关键词：新环境进度控制交叉施工
在国内注册的房地产企业最高峰达到9万余家，目前正常注册的有6万多家，但是有楼盘开发和销售的只有2万多家，很多中小型房地产企业被淘汰，或者正处在被淘汰的边缘。所谓大浪淘沙，留下的都是金子，笔者这些年见证了很多大型企业的崛起，也见证了很多原本充满活力的房地产企业举步维艰。其发展核心竞争力就是企业的进度控制水平。
传统的进度控制方法并非不适用新时代的房地产进度控制，而是过于偏向与墨守成规、依次而行，局限在进度控制的程序、进度控制的方法、进度控制的实施和监测、进度控制计划的调整，缺乏思想上的突破。我认为在新时代的房地产开发环境下，主要要做到以下几点：
一、开发快速化
2010年接触过一个房地产企业，158万/亩的单价在某四线城市拍得140亩商住楼用地，容积率3.5，楼面地价才677元，当时市场上的建安成本1400-1600元左右，周边楼市均价4500元/平方米左右，按照当时正常的开发速度，不出现严重的开发失误毛利率完全可以到40%左右，不过企业领导者认为房价每年可以升值5-8%，为了期待更高的利润，一直把地块捂在手里，迟迟不肯开发，一直到2015年才开发，2016年楼盘还没有达到预售节点的时候，经营了20多年的企业就倒闭了，让人非常惋惜。究其原因主要有两点：一、忽略了资金的时间成本比房价上升更快；二、高估了房地产的利润率。
所谓天下武功，唯快不破，快速的开发节奏可以把资金利用率达到最高。纵观2017年还活跃在房地产行业的巨头，恒大、碧桂园、万科、融创、保利、中海、龙湖等，无不是快速的开发节奏。我曾经看到某大型房地产公司将快速开发做到了极致，在勘察地块前就先做了地块的可行性研究，2天后就签约成交了土地，7天就完成了规划批复，不到1个月就完成了报建和总包单位招标进场，为公司的快速开发夯实了坚定的基础。
二、设计模块化
传统的建筑设计过程，从初步方案到最终出图长达3-5个月以上，显然不适宜当下的房地产开发节奏。目前大型的房地产公司，大多配备了自有的建筑设计院，详细统计了各个城市的潜在购房者的面积喜好、户型喜好。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在地块的地形图、容积率、限高等数据出具后，马上从经过成本论证（大型房地产公司会针对每种建筑结构、户型、朝向进行经济分析，优选十几种或几十种成本最低的户型纳入设计院的户型库）的户型库内选取最匹配当地潜在购房者喜好的户型，辅以标准的基础类型、防水构造、结构布置、外墙装饰、室内装修等，把传统的建筑设计时间大大缩短，从项目拿地到正式出图不超过1个月，为企业节约大量的利息，提高资金的利用率。
三、施工同时化
我国地大物博、地质变化广泛，同时建筑工程施工无疑是房地产开发过程中的耗时最长、最不可控的重要过程，也是影响房地产开发节奏的最主要原因，能够在保证工程质量和安全的前提下加快工程进度，能够让房地产企业在残酷的楼市竞争中获得一丝喘息之机，常见的加快施工速度的做法有如下几点：
1.快速招标，快速组织进场。一个楼盘从基础工程、主体工程、装饰装修工程到配套工程，穿插着十几家甚至几十家单位进场施工，为了保证工程进度，必须最快压缩招投标的周期。一方面，很多大型房地产企业，均在招投标部门留存设置了合作伙伴和招投标库内单位，只要存在工程需要招投标，会第一时间通知所有库内合作单位，通过模块化的设计图纸，邀请投标人在最短的时间投标，最快速度确定中标人；另一方面，针对有线电视、地下室车库地坪漆、泳池热泵、空调等小额的配套工程，直接以年度标的方式招标，相当于固定单价的模式招标，工程量按照房地产企业当年实际工程量进行结算，大大缩小了组织施工单位进场的时间。
2.并行施工，齐头并进。一幢建筑物从无到有、从地形勘察到竣工验收，需要经过几百个工序，如果仅按照传统的组织流水施工，从基础工程到预售需要一年以上的时间，难以节约工期。以中国恒大为例，工程施工过程中，很多传统意义上不能同时进行的，都可以同时进行。例如地质详细勘察和超前钻同步进行、桩基础工程和基坑支护同时进行、逆作法施工等，可以最大限度地加快工程进度。笔者曾经有一个工程详勘、超前钻、土方开挖、桩基础施工、桩基础检测、地下室施工同步进行，大大节约了工期。当然，多工序交叉作业，极大程度上考验了参建各方的施工管理能力、组织能力，否则可能会适得其反。
3.采用新的施工工艺，合理压缩工期。《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）第9.11.1条规定建设单位不得压缩工期超过工期定额的20%，传统施工工艺能够压缩的工期有限，但是可以使用新型的施工工艺更大限度地压缩工期，例如传统的后浇带施工工艺需要至少28天才能浇筑后浇带位置的混凝土，修改为加强带、跳仓法施工后能有效加快工程进度。例如传统的钢筋混凝土结构修改为装配式结构，可以节约工期80%以上；使用早强砼、定型模板、高强度钢筋等均可以大大节约工期，而3D打印技术也开始慢慢利用在工程建设过程中，让我们对未来的建筑工程施工发展方向充满期待。相信不久的将来，一幢二十多层的建筑物，从开工到竣工，不会超过一个月时间。
4.通过合理的费用比较，使用人海战术加快工程进度。以框架结构为例，传统的施工方法大约需要8-10天一层，通过人海战术，可以把钢筋、混凝土、模板分别控制在1天以内，每一层结构控制在2.5-3天时间。如果合理权衡赶工费用增加和节约工期创造的价值，合理投入，增加人力，能够有效的节约工期，创造价值。当然在通过人海战术赶工这方面，如何合理取舍，很大程度上考验领导者的智慧和抉择。
四、操作规范化
所谓忙中出错，慢工出细活。企业如果通过这些措施进行快速开发、快速设计、快速施工，难以避免各种工序的穿插和搭接，而随着建筑系统越来越规范化，如果不小心踩踏了禁区，可能会适得其反。这就要求新环境下的房地产企业在开发施工过程中要进一步规范自己，摒弃“三边工程”、“无资质超越资质施工”、“过程资料不齐全”等，同时要严防出现工程质量事故、安全事故等，一味追求速度，可能会得不偿失。
综上所述，新环境下的进度控制，已经不再是传统意义上的度控制理论。在新环境下的建筑工程进度控制过程中，要摒弃旧思维、旧流程，采取新思维、新方法。当然，加快工程进度的前提仍然是在保证工程质量和工程安全的前提下进行，所谓百年大计、质量第一、安全第一。丢失了质量和安全，一味的加快进度都是徒劳。可以说质量和安全是企业的根本，而进度控制是房地产企业的核心竞争力，如何合理的权衡，才是最考验管理者智慧的地方。
参考文献：
[1]《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）；
[2]《走向新思维》，中国建筑工业出版社出版，胡绍学；
[3]《项目管理》，武汉大学出版社，徐莉，赖一飞，程鸿群；
[4]《工程项目管理》，华中科技大学出版社，仲景冰、唐菁菁担任
论文作者:许欢欢
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第17期
论文发表时间:2017/11/15
标签：工期论文; 房地产企业论文; 进度论文; 传统论文; 工程论文; 快速论文; 工程进度论文; 《建筑学研究前沿》2017年第17期论文;