关于住房分配货币化的几个问题，本文主要内容关键词为：几个问题论文,住房论文,分配论文,货币化论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
国务院总理朱镕基在九届人大一次会议举行的记者招待会上明确指出，住房建设将要成为中国经济新的增长点，要把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，让人民群众自己购房。在这种情况下，探讨住房分配货币化的若干问题就更具有理论和实践意义。
一、住房分配货币化是什么
住房分配货币化是相对于过去住房分配实物化而言的。住房分配实物化是指我国在低工资、高福利的情况下，由职工单位建房或购房，再无偿分配给职工，职工不需支付全额房款，只需在使用住房期间缴纳很低的租金。而住房分配货币化是指住房消费者以货币形式而不是以实物形式得到住房，单位不再新建房、购房和分房，单位用建房、购房的资金作为住房补贴发给职工，发放形式可以是分次也可以是逐月发放，由职工自己在房地产市场上通过买房或租房解决住房问题。住房分配货币化是对计划经济体制下传统的福利分房制度的改革，是与市场经济体制相适应的一种新的住房分配形式，是加快我国住房制度改革的突破口。其主要内容包括：
(1)住房分配以货币形式取代了实物形式。住房分配货币化就是要取消单位购建房和分配住房，把单位用于建房购房的资金作为对职工的住房补贴，进行量化纳入职工工资，由暗补改为明补，提高职工工资中的住房消费含量。
(2)住房分配以有偿原则取代无偿原则。过去职工住房是无偿进行分配，象征性地付一点低租金，租金收入不够弥补住房损耗，现在要逐步提高公房租金并鼓励职工购买住房，以有偿方式取得住房。
(3)住房分配以市场渠道取代行政渠道。在实施住房分配货币化以后，职工需要住房不会再找单位而是去找市场。同时，住房建设由零星自建、分散建设向综合开发、配套建设转变，住房管理已从单位自管向社会化、规范化、专业化物业管理转变，有利于提高住房再生产的总体水平。
为消除误解，这里要注意把福利分房与实物分房（即住房实行分配化）区别开来。住房分配货币化是我国住房制度改革的方向，住房分配货币化的实施要以取消住房分配实物化为前提，但取消住房分配实物化并不等于是取消福利分房，因为福利分房是指国家根据居民收入状况，对居民以市场价购房或租房有经济困难的给予补贴与救济，如对高收入者按市场价售房，对中低收入者提供经济适用房，对困难家庭提供廉价租房等。福利分房是一种必要的社会保障制度，即使在实行住房分配货币化的情况下，中低收入者包括机关公务员的购房款中仍包含有一部分政府补贴。
二、为什么要实行住房分配货币化
住房分配货币化是改革发展到今天所必须的。国家已确定要把住宅产业作为新的经济增长点，因为住宅产业具有较大的发展空间，能带动相关产业的发展，有利于增加市场消费，有利于消费结构的合理化。要促使住宅产业成为新的消费热点和新的经济增长点，就应着重从体制上培育住宅消费主体，解决城镇居民愿意购房、广大中低收入家庭买得起房、能买到满意的住房等问题，而要实现这一目标，必须推行住房分配货币化。
住房分配货币化的实施可以较好地克服过去住房实物分配制度的弊端。原因是：
——住房实物分配制度加重了单位的建房负担。实物分房时，机关和企事业单位建房越多，承受的补贴负担越多，单位自己零星、分散建房，修建成本及管理成本都比较高，且建房、购房、分房、维修房屋要耗费单位大量的精力，影响单位正常工作。实行住房分配货币化后，职工住房补贴已进入工资，职工要住房就不会再找单位领导而是去找市场，在房地产交易市场买住房，让住房资源在房地产市场上得到有效配置，有利于把政府机关和企事业单位从沉重的建房、分房压力下解脱出来，提高政府的办事效率，减轻企业办社会的负担，也有利于住房建设、住房管理的专业化、社会化。
