龙岩市房地产市场房价上涨的财富效应及对居民消费的影响
马盛攀
（龙岩城发集团，福建 龙岩 364000）
摘 要： 自20世纪80年代以来，房地产市场的房价波动对整个市场经济的影响日趋增大。我国自20世纪90年代推行住房制度改革以来，房地产产业逐渐成为拉动经济增长的重要动力之一，成为了我国国民经济的支柱产业。如今房地产市场持续升温，投资热度也随着持续增加的大背景下，房地产市场价格也随着出现了持续的波动，对居民的消费行为产生了较大的影响，并且逐渐开始得到相关部门的关注。这篇文章的出发点就是从龙岩市房地产市场房价波动的财富效应角度入手，发现在房地产市场价格持续波动的大背景下，想要提升居民的消费水平，刺激居民的消费能力，最为关键和有效的做法之一就是稳定房地产市场，避免房地产市场价格的频繁和过大波动。
关键词： 龙岩市；房地产市场；房价上涨；财富效应
一、我国房地产市场房价波动中的财富效应
关于财富效应的解释，“新帕尔格雷夫经济学”有详细的阐述，通俗来说就是随着房地产市场价格的涨跌，房产持有者的财富也随之增减，影响消费的增加或者减少，短期的边际消费倾向也会跟着扩大或者缩小，形成促进或抑制经济增长的效应。由于房地产市场的特殊性，其财富效应跟其他资产有其不一样的独特特征：首先，由于房地产是兼有消费和投资双重属性的产业，这也使得房价波动中财富效应所能影响的范围特别大，买卖双方都可以运用银行信用贷款等模式把不稳定风险转嫁给银行，势必会造成房地产市场的不良性繁荣。其次，房地产它是附着在土地上的固定资产，使用寿命较长，供给比较单一，但市场需求却是呈持续增长趋势，所以需求直接影响价格占很大因素。
二、龙岩房地产市场分析
2018上半年龙岩全市完成房地产开发投资117亿元，同比增长31%。在政策调控及市场导向下，2018年以来龙岩房价得到有效控制，总体房价在去年的基础上稳中微涨，而从销量结果来看，上半年购房需求表现也较为稳当。龙岩中心城区商品房总签约8127套，环比增长149.29%，其中住宅签约4322套，同比去年略微下降1.12%，总签约面积54.81万m2，同比去年略微下降4.76%。
三、龙岩市房地产财富效应传导机制分析
1.直接财富效应
表现为有两套及两套以上住房的居民，在确保自身居住的前提下，能够将剩余的房产进行出租或者出售，租金和房屋销售收入随着房价的不断上涨也跟着水涨船高，这部分增加的收入无疑会刺激他们进行消费，就这方面而言，财富效应在房地产市场上的作用是正向的，其作用力的大小主要取决于用于两套以上房产的家庭在当地居民中所占的比例。由于我国在房地产方面出台的限购政策，实际能够拥有两套以上房产的家庭所占的比例还比较小，且存在两级分化的趋势。基于边际消费递减的原理，在家庭消费支出中，当社会财富较为集中时，家庭消费与单位财富的增加是呈反比的。
2.抵押效应
通过房地产抵押融资获得更大的流动性，从而增加消费支出，作用对象是住房所有者，作用方向是正向；房价上涨有益于提高贷款额度，对消费有促进作用。然而受传统观念的影响，龙岩市人喜欢买房置业，传承后代，一般不会将房产抵押以换取资金进行消费。另一方面，目前龙岩市各银行都在收紧抵押消费贷款政策，特别是在贷款人年龄、房龄、额度、贷款期限、用途等方面都加强审核把关，据问卷调查估算，我市45%的居民既便将住房拿去抵押，大部分所得贷款都不愿意用于消费，而是投资。随着各种消费类贷款产品不断推陈出新，抵押效应的作用也会越来越显著。
3.预期效应
预期效应的作用程度取决于两方面，一是宏观经济的稳定增长，二是房地产市场的稳定发展。因此即使房价出现上涨，对人均财富以及整个经济大市场有利好，虽然居民实际财富未必有所增加，但也能促使人们向消费市场倾斜，这是正向效应，对于那些暂时不能适应住房要求的群体来说，或多或少受到一些影响，但反作用较小。
F（产品质量信用）=a1*f1（产品质量信用意愿）+a2*f2（产品质量提供能力）+a3*f3（产品质量保障能力）
房地产市场的快速发展不仅限于像龙岩市这样的三、四线城市，在一、二线城市中也同样出现了房价的过快增长，这种增长不利于经济平稳发展，中央银行为了改变这一现状势必会密切关注房地产市场的供需关系及其变化发展情况，通过出台有关政策对房价进行有效调控以达到稳定整个经济市场的目的。另一方面，从投资消费的角度看，房价的过快增长将会持续加大持有房产和未持有房产群体间的贫富差距，不利于和谐稳定社会的建设。在制定相关政策来对房地产市场的价格进行有效调控的过程中，应当充分运用多种类的货币政策工具，不能单一地运用利率、存款准备金率等一般性的货币政策工具，应该要注重多运用具有选择性的货币政策工具，如信贷政策。
4.预防性储蓄效应
