政府资助下租赁为主体的住房保障模式的有效性，本文主要内容关键词为：为主体论文,住房论文,有效性论文,模式论文,政府资助论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、引言
近年来，在中央和地方政府的直接干预下，各地均加大了保障性住房供给力度，基本上形成了以经适房、廉租房、公租房、两限房和住房公积金为主要内容的租售并举的住房保障体系。而政府资助下租赁为主体的住房保障模式，是指政府向最低收入家庭和其他需要帮助的特殊家庭(统称为被资助者)，提供租金补贴使其有能力在市场上租赁到合适的住房(政府提供租金补贴，下文称“租金补贴”，用于住房存量中有足够的适合低收入群体居住住房的城镇)，或以低廉租金配租的具有社会救助性质的普通住房(政府直接提供保障住房，下文称“直接供给”，适用于住房存量不足的地区)，其实质就是由政府承担住房市场费用与居民支付能力的差距，据此解决低收入家庭的基本居住问题。这种以租赁为主的住房保障模式体现了住房保障的基本理念，即保障“人人有房住”(可以满足其享受社会基本的、最低标准的住房需求)，而不是保障“人人有住房”(拥有住房资产并享受资产升值效益)，这种理念符合《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出的建立“广覆盖、保基本、多层次、可持续”的社会保障体系建设的基本方针。有关数据表明，我国的城镇住房私有化率达到85％以上，多个省市甚至超过90％，这表明我国实际上已经经过了住房严重短缺时期，进入住房更新换代阶段，也意味着市场上存在着大量可供出租的房屋。然而，城镇中仍然存在着一部分低收入家庭，这些家庭靠自身能力无法解决住房问题，他们需要政府资助。现有住房保障体系中，一方面，保障房分类多，保障对象范围明显交叉，增加了政策和制度的实施难度；另一方面，经适房和两限房执行过程中出现了许多违规现象，导致保障性住房制度设计初衷被扭曲，甚至保障功能丧失。政府资助下租赁为主体的住房保障模式的有效实施，将会从理论上澄清人们对住房保障的“保障”概念的认识，从而有助于人们尤其是政府相关管理部门树立起正确的住房保障理念，这对于促进我国房地产市场健康发展，避免陷入西方国家高福利的泥潭，将具有长远意义。
二、国内外研究现状
目前，国外文献对住房保障的研究议题主要集中于各国政府住房政策、政府干预的有效性、方式、效果以及实施住房保障政策后引起的社会问题等方面。对各国住房政策的研究，既包括对欧美发达国家以及一些亚洲国家和地区的住房政策评述[1]，也包括对这些国家住房政策的对比研究[2]；对政府干预住房市场有效性的研究方面存在分歧，自由放任经济学者否认政府对市场的干预，认为市场是有效的[3]；更多学者认同国家干预理论，并对干预的方式[4]、效果[5]、社会问题[6]等进行了定性和定量研究。
从世界范围来看，不同的住房保障制度体现了相同的保障思想，即通过各种手段增加供给，使需要住房的人买得起或租得起房。但目前保障方式发生了较大变革，从住房短缺时期的“砖头补贴”到住房供需基本平衡时期的“人头补贴”，并发展出诸如美国的“住房证”和“住房券”，英国的“混合产权”，德国的“先储蓄后买房”、“先租后购”等具体保障方式。这些保障方式的实施，较为成功地解决了这些国家低收入家庭的住房问题[7]。
国内对住房保障的研究主要集中于以下几个方面：一是对国外已有实践经验和研究成果进行梳理和总结，进而提出借鉴建议[8]；二是对国内出台的各种住房保障政策和各地的实施模式进行评述[9]；三是对保障性住房实施过程中政府定位与补贴方式、住房保障的层次性、住房来源与区位、资金来源、保障覆盖面及进入与退出机制等方面进行研究[10]。