——住房实物分配制度违背了按劳分配的原则。实物分房在单位内部是平均主义，难以调动职工的生产积极性，在单位与单位之间，由于经济实力不一样，又造成分配不公，效益好的单位职工住房宽、效益差的单位职工住房窄甚至没住房，造成住房分配上的苦乐不均。同时，行政性住房实物分配制度也易于滋生住房建设、住房分配上的不正之风和腐败现象。实行住房分配货币化后，职工无论在什么单位工作，只要工龄、级别相同，得到的住房补贴是一样的，有利于实现住房分配的公平原则。
——住房实物分配制度淡化了职工在住房上的责任。实物分房时，职工在住房分配上严重依赖国家和单位，在住房消费上存在“等、靠、要”的观念，没能调动起职工对住房投入的积极性，于是现实生活中才出现了住房困难户并不是缺钱户、有的破房中摆满了高档家用电器的奇特现象。实行住房分配货币化后，明确了国家、单位、个人在住房问题上的责任和义务，国家和单位负担的一部分进入工资，个人要想住大房屋、新房屋、市区房等，就得多支出房价，可以引导职工消费方向的转变，促进职工消费结构合理化。
——住房实物分配制度使国家的住房建设资金陷入了困境。国家和企事业单位不断地建房并进行维修，租金收入连维修费都不够，住房建设简单再生产都难以维持，只有不断加大新的投入，即修的越多，资金越短缺，住房供需矛盾越突出，住房建设资金进入恶性循环。实行住房分配货币化后，政府和企事业单位虽然要给职工一部分住房补贴，但机关和企事业单位卖出公房，盘活存量，收回沉淀在住房建设上的资金后，这部分资金除用于支付职工住房补贴外，其他资金可以用于再建房、再卖房的良性循环，从而建更多的住房，最终改善职工住房条件。
三、怎样实行住房分配货币化
山东、广东、江苏、上海已走在全国前列，他们围绕住房分配货币化进行房改，有许多经验值得各地借鉴。
山东住房制度改革的主要内容有：将目前职工购买公有住房的实物优惠变为价值补偿，对1997年底以前参加工作的职工，根据工龄、级别、职称和任职年限计算，给予一次性住房资金补偿；按照国际经验，住房补贴一般占职工工资30%的比例，扣除单位已缴纳的5%住房公积金，将剩下的25%补贴纳入职工工资，并依照住房公积金管理办法进行专项存储，作为职工购、建、租房的专项资金；取消福利性实物分房，房租实行成本租金，公有住房出售实行成本价[1]。
广东省第一个取消住房实物分配制度、实行住房商品化、住房分配货币化的城市是顺德市。顺德市从1994年1月1日起便停止用公款购房或建房、无偿分配给职工居住的纯福利性做法，改为每月发给住房津贴，由职工自行解决住房。顺德市这一住房分配办法实施范围是：由编委下达编制并由财政供给，尚未享受住房待遇的市属机关公务员、事业单位人员、学校教职员工、医院医务人员。住房津贴标准为：处级每月450元，科级400元，股级以下350元，工勤人员300元，每年递增10%。凡1994年1月1日后在顺德市参加工作满一年以上者，每月随工资发放住房津贴，发至在本市工作满15年以上；凡1993年12月31日前在顺德市参加工作满三年以上者，一次性发给应享受的住房津贴的50%，其余50%分15年按月发放[2]。
江苏省政府决定从今年7月1日起停止无偿福利分房，改住房实物分配为货币化分配，实行新房新制度，将对购买新房者按规定给予补贴，购房补贴按房价和职工收入水平确定。对按房改政策购买公房且未达标准的职工，实行一次性住房补贴。补贴标准按照职工1992年前的工龄、1998年7月1日前的职级和任职年限计算。对租购新房发补贴，适用于国有单位，先在行政机关和全额拨款的事业单位执行。特困单位及其职工暂不实行新房新制度[3]。
四、住房分配货币化的障碍或难题
住房分配货币是对过去传统福利分房的改革，由于全国各地职工收入和房价存在较大的差异，它的推行有一个过程，国家的货币分房政策不会一刀切，因为住房分配货币化的推行还面临以下一些障碍或难题。
