承租人诉请直接实现优先购买权：判决驳回，本文主要内容关键词为：承租人论文,判决论文,优先购买论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
■案号 一审：(2006)娄星民二初字第493号 二审：(2007)娄中民三终字第75号
【裁判要旨】承租人的优先购买权是一种请求权，当优先购买权受到侵害时，可请求人民法院宣告出租人与第三人的买卖行为无效。出租人与第三人的买卖行为宣告无效后，合同标的物的权属恢复到合同订立前的状态，房屋仍属出租人所有，法院不能强制出租人将房屋出卖给承租人，卖与不卖应由出租人自行决定。承租人要求确认以出租人向第三人出卖租赁房屋的条件(同等条件)为内容的房屋买卖合同成立的诉讼请求，应予驳回。
原告：曾加生。
被告：肖建光。
被告：梁建庭。
2004年1月1日，肖建光将其所有的位于湖南省娄底市洞新市场第6区473号、475号两门面房出租给曾加生，双方签订了合同书，约定：一、肖建光将洞新市场第6区473号、475号两个门面房一起租给曾加生经营；二、租期为10年，从2004年1月1日起到2014年1月1日止；三、前5年租金为240元/月，每年的1月15日前付清一年的租金；四、5年以后的租金按行价而定。2006年2月18日，肖建光与梁建庭签订转让房屋协议，约定：肖建光将上述门面房作价58000元转让给梁建庭。同年3月23日，梁建庭在娄底市房地产管理局办理了产权手续，领取了门面产权证。同年4月28日，曾加生以肖建光侵犯其优先购买权为由向娄底市娄星区人民法院提起诉讼，请求宣告肖建光与梁建庭之间的房屋买卖行为无效，继续履行其与肖建光之间签订的合同书。2006年6月16日该院作出(2006)娄星民一初字第402号民事判决：一、第三人梁建庭继续履行原告曾加生与被告肖建光于2004年1月1日签订的门面租赁合同；二、驳回原告曾加生的其他诉讼请求。
曾加生不服一审判决，提起上诉。娄底市中级人民法院作出(2006)娄中民三终字第108号民事判决：一、维持娄底市娄星区人民法院(2006)娄星民一初字第402号民事判决书第二项及诉讼费负担部分，撤销该判决第一项；二、确认肖建光与梁建庭签订的房屋买卖协议无效。
2006年11月29日，曾加生向娄星区人民法院提起诉讼，要求确认其与肖建光之间成立以肖建光向梁建庭出卖租赁房屋的条件(同等条件)为内容的房屋买卖合同，即曾加生有权以同等价格受让争诉的房产。
【裁判】
娄底市娄星区人民法院经审理认为，原告曾加生在通过诉讼已取得对被告肖建光所有的位于娄底洞新市场第6区473号、475号门面优先购买权的情况下，仍以实现优先购买权起诉被告肖建光、梁建庭形成讼争的根源，在于诉讼双方对基于租赁关系而产生的优先购买权的法律特征及行使优先购买权后产生的法律后果有不同的理解。根据我国现行法律规定，优先购买权主要具备以下法律特征：优先购买权基于当事人之间特定的民事法律关系由法律直接规定而产生；优先购买权是一种期待权，优先购买权人只有在特定民事法律关系相对方行使转让、处分权时方能行使，对所有权人行使所有权进行合理限制；优先购买权是一种请求权，当优先购买权人的优先权受到侵害时，可请求人民法院宣告所有权人的买卖行为无效，从而维护其优先购买权。本案中，曾加生基于与肖建光之间的租赁关系，在肖建光欲出售涉案门面时，即对肖建光所有的涉案门面拥有优先购买权，曾加生的优先购买权在(2006)娄中民三终字第108号民事判决书中已得到确认，亦依法排除了两被告之间的买卖行为。但原告欲与被告肖建光之间形成买卖关系，仍应取决于肖建光在先期的买卖行为被确认无效后是否仍有出售涉案门面的意图及出售条件，并与之达成合意。事实上在肖建光与梁建庭之间的房屋转让协议被依法确认无效后，肖建光先期以58000元出售涉案门面的意思表示就自始无任何约束力。肖建光向曾加生送达告知函，表示只在涉案门面作价116000元的条件下愿意出售涉案门面，此举属于所有权人对自己所有权的处分，肖建光有权自由决定其所有的门面是否出售和出售的条件。优先购买权依附租赁使用权而产生，曾加生不能以对涉案门面拥有优先购买权而对抗肖建光对涉案门面之所有权的行使。如果依本案曾加生之诉请，确认曾加生与肖建光依肖建光与梁建庭之间签订的房屋转让协议形成买卖关系，势必会损害肖建光之所有权及其自愿处分权，亦有违民法通则第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用”的原则。因此曾加生只能在所有权人表示的新的出售条件下，对涉案门面行使优先购买权，故曾加生诉请要求确认其与肖建光已形成买卖关系的请求，缺乏法律依据，不予支持。据此，该院依照民法通则第四条、合同法第二百三十条之规定，作出(2006)娄星民二初字第493号民事判决：驳回原告曾加生的诉讼请求。
