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摘要：随着社会经济的快速发展，我国各方面都得到了腾飞。尤其是在城市化建设方面，更是有突出的成就。而随着住宅的增多，物业管理得到了新的发展。传统的物业服务企业的发展面临巨大的挑战，住宅小区物业管理的模式单一，绝大多数物业企业经营状况不佳，唯有在变革中推动管理模式转型，才能谋求行业的发展。住宅区物业管理的内容越来越多样化与广泛化，但是不可避免的也会出现一些问题，造成了业主与物业之间的矛盾。本文对住宅区物业管理模式的优化与创新进行阐述，分析其出现的问题，提出其优化创新的改革方案。希望住宅区的物业管理模式发展的越来越好。
关键词：住宅区；管理模式；优化；创新
住宅区物业管理对于小区管理，提高业主的居住品质具有十分重要的作用，积极引进先进地区的管理模式，在我国小区管理上落地生根，还有一些“水土不服”的现象，针对这些问题，要积极采取提高服务质量、创新业主决策机制、政府及时介入等方式优化物业管理模式。 此外在配套政策制度层面，政府要进一步进行健全和完善，使国家层面较为粗放的政策制度结合本地区实际能够得到细化，真正成为住宅小区物业管理可操作性的依据。
一、物业管理模式的提出及发展
所谓“物业管理模式”，主要指由住宅业主进行委托，相关物业管理单位对住宅小区物业项目实施统一管理的方式。追溯我国物业管理模式的起始时间，应该从 20 世纪 80 年代开始在各住宅小区中推广开来，物业管理模式为小区环境的维护，居民区的安全和社会整体和谐做出了巨大贡献。该概念提出之初，深圳特区参照香港住宅管理模式首次引进物业管理，也是针对我国福利分房管理模式而提出，国内普遍认为该模式相比传统模式更有优势，也更贴合当时市场化不断发展推进的背景环境。 伴随着该模式的提出，国家也相继出台了相关物业管理法规性文件，如《物业管理条例》、《物权法》等等，随着房地产行业的蓬勃发展，该模式被简单的模仿和复制，在较为粗放的情况下就被全面推广，但在发展过程中不断涌现的问题也逐渐凸显，物业管理模式短视效应被进一步显现，甚至被一些业主广为诟病。
二、住宅区物业管理中存在的问题
2.1物业费收费不标准
我国物业管理行业起步较晚，制度不完善，没有明确规范的物业管理收费标准。2004年国家发展和改革委员会所指定的物业管理收费办法规定，物业服务收费依据不同物业的性质与特点进行市场调节价与政府指导价，具体定价则由各省、直辖市、自治区人民政府价格主管部门以及房地产行政主管部门确定，没有具体的收费标准。在管理过程中，许多物业管理公司的物业费不公开不透明，许多业主则以服务不到位为由拒不缴纳物业费或恶意拖欠物业费。
2.2管理者服务水平达不到要求
据了解，当前许多物业管理公司的员工缺乏物业管理经验，物业管理知识不足，导致物业服务总体质量较差，且部分物业管理公司在进行人力资源考核时，未能充分考虑员工的服务态度、服务质量等，导致员工的工作积极性不高。此外，部分物业管理公司忽视对员工的培训工作，培训工作不及时，导致员工的服务水平较差，难以满足小区业主的要求。
2.3物业管理人员与业主的素质有待提高
物业管理人员与业主的素质是影响住宅区物业管理水平的重要因素。在物业管理人员方面，我国物业管理行业起步较晚且市场门槛较低，当前许多物业管理公司、业主以及各高校还未能意识到物业管理的重要性，物业管理专业人才较为缺乏；在业主方面，许多旧住宅区的居民以老年人和低收人家庭为主，他们多为原企业职工或其家属，对物业管理工作认识不到位，消费观念陈旧落后，消费能力有限，容易引发矛盾。
2.4物业服务管理瓶颈
目前我国大多数物业管理仅仅停留在初级阶段，主要工作是相关场地、房屋及配套设施的管理、养护和维修。也有部分企业经营一些特约维修和代收代缴费用等服务项目，收益人群比较少，相对比较简单。因此，产品单一也是目前我国物业管理中制约发展的主要原因之一。另外，企业与业主之间的沟通存在不足，致使业主对服务产品信息了解不够；电话沟通和当面解释是最常用的方式。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆受工作人员素质、时间、空间等多种因素影响；业主与物业之间，只存在单纯的委托管理关系，却忽略了在云计算、大数据、互联网等科技飞速发展的背景下，对企业价值链、产品、用户、市场及更大范围的商业变化进行重新审视。
三、住宅区物业管理模式的优化与创新策略
3.1不断完善物业管理内容