第一，机关和企事业单位有无财力的问题。实行住房分配货币化后，要解决职工住房，单位要出一部分，个人要出一部分，这就涉及单位和个人的经济承受力问题。由于过去职工工资中没有包含住房消费部分，国家要实行货币分房，必须在职工工资中增加住房消费部分，单位除了用建房、购房的资金外，还要增加一部分额外补贴，这样势必要增加企业的工资成本，并进而提高产品成本，而现在企业市场竞争激烈，企业增加成本容易使产品失去竞争力，使本来就处在困境中的国有企业更加困难；同时，要实行住房分配货币化，机关和事业单位的财政也势必要增加，而有的地方财力有限，财政难以承担。住房分配货币化只能先在有条件的省市进行，在一个城市内也是先在有条件的机关和企事业单位进行。这样，各地、各单位推行住房分配货币化的时间进程会有一定差异。
第二，在职工工资中如何增加住房消费含量问题。实行住房分配货币化，必须在职工工资中增加住房消费含量，但这部分增加的住房补贴只能用于买房或租房，因此要将这部分资金纳入住房公积金管理。从各地推行住房分配货币化的情况看，具体实施办法有较大差异。住房补贴是只发给在岗职工还是包括已退休职工，对于下岗职工又怎么样发放；住房补贴是直接加入工资还是纳入住房公积金管理专款专储专用，住房补贴加入工资后用于其他消费如何办；住房补贴是只发给没有分到住房的职工，对于已经享受国家房改优惠购买了公房但面积不够的又如何发放等问题，各地均不统一。在职工工资中增加住房补贴十分复杂，具体操作起来难度很大，国家在这方面要有一个总的指导原则，各地再结合自身情况制定具体方案，但地区与地区之间会有差异。
第三，如何兼顾住房分配货币化中的公平问题。由于住房分配货币化实行的时间不一，进度不一，规定不一，已经实行住房分配货币化的机关和企事业单位与未能实行此政策的机关和企事业单位职工在享受住房补贴上就不一样，即使是同样实行住房分配货币化的单位，因为所在城市的具体政策不一样，同样工龄同样职务的职工享受的住房补贴也不一样，这些问题有待研究。
五、住房分配货币化的对策
笔者认为，要实行住房分配货币化，需要政府部门、金融部门、开发商和中介机构的共同努力。
从政府部门来讲，对策有几条：
——应加快住房制度改革，逐步取消福利分房，适当提高租金并合理确定租售比价，今后要以市场为取向配置住宅资源。今年，成都市也加快了住房分配制度改革步伐，具体内容有：停止福利分房，提高住房租金，加快公房上市。成都市党政机关和事业单位一律取消无偿实物分配住房，成都市区的公房租金将按照经济适用商品住房的租售比价确定为1:150。
——理顺收入分配体制，促使住房实物分配向货币分配转变，提高职工收入，增加职工工资中的住房消费含量部分。山东、陕西等实行住房分配制度改革的地方，是按照职工工资的25—30%的标准发放职工住房补贴。广州市直属机关职工发放住房补贴的标准，基本是以住房补贴积累25年可购单价为每平方米3500元一套住房为目标，总房价由国家和个人按8:2的比例分摊。今年广州市职工住房补贴每月最低为233元，最高为933元。据悉，国家机关职工住房补贴发放标准也与此类似。[4]
——推行住房公积金制度，完善并扩大个人购房贷款业务，提高居民的购房能力，以解决住宅商品有效需求不足的问题。目前住房公积金已在全国400多个城市建立，总计资金约600多亿元。上海自1992年这一制度建立以来，全市95%以上的单位和职工个人都参与了住房公积金。6年多来，全市已归集住房公积金162.71亿元，约占全国城镇住房公积金总额的20%，先后为8.3万户职工家庭购房提供低息贷款46.23亿元，全市有60多万名职工提取了自己帐户上的住房公积金，购买了自己原居住的国有住房产权。为适应住房分配货币化的需要，有的地方增加了公积金的归结，江苏省从1998年7月1日起，调整职工住房公积金缴存比例，缴存基数按统计部门公布的1997年度职工平均工资计算，省级机关、中央驻江苏单位的单位缴存比例由原来的6%提高到12%，个人缴存比例仍保持6%不变。山东全面建立公积金制度，全省住房公积金归集率今年要达到85%，2000年要达到95%，住房公积金缴交率今年要达到单位和个人各6%，2000年达到各8%。[5]