曾加生不服原审法院的上述判决，向湖南省娄底市中级人民法院提起上诉。
娄底市中级人民法院认为，合同法第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第132条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”本案中，曾加生所主张的优先购买权，已经在(2006)娄中民三终字第108号民事判决书中得到支持，并确认肖建光与梁建庭签订的房屋买卖协议无效。合同法第五十六条规定无效合同自始没有法律约束力，因此，肖建光先期以58000元出售涉案门面的意思表示就自始无任何约束力。此后，肖建光向曾加生送达告知函，表示只在涉案门面作价116000元的条件下才愿意出售，这属于所有权人对自己所有权的处分。曾加生不能以对涉案门面拥有优先购买权而对抗肖建光对涉案门面之所有权的行使。因此，曾加生要求确认其与肖建光已形成买卖关系的请求，缺乏法律依据，不予支持。故二审法院判决驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案在二审审理过程中，形成了两种意见。
第一种意见认为，法院只能确认肖建光、梁建庭双方所签买卖合同无效，不能确认曾加生与肖建光之间成立以肖建光向梁建庭出卖租赁房屋的条件(同等条件)为内容的房屋买卖合同，即不能强行判决由曾加生以同等价格受让房屋，对曾加生要求以同等价格受让争诉房屋的诉讼请求应予驳回。理由一是法律没有明确规定，二是有损缔约自由原则。前一行为被确认为无效后，合同标的物的权属恢复到合同订立前的状态，房屋仍属出租人所有，优先购买权人要求以同等价格受让争议房产的，应由出租人自行决定。
第二种意见认为，应该确认曾加生、肖建光双方之间已经成立以肖建光向梁建庭出卖租赁房屋的条件(同等条件)为内容的租赁房屋买卖合同，即曾加生有权以同等价格受让争诉的房屋。理由是从优先购买权立法的宗旨来看，如只确认出租人与第三人签订的协议无效，而不能确认承租人享有以同等价格优先受让的权利，则承租人的优先购买权永远也得不到实现，只能是一项无实际意义的空权利，这与立法的宗旨相违背。法律上规定的优先购买权应当是结果意义上的权利状态，而不是赋予承租人过程意义上的协商优势。
本案争议的焦点为：人民法院能否支持承租人要求确认承租人与出租人之间已经成立以出租人向第三人出卖租赁房屋的条件(同等条件)为内容的租赁房屋买卖合同，即承租人有权以同等价格受让租赁房屋的诉讼请求。要解决这一问题，就要了解承租人优先购买权的性质和特征。
一、承租人优先购买权的性质和特征
承租人优先购买权制度与我国古代的先买权制度一脉相承，符合我国的传统习惯。现在，这一制度在平衡出租人、承租人与第三人之间的利益上也一直发挥着较大的作用。对房屋承租人优先购买权的性质，可以从多种角度进行考察。从权利在房屋租赁合同生效时是否已经取得并可以实现来看，它是一种期待权；从与租赁权的关系来看，它是一种附从性权利；从权利的作用来考察，房屋承租人优先购买权是一种债权请求权，出租人负有不作为义务，该不作为义务仅限于出租人不将房屋卖给第三人。它在本质上是限制租赁房屋所有人的处分权。
承租人优先购买权除具有上述基本属性外，还具有以下特点：
1.它是由法律直接赋予房屋承租人的民事权利，出租人是义务主体。若出租人违反此义务，承租人得请求法院宣告出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效。因此，如果承租人没有事先明确表示自愿放弃这一权利，出租人在出卖租赁房屋时就应保障承租人的这一权利，第三人也不得恶意侵犯承租人的这一权利。①2.它是以承租人表示愿意按同等条件优先于第三人购买租赁房屋为内容的民事权利，但这一权利受到共有人的优先购买权优先、特殊身份关系优先、不可替代的信赖关系优先等条件的限制。这里的同等条件应理解为出租人准备向第三人出售租赁房屋的真实、合法的买卖条件，既包括价格、付款方式和期限等条件，也包括其他有关条件，例如租赁房屋必须连同其他不宜分割出售的房屋整体购买的条件、房屋用途的条件等等。3.承租人的优先购买权不能离开房屋租赁权而单独存在，也不得与所依附的原权利分割而单独转让，并且只有在出租人决定按一定条件将租赁房屋出卖给第三人的时候才能取得和实现。②4.承租人优先购买权受除斥期间的限制。如果承租人不在一定的期限内行使优先购买权，该权利就归于消灭，它不适用于诉讼时效。这种除斥期间既可以约定，也可以法定；有约定的依约定，没有约定的依法定。
