九五年房地产形势浅析及九六年势态展望，本文主要内容关键词为：势态论文,六年论文,形势论文,房地产论文,九五年论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
在1995近一年中，房地产业一直呈现低速下滑的趋势。投资增长缓慢，房价下拙，商品房交易量下跌，开发企业步履艰维，整个房地产市场大势趋淡。
那么，怎样解释95年房地产所呈现的这种低潮势态呢？作者试从以下几方面进行粗浅剖析。
（一）市场需求发生逆转，大量商品房“待在闺中”
从供给上看，我国刚刚经历了一轮房地产投资看涨期，其中，1992、1993年持续两年投资额增幅超过了110%。目前，1992年以后开工的项目集中进入了供给期，据统计，仅94年一年，我国商品房竣工面积就达1.07亿平方米。由于供给速度过快，许多城市房地产供给都超过了现实有效需求。反映到价格上，由于前几年强劲需求的拉动和一些地方对房地产企业不合理的费用摊派，加大了开发成本，造成了商品房价格上扬，并逐渐同一些地方消费者的支付能力拉开距离。目前这种供求关系的逆向变化，使得高价位得不到足够的有效需求维持，市场销售平淡。
在需求上，由于政府政策性抑制集团消费，使得企业单位购房量下跌，影响单位购房量的有效需求，加上公有制企业特别是国有企业经济效益普遍滑坡，福利开支减少，这都直接导致市场潜在需求巨大和目前社会有效需求不足的矛盾。个人购房方面，随着银行存款利率的提高，以及安居工程和迟迟未决的房改政策的影响，众多居民持币观望，对购买现房报犹豫态度。
所有这些情况都直接造成房地产交易量下跌，导致商品房大量空置。据建设部统计，目前我国的空置房屋多达3289万平方米，房屋空置率高达9.9%，已接近国际上通定的警戒线10%，部分地区甚至达到50%。
（二）政府部门严厉的宏观调控政策促使房地产业持续降温
95年，政府在宏观上加大调控力度，并取得明显成效。通过货币紧缩政策和财政政策，已彻底抑制房地产市场中曾一度出现的过热现象。从信贷部门提供的信息看，95年建行房地产信贷规模仅保持在200 亿元左右，投放政策和94年一样，并加大力度，严格控制。以住宅为重点，发展个人住宅贷款等形式，严格控制信贷规模，对购地、高档楼、所一律不提供贷款。房地产企业的资金紧张程度，年度内已是难有转变。
（三）房地产业的利润下降，风险加大，导致部分社会投资有所转移，开发投资增幅明显减缓
随着前几年房地产投资的持续增长，房地产经营回报正逐渐从高额利润转向一般正常利润，这促使投资者的投资行为必须更加理性化，以尽量消减投资风险，同时也使社会上一部分报投机心理，意在获取超额利润的投资者不得不息鼓退出，转向别处发展。
据统计，我国今年上半年房地产开发投资增幅比去年同期降低17.7%，商品住宅完成投资额增幅比去年同期降低33.8%。这表明，我国目前的房地产投资正从前一阶段的一哄而上转向正常增长，而我国的房地产市场也正从“过热”步向正常平衡发展时期。这种转变需要一个盘整、平淡的过渡时期，需要一个逐步消化的过程。在这个过程中，优胜劣汰，将直接导致投资增幅缩减，使房地产业步入一个淡季。
（四）受经济周期影响，95年房地产业缺乏大环境支撑，生机萧条
从国内形势看，我国的国民经济从1993年开始步入建国以来第十个周期，从整个经济周期波动性规律看，最近的几个周期一般持续在3 至4年。可以预见，此次经济低谷将持续至96年初，可望在96 年下半年出现曙光。在这段低谷时期，房地产业缺乏大环境支撑，加上1995年是“八五”期间的最后一年，国家在宏观上抓紧资金回笼，众多金融、投资公司也抓紧时间回收资金，只进不出，致使房地产业金融后盾脆弱，资金吃紧。
此外，还由于受到其它各方面的约束，例如：目前产业政策不明朗、配套法规不健全，投资环境无法摸清，行政办事效率低下，房改步伐缓慢，力度不强等等，都制约着房地产业的发展，使95年房地产一直徘徊于低谷之间。
那么，这种“阴雨状态”何时变晴，房地产市场何日能步出低谷呢？
展望96年房地产形势，随着国家宏观调控政策的持续、市场规范、盘整的进一步深入，房地产企业将仍然需要经历一段相对艰难的日子，房屋的高空置率对96 年市场来说也需要一段时间的消化。 可以预测，96年上半年，房地产业仍将持续一段时间的低谷。
但是，随着我国经济增长的回升，国内房地产业的大环境有望得到改善，我们相信，通过投资结构的逐步改善和日趋合理，房地产行为的逐渐规范，竞争机制的日趋完善，我国的房地产业正逐步跨入稳定发展的健康轨道。