——加强对住房商品化的宣传，引导人们的住房消费，促使消费结构合理化。同时，强化有关部门的宏观调控，加强房地产税费管理，严格控制房价的上涨，使房价与居民收入相适应。一方面，由于我国长期实行住房福利分配，使人们的消费观念仍未根本转变，在发达国家如英国、美国和德国等国居民住房消费支出占生活费支出的比重已达27%左右，而我国住房支出占家庭支出的比重不足7%。另一方面，商品房价格太高，与居民收入的差距仍然很大，居民现实购买力不足，1997年全国空置房面积达7038万平方米，创近几年来的新高。住房商品化和住房分配货币化的推行，取消住房实物分配制度以及提高公房租金价格、调整租售比价，使个人购房成为一种趋势。我国个人购房比重已由1986年的13.9%提高到1996年的53.1%，1997年此比重又提高到54.5%，成都市1997年个人购房比重上升到64%，在深圳、广州此比重高达80%以上。
——为了鼓励居民购房，各地严控商品房价格上涨。山东省取消了24项不合理收费，同时规定了经营性基础设施和配套建设不再摊入商品住宅成本，个人购买商品房屋居住的免收房产税等措施，使山东省的商品住宅房价比去年同期下降10—15%。据国家统计局的资料，1997年全国商品房销售价格虽小幅波动频繁，但总体呈现缓慢回落态势。1997年商品房每平方米销售价格平均为1977元，涨幅低于上半年11.6%的水平。
——重视流通的作用，放开二级市场并降低交易费用，选择部分城市进行职工已购公房进入市场的试点，活跃住宅交易，使住宅成为新的主导消费品，成为消费热点甚至投资热点。上海市在深化住房制度改革中推出的“差价换房”，对提高居民购房能力，启动房地产市场有积极作用。所谓“差价换房”，就是居民将已购的旧公房通过出售置换成新的商品房，旧房、新房通过评估补上差价，因此被称为“差价换房”或“差价购房”。通俗地讲，“差价换房”就是居民拿出房改中已购的公房在房地产市场上按市价出售，加上自己的储蓄，或再向银行贷一部分款（含住房公积金贷款），以购买新房，上海对出售公房6月内购房的给予税费优惠。这样，居民可以根据自己的经济状况和实际需要，通过“以小换大”、“以旧换新”、“以差换好”、“以远换近”等形式，实现改善住房条件和住房环境的愿望，还可以促进房市的活跃。同时，要注重建立真正的住宅租赁市场并加强管理，以满足低收入者和流动人口的住房需要。
从金融部门讲，要积极开展购房按揭。住房商品化观念的形成和收入水平的提高，使个人日益成为住房消费主体并因此形成对住房按揭的巨大需求。从商业银行开展住房按揭业务以来，业务量逐年加大，今年人民银行安排1000亿资金住房贷款指导性计划，用于住房按揭，对促进住房按揭业务的发展，推动住房商品化进程以及启动房地产市场都将起到积极的作用。目前商品房大量积压，居民有效需求不足的情况下，发展住房按揭很有必要。金融部门应鼓励个人采取住房抵押贷款，并将商业性贷款与政策性贷款相结合，发放个人组合贷款，以增强居民购房能力。
对于居民购房，银行开展的个人住房抵押贷款业务起了积极的促进作用。从80年代起，建行系统已累计发放个人住房抵押贷款300亿元，仅1997年一年就发放了160亿元，今年人个住房抵押贷款对象已扩大，过去主要是对单位职工，现在只要有当地常住户口、稳定的职业和收入、有按期偿还贷款本息的能力、有贷款行认可的资产作抵押的城镇居民，均可申请个人住房抵押贷款。
应当说，1998年金融界全线介入房地产。从1998年起，办理住房公积金委托贷款业务的银行已由工行、农行、建行扩大到所有国有商业银行；配合国家房改政策，允许所有商业银行在所在城市，对所有普通商品房开展个人住房抵押贷款，并适当延长贷款期限，改进贷款担保方式。
建行湖南省分行开展的贷款买房，市民还款期限可长达15—20年，贷款额度最高可达房价总额的70%，贷款利率按中央银行有关规定执行。广州市所有银行都可开展购房按揭，农行广州市分行还对“二手楼”（即楼龄在20年以内的旧楼）开展按揭，按揭金额最高可达房价70%，货款期限1—15年不等。建行福州市分行大幅度新增个人住房贷款，使个人住房贷款新增总额占全行房地产贷款新增总额的20%—25%，同时，放宽贷款对象和贷款条件，贷款期限延长到15—20年，实行抵押、担保和保险相结合的方式，与300多家房地产开发商达成信贷意向，有力地支持了个人购房。
