中小房地产企业资金链管控问题研究
毛新强 雅戈尔置业控股有限公司
摘要： 现金流这一概念在财务理论中所涉及，其与资金链概念相似，房地产企业必须要把每个阶段的现金流出以及流入做好财务统计和排列，对这一阶段企业的资金流动实际状况有全面的把控，同时还可以将货币流动加以描述，将资金运动的情况客观的加以说明。由于我国政府的调控以及当前社会不断的发展，使得房地产企业市场竞争越来越激烈，因此，房地产企业必须要做好资金链管控，这是极其重要的。
关键词： 新时期；房地产企业；资金链管控；新模式
引言
对于房地产企业而言，在项目建设过程中必须要投入大量的资金，资金运转在项目开发的整个过程都有所体现，所以，企业要想使得自身能够健康的发展就必须要积极开展资金链的管控工作。最近几年以来，政府先后出台了相应的对房地产市场调控的政策，比如限价政策、限购政策和限贷政策。如果房地产企业依然采用以往那种对资金链管控的模式，那么就难以对企业遇到的问题进行有效解决，企业必须要积极进行探索，寻找出一种管控新模式。
一、房地产企业资金链概述
要想了解房地产企业资金链，还必须要对企业资金总量有所关注，其包含着资金的增值和周转以及资金结构等。其中，资金回收以及使用和资金来源都是属于房地产企业资金链结构中的重要组成部分，由此看来，房地产企业还需要对关键环节进行有效的把控，包括对资金回收方式以及流动方向和来源渠道的把控。如果房地产开发企业通过自身的资金来获取土地使用权，那地产开发商在进行借贷时便可以将土地使用权来当成抵押物，房地产项目的运营可以通过向银行的贷款以及工程企业的投资来进行，然后就能够对产品进行预售，通过预售获得的款项使得当前现金流压力得到有效降低，这也是项目运营的重要内容之一。
二、房地产企业资金链管控中遇到的问题
1.中小型房地产企业的资金实力存在差距
对中小型房地产企业而言，自有资金不足，难以使得项目运营的需求得到全面的满足，可以说房地产项目运营存在极大的危机，尤其是对于那些前身是施工企业的房地产商，不管从市场营销方面还是企业内部的管理，或者是资金实力来说，都难以使得人们对楼盘质量的要求得到充分满足。另外，由于此类房地产企业存在资金管理不合理、资源不足等问题，造成了地产企业的核心竞争力严重缺失，难以突破企业发展瓶颈。
2.融资渠道较为狭窄，融资较为困难
就当前房地产企业工作开展的实际状况而言，企业的主要是依靠着向银行所贷款项来进行运营的，通过调查研究表明，房地产企业运营所需的资产将近百分之七十都是向银行所贷。即便部分房地产企业强调自身的资金积累，另外股东也有很大的资金投入，然而，目前大多数房地产企业向银行所贷款项依然是主要的资金来源。然而，目前随着政府的宏观调控，房地产企业向银行贷款的难度也越来越大。事实上即便是政策放宽的阶段，银行也更愿意贷款给有名企业，主观意识上就不想向那些中小型房地产企业放贷，这对于中小型企业的资金链流动是极其不利的，而且也会对地产项目的建设以及销售造成极其不利的影响。因此，对于房地产企业而言，必须要不断拓宽融资渠道才能够使得资金能够有较为稳定的来源，为房地产企业正常运转提供有力支撑。
目前，随着地产领域的快速发展，众多房地产企业也有了很迅速的扩张，然而，房地产企业资金链的管控模式难以跟随其业务发展的脚步，因此房地产企业必须要积极探索，进而寻找出一种能够与业务发展相适应的资金链管理模式，这样才能够使得企业朝着健康的方向发展。就当前房地产企业资金链管理而言，很多企业都没有构建出符合现代发展步伐的管理制度，管理模式也相对比较粗放，这给企业的运营带来了很多的风险，这在很大程度上阻碍了企业的发展，甚至极大的威胁着房地产企业资金链的安全。其中资金链的管控是房地产项目开发控制的重要内容，地产企业应当对资金的来源以及使用和回收等各个流程进行控制，另外还应当做好资金利用率的监督和控制，使得项目资金朝着健康方向循环发展。
3.销售回款压力大
体系、政策、决定的落实与实施需要有专人负责，管理会计的开展与应用同样需要财务专员的配合，同时也使财务部在融入管理会计的时候，对财务管理专员提出了更多的要求。
我国政府，针对房价制定了许多的新政策，期望能够通过这一系列政策来对地产市场进行有效的调控，最终达到房价稳定的目的，很多房地产企业持有观望态度，造成了众多地产项目销售状况不佳。然而，维持房地产资金链稳定运转的主要保障就是依靠销售所获取的款项，一旦获取销售回款所需时间过长，就会使得房地产企业受到很大的负面影响。另外，由于政府出台的政策形势较为严峻，这给许多地产企业带来了很大的资金压力，而且资金成本也有一定的提升，这给企业运转带来了很大的困难。
4.资金管控模式难以使得资金链的安全得到保障
传统方法：a.求出系统的闭环极点(特征根)；b.使用劳斯判据判稳。MATLAB软件仿真可直接用roots()命令求得特征根也可用pzmap()命令绘制零极点分布图，如图4所示。
