摘要：目前，房地产市场已走向成熟和规范运作，开发商在开发新项目时，面临不确定的因素增多，要想开发项目获得成功，必须重视对项目的前期的规划设计和管理工作。文章根据笔者管理实践，对做好房地产项目开发前的策划、规划设计过程等问题进行深入探讨。
关键词：房地产项目开发；规划；管理
引言
当前，随着经济发展和收入的提高，市民对居住的生活环境要求越来越高，都希望自己能够住在一个规划合理、配套设施完善、生活环境舒适安全、物业管理到位的小区里。因此，房地产开发商应当高度重视项目开发的规划设计和管理工作，为后期项目营销和推广提供便利，争取实现投资收益最大化。文章以敏捷绿湖国际城项目为例，对房地产开发项目的规划管理进行深入探讨。
一、实例分析
敏捷绿湖国际城项目，占地约71.3万平方米，总建筑面积约330万平方米，项目一共分7期开发，总容积率为3.2，绿化率约30-35%，项目具备完善的生活配套和浓郁的居住环境。绿湖国际城拥有齐全的生活配套资源，配备风情饮食商业街，商业综合体。项目会所配备：室外国际标准泳池、健身室、棋牌室、乒乓球室、瑜伽室、桑拿室、休息室等丰富的休闲娱乐区域。项目配套有2所社区幼儿园，1所社区小学；小区3所教育设施建成后均移交广州市增城区教育局管理，让孩子在社区内即可享受广州市级优质教育资源。三期北面为项目的“全民运动公园“，占地约1.8万平方米，公园东面规划配备有：休闲草坪区、慢跑小径、蓝球场、网球场、小型足球场等，另外，在公园南面配套了一个阳光大草坪。（见图1）
图1
上述项目由于定位准确，规划设计合理、配套设备完善以及具有较高的园林绿化环境，项目一经推出，便取得了良好的销售业绩。
二、房地产项目的规划设计管理
1、设计要坚持以人为本、让住户生活舒适为最高原则。
房屋建成后，是有七十年的使用期，业主花巨款购买房子后，都希望拥有舒适的生活环境。因此，在进行房地产项目规划设计时，要做好整体规划与细节处理工作，既要做好项目规划、平面布局合理，也要从方便用户、提升用户舒适度的角度考虑，体现房地产开发项目的价值。
2、规划设计要方便物业管理。
对于规模比较大的房地产项目小区，通常都是分期开发，物业管理工作就要分期开展工作，又要把握全局，要处理好接管和后续开发建设的关系，搞好建管衔接，保证整个住宅小区物业管理安全，评价整个住宅小区优劣的标准，不仅要看开发建设质量，还要更加看重居住环境和物业管理水平，建设设施齐全，服务质量优良的开发住宅小区，是搞好物业管理的基础，物业管理的优质服务，又能够使得物业保值增值，并树立物业品牌。
3、规划设计要符合项目定位，满足实际需要
每个房地产项目都必须有准确定位，并根据定位进行相应的规划设计，如果背离定位，规划设计无论多么超前先进，都是失败的，例如如果项目定位是刚需型的，小区多以中小户型为主，档次中等价位适中，规划设计应以合理规划、实用型为主，但如果设计出高档型的中庭园林景观设计，不仅会增加工程造价，而且后续的物管费用很高。在目前房地产的开发利润空间紧缩的现实情况下，将会加大盈利难度。
4.房地产开发规划设计的要点
（1）总体开发设想
房地产开发项目的开发，需要对项目进行市场定位，必须综合考虑以下因素：规划部门提拱的项目用地的控制性详细规划、政府对地块及附近环境的规划和发展方向、项目周边现在或将来的配套设施、项目所在地附近现在或将建住宅项目的定位、物业种类等，在充分考虑上述因素后，再根据企业自身的发展规划，明确本项目的定位。
在具体操作过程当中，应当把握几个重要的内容：
①企业现金流测算；②规划设计条件；③项目的土地成本；④销售的速度；⑤客户群的调查；⑥产品的市场定位；⑦销售市场调研，销售价格的预判；⑧成本分析。结合以上八点，可以确定项目的定位。并根据定位，及项目周边房地产开发和销售的市场行情、公司投放的现金流等因素，制定项目的开发周期，产品投放时间，产品投放量，项目现金流回正时间，以及股东盈利目标。
（2）项目交通系统规划
一个城市要进行可持续发展，必须建有完善的路网、便捷合理的路网规划设计，可以有效提升城市的形象和品质，作为城市综合体之一，住宅小区也应当遵循这个原则。
在进行小区项目规划设计中，必须要对小区内的交通进行系统设计及评估，确保科学合理，使用便捷。当前，现在市民收入增加，许多家庭都拥有私家车，车辆的增多，会对居住小区的交通规划提出了更高的要求，因此，进行小区交通规划设计时，要实行人车分流的道路系统，也就是人行道路系统和车行道路系统要分开，以保证就在小区内的行人安全，行车不干扰行人，汽车入小区后应直接停进地上的停车位，或开入地下车库，避免或减少车辆行驶在小区道路的时间。