展望96年房地产走势，我们大体可从以下几个方面进行探讨：
（一）从大气候上看，喜多于忧
现在，越来越多的经济专家认为，在经济增长过程中，能带动全局的是房地产业，因为它是一个基础性，先导性或者说是主导性的产业。中国历史上的几次经济发展高涨期都是在固定资产投资率比较高的情况下出现的。按此观点，房地产很有可能是推动下一轮经济发展的启动机。尽管明年房地产业仍将面临诸多困难，但随着我国各项经济指标的圆满修正，以及“九五”期间国民经济的良好趋向，都会使今后几年中房地产业的发展前景最看好。
（二）从资金上看，紧张状况将有缓解
据有关资料显示，中国人民银行日前已决定放宽周转资金贷款，尽管这仅限于优秀的国有企业和国家重点项目，但长期的货币紧缩政策似乎正逐渐以“限定放宽”的形式开始对重点产业予以照顾。
房地产业与金融业紧密相联，彼此间有很强的依赖性。在有些国家，银行贷款可占开发商投资额的70%，而在我国银行贷款仅占投资额的21%。
迹象表明，96年的银行贷款将会有小股松动，起码不会过度紧缩。明年是“九五”期间第一年，国家资金将开始作有计划地调整、投放。同时，随着房地产资金证券化进程的加快和正常融资渠道的开通，一些适销对路的项目，特别是普通住宅的开发将会得到贷款支持，这一切都给96年房地产业的资金状况带来希望。
（三）从需求市场上看，我国的潜在需求市场很大，需要购房者很多
据建设部统计：目前我国市区人均住房面积仅7.7平方米，有400万家仍生活在非常拥挤的环境中，人均低于5平方米。但在前一阶段里， 由于种种因素影响，房价过高，而一般居民的收入相对很低，导致社会实际有效需求很低。伴随着我国房改工作的全面铺开，房地产市场的进一步稳定规范，资金紧张状况的缓解，地方性不合理摊派收费的遏制，社会有效需求将得到逐步提高，这使96年房地产需求市场总体上有好的趋向。
目前，住房商品化的观念大大增强，租房不如买房深入人心，据有关部门的抽样调查证实，我国居民中想购买属于自己住房的达45%，近几年我国个人购房比例显著增长，这将为整个房地产行业提供广阔的需求市场。
（四）从商品房的供给和销路上看，96年，住宅将成为热点
我国今后每年要求竣工1.5亿平方米城镇住宅， 这其中相当一部分要通过房地产开发来完成，鉴于公众购房的经济承受能力，今后几年里，投资开发低价住宅将成为我国房地产的一大趋势。世界银行对许多国家推行居民住房商品化的情况综合考察后，认为住房价格与一般家庭年收入比保持在3:1至6:1之间方有可能推行住房商品化，若房价高于家庭年收入6倍以上，居民只好游离于市场之外。据调查，有近90 %的人认为，我国商品房价每平方米应在600元至1500元之间， 才是广大居民能承受的价格水平。由此可见，96年，商品房开发的真正市场在微利住宅。
在微利住宅独领风骚的同时，中低档写字楼也将呈一枝独秀之势。伴着我国改革开放的深化，外部投资者不断涌入，而这几年政府精简，大中型企业调整下来的职工大部分转向第三产业，兴办第三产业又需要各种写字楼，特别是一些布局合理、功能实用而价格又不是过分昂贵的中、低档写字楼。
对于高级别墅和豪华住宅、写字楼、国内市场已基本饱和，短期内价格难以上升。
通过以上分析可以看出，对于一般的房地产企业来说，现阶段投资仍需持谨慎态度，短平快的建设项目比较适宜，投资方面应以微利住宅和中、低档写字楼为主。尽量做到工期短、投入产出平稳、回收快，战线不宜过长，一次性投入不宜过多，只有这样才能做到快速运转、高效经营。与此同时，房地产企业应重视加强中介服务和物业管理。前一阶段，房地产企业大多只注重投资和开发环节而忽视中介服务和物业管理环节，致使好多开发出的房屋因中介服务不够、物业管理不善，配套设施不全而致使用户无从问津和不愿问津。正如建设部候捷部长日前指出：在现在这种调整期里，我们要抓住机遇，促进房地产的中介服务、物业管理的发展，以使整个房地产业有一个均衡、协调的发展。
纵观95、96年房地产市场，在经历相当一段时间徘徊、盘整之后，有望在96年下半年走出低谷，使得“阴雨转晴”，进入平和稳定的发展阶段。对房地产开发企业来说，这是一个面临优胜劣态的考验期，同时也是企业加强管理，内部挖潜，提高竞争实力的时期。我们不可奢望过热过爆的现象会再度出现，但对于96年房地产市场，我们似乎可用“审慎而乐观”的态度去待之。