提高服务水平首先，管理者应当注意改变过去传统以基本服务和人工服务为主的物业管理模式，认真规划物业管理内容，从业主的生活环境和生活条件人手，拓展服务项目，将车辆的运行与看护、物业清扫保洁、服装清洗、幼儿教育、物业租售代理、消防管理、设备维修、蔬菜粮食供应以及老年服务等内容纳入物业管理体系中，实现物业服务的多元化；其次，随着科学技术的迅猛发展，信息技术等高科技被越来越多地应用到生活当中，为人们的生产生活带来了很大的便利。因此，物业管理部门应当注意加强智能化建设，使业主能够通过电话、短信、网络以及智能门禁系统随时随地联系到物业服务人员，为业主提供更多的便利；最后，物业管理部门应当注意依据业主生活与工作的不同，采用适当的管理方法。例如，若小区内老人较多，物业管理者应当多加探视，及时了解老人们的生活需求，若小区内孩子较多，物业管理者则应该帮助业主进行代接、代送服务。
3.2优化物业管理模式，充分体现其特性
住宅区物业管理以促进住宅区居民个人与家庭生活方便舒适、促进住宅区居民民主素质的日益提高为原则，并注重对住宅区居民关系、居民与社区组织关系以及居民与水电等行业部门关系的协调，有利于促进整个住宅区的和谐友好。当前物业管理还存在的许多问题，为了解决这些问题，提高住宅区物流管理水平，相关部门应当注意优化和创新物业管理模式。首先，物业管理者应当注意严格遵守《物业管理条例》、《物权法》等相关法律法规，完善物业管理制度法规，为物业管理工作的顺利开展奠定基础；其次，物业管理者应当注重借鉴国内外先进的物业管理经验，关注业主的需求，关注小区环境建设，关注社区的整体氛围，建设专业规范的物业服务队伍，最大可能的满足业主需求；最后，物业管理者应当注意了解新时期物业管理的特点，不断加强理论学习，从小区的实际情况出发，树立新的物业管理理念，鼓励全员参与，做好协调工作，加强与供电部门、供水部门、供暖部门、供煤部门以及电信部门之间的沟通与交流，充分发挥自身的物业服务功能，推动物业管理的进一步发展。
3.3创新住宅区物业管理公共事务决策机制
住宅区物业管理公共事务决策机制是影响住宅区物业管理的重要因素，传统的住宅区物业管理公共事务决策机制主要包括业主内部组织决策机制和物业管理公司决策机制。内部组织决策机制主要指业主自愿形成，业主内部组织一个中央机构对公共事务实行决策权或由所有业主共同协调进行公共事务的决策。物业管理公司决策机制则是指物业管理公司依据委托对小区公共事务实行决策权，这两种决策机制管理都存在一定的弊端。因此，物业管理相关部门应当注意创新住宅区物业管理公共事务决策机制，有效避免当前决策机制中存在的问题，例如，实行业主组织与物业管理公司合作决策机制，将业主与物业管理公司紧密联系起来，加强业主与物业管理公司的交流与互动，有效解决个别业主不合作、不参与的问题，相互配合，促进我国住宅区物业管理行业的进一步发展。
3.4物业“互联网+”模式
互联网已经走进了千家万户，也融入了物业管理日常工作的各个环节中，“互联网+”背景下的物业管理模式主要分为O2O模式和B2F模式两种。应用于物业管理中，主要是借助电商平台，实现业主线下提货和体验，线上进行服务和商品的选择和购买，将消费直接送到业主的家门口，使业主的个性化消费需求得到了满足。此外，还使传统模式下所产生的时间和交通等成本，通过物业企业平台，得到了有效地降低。同时，物业公司借助互联网将社会间资源，将社区养老、文化旅游、家政服务、餐饮经营等与自身相整合，从而满足业主多方位、多层次的需求，使物业公司达到资金收支平衡，实现多方共赢的一种转型模式。
四、结束语
在如今的住宅区物业管理时，还是存在着不小的问题需要我们去解决。收费标准不规范不透明；物业与业主协调沟通解决比较困难；管理者服务水平不到位；物业管理工作者的工作态度和综合素质不够等等，这些问题阻碍者住宅区物业管理模式的发展，但是我们要对其进行优化与创新，完善管理内容，优化管理模式，与互联网接轨，创新住宅区决策机制，从这些我们可以看出我们的努力，希望在我们的努力下，不断地改进完善，使我们的住宅区物业管理模式得到进一步的改变。
参考文献：
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[3]戈效国. 房地产物业管理模式研究与运用[D].湖北工业大学，2016.（04）
论文作者:刘光原
论文发表刊物:《建筑科技》2017年第22期
论文发表时间:2018/2/26
标签：物业论文; 住宅区论文; 物业管理论文; 业主论文; 管理模式论文; 机制论文; 物业管理公司论文; 《建筑科技》2017年第22期论文;