石家庄定坤测绘有限公司 河北石家庄 050000
摘要：随着最近几年房地产行业的日益火爆，有关房地产方面的知识和内容成了人们关注的问题。比如，房产面积的测量和计算，以及房产测绘分摊方法等，虽然有一定的专业性，但与交易双方都有直接的利益关系，也因此成了必要掌握的内容。基于以上的原因，本文从房产测绘的作用入手，对房产测绘中存在的一些问题进行了探讨，并特别就房产测绘分摊方法和房产面积的质量控制着重进行分析，有很强的实用性和针对性，具备一定的参考价值。
关键词：房产测绘；测绘面积；质量控制
作为一种固定产，房产既具有使用价值，也具备投资价值。从使用的角度考虑，房屋的格局和面积等因素是决定居住舒适程度的核心指标，就投资的角度考虑，房屋的地点和面积等因素是决定房屋交易价值的关键参考。总之，房屋的面积大小对于其价值有着极为重要的影响，而准确测绘和对面积质量控制的要求则越来越高。在现在房价屡攀新高的背景下，更是人们关注的焦点。从这个意义上说，非常有必要了解一下房屋测绘方面的内容。
1.房产测绘的现实作用
毫无疑问，对于一个房屋的产权而言，其最关键的部分之一就是该房产的实际面积，精确测量房产面积对于开发商和购房者都意义重大。因而，采用科学合理测绘技术对房产进行精确测量，绘制户型图，是利益各方的共同需要。在实际测绘过程中，房屋开发商会按照国家相关标准，完成对房屋整个工程建设后，会协同专业资质的测绘单位对房屋的布局和面积进行测绘，获得房屋准确的建筑及使用面积。开发商会非常重视测绘房屋的各项工作，确保数据真实准确的同时，努力推动房屋面积测绘工作质量，以更好迎合消费者购买需求。
与过去相比，目前的测绘设备和技术有了巨大的进步，整个测绘过程也已经得到流程统一和标准化的改善。无论是从便捷程度还是准确程度，测绘技术的进步都是显而易见的。在目前房屋寸土寸金的情况下，精确的测绘精度满足了市场需求。反过来看，高精度的测绘技术提供了详实准确的数据，一定程度上，也促进了房地产市场的健康发展。通过房产测绘中获得的测量数据，可以准确计算和绘制相应的房产位置以及方位。为开发商和购房者双方的交易提供必要的数据，这些测绘数据既可以为管理者了解房产情况以及具体的交易提供便利条件，也能够在交易中直观描述对各使用面积的利用情况。开发商还可以参照测绘结果，对比设计图纸，检查建筑商的工作完成质量和效果，作为评价建筑商的一项重要考核凭证。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
2.房产测绘方法及面积质量控制措施
2.1房产面积测绘中的一些问题
（1）测绘标准难统一
因为对房产面积进行测绘的过程非常复杂，同时对测量的精密程度要求也比较高，在实际的测绘操作中，就非常需要确定一个合适的技术标准对整个测绘的操作细节进行必要的规范，以此来满足各利益方和监管方达成共识的需要。但就现阶段我国的测绘工作而言，基本还处于初级的阶段，所以各方面细节的规范还有待进一步完善，尤其是与房产面积相关的测绘数据参数，缺乏更为明确的规定。这造成了各地区测绘操作的差异性，当发生纠纷时，每个人对于房产面积都有自己的理解，各执一词，导致很多不必要的麻烦。
（2）公用面积分摊不合理
对于住宅房产来说，实际上很多消费者并不十分了解房屋面积是怎样计算的，他们对于整个测绘工作并不清楚，其应有的知情权被有意无意地忽略。一些开发商利用这一点，会误导测绘人员将房屋的面积进行分摊处理，而实际上这些分摊的面积可能根本就是不该进行分摊的公用部分。这样的处理无疑会侵犯客户的实际权益，导致消费者承担不必要的分摊面积。同时，因为各种原因测绘人员可能会对某些建筑部分，比如飘台、阳台以及一些突出的部分，难以准确判断，也没有相应规定来定义这些面积怎样计算，造成了一定的混乱。
（3）测绘人员业务水平低
现在的房产室内设计，复杂性越来越高，不规则形状也越来越多，这对于测绘人员的业务水平来说，无疑是一个不小的考验。同时，一些新型的测绘仪器和测绘技术，对于测绘人员的业务素质也有更高的要求。对测量数据的计算处理，以及对误差的修正，都需要一定的知识技能基础。要求测绘操作人员在精业的同时，还要有敬业的态度。但事实上，相当多的测绘人员其专业素质并不高，对比较精密的测绘仪器多采用现学现用的方式，测量精度难以保障，测绘数据可靠性大为下降。
