广东省东莞市石排镇龙腾路旁城市花园销售中心二楼
摘要：为了满足人们对房屋这一生活必需品的需要，房地产行业在近几年出现了空前良好的发展前景。当然，居民也开始关心生活住宅的品质问题。对住宅区的规划设计以及周围的环境建设也提出了越来越多的要求。现从房地产项目规划设计的要点出发，对规划设计的管理任务进行探讨。
关键词：房地产；规划设计；管理
随着社会经济的发展，人民生活水平的提高，人们对于居住品质有了更高的要求。希望自己的居住社区规划合理，配套齐全，户型舒适等等。而作为地产开发商如何才能为广大客户提供规划合理的居住社区、使用舒适的户型产品，就从房地产整个工作流程来看，只有在项目的前期考虑周全、规划设计合理才能做到这点。与此同时一个项目规划设计的优劣，将直接影响到项目后期营销推广的成败。规划设计的不足，客户不认可，将会导致项目销售难点增多，拉长项目销售周期，不利于项目的资金回笼。因此，有必要对项目前期规划设计要点进行探讨，以避免出现规划不合理，难点户型，不满足客户的需求，给项目营销工作增加困难。
1 规划设计的要点
1.1 规划设计注重以人为本的原则
很多的规划设计如果是在简单和没有精心规划的基础上就进行启动，这将给业主埋下长期隐患甚至造成重大危害。例如小区道路规划混乱，容易给小区居民车辆的出入带来很多不必要的麻烦，甚至会对居民生命财产造成巨大威胁。所谓“ 蝼蚁可以毁堤”，即使细小的环节看起来对生活并没有太大威胁，但是实际上有很大的隐患，不能视而不见。同时，这些细小的环节也能说明建筑设计师是否是从业主的舒适方便等方面来考虑设计的问题，如果仅仅从美学效果来考虑设计而忽视居民生活舒适度，则正好犯了这一大忌。
1.2 设计符合项目定位
项目定位的问题关系着一个项目的成败，对规划设计方向进行了规定，如果不按照定位规则设计可能会设计出完全无用的方案，导致巨大的人力，财力浪费。
1.3 设计应充分考虑未来物业的方便
目前，物业管理是决定一个楼盘好坏的关键因素。以往，一个建筑设计的方案一般是不会将物业考虑进去的，但是在目前的情况下，设计一个项目必须优先对物业问题进行考虑。例如，我们在设计的时候如果从一个湖出发，湖最近的一圈设计成豪华别墅，而别墅外可能设计为小高层建筑，如果还可以往外就是高层建筑。建筑设计师的设计理念其实很简单就是要让豪华别墅的主人可从客厅或者卧室装的落地玻璃窗内皆可以看见湖光水色。但是，有一个问题建筑设计师没有想到，这个设计的湖不是那些豪华别墅的主人才会欣赏的，那些小区的所有住户也会想着去欣赏，如果小区的其他住户去湖边散步或者去锻炼的时候，都必须要经过别墅的花园、门前或者落地窗前才能到湖边，这可能会不能有效地对豪华别墅业主的隐私进行保护。
1.4 充分考虑开发商和建筑师的关系问题
我国处于市场经济发展的这个大环境下，开发商虽然面向的是使用者的市场，但是开发商必须要满足使用者的要求。而建筑工程师面向的主要是开发商市场，所以，建筑设计师理所当然的需满足开发商的要求。建筑设计师和开发商是相互依存的，即建筑设计师需要帮助开发商协调开发项目和环境、经济、社会、技术以及城市等多方面的关系，开发商也可以作为建筑设计师在市场方面的顾问，为建筑设计师提出当前房地产市场对建筑设计的要求，帮助建筑设计师设计出符合使用者要求的设计方案。
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1.5 注重开发商和建筑设计师的交流
