公益性项目用地价格影响因素研究——以安徽省为例

朱乾隆¹，栾敬东¹，张 润¹，陶玉厚²

(1.安徽农业大学 经济管理学院，安徽 合肥 230036；2.安徽省不动产登记中心，安徽 合肥 230091)

摘 要： 公益性项目用地价格确定是理论研究与土地管理部门共同关注的热点问题。通过对公益性项目用地内涵剖析，明确公益性项目用地类型和特点，在此基础上结合安徽省公益性项目用地交易情况，利用43宗公益性项目用地交易数据对安徽省公益性项目用地价格影响因素进行回归分析。结果表明：城乡居民人均可支配收入、区域人口密度、征地补偿标准、周边工业用地价格、距市中心距离和基础设施保证率是影响公益性项目用地价格的主要因素。同时，提出合理确定公益性项目用地价格、强化公益性项目用地管理的政策建议。

关键词： 公益性项目用地；安徽省；影响因素；多元回归

2001年8月国土资源部发布《全国土地分类》(试行)，2007年8月发布《土地利用现状分类》，2012年1月实施《城市用地分类与规划建设用地标准》，2017年11月发布新版《土地利用现状分类》。可以看出，为适应经济社会发展需要，我国土地利用类型逐渐细化，对商服用地、公共管理与公共服务用地及特殊用地类型进行更加细致合理的划分。近年来，公益性项目用地类型不断深化，出让面积大幅增加，但对其内涵界定和地价评估方法的研究较少，尚无统一标准，在土地征收以及出让过程中，其价格确定一直是一个难题。而深化对公益性项目用地价格确定和影响因素的研究，一方面有利于国土资源管理部门准确掌握公益性项目用地的实际经济价值，利用经济手段强化土地资产管理，优化土地资源配置，调节土地利用方式；另一方面也有利于相关部门在城乡规划中对公益性项目用地进行合理的空间布局，实现人与自然、城市与乡村协调发展，推动和谐社会建设。

(3)对于合并糖尿病且服用二甲双胍等双胍类降糖药的受检者,必须在其停药后的48h才安排进行CT检查,且检查后48h才开始服药。

目前，学者围绕公益性项目用地进行了一定的研究。首先，在对公益性项目用地的内涵界定方面，汪新胜等^[1]从征收角度区分公益性建设用地和经营性建设用地，认为公益性建设用地包括公共设施、公共建筑、交通运输以及特殊用地等，而经营性建设用地包括商业用地、旅游娱乐以及住宅用地等。管栩等^[2]以法学和经济学理论为基础，从公共需求论角度对用地项目进行划分，重点分析市场化过程中个别公益性项目用地性质在向经营性用地转变。徐文^[3]从政治和经济属性角度区分“公益性用地”和“经营性用地”，认为“公益性用地”是不具有营利性质且受益对象为他人的土地，根据“公益性”的强弱进一步划分为“公益性用地”、“准公益性用地”和“纯公益项目用地”。其次，在对地价评估及影响因素的研究中，梁航^[4]在对我国公共管理与公共服务用地价格评估研究中从一般因素、区域因素和个别因素3个角度分析影响地价的因素，同时，强调要考虑公共用地不同种类、用地特点及收益水平差异导致的评估因素之间的制衡。而对公益性项目地价评估方面的研究中，黄郭城和刘卫东^[5]提出意愿调查法、资产价值法、旅行费用法和有无对比法等，并在此基础上根据价格转移的构想将公益性地价外部分析内部化，以实现公益性地价评估。向书坚和朱贺^[6]以武汉市土地交易数据为基础，综合考虑多种地价影响因素，利用市场比较法和影响因素建模法对公共管理与公共服务用地价格进行评估。

整理已有研究成果可以发现，目前我国对公益性项目用地的研究较少，公益性项目用地的概念界定仍十分模糊，仅多涉及公益性用地与经营性用地之间的区分，对公益性项目用地内涵以及用地类型的确定尚不明确。此外，关于公益性项目用地影响因素及地价评估方法的研究以公共管理与公共服务用地为主，特殊用地及交通运输用地研究较少。而公共管理与公共服务用地并不能完全包括公益性项目用地，对公益性项目用地内涵界定应与我国土地利用类型结合，在内涵探索的基础上进一步探究公益性项目用地价格影响因素。