2010年以来，随着中央政府1000万套保障性住房任务的提出，我国有史以来最大规模的保障性住房安居工程全面启动。但是，不断出现的“问题房”以及“偏差”的住房保障受益人使得人们对目前的住房保障制度和政府直接提供保障房的做法产生了种种疑虑，而且住房保障制度实施过程中仍然存在着地方政府的重视程度不足、重建设轻管理等状况，对政府资助下租赁为主体的住房保障模式的有效性尚缺乏科学论证和系统研究。在当前加快保障性住房建设的背景下，深入研究这一问题，对于提高解决城市低收入群体住房问题的效率，完善住房保障体系，减少资源浪费，显得尤为重要和紧迫。
三、“租金补贴”和“直接供给”的有效性分析
在“政府指导，企业参与，市场化运作”的基本理念之下，目前在我国逐步产生了四种保障性住房直接供给模式：政府直接投资建设、开发商与政府合作开发建设、项目法人招标建设以及由企业提供自用土地建设。多元化保障房直接供给模式的产生和不断推广，打破了政府直接投资的弊端和局限性，为解决低收入家庭的住房问题开辟了重要途径。相比于租金补贴模式，这四种模式虽然具体操作过程和形式不同，但归纳起来不外是政府直接出资建设和政府提供信贷、税收、土地等多项优惠政策以改进行政服务效率从而吸引社会间接投资，均具有政府直接供给保障房的性质。基于消费者选择理论和柯布—道格拉斯效用函数模型的分析结果表明，在一定条件下，在解决低收入家庭的居住问题上，“租金补贴”模式将优于“直接供给”模式。
1.基于消费者选择理论的分析
假设在住房市场上，符合条件的消费者既可以选择租住商品房，也可以选择租住保障房。如图1所示，
代表商品房租住需求量，租赁价格为
代表保障房住宅租住需求量，租赁价格为
；AB表示在原有住房政策下的消费者预算线。若消费者可用于租房消费的总支出为M，则其预算线方程为：
(1)
图1 消费者的住房选择
在政府未实施任何新的住房政策时，消费者能够享受到的商品房和保障房的租住量分别是OF和OE。若政府采用直接投资模式增加保障房供给，那么消费者能够享受到的保障房租住量将从OE增加到
。假设保障房的增加将导致商品房租金价格下跌，而保障房租金价格由于受政府定价机制的控制可保持不变。在消费者总的住房消费支出不变的情况下，消费者预算线将从AB→A′B。此时，达到消费者均衡时的住房消费效用无差异曲线为
，均衡点为I。
若政府采用租金补贴方式资助低收入者从市场上自由租住住房，则相当于增加了这部分被资助者的住房消费总支出水平，从而消费者预算线AB右移至A′B′。在租金补贴政策下，被资助者可选择新的预算线A′B′上的任何一点，以满足自身的住房需求，点J可作为一种均衡选择，消费者能够享受到的商品房和保障房的租住量分别是OF′和OE′，该点所对应的住房消费效用无差异曲线亦为
①。这种结果意味着，两种住房保障政策虽可使消费者获得同等满足程度，但租金补贴方式能够使被资助者得到更多的住房保障，而且在一定的条件下，“租金补贴”优于“直接供给”，可借助柯布—道格拉斯效用函数加以说明。
2.“租金补贴”优于“直接供给”的条件
理论分析和经验研究均表明，任何社会房地产开发中，既不存在保障性住房完全替代商品房的房地产市场，也不存在商品房完全替代保障性住房的房地产市场，而且受城市土地供应刚性和资金投入限制，在同一城市房地产市场上，应统筹兼顾保障性住房的建设与商品房的开发，而不应该顾此失彼，商品房和保障房共同构成完整的住房体系。在这种住房体系中，借助柯布—道格拉斯效用函数来表示效用函数具有一定的合理性，其函数形式为：
由(3)式可得达到消费者均衡时的商品房和保障房租住需求量分别为：
(7)式表明，对被资助者来说，并非在任何情况下“租金补贴”模式都优于“直接供给”模式。当政府的租金补贴力度小((7)式条件不满足)，被资助者从“租金补贴”中得到的住房效用满足程度将会低于“直接供给”模式，此时“直接供给”模式将优于“租金补贴”模式。这意味着即使是实施“租金补贴”的住房保障政策，也同样需要考量政府的财政支付能力。另一方面，在城市居民现有住房租金支付能力一定的情况下，政府应该提供的租金补贴力度取决于该市商品房和保障房的租金水平，此二者又由它们的供求对比关系决定。因此，增加商品房供给，尤其要增加可转化为保障房的住房供给水平，使租金水平降下来，才能降低政府的财政支出负担。
