陕煤集团西安煤化实业公司党群部 710032
摘要 发展理念是发展行动的先导。发展理念对头不对头，从根本上决定着发展的成效乃至成败。在党的十八届五中全会上，习近平同志系统论述了创新、协调、绿色、开放、共享“五大发展理念”，强调实现创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展、共享发展。
关键词 发展 现代物业 创新
一、现代物业管理模式
物业管理作为一种全方位、多功能的房屋管理形式就是实现物业管理企业化，专业服务社会化，管理手段现代化。
1、物业管理企业化
物业管理与中国原有房管制度的差别在于原有的房屋管理是一种行政性管理，属于政府行为；物业管理则是把管理和服务作为一种商品由独立核算、自负盈亏的物业管理公司来经营，是一种企业行为。
2、专业服务社会化
专业服务社会化包含着两方面的内容，一是专业化，是前提条件。社会生产服务的内容专业化，服务水平才会有很大的提高。中国物业管理公司与国外同类型企业相比，中国公司的机构臃肿，人员也比较多，这是因为物业管理公司是对每一项管理业务、服务项目都要自己而为，一个再小的物业管理公司也必须配齐从管理人员到清洁工、园艺工、维修工和保安等一套人马，工作量和人员配备不相称，既增加了公司的开支，也相应减少了从业人员的经济效益；另外，随着人们居住水平的提高，物业中配套的各种设备都很先进、复杂，必须由专业技术人员进行维修保养。
3、物业管理现代化
（1）管理观念现代化。物业管理与传统房屋管理在观念上的区别在于： 1）信息观念。在物业管理中，信息作为一种重要的资源来管理和利用。物业管理人员既要掌握物业的运行情况，又要及时了解业主对物业管理的意见，面对一个不断变化的系统，随时随地对其进行调整，使工作达到最优状态。2） 系统观念。物业管理的目标不是单一的建筑物，而应是把建筑物与其周围环境作为一个系统来管理，这个系统中不仅包括有形的物质，它还包括了无形的精神文明。3）经营观念。物业管理不能依靠行政手段，而要采用经济手段来管理物业，通过有偿服务，多种经营来保证管理系统的资金平衡和企业的经济效益。
（2）管理组织网络化。物业管理涉及的面很广，物业管理与政府有关部门、各种服务公司都有着千丝万缕的关系。我们将设计物业管理系统中的各个部门作为一张“网”上的点，通过网络中的各个节点就能实现资源共享。这样物业管理公司就能协调好与各方面的关系，更好的促进物业管理。
（3）管理标准规范化。工业企业都有一套完整的产品质量检测系统。物业管理是服务行业，它的“产品”就是管理服务的行为。为了保证服务产品的质量也应建立一套规范化的管理标准，对服务行为发生的整个过程进行全面考核。只有提供一流的管理服务，企业才能达到一流水准。
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二、企业发展现状
在2017年实业集团召开的职代会、工作会上公司主要领导在讲话中指出“瞄准2018年底前“三供一业”改革目标，认真研究政策，对我们有利的都要争取并落实。
西安实业作为陕煤化实业集团下属的一个传统型物业服务管理型企业，在向现代型物业管理过度过程中也出现了一些问题和弊端，应引起足够的重视。
1、人员结构不尽合理。受国企老后勤的传统思想影响，企业现有从业人员从年龄、学历、在岗情况、人员素质、业务技能等方面结构不尽合理，创新意识不强，创新动力严重不足，人浮于事现象依然存在，适应市场经营的意识和能力还很欠缺，导致参与市场竞争的能力比较差，与现代物业服务管理产业对新型人力资源的需求有较大的差距。
2、基础设施陈旧，历史欠账多。西安实业所辖小区多为企业老旧小区，基础设施老化、历史欠账多、维修维护成本高，加之小区大修基金未收取或在主业管理，部分产权不明晰，部分业务与与原企业相互混淆，常规关联交易结算不对等，运行不畅通，没有达到真正的市场运作和公平交易，企业自主造血功能比较差。
3、思想观念滞后。受国企传统思想观念影响，企业老职工和退休职工思想观念比较落后，社区居民对社区物业管理认识存在误区，对物业管理的职责范围了解得的不是很全面，对职责理解认知范围有扩大，居民普遍认为在小区里所有的事务都应由物业管理来承担，“物管像保姆，什么都得管”。
4、服务意识淡薄。社区服务管理人员队伍素质高低直接影响着整个社区服务水平的高低。目前，西安实业按照业务划分从业人员主要涉及社区物业、幼教、宾馆三块，其中幼教现有从业人员34人，正式员工10人，外聘劳务人员24人；宾馆现有从业员工40人，正式工34人，劳务工6人；剔除宾馆和幼教从业人数，实际从事物业管理人员为578人。从人员分布情况来看，配置十分紧凑，而且从业人员大多数都是企业改制主辅分离人员，整体素质普遍不高，外聘专业人员较少，这样一支缺乏专业化管理知识和行业基本素质的人员，从思想认识上服务意识就比较淡薄。
三、坚持创新发展，推动企业追赶超越
1、强化“追赶超越”意识，凝聚起加快企业发展的洪荒之力。积极对标行业先进企业，树立标杆，向行业标准看齐，查找差距，不足短板，牢固树立追赶超越意识，从思想上要追赶先进、超越先进，凝聚起追赶超越的洪荒之力，推动企业科学发展、跨越发展。
2、充分利用国家对“三供一业”移交改造相关政策。对现有基础设施进行改造，逐步达到社会统一收费标准，把握住企业型社区向市场化进入的最后一顿晚餐。
3、优化岗位设置，逐步改变人员结构。通过整合工作场地，提高设备自动化程度，有效改变后勤工作劳动密集型的传统用工模式。充分利用合同制用工制度，通过市场引进和与社会专业机构建立长期的合作，提高专业技术人员的比例，逐步解决人员素质不高、结构不合理问题，提高专业化服务水平，提升服务质量和社区管理水平。
4、加强企业文化建设，不断增加员工的荣誉感和归属感。深入开展企业精神、企业经营理念、核心价值观和安全文化、廉政文化、服务文化等教育，引导员工牢固树立安全意识、服务意识、责任意识，提高服务质量和服务水平，以优质的服务赢得社区职工群众的认可和信赖。
现代物业管理逐步走向市场化运营机制，摆脱了传统社区办社会的模式和弊端，着眼未来，还需在把握经济社会发展趋势、理解人类行为机理的基础上，因势利导地探寻现代社区物业管理的“共同体”治理之道。
参考文献：
[1]董兆伟.以五大发展理念引领推进中国特色现代大学治理[J].学习论坛.2016年 07期
[2]杜丽华.以五大发展理念引领高等教育发展[J].社科纵横.2016年 11期
[3]居岩岩.“五大发展理念”引领城阳新型城镇化建设[J].劳动保障世界.2016年 23期
论文作者:贾媛媛
论文发表刊物:《语言文字学》2017年5月
论文发表时间:2017/8/28
标签：物业管理论文; 企业论文; 物业论文; 人员论文; 五大论文; 社区论文; 理念论文; 《语言文字学》2017年5月论文;