一、公益性项目用地内涵界定

公益性项目用地的内涵界定对明确公益性项目用地类型、探索其地价的影响因素具有重要意义。首先，探究公益性项目用地的特点。综合来看，公益性项目用地具有以下特点：在影响效果与受众方面，公益性项目对区域周边具有外部效应，表现为基础设施公共设施的增加可以改善区域环境，促进区域发展，而且公益性项目服务于非特定人群，即受众范围大，无特定指向性。在空间权属上，公益性项目用地具有专用性，为保障公益性项目用地公共利益目标的实现，必须禁止任何个人和单位再次占有该土地。在价值评价上，公益性项目用地的市场价值具有隐含性，其价值更多通过社会价值体现，但由于其经济外部性存在，其价值可以通过经营性用地效益得到体现。从取得方式来看，公益性项目用地根据我国《土地管理法》规定需由国家强制性征收，进而通过划拨、出让等方式供给土地。其次，就公益性项目用地的内涵来看。公益性项目不同于经营性项目，其本质是提供具有非排他性和非竞争性的公共产品，为公共利益服务。公益性项目用地是以公共利益为目的，用于建造构筑物、建筑物的公共事业及公共设施用地。从用地性质来看，公益性项目用地不同于经营性项目用地，公益性是其突出特征。从公益性程度来看，公益性项目用地中还应剔除产生社会效益不直接、经济收益较明显的用地类型，例如医疗卫生、社会福利用地中整容医院、保健类医院与养老院等，科研、教育用地中贵族学校、培训学校与辅导学校等。鉴于水域及水利设施用地公益性明显，基本无收益，故研究予以剔除。

（91）羽状羽苔 Plagiochila dendroides（Nees.）Lindenb.熊源新等（2006）；杨志平（2006）

二、安徽省公益性项目用地交易情况

安徽省是我国中部地区发展较快的省份，2017年国内生产总值比2016年增加8.5%，固定资产投资增长11%，城镇化率为53.5%^[7]。近年来，安徽省公共基础设施投入逐年增加，市政公共基础设施用地面积，大幅扩张，2006—2016年，城市建成区面积由1 135.85平方千米扩张到2 001.68平方千米，供水、供气、供热、公共交通、市政工程和城市绿化等方面投入增加明显。截至2016年末，安徽省城市建设用地面积为1 959.72平方千米，其中公用设施用地为60.61平方千米，道理与交通设施用地为307.75平方千米，绿地与广场用地为232.03平方千米，全年共征收土地130.18平方千米^[8]。

其中，Y 表示因变量公益性项目用地价格，β ₀为常数，β ₁,β ₂,...,β ₇为回归系数，X ₁,X ₂,...,X ₇分别表示公益性项目用地价格影响因素。

1.区域人口密度与公益性项目用地价格具有正相关关系，且对公益性项目用地价格影响较为显著。在其他变量不变的情况下，区域内每平方千米增加1万人，公益性项目用地价格增加11.372 217万元。公益性项目用地价格受供求影响，区域人口对公益性项目的需求量会影响公益性项目地价。当区域人口增加，对公益性项目的需求也会增加，公益性项目用地价格随之上升；同时，公益性项目用地的服务主体为区域人口，公益性项目的功能发挥需要取决于区域人口数量，因而人口密度对公益性项目地价具有重要影响。

图1 2006—2016年安徽省公益性项目用地交易面积占比

注：图中数据来源于安徽省不动产登记中心数据整理，其中土地利用类型基于2007年《土地利用现状分类》。

随经济社会发展，安徽省对公共设施基础设施以及科教文卫等方面的投入不断增加，公益性项目用地交易量增长较快，但在公益性项目用地价格确定中仍存在较多问题，如各地区地价评估方法不一致且差别较大、地价评估指导标准不明确等。相比其他省份，安徽省对公益性项目地价研究较少，推进公益性项目用地价格影响因素研究能够对该省公益性项目地价确定提供合理依据。

三、公益性项目用地价格影响因素研究

(一)数据来源与模型构建

其中，R ²为0.656 3，调整后的R ²为0.661 3，F 统计量的值为354.043 2，表明方程显著性较高，拟合优度较好。杜宾瓦森检验结果发现，DW 值为2.426 453，可知回归模型不存在自相关。另外，对回归模型进行匡特检验，经排序后剔除中间11组数据，得到两组数据分别进行回归检验，得两组模型的残差平方和RSS₁和RSS₂，可求得F 统计量的值为2.06，经查表可得在自由度为8的情况下Fα =2.59，F 统计值介于1和2.59之间，因此该模型不存在异方差。