各个商业银行应不断创新金融品种，把消费热点引导到住房消费上来，建立新型的住房按揭，根据借款人的不同状况推出不同的贷款品种，如对中青年推行还贷付款递增的住房按揭；对老年人推出养老住房按揭；将住房与保险结合，推行人寿保险住房按揭，同时，针对目前住房按揭程序多、手续复杂的问题，银行可以开展中介一条龙服务，促进住房按揭的推广。建行广东省分行计划在全省范围内投放50亿元信贷资金用于个人购房贷款，为方便居民购房，他们还推出了“绿色通道”服务，购房户在整个贷款过程中，只需要与建房和房地产开发公司联系，其购房过程中的所有繁杂手续全部由建行代办，购房者可以方便、快捷地住上新房。
从开发商来讲，应认清形势，抓住国家加大房改力度从而个人购房增多的机遇，根据本地居民的居住状况和收入水平，确定公司开发项目，找准市场定位，开发出设计合理、质量优良、价格适宜的住宅，并注重售后服务如搞好物业管理等，以满足各届人士特别是满足广大中低收入家庭的购房需求。此外，要搞好住宅建设和销售，开发商不仅要注重生产环节，也应注重销售环节和营销宣传、营销文化和营销理念。从实际情况也可以看出，即使在商品房大量积压的这些年，在房地产市场不太景气的情况下，仍有设计合理、美观实用、质量可靠、售后服务好的商品房销势很畅。有的开发商为了提高服务质量，对消费者负责，还对售出的商品房附有《产品说明书》和《商品住宅质量保证书》，注明房屋结构图、平面图、房屋配套设施的应用与维修等，还注明房屋的开发单位、设计单位、施工单位和监理单位等。实质上，这也是在目前商品房积压、房地产市场竞争激烈情况下的一种新的营销形式。此举在山东、浙江推出后受到广大用户的欢迎。
从中介机构讲，住房分配货币化后，要为居民购房提供广阔的房源，据有关资料，深圳市民已经在网上挑选房屋，深圳市房地产信息系统已于1998年初正式运行，并免费向市民开放，这套信息管理系统集中了全市房地产开发商、中介机构的档案，实现了市规划国土部门所需各类统计报表的网上传输、自动统计和网上发布各类通知，采集、处理、发布楼市信息并提供有关房地产业的政策、法规、条例的查询，已有近百家房地产商和中介机构为该系统提供信息。上海市专门成立了房屋置换公司，为房屋置换架起桥梁，甚至开发商也开展房屋直销置换，由专业评估师对旧房价格进行评估后，开发商直接收购旧房置换新房，这就避免了客户旧房上市卖不掉买不了新房的苦恼，实现了房改与房市的对接，对旧房新房同时转动起来。这种办法受到广大消费者的欢迎，反响热烈。成都市为配合银行搞好个人住房抵押贷款，化解各方风险，已组建了专业性的住房置业担保公司，对购房或换房有资金缺口的居民提供个人住房抵押贷款担保，包括商业性住房抵押贷款担保以及政策性和商业性结合的组合贷款担保，为旧房新房置换牵线搭桥。
从居民个人讲，笔者认为，目前是居民投资置业的好时机。原因在于，由于受宏观金融紧缩的影响，前几年房地产热时过高的房价已逐步降下来，目前的房价已接近正常水平，消费者或投资置业者可以适时介入房地产市场。因为房地产本身既是消费品，又是很好的投资品，随着经济的发展和人口的增加，房产价格的总趋势是呈现上升势头。那么，个人投资房产应注意哪些问题呢？主要应考虑房产的变现能力、升值空间，以及自身经济实力或对风险的承受能力。房产变现能力相对较差，个人在投资房产时对此应有心理准备，但具体到不同的房产而言，情况就大不一样，在闹市区的旺铺可能永远热销，出租或出售都很容易，当然投资额也高，购买住宅也要选择已形成或即将形成一定气候的，如物业管理好以及地理区位好等，有的房屋虽然价格较高，由于设计合理、质量优良、小区配套等，仍有升值空间。投资房产只要项目选好了，就能获得可观的回报，但怎样选择好项目，却需要投资者作一番市场调研并实地考察，通过货比三家、反复权衡，选择到中意的房产物业。同时，个人投资者一定要充分考虑自身的经济实力和承受能力，并了解房地产有关知识和相关法律知识，从而有利于房产投资更科学、更合理、更能获利。