3.“租金补贴”应成为住房保障的主要模式
上述分析表明，只要(7)式条件满足，“租金补贴”模式将优于“直接供给”模式。实际上，政府既然有能力“直接供给”那么多保障住房，那么完全可以转变保障思路，变“直接供给”模式为主为“租金补贴”模式为主，最终达到提高城市低收入家庭住居住水平的目标。“租金补贴”之所以应成为住房保障的主要模式，还因为这种模式有着比“直接供给”模式更多的优点。
从低收入群体的角度来看，租金补贴模式对其更具有选择性。获得租金补贴后，他们可以从生活、工作方便的角度自由选择可租住的住房，从而大大降低生活成本。从政府的角度来看，政府直接参与保障住房供给，需要参与征地拆迁、开发建设、分配管理等环节中，相关部门必然要投入相当多的精力，以保证所建房屋真正发挥保障作用，这对政府的建(监)管能力提出了严峻挑战。“租金补贴”模式的实施，不但可以降低政府建(监)管的压力，更能有效避免政府直接供给模式在退出机制上的执行困难，杜绝众多的“寻租”机会。而从市场效率的角度看，政府可根据所管城市低收入家庭的收入、支出变动情况以及出租房屋现状，及时增加或减少补贴数额，因而“租金补贴”模式具有更大的灵活性，会产生一种连续性效果，社会也不会对房地产市场的变化作出强烈反应，而且政府即使有时会出现某些政策失误，也可以及时得到纠正，这是“直接供给”所无可比拟的长处。
四、结论及建议
本文基于消费者选择理论，并借助柯布—道格拉斯效用函数，分析了“租金补贴”和“直接供给”两种住房保障模式在解决城市低收入人群居住问题的有效性。结果表明，只有满足一定的条件，“租金补贴”模式才优于“直接供给”模式。鉴于“租金补贴”比“直接供给”有更多的优点，本文认为“租金补贴”应成为住房保障的主要模式。基于以上分析，提出如下建议：
1.转变住房保障理念
从“人人有住房”转变为“人人有房住”，这种住房保障理念的根本转变，是建立租赁为主体的住房保障模式的前提。只有全社会(不仅仅是政府)充分认识到这种理念对完善住房保障体系的重要性，以租赁为主体的住房保障模式才有可能得到顺利实施。
2.摸清家底
进行城镇住房出租现状调查研究，摸清家底，是实施租赁为主体的住房保障模式的关键。为此，必须进行城镇常住人口住房可支付性、城镇常住人口中成为住房保障对象的类型和比例、城镇现有住房存量出租状况三方面问题的调查研究，以查清住房支付能力不足群体的比例和动态变化情况以及现有城镇的住房存量中是否有足够的适合低收入群体居住的住房，这决定了政府资助低收入群体解决住房的方式是租金补贴还是直接供给，也决定了住房保障的水平和效率。
3.将相应激励政策制度化和法制化
出台相关激励政策，并将其制度化和法制化，可促使部分社会化商品房承担起保障房职能，这是实现租赁为主体的住房保障模式的根本保证。特别是住房存量中有足够的适合低收入群体居住住房的城镇，政府不仅应对低收入群体实施“租金补贴”，使其能够租得起房，而且应对愿将所拥有的商品房转作保障房的产权人，通过金融支持、财政补贴以及税收减免等优惠政策的落实，并将这些政策最终制度化和法制化，这样可在充分保障商品房产权人权利的基础上，使其形成稳定的收益预期，达到扩张保障房房源、最终实现住房保障的目标。
网络出版网址：http://www.cnki.net/kcms/detail/13.1356.F.20120407.1833.009.html 网络出版时间：2012－4－7 06:33:22 PM
注释：
①“租金补贴”政策的实施使得被资助者的租金支付能力得到提高，原先一部分作为商品房出租的房源现在能够被其租赁，这部分房源实际上已经承担了部分住房保障的功能。