在对调查问卷整理分析的基础上，结合《城镇土地估价规程》规定从3个方面分析影响公益性项目地价的主要因素。其中，一般因素包括宗地在城市中的位置、所在区域城镇人口数、城镇建成区面积、人口密度、宗地距离城市中心点的距离等；区域因素包括区域周边工业企业用地价格、所在区域用地类型、宗地附近主要道路情况、交通便捷程度、基础设施状况、公共设施状况、城镇居民人均可支配收入以及周边绿地覆盖状况等；个别因素包括宗地形状、开发难度以及规划限制等。考虑到公益性项目用地价格影响因素众多，本研究利用多元回归模型对43个公益性项目用地交易数据进行回归分析探究主要影响因素。通过对国内外研究成果分析^[9-10]，本研究选取区域人口密度X ₁、周边工业用地价格X ₂、距市中心距离X ₃、城乡居民人均可支配收入X ₄、征地补偿标准X ₅、公共设施方便度X ₆以及基础设施保证率X ₇七个因素作为解释变量，探究影响公益性项目用地价格的主要因素，所以建立以下模型：

Y =β ₀+β ₁X ₁+β ₂X ₂+β ₃X ₃+β ₄X ₄+β ₅X ₆+

β ₆X ₆+β ₇X ₇

通过整理2006—2016年公益项目用地交易数据发现，安徽省公益性项目用地交易数量多，面积大，涉及医卫慈善用地等15个土地利用类型(图1)。总体来看，主要包括公共管理与公共服务用地交易1 678宗，土地利用类型涉及医卫慈善用地、新闻出版用地等8种；交通运输用地共143宗，涉及港口码头用地、街巷用地等5种土地利用类型；特殊用地数量较少共19宗，其中以殡葬用地为主，共16宗。从公益性项目用地交易面积来看，公共管理与公共服务用地中科教用地面积占比最大为26.27%，交易面积共10.231 4平方千米；公共设施用地交易宗数最多，全省高达906宗，交易面积为9.289 8平方千米；交通运输用地中港口码头用地交易面积最大为3.003 6平方千米。

5.征地补偿对公益性项目用地价格有正向影响，显著性较强。当其他变量不变时，征地补偿标准每提高1万元，公益性项目用地价格增加1.018 197万元。征地补偿是政府根据公共利益的需要在征收集体所有的土地是给予被征地组织或农民的补偿，公益性项目用地的取得方式主要由政府强制征收，进而在土地交易时价格会受区域征地补偿标准的影响，且正向相关。

目前水库仅有大坝处设监控两处，还需在保护区沿省道太邢线布设视频监控8处。达到对庞庄水库库区24 h监控的目标，对污染水源行为及情况实时监测，及时发现。

表1 第一次多元回归分析结果

注：-，*，**，***分别表示不显著和在置信区间10%、5%和1%水平下显著。

由回归结果可知：回归模型R ²为0.612 5，调整后的R ²为0.636 9，F 统计量的值为292.568 5，表明方程显著性较高，拟合优度较好。而解释变量中区域人口数X ₁和城乡居民人均可支配收入X ₄在10%水平下显著，周边工业用地价格X ₂和基础设施保证率X ₇在5%水平下显著，距市中心距离X ₃、征地补偿标准X ₅在1%水平下显著，公共设施方便度X ₆不显著。因此，剔除该变量重新进行回归分析，结果如下：

气体渗透系数的测定亦采用图4所示装置，根据RILEM推荐的Cembureau气体渗透法[18]进行，使用高纯N2作为渗透介质。气体渗透性测试之前，将切割好的混凝土试件放入105±5℃的YF101-2A型鼓风干燥箱中连续干燥48 h，取出冷却至室温后待测。测试过程的封蜡处理与上述水的渗透性测试相同；再将试样一端连通大气，另一端施加0.3 MPa的气体恒压，30 min(为确保试样内气体流速达到恒定状态)后测定气体流速。