而且，一些测绘企业考虑人员流动性，同时也是为防止在运营成本上支出过高，对测绘人员不会实施上岗前的必要培训，也基本没有对雇佣期间做以必要的业务能力考核。而以上做法将会使得测绘人员的业务能力保持在低水平徘徊，对实际的测绘工作产生非常不利的影响，从根本上说，也不利于整个行业的健康发展。
2.2 房产测绘面积的质量控制
（1）加强测绘人员的职业素质
因为对房产测绘的综合性要求，在细节等内容上需要保持高度的专业能力、责任心和注意力，这是对测绘人员完成本职工作必须具备的基本要求。一旦某一方面存在问题，就会对最终的测量结果产生非常大的负面影响，其准确性难以保证。对此，国家相关部门要发挥监管作用，对那些不具备完成测绘任务的人员，以及难以保证准确率的测绘作业，都要进行相应的处理。而且，相关行业机构以及国家有关部门要协调配合，完善管理考核机制，对专业测绘公司的具体运作有明确的规定，比如业务培训和业务考核，加强责任到人到事的管理力度，通过公开管理，来获取群众的监督参与，从根本上督促并引导测绘工作健康发展，取得更大的进步。
（2）严格审核设计资料
在进行测绘之前，必须先要审核前期的设计资料和图纸，对这些资料图纸进行细致的研究，从中获得一些基本的数据，从这些数据里面查找可能影响测绘精度的关键信息，为下一步的实际测绘奠定一定的基础。在对这些设计资料以及图纸进行研究时，先要通过审核程序进行必要的审核。具体来说，就是测绘委托方要把施工设计资料和图纸呈交给相关的规划部门进行详细审核，当审核被通过之后，委托方才可以把已通过审核的施工资料和图纸再提供给委托的测绘机构，之后，执行测绘任务的人员会详细分析这些资料是基础上，开展有效的测绘任务。对于设计施工图纸来说，其准确性和完整性是两个必备的基本条件，图纸中要包含一些必不可少的内容，比如阳台和飘窗的设计大样、房屋平面图、建筑立体图等项目，确保这些内容健全更便于测绘人员对设计相关数据进行查询。
（3）确保面积控制及公用分摊准确合理
为避免测绘房产的总面积发生偏差问题，国家有关部门必须严格依据《房产测绘规范》的要求，明确房产测量的所有内容。对于房产公用面积的测算，需要综合考虑各种因素，具体来说，如果该部分处于封闭状态，那就需要测算全部的面积，如果该部分处于敞开状态，还需看该公用部分是否处于建筑主体结构内，因此还要分情况进行测算。公用部分的分摊面积测算完成，再比较各分摊部分的面积，进而提高测绘的准确性。
3.结束语
综上所述，房产测绘工作涉及到开发商、消费者、建筑商的根本利益，也关系到监管者的职责所在，必须获得公认的准确可靠。随着测绘技术以及测绘仪器性能的不断提升，测绘精度也有了更多的保障，这对于满足社会发展对于测绘精度更高要求有了更可靠的保障。在实际的操作中，不可避免会存在发生一些问题，比如分摊方法不合理，质量控制水平有待进一步提升等。从根本上来说，解决这些问题的关键在于两个方面：一是人，提高操作的技术水平和责任心；二是技术，采用更先进的设备和测量手段。
参考文献
[1]宋爱祥.对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法[J].科技经济市场，2010，04：51-53.
[2]韩磊，冯光伟，李帅.房产测绘分摊方法以及对房产面积质量的控制[J].江苏科技信息，2015，12（12）：78-80.
[3]崔国栋，赵欣为.房产测绘技术与房产面积测量的关系辨析[J]房地产信息，2016，6.
论文作者:赵根龙
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第6期
论文发表时间:2018/7/16
标签：房产论文; 面积论文; 人员论文; 房屋论文; 测量论文; 质量控制论文; 数据论文; 《建筑学研究前沿》2018年第6期论文;