开发商和建筑设计师必须要在彼此信任和相互依赖的前提下在以下几个方面加强交流：第一，建筑师需要锻炼自己在口头表达上的能力，加强理论知识；第二，建筑师需要培养自己的组织和协调才能，还要养成在和开发商谈论时记下一切重要的相关设计的谈话内容的习惯，这样才能在设计时突出开发商的意图并通过设计展现开发商的观点；第三，是关于开发商方面的，开发商应该为建筑设计师提供相对宽松和舒适的创作空间，需尊重设计师在设计方面的专业性，不要在设计师制定设计方案时不停的给出意见，这样会影响设计师的发挥，导致设计师不能设计出好的建筑。前面所述的工作一般是创作的基石，在设计的过程中，能否及时的与开发商进行交流和沟通在很大的程度上决定着设计的成败，同时，也直接关系着项目建设是否能够顺利进行。所以，项目设计的前期，建筑设计师应该和开发商主动的联系与沟通，把开发商的想法以及自己在设计方面的零散的思路有机地结合起来，然后建构出条理清晰的思维，最后再和设计师的专业技术相结合，对这些构思进行升华和转化，并设计出完整的房屋建筑方案。
2 规划设计管理的任务
2.1 管理设计目标
房产企业不仅需要制定长远的目标，还需要根据最近的经营目标对短期的设计目标进行制定。设计目标主要包含具体的开发项目名称、质量目标、设计的数量以及营利目标等。对于某个具体的设计工作，也需要做出具体的设计目标。设计目标管理的出发点就是希望设计工作能和企业的目标符合，与市场的发展趋势吻合，使工程能够顺利的进行设计与施工，确保企业最大限度地获得利润。
2.2 管理设计程序
管理设计程序就是对复杂的设计管理任务进行梳理，最后简化成简单的工作，让设计管理人员能快速、简要、清晰的了解项目开发设计过程的工作内容与时间序列，了解项目开发设计中各专业的分工与合作及项目开发设计管理的基本思想。房地产设计管理的规范问题就是将管理工作进行标准化、制度化、程序化以及系统化等，按事情的客观规律对设计管理过程中的各个环节、过程以及活动进行程序化管理。规范化管理体系模式就是要将传统的经验化管理过渡到模式化管理，把管理从完善人的管理转化为完善系统的管理。依据目标管理规范，一个地产企业的总目标可以分解成许多小的分目标，然后在进行过程目标的管理时对各个组织的职能进行确定，并在此过程中对相应的资源进行投入，把相邻的上一级过程的要求当做这一过程的输入。
2.3 管理设计进度
现在，我国的房地产项目在开发时，监理还没有对前期的方案制订以及初步设计进行监督，所以房产开发商要控制和协调设计进度。否则，在房地产的开发过程中会造成设计进度滞后问题，使房产的开发商丧失市场竞争的机会，进而导致重大损失的发生。开发商为了达到控制设计进度的目的，现在已经将设计的计划管理摆在了关键位置。在实施的过程中，最开始需要依据地产项目的总体规划，在各个专业技术部门的协商以及共同的探讨下制定最有效的计划，然后建筑设计总工程师应该根据需要定期地对各阶段工作实际完成情况进行检查，并且和项目设计最开始的进度计划认真的比较并进行详细的分析，如果发现错误，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。
2.4 管理设计质量
房地产商在开发的过程中往往会忽略设计过程的质量问题，相反，他们会把几乎所有的精力都集中在施工的过程中。如果开发的项目已经到施工这一阶段，产品的策划、目标客户群、市场的定位以及项目的配套设施都已经确定下来。同时，设计方案、最优的设计图纸、技术方案都已经通过相关部门的审查，如果这个时候才发觉设计方案有问题，就必然会损害项目的整体投资效益。
3 结论
规划设计任务是传递开发者与模型设计者之间思想沟通的纽带，力求准确度和精确度。房地产规划设计的任务是有开发单位或建设单位的规划部门进行控制和决策。房地产的设计依据往往是根据建设单位提供的项目规划设计，为此，项目规划设计的准确性和精确度便成为前期策划和规划设计的契合点。该文指出地产项目的规划要适应市场发展变化的需求，符合消费者的品位和消费能力，在这种情况下设计建造更多的多姿多彩的建筑。
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论文作者:谢欢
论文发表刊物:《基层建设》2016年16期
论文发表时间:2016/10/27
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