表2 第二次多元回归分析结果

注：-，*，**，***分别表示不显著和在置信区间10%、5%和1%水平下显著。

由上表，得到回归方程结果为：

Y =-25.996 47+11.372 217X ₁+0.345 022X ₂-0.298 494X ₃+12.572 880X ₄+1.018 197X ₅+0.120 126X ₇

通过对公益性项目用地内涵和特点分析，结合2017年新版《土地利用现状分类》标准，可以发现公益性项目用地类型在进一步细化，公益性项目用地内涵更加明确。研究认为公益性项目用地应包括《土地利用现状分类》(GBT 21010-2017)中公共管理与公共服务用地中的机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地、公用设施用地及公园绿地用地；特殊用地中的监教场所用地、宗教用地、殡葬用地以及风景名胜用地；交通运输用地中的铁路用地、轨道交通用地、交通服务场站用地、机场用地、港口码头用地以及管道运输用地。

为探究公益性项目地价影响因素，调查安徽省公益性项目用地情况，设计包括单位基本情况、周边土地利用状况、宗地基本情况、宗地交通状况、周边环境状况以及土地利用效益6个方面的调查问卷，对安徽省公益性项目用地交易、开发、利用及经营状况等进行全面调查。问卷以2006—2016年来公益性项目用地单位为调查对象，选取各地区较为典型的公益性项目用地单位发放问卷50份，收回有效问卷43份。研究数据主要来源于调研数据整理，部分数据来自《安徽省统计年鉴》以及安徽省不动产登记中心交易数据。

(二)回归结果分析

从表2的回归结果来看，当变量公共设施方便度X ₆剔除后，回归模型的可决系数下降幅度较小，表明变量X ₆与公益性项目用地价格相关性较不显著。而解释变量中区域人口密度X ₁、周边工业用地价格X ₂、距市中心距离X ₃、城乡居民人均可支配收入X ₄、征地补偿标准X ₅以及基础设施保证率X ₇均可以通过检验，且在置信区间为1%水平下显著，显著性较好，模型拟合效果较好。从相关性来看，距市中心距离X ₃与公益性项目用地价格呈负向相关，其他变量皆与被解释变量具有正相关关系。

结合回归模型对各解释变量做如下分析：

“但现在是拯救！”魏一字一顿地回他，“没时间了，迟记者，你还欠我一篇报道，你写吧，该怎样写你怎样写，祸是我酿成的，但有一点你写清楚，组织上也会调查，治库的钱，我没贪一分！陵矿街道办事处这个班子没贪一分！”

2.周边工业用地价格与公益性项目用地价格正相关，但相关性不强。当其他条件不变时，周边工业用地价格每增加1万元，公益性项目用地价格增加0.345 022万元。经实地调研发现，目前安徽省公益性项目用地价格多参考周边工业用地价格确定，而工业用地价格对公益性项目用地价格具有重要影响，其价格受周边工业用地价格增加而增加。

1.“容”的前提是承认工作存在值得改进的地方。容错纠错机制是为了更好地正视错误、发现错误、改正错误，从而为更好地工作提供正确的方向，而这前提就是要承认存在值得改进的地方。

3.距市中心距离对公益性项目用地价格具有负向影响，显著性较低。在其他变量不变的情况下，宗地距市中心距离每增加1千米，公益性项目用地价格降低0.298 494万元。区位条件是影响土地价格的主要因素，随距市中心距离的增加，土地价格呈下降趋势，城市中心区公益性项目用地价格相对高于郊区公益性项目用地价格。另外，政府规划限制以及城区土地面积的有限性也导致城市中心公益性项目用地价格更高。

4.城乡居民人均可支配收入与公益性项目用地价格正向相关，并影响较显著。在其他条件不变的情况下，城乡居民人均可支配收入每增加1万元，公益性项目用地价格增加12.572 880万元。由公益性项目用地内涵可知，该土地用于公共服务和基础设施等，而经济发达地区居民人均收入水平较高，对基础设施以及公用设施的需求也较高，一定程度上导致了公益性项目用地价格相对较高。

利用Eviews8.0软件对上述模型进行多元回归，回归结果见表1。

6.基础设施保证率与公益性项目用地价格具有正相关关系，显著性较弱。在其他变量不变时，基础设施保证率每提高1%，公益性项目用地价格增加0.120 126万元。基础设施完善程度反映了某一地区供水、供电等设施状况。如今的土地价格评估越来越重视宗地的基础设施状况。当基础设施越完善，公益性项目用地价格更高。

对经营者的考核机制必须讲究科学性、灵活性。一些国有企业的经营者为了完成经营目标采用减员增效的办法，结果出现员工下岗、社会不稳。一位领导对经济形式的判断必须基于科学，在金融危机的背景下提出经济指标实现开门红显然不切实际，结果只会导致下面造假蒙骗上面。