居民资产的增加主要来自于居民可支配收入水平的提高，居民的财产性收入也将随着增加。从前文中可以看出，居民的消费行为受收入的影响是最大的，居民消费水平的提高很大程度上取决于居民收入水平的提升。房产对于诸多家庭来说无疑是相当重要的财富，甚至可能是唯一的财富，以龙岩市房地产市场为例，从表面上看，财富效应作用于房地产市场的效果并不显著，但实际上财富效应在房地产市场中的作用机制通常是与其他多种效应相互影响和作用来实现的，从深层次影响着居民主要消费结构的构成模式。要想促进消费拉动内需，可以从稳定保险行业市场的健康可持续发展为准入点，完善保障文化教育、意外、重症疾病以及养老保险等配备措施，从而使很大程度上减小生活过程中不确定因素对生活品质的影响。
四、龙岩市房地产市场房价上涨的财富效应对居民消费影响的对策
1.强化房地产市场的宏观调控
人力资源管理，涉及到职工群众最根本的利益，无论是个人发展，还是现实收入，乃至能力提升，都是职工群众最关注的方面。在深化改革关键时期，如何能得到大多数职工群众的拥护、理解和支持，关键看我们的出发点和落脚点是不是建立在企业和个人的共同发展愿景上，是不是为了广大职工的根本利益，是不是坚持群众路线，是不是以调动职工积极性、主动性和创造性为目标。
2.抑制房地产投机行为
4.创新(1998—2010年)：党委政府领导下的维护社会和谐平安的经验。进入新世纪，“枫桥经验”坚持发展与稳定并重，创造了“四前工作法”、“四先四早”等工作机制，创新实施了“分工负责，维稳责任具体化；分块实施，综合治理网格化；分层掌控，源头预防动态化；分级联动，矛盾化解即时化；分类治理，服务教育人本化”的矛盾化解“五分法”，努力做到小事不出村、大事不出镇、矛盾不上交，形成了党政动手、依靠群众、源头预防、依法治理、减少矛盾、促进和谐的新格局。
由于投机式投资者的资本积累，追求高额收益，在资金回本上所体现的消费能力远高于正常的“刚需”购房者，目前龙岩市出现房价持续波动、消费能力一般的情况，在这样的背景下，财富效应在房地产市场所产生的正向作用会受到较大地限制。我们在制定有关政策时应当要区别对待，有一定的针对性，这对于相关政策的执行和有效落实是很有必要的。对于一般的消费者而言，以改善居住条件为目的的刚性需求，政府有关部门要进行适当的引导，避免出现非理性消费，对于那些类似炒房的投资客，应该加大税费征收力度、利率调整和限制多重过户交易程序等多个方面来压缩单纯投资需求者的利润空间。
3.提高居民可支配收入水平
房地产市场价格的不断波动，人们打算购房的首付款和还贷压力势必增大，大多数人选择积累更多的存款，同时房价上涨，必然引发众多房市投资者和投机者高度关注。一方面，房价上涨的越快，人们为住房的消费支出就越多，房地产市场的投资、投机者越多，预防性储蓄效应作用也越大。另一方面作用方向明显是负向，比如出租户、换房者、房地产投资者等，特别是出租户，房价上涨，所承担的房租随着上涨，出租户只能通过减少其他支出，增加储蓄来支付上涨的房租。
4．千方百计发展实体经济
据统计，龙岩的常住人口总量，近几年呈净流出趋势，主要原因是龙岩属资源型城市，这几年，由于煤矿、铁矿、稀土等矿产资源经济萎缩，外来农民工大量减少，这必然影响社会整体购买力。因此，不解决实体经济发展和人口规模增长问题，房地产的发展就失去根本的支撑。实践证明，房地产去库存，不能仅靠政策支持，还需要有产业支撑。要千方百计发展实体经济，提升我市就业吸引力。只有经济发展了，百姓富了，房地产市场蕴含的财富效应才能真正发挥其积极正面的引导作用。
其中表示数据拟合项，‖·‖F表示Frobenius范数，λ≥0表示正则化参数，用于控制目标函数中稀疏项的相对权重。‖X‖0为稀疏约束，用l0范数来统计矩阵X中非零元素的个数。
5．拓展延伸房地产市场产业链条
健康养老产业已经成为朝阳产业。龙岩市委、市政府已明确健康养老产业发展方向，将健康养老产业确定为“产业兴市”战略中新兴产业之一。我们有独特的生态气候优势、人文旅游优势，以“候鸟式”养老为主，吸引外地老人来养老，努力吸引外地老年人以旅游形式和异地养老方式前来养生养老。未来几年，要把龙岩的生态优势转化为经济优势，推进健康养老产业发展是首选，要全力打造国内知名养生养老福地品牌。
五、结论
习近平总书记说过：“房子是用来住的，不是用来炒的”。房价上涨会导致财富增加，财富增加会影响居民消费。所以，财富效应带来的对居民消费的影响也很明显。一方面，可以刺激消费，另一方面也会抑制需求，是一把“双刃剑”。希望通过本文的相关研究能够为龙岩中心城区以及整个龙岩市房地产市场的持续健康稳步发展提供可借鉴的意义。
参考文献
[1]陈咪.中国房地产价格对通货膨胀影响的区域差异研究[D].山西财经大学，2018.
[2]邱瑞喆.中国城镇居民房地产财富效应实证研究[D].山东大学，2018.
[3]陈思圆.保障性住房供给对不同收入阶层居民消费的影响研究[D].华东师范大学，2018.