方式，由专人负责实施风险防范和控制。不断加大政策的研究力度，合理利用政策，比如营改增政策，做好税务风险的防范。除此之外，积极拓展融资渠道，为业务的开展提供资金支持。
(5) 各类动物呼吸器官的结构特征与其功能的关系是什么？在动物的进化历程中，呼吸器官的结构和功能逐步完善，体现了怎样的进化规律？
3.项目开发问题。从项目开发角度来说，主要存在着以下问题：1）项目方案。缺少市场调研，编制的项目方案缺少科学合理性，使得产品特色不突出，产品缺少吸引力。除此之外，方案决策失误问题常见，增加了投资风险。2）施工设计。一般来说，房地产开发企业对施工设计的重视度较低，使得产品的成本以及质量难以得到有效保障。3）合同管理。部分企业管理者的法制意识不强，缺少法制观念，对合同管理缺少重视度，增加了发展风险。
1.案例概述。以万科为例，2019年上半年实现了846.3万平方米的结算面积，同比上升了20.7%；实现结算收入额为1329.9亿元，同比上升32.2%。其坚持稳健投资原则，以保证成本合理为前提，寻求各类市场机会。2019年上半年文科共计获得54个新项目，主要部分一线城市和二线城市。除此之外，万科积极开发新业务，比如物业，实现了经营效益的稳定增加。借鉴万科的经营策略，房地产开发企业需要做好经营规划，探索适宜自身发展的路径，更好的抓住市场机遇，克服发展面临的困境。
3.加大市场调研力度。若想实现对投资风险的有力把控，需要不断加大市场调研力度。对拟定开发的项目，进行市场定位分析，根据市场多样化需求，来研发房地产产品。做好当前政策的深度研究，了解区域法规，把握政策取向。房地产开发项目如何能够获得政策支持，对推动项目的运营发展，有着重要的意义。因此，需要做好全面的调研，为房地产开发相关工作的开展提供保障。
4.加大项目管理力度。房地产开发企业要始终将品质放在首位，注重产品质量管理以及合同管理。做好项目的调查，制定具有可行性的项目计划，加大项目运营环节的监督管理力度，实现对产品品质的强有力把控。除此之外，要加大合同管理力度。结合国家政策和行业发展现状，同时做好材料市场调查和设备等的了解，强化对产品成本的把控。上述分析不难发现，万科和碧桂园等企业的品牌影响力较强，使其更好的占据市场，有利于企业稳定发展。对于企业来说，要注重品牌文化的建设，更好地吸引消费者。
(1)企业财务状况。企业财务状况的好坏会给企业环境行为方面采取的决策带来至关重要的影响。良好的财务状况有助于企业在环境行为方面做更多的投资。当企业资金紧张时，财务首先减少的必然是与企业环境行为相关的耗费，以维持企业正常周转的必需消耗。如若企业已经面临生存问题，其产生的环境问题将不会是企业考虑问题的第一要务，自然而然，想要驱动这样一所“濒危”的重污染企业注重其环境行为一定是马力不足的。
四、结束语
综上所述，房地产开发企业的发展，要结合当前的发展环境以及面临的困境，积极探索适宜的发展道路。文中结合实例，分析了房地产企业如何在当前市场环境下更好的发展，提出了以下策略：加大经营风险的防范；加大市场调研力度；加大项目管理力度。
（作者单位：湖南省益阳市自然资源和规划局）
作者简介： 周光明，男，1967-，经济师，大专学历，主要从事：自然资源和规划方面工作。
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