四、结论与建议

在整理已有研究成果的基础上，结合2017年新版《土地利用现状分类》，对公益性项目用地内涵进行合理界定，严格区分公益性项目用地与经营性项目用地，并明确了公益性项目用地包括的土地利用类型。研究发现：公益性项目用地应包括公共管理与公共服务用地、特殊用地以及交通用地中的部分土地利用类型，为研究公益性项目用地影响因素奠定基础。通过多元回归模型对公益性项目用地影响因素进行分析，发现安徽省公益性项目用地价格影响因素中，区域人口密度、周边工业用地价格、距市中心远近、城乡居民人均可支配收入、征地补偿标准以及基础设施保证率对公益性项目用地价格影响显著。

为强化对公益性项目用地的研究，合理确定公益性项目用地价格，笔者提出以下建议：

1.合理界定公益性项目用地内涵，明确土地利用类型。公益性项目用地不同于经营性项目用地，在价格评估前应明确公益性项目用地内涵，与《土地利用现状分类》和实际土地市场交易中的土地利用类型相协调。新版《土地利用现状分类》对公益性项目用地类型做出指导，安徽省在此基础上增强公益性项目用地类型界定，以助于公益性项目用地价格评估。

2.强化政府对公益性项目用地交易的监督。国土资源管理部门负责公益性项目用地的征收和出让，公益性项目用地价格评估则多由第三方土地价格评估公司完成。对此，安徽省国土资源管理部门需加强监督管理，完善合理的公益性项目用地价格评估方法，制定符合地方实际的征地补偿标准，进而实现对公益性项目用地管理，促进土地资源的高效利用。

本文提出从数据和表达两个层面区分人工智能创作结果，对人工智能使用者仅赋予数据层面的商业秘密保护，只有数据挖掘者才能对表达层面享有知识产权。由于商业秘密排他性有限，无法形成对数据的真正垄断，且对于数据中蕴含的表达不享有权利，未经挖掘的数据一旦公开就成为公有领域可供挖掘的数据资源，这一方案可以减弱“数据圈地”的利益驱动，有助于解决利用强力计算技术进行数据圈地的风险；而赋予数据挖掘结果独立于数据本身的特别知识产权保护，则有助于鼓励数据价值发掘行为。

3.全面探究公益性项目地价影响因素，合理开发国土。公益性项目用地价格受多种因素影响，对地价影响因素的研究有助于国土资源管理部门准确掌握公益性项目用地的实际价值，制定切合实际的用地政策和方案。安徽省应进一步加强对公益性项目用地的研究，从影响因素着手，结合城乡建设规划要求，优化公益性项目用地空间结构。

参考文献：

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The Factors Influencing the Price of Land for Public Welfare Projects :Taking Anhui Province as an Example

ZHU Qianlong ¹,LUAN Jingdong ¹,ZHANG Run ¹,TAO Yuhou ²

(1.School of Economy and Management,Anhui Agricultural University,Hefei230036,Anhui,； 2.Land Reserve and Development Center,Department of Land and Resources in Anhui,Hefei230091,Anhui)

Abstract :The determination of the price of land for public welfare projects is a hot issue of theoretical research and land management departments. Based on the analysis of the connotation of the clear definition of types and characteristics of land for public welfare projects, in combination with the conditions of land transaction for public welfare projects in Anhui Province, the authors established a multiple regression model to explore the influencing factors with the data of 43 land for public welfare projects. The paper concludes that 7 factors have influence on the price of land for welfare projects: per capita disposable annual income of urban households, density of population, the compensation of land requisition, the price of land for industry in surrounding, distance from the center of city, and the completion of infrastructure. At the same time, the paper puts forward some policy suggestions for determining the price of land for public welfare projects reasonably and strengthening the management of land for public welfare projects.

Keywords :land for public welfare projects; Anhui Province; influencing factors; multiple regression

收稿日期： 2018-10-06

基金项目： 安徽省国土厅科技项目：“公益性项目用地测度与评估及动态更新技术研究”(编号：2016-K-14)，安徽农业大学研究生创新基金(编号：2018yjs-68)。

作者简介： 朱乾隆(1994-)，男，安徽蚌埠人，硕士研究生，研究方向：土地经济与利用规划。

中图分类号： F301.3

文献标识码： A

文章编号： 1008-6927(2019)02-0025-06

开放科学(资源服务)标志码( OSID)：

DOI号： 10.13320/ j.cnki.jauhe.2019.0026

(编辑：刘伟霄)

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