摘要：不动产与人类生存利益的重要财产有很大关联，是人们生活中不可缺少的重要组成部分。如果需要对不动产物权进行变动首先就必须要符合法律法规，许多国家认为将登记作为不动产物权变动的公示是一种行之有效的方式，这些事件的推动大多以公示的公信力作为前提条件，那么登记制度就是公示的公信力的重要保证。健全的物权制度大多依赖于完善的登记制度，对处在发展中国家而言,完善物权制度与建立完善的我国不动产登记制度的重要性都不能忽视。
关键词：不动产登记制度；问题；建议
引言
不动产登记制度是公示制度中重要组成部分，而公示制度对我国物权法的建立和完善有着重要作用。不动产的登记制度是公示法的基础。登记制度的完善可以保障财产在交易过程中法律的有效性，物权法也要依附于登记制度。不动产登记是指通过国家对不动产的交易关系进行干预，利用登记的方法将不动产物权的设立、转移、变更的具体情况公布出来，让大众对这一项不动产的物权状态有所了解。不动产登记的目的就是为了通过公示的途径，让公众了解该项不动产物权的状态情况。
1不动产登记制度的概念
不同的学者对不动产登记制度的概念有不同的看法。王立明界定了房地产登记是申请人对房地产权利的确立，并按照法定程序移交专门登记机关进行登记。孙显忠教授认为，房地产登记是指在债权人申请中有关国家登记部门的登记，不动产登记簿中登记的不动产项目的申请人不作规定。梁辉星教授认为，房地产登记是指土地及其所有权等权利的取得、丧失和变更，按照相关专门机构管理的专业簿册的法律程序进行。综上所述，房产登记是指产权人进行业务申请时，国家对应的职能部门对该业务进行变更、丧失和取得的业务办理。按照相应的法定的程序，对房地产登记管理机构的专用账簿进行登记。不动产登记有两种含义:一是登记的事实状态，二是登记的程序或顺序。
2当前我国不动产登记制度存在的问题
2.1不动产登记档案资料移交难
不动产登记档案移交难的问题普遍存在。电子档案移交与纸质档案移交不同步的问题尤为突出，导致很多地方无法顺利开展不动产统一登记。例如，陕西榆林横山区就因为住建部门迟迟无法完成档案的移交，导致国土部门的不动产登记业务被迫中止长达三个月时间。档案移交难的原因只要有两点：首先，房产部门以往实行的房屋交易登记一体化，很难短时间内完成房屋交易与登记资料拆分；其次是积累的档案数量十分庞大，归档标准不统一，信息化管理水平也不一致，使得档案资料难以短时间内完成整理、移交。
2.2不动产登记业务流程运转不畅
就实际工作来看，不动产登记业务中房屋登记占比高达90%。而房屋权属性质最复杂，登记种类最全面。因此，在不动产登记制度建设、业务流程规范、信息化管理方面，建设管理部门走在前列。而国土部门接手不动产登记后，虽然制订了《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》以及相关业务流程，但一时还难以适应和满足公众的服务需求，业务流程还存在很多问题，给办证群众造成新的困扰。
2.3不动产登记错误赔偿难以落实
不动产登记过程中难免会出现错误登记的情况。如果登记出现错误有可能导致当事方蒙受损失。例如：法人以个人名义买卖或抵押不动产时，如果不动产登记资料不完整或不准确，一旦查封不动产使用权，就会导致抵押权落空。虽然《物权法》第二十一条提供了登记错误的赔偿原则，规定因登记机关违法或者失误出现不动产登记错误，应由登记机关承担赔偿责任；非因登记机关原因造成的登记错误，应由责任人承担赔偿责任。但是目前不动产登记机构尚未明确，关于不动产登记错误的责任划分、赔偿范围尚不明确，导致具体赔偿行为无法落实，赔偿机制有待完善。
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2.4缺乏完善的不动产登记查询制度
虽然我国《物权法》第十八条规定有关权利人和利害关系人享有申请查询不动产登记信息的权利，但没有明确是否可以公开不动产信息。因此，在实际工作中，不动产登记机关往往以保密理由拒绝申请人的不动产登记信息查询要求，给当事人带来极大不便。
3我国不动产登记制度问题的完善策略
3.1制定不动产登记程序法律规范
在全国人大共同制定的物权法当中，就明确了针对不动产的物权模式，并且直接和登记的模式与规范实现良好的统一。同时，其还在不动产登记条例方面，深入完善了关于不动产登记的法律规章制度。尽管当前我国现行的、有关不动产的法律条例相对较多，但其中仍然有极个别的法律条例存在重叠、不协调乃至重复的问题。为此，笔者建议完善此类法律法规，并且在时机成熟的背景下，可直接将《不动产登记暂行条例》直接升级为正式的法律法规。从而据此来明确我国不动产登记的效力、程序及性质等，由此促使我国不动产登记制度更加完善。
3.2强化机构整合力度
在问题内容当中提出了市县级国土资源管理部门，因为内部缺乏相应的不动产统一登记制度，因此对不动产统一登记机构的认识明显不足。并且其针对不动产登记条例的贯彻实施不全面，在整体思想上不够统一，具体存在相应的畏难情绪。为此，笔者直接建议国土资源部必须适当的派遣相应的督导人员，对地方所开展的不动产登记工作进行监督与指导，最终由此来保障不动产登记机构的优化整合。
3.3构建针对不动产登记审查的制度
要先保证不动产交易的稳定性，就必须树立起物权变动的公信效力，但是通常进行登记的公信力，大都是由登记信息真实性直接决定。因此如何实施实质化的审查制度，直接成为检验登记信息的重要基础和前提。当前我国物权法的应有仍然处于初步阶段，一些实质性审查工作的开展几乎都需要大量的人力与资金加以保障，由此致使物权法中并没有明确规定不动产登记必须开展实质性的审查工作。不过，从实际情况来分析，其实质的审查工作很难获得全面有效的落实，甚至还将直接致使相应的登记信息错位，从而直接对不动产交易的利益双方带来巨大的损失。因此，就必须颁布相应的不动产登记审查制度，并深刻贯彻落实该制度。
4结束语
综上所述，随着我国社会经济的快速发展，不动产成为人们生活中的重要组成之一，但由于我国不动产登记实施时间较短，存在信息不统一、技术标准不统一以及登记公开制度不健全等问题，导致不动产登记制度公信力有所欠缺，对此要促进不动产统一登记制度的完善，出台针对不动产登记的专业性法律法规，并对整个登记标准体系实施有效完善，并制定相应的审查制度，从而有效发挥不动产登记制度的作用，为社会经济发展与稳定提供有效保障。
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论文作者:闫德力
论文发表刊物:《基层建设》2019年第11期
论文发表时间:2019/7/24
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