三、房地产企业资金链管理模式的思考
1.开拓多元化融资渠道
11）抓好工程竣工验收的最后一关。工程竣工后，施工单位首先应进行竣工预验收。在预验收合格后，向监理方提出最终的竣工验收申请。监理方应在合同规定的期限内，召集相关各方进行竣工验收。建设单位对此应高度重视，让参加管理的所有人员到场验收，当发现工程质量不符合要求时，应按照要求提出整改意见及时整改。经有资质的检测单位检测鉴定，仍达不到设计要求时，应会同设计单位制定技术处理方案。不能让竣工验收走过场，流于形式，把好工程质量的最后一关。
房地产企业必须要对融资渠道进行不断的创新，同时还应当注意向一些发达地区的较为前沿的资金链管控模式加以借鉴，使得房地产企业的投资基金能够得到充分的利用，而且充分利用企业债券方式等，即便这众多方式在一定程度上受到政府出台的相应法律限制，然而，那些大型的或者信誉度较高的房地产企业对这些方式的应用是极其有效的，而且这些融资方式所需的成本也比银行较低。另外，必须正视这几种方式难以在短时间内使得地产企业对银行的依赖彻底转变，然而，却已经开拓了地产项目融资的多元化渠道，使得企业资金稳定性得到有效保障，为项目发展提供有力支撑。
2.对销售模式加以创新，加速资金回笼
（1）显效，心绞痛彻底消失；病情控制良好。（2）有效，心绞痛的发作次数明显减少，且心绞痛分级减少≤1级。（3）无效，心绞痛的发作次数无变化，心绞痛分级未改善。以[（显效+有效）/例数*100%]公式计算两组的总有效率。
现阶段，政府依然在不断的对地产市场进行一定的调控，这就造成了地产企业的市场环境有所改变，供方主导地位已不再，因此地产企业必须要加速资金回笼才能够使得企业资金链能够安全稳定的运行。另外，企业还需要对自身进行市场定位，结合当前市场需要对销售模式加以创新。另外，由于人们越来越注重楼盘的质量，相应的要求也越来越高，所以企业必须要积极探索，进而提高设计和开发能力，保证企业能够正常运营，通过对地产销售模式的创新来为销售回款的回收提供有效保障。
3.对资金管控模式进行创新
对房地产开发商而言，必须要结合本身的实际运营状况不断的对资金管控模式进行有效创新，不同时期制定相应的行之有效的资金管控模式，始终贯彻落实对资金的集中管控，以收支两条线为基本原则，进而使得资金能够在不同阶段都可以合理的利用。地产企业对各种资金链管控模式加以创新，尤其在进行资金链管控之时必须要高度重视资金以及成本和合同这些主要环节，同时通过信息化管理平台进行不断的优化处理。
4.积极探索，寻找出与企业发展相适应的预算管理模式
房地产企业项目建设持续时间较长，而且对资金的需求比较依赖，需要大量的资金投入，所以房地产企业必须要对各个项目做好预算管理工作，这就需要企业必须全面的分析业务流程，进而制定相应的资金利用计划。在进行预算管理过程中必须要重视制度保障工作，构建出一套与企业预算管理相适应的考核制度，将预算管理作为企业的战略来实施，使得预算管理更具有可操作性以及前瞻性。
5.借助于信息化平台，对资金进行动态的管控
在这个信息化时代，信息技术极度发达，信息技术已经在企业管理中有着极其广泛的应用，许多企业纷纷构建出相应的信息平台和企业业务相适应，信息系统平台贯穿于资金管控的全过程，相应的管理人员能够借助于该信息平台实现对资金的动态管控，对企业经营实际状况有全面的掌握。
6.制定科学合理的营销方案，保证资金能够如期回笼
对于客户而言，对价格最为重视，相应的企业能否提高经济效益，价格也是尤其关键。在房地产领域进行营销过程中，必须要科学合理的定价，这也是营销的核心内容。通过合理的营销手段，比如编制相关的策划书，进而能够加快资金回笼，保证企业资金链能够顺利运转。
四、结语
总之，随着房地产领域的不断发展，地产企业发展速度也在不断加快，同时企业市场竞争也更加激烈。因此，地产企业必须要高度重视对资金链的管控工作，针对房地产企业资金链管控中遇到的问题，包括中小型房地产企业的资金实力存在差距，融资渠道较为狭窄，融资较为困难以及销售回款压力大等问题积极制定有效的解决方案，通过开拓多元化融资渠道，对销售模式加以创新，加速资金回笼，对资金管控模式进行创新等，保证企业资金链能够正常运转，提高企业市场竞争力。
参考文献：
[1]刘玉新．论新时期房地产企业资金链管控的新模式[J]．财经界：学术版 ，2016(17)．
[2]吴琼．浅谈新时期房地产企业的成本管控[J]．低碳世界，2018(9)：258-259．
中图分类号： F299．233
文献识别码： A
文章编号： 1001-828X(2019)019-0051-02
标签：新时期论文; 房地产企业论文; 资金链管控论文; 新模式论文; 雅戈尔置业控股有限公司论文;