随着住户汽车数量的快速增长，在进行住宅小区道路系统规划时，不仅要考虑到系统的设计合理性，还要考虑到停车车位和数量的规划，以满足住户需要。目前，政府部门对住宅小区规划设计的停车数量有明确要求，必须每100m2 要配置一个车位（各不同的城市要求也不尽相同）。
为了进一步完善住宅小区道路系统的规划设计，除了充分考虑人车分流以外，还要对步行系统的设计进行优化及细节处理，包括系统的可达性、无障碍设计等。
（3）配套公共服务设施系统规划
房地产开发项目，要做好配套公共服务设施的规划设计工作。做好这项工作，不单可以增加项目卖点，提升项目附加值，还可以为业户入住以后生活舒适带来方便，增强住户归属感。
目前，人们对房子的需求，除了满足睡觉休息以外，还需要进行购物，娱乐等活动。开发小区设置公共配套设施，可解决市民后顾之忧，
因此在小区项目前期规划中，要根据小区入住的人数，设计相应的公共配套服务设施，并且保证数量和分布的合理性，满足小区居民的需求。此外，规划设计时，还需要考虑对设施项目后续管理和经营的问题。
（4）综合管网的规划
小区综合管线的规划，就是要对小区内的各种管线进行综合规划和管理，否则会影响到住户的正常用水、用电、用气等需求。小区内需要布置和安装的管线有很多，涉及到雨水、污水、强电、弱电、燃气、供热、智能等等，在进行管网规划设计时，需要合理规划布置各类管线的进口、接口的位置规划以及与市政综合管网的连接。
通过合理规划设计，可以有效减少项目开发成本，也要利于日后的使用和维护，促进小区房子顺利交付和使用。
（5）绿化与景观系统规划
随着人们对居住环境要求的提高，人们都更加关注居住区的园林景观，绿化和景观是否优美，成为人们购买房子的重要考虑因素之一。因此在进行项目规划设计时，应当在经济合理的基础上，尽量增大绿地面积，降低建筑密度，提升房屋价值和卖点。并且，在设计中，适度增加园林的用材，使园景可以达到移步换景，各个花季可有相应的花期的植物搭配，达到四季常绿，花常开的效果。
（6）建筑设计规划
建筑单体的规划设计可以说是房地产规划设计重要要点之一，建筑单体是项目总体规划理念的展示体，建筑立面风格、外墙颜色是该项目的规划理念、产品定位、公司实力的展现。建筑户型设计的优劣直接关系到项目的销售，资金的回笼，乃至企业的发展。
（1）建筑立面、色彩的规划设计。建筑单体的立面造型变化多样，色彩可以丰富多变。而在规划设计时，房地产更多应重点关注外立面的造型、色彩是否符合项目的总体定位和总的规划理念。
（2）建筑户型规划。建筑户型的设计相对立面和颜色显得更为重要，因为它是居民每天都在使用，它的舒适与否直接影响到消费者的生活质量。而户型，也直接确定了日后销售的对象，定位准确，将对快速销售清盘，快速回笼资金起着至关重要的作用。
三、成本控制
1、前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等），根据设计的深度，以及以往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的成本控制目标。
2、工程施工和材料采购过程中，坚持“三堂会审、货比三家，合理低价中标”的原则。同时，加强承包商管理工作，完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收各类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。
四、结束语
通过对房地产开发项目中的设计管理进行分析，可以得知，在房地产开发项目中，规划设计作为前期工作，对整个项目后续的工作有着深远影响。提升规划设计管理水平，既能够有效促进房地产项目的健康发展，更能打造出精品房地产项目。
参考文献
[1]陈额尔德木图.关于房地产项目规划设计成本控制探析[J].内蒙古科技与经济，2015（11）
[2]李江华.房地产开发项目成本规划研究[J].江西建材，2015（6）
论文作者:杨建江
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第14期
论文发表时间:2018/9/19
标签：项目论文; 规划设计论文; 小区论文; 房地产项目论文; 系统论文; 开发项目论文; 设施论文; 《建筑学研究前沿》2018年第14期论文;