二、对优先购买权案件的裁判指引
司法实践中，涉及优先购买权的案件比较多。由于优先购买权法律规则的不明确，在规则完善之前，法官应当通过法学理论与实践经验的指引，在司法理念与社会现实之间寻求答案，尽可能实现司法公正。
(一)从法理的角度看，承租人的优先购买权是一种债权请求权。在优先购买权这一法律关系中，出租人负有不作为义务，即在承租人愿意以与第三人同等条件购买房屋时，出租人不得将房屋出卖给第三人。若出租人违反此义务，承租人得请求法院宣告出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效，强制出租人履行其所负的不作为义务。该不作为义务仅限于出租人不将房屋卖给第三人，对出租人是否负有将房屋直接出卖给承租人的义务并未提及。要求出租人将房屋直接卖给承租人，就是通过使出租人与承租人合为一人而最终减少社会纠纷，稳定社会秩序。这种利益主体同化理念在建国之初对于稳定社会秩序很有必要，但是，现代经济条件下，“物尽其用”——物权的价值化趋势明显。物权理念发生了从归属到利用的转变，使所有与使用相分离，最大限度发挥资源效用来获得最大的经济效益已成为时代的趋势。“法律的首要功能是保证效率，也就是说，如何使整个社会的蛋糕变大(或使社会的成本变小)。”强制出租人将房屋出卖给承租人的判决缺乏法理基础。
(二)从立法背景看，承租人优先购买权所依据的基础已不存在。我国在上世纪50年代确立承租人的优先购买权，是由于当时的房产资源相当稀少。为解决居民的基本居住问题，防止社会动荡，规定了承租人优先购买权制度。③法律赋予房屋承租人这一权利，既有利于承租人的生存利益或者经营利益，又不损害出租人的交易利益，还有利于维护社会和谐稳定。到上世纪末期，私房的买卖、出租日益活跃，商业性房屋租赁日趋增多，房屋市场的繁荣为实现居住提供了多种条件和方式，承租人不购买所承租的房屋并不会影响其基本生活需求。在这种情况下，无论房屋卖给谁，都不会对社会造成不稳定。并且，我国在由熟人社会向陌生人社会的转型过程中，房地产市场的悄然变化，要求交易迅速、便捷、稳定——这是一种更大的、更需要法律保护的社会福利。由此可以看出，承租人优先购买权确立时的社会条件已经发生了深刻变化，过去立法目的所依据的基础已不存在。支持在出租人与承租人之间已经成立房屋买卖关系的观点缺乏社会基础。
(三)从法律规定看，法律没有明确规定出租人与承租人之间的买卖关系成立。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第132条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”④该意见对宣告无效后的问题只字不提。依据合同法和民法通则的有关规定，前一行为被确认为无效后，合同标的物的权属恢复到合同订立前的状态，房屋仍属出租人所有，出租人享有完全物权。依缔约自由原则，法院不能强制出租人将房屋出卖给承租人，卖与不卖应由出租人自主决定。同时，基于债的相对性，只把出租人作为被告，而与出租人签订买卖合同的第三人在诉讼中则处于无独立请求权的第三人地位。因此，承租人要求确认承租人与出租人之间已经成立以出租人向第三人出卖租赁房屋的条件(同等条件)为内容的租赁房屋买卖合同，即承租人有权以同等价格受让租赁的房屋的诉讼请求缺乏法律依据。
所以，法院的判决应当仅限于宣告出租人与第三人的买卖合同无效，而对要求确认出租人与承租人之间的买卖关系成立的请求予以驳回。
注释：
①刘新年、刘文煜：“试论房屋承租人优先购买权”，载《湖南审判研究》2007年第1期。
②刘新年、刘文煜：“试论房屋承租人优先购买权”，载《湖南审判研究》2007年第1期。
③邓志伟、陈小珍：“承租人优先购买权纠纷司法裁判差异的实证分析”，载《人民司法·应用》2007年第4期。
④邓志伟、陈小珍：“承租人优先购买权纠纷司法裁判差异的实证分析”，载《人民司法·应用》2007年第4期。