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摘要：本文主要对房地产项目开发面临的主要风险及控制策略进行了分析与探讨，以供同仁参考。
关键词：房地产项目开发；面临风险；控制策略
一、前言
房地产项目投资风险是指房地产企业把资金投入房地产开发、 管理等项目中，但由于受到多方面因素的影响而无法确定能否获得预期收益的可能性。伴随着房地产市场的日趋成熟，房地产开发的暴利时代已结束，利润已回归正常水平。提高抵御风险的能力，是房地产开发企业提高核心竞争力，实现利润最大化的保证。基于此，本文主要对房地产项目开发面临的主要风险及控制策略进行了分析与探讨，以供同仁参考。
二、房地产项目开发面临的主要风险分析
（1）定位风险。项目的市场定位确定以后，基本上就确定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中最大的风险。
（2）政策风险。政策风险是指我国宏观调控政策行为，特别是房地产调整控制性政策而带来的风险。我国房地产受国家调控政策的影响很大，经济体制改革和产业政策调整，有关控制性政策的出台，均会影响房地产内部结构，使不同类型的房地产产品需求比例产生变化，如果投资者投资项目选择不当，必然会使他们遭受损失。
（3）财务风险。房地产开发是资金密集型行业，筹集足够的资金是房地产项目开发的重要支撑。目前我国房地产行业用于运转的资金主要来源于自有资金、银行贷款、销售回款三种方式，尤其对银行贷款的依赖程度相当大。这种大量资金需求极易使企业负债规模过大，在融资环节面临巨大财务风险。同时，现在房地产市场观望情绪浓厚，中小型房地产企业普遍存在销售回款不足，融资成本高企的情况，导致资金链紧张，引发财务风险。
（4）项目质量风险。项目的施工质量与工程投资密切相关。项目质量控制不好, 可能导致返工、加固、处理等，会相应延长工期，同时也会加大资金投入。
（5）管理风险。在投资项目管理中由于管理人员工作失误或疏忽或缺乏管理经验等原因，而引起的人、财、物的损失。如安全措施不健全，造成人员伤亡，物资设备管理不严，造成企业财产浪费、损坏等。
三、房地产开发项目投资风险控制策略探讨
(1)加强房地产投资的可行性研究与科学决策。房地产企业可行性研究，可以对拟建项目在后期的投资建设与交付使用进行综合性的技术经济分析，对其中可能存在的各种风险和预期的经济效益进行预判，所以是投资决策中非常重要的内容。 由于房地产项目的开发周期长、投资数额大，其中的不确定性因素比较多，所以在进行投资决策时，要提高专业性水平，要在进行充分市场调研的基础上，对房地产项目的用途、规模、类型、功能结构、成本投入、销售政策等进行科学决策、 民主决策，尽可能对不确定性因素进行预防性控制。
(2)关注政策动态，认准投资方向。房地产开发对政府行为而引致的影响相当敏感。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受政府政策影响则更大。所以，时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政政策及货币政策、产业政策、住宅制度改革等就显得十分重要。通过对各项政策的研究，既有助于房地产投资者确定正确的投资开发方向，较准确预测未来市场需求，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。某大型房地产公司2008年以41亿的高价投得广州员村绢麻厂地块，但一直未进行开发， 2012年广州市政府“动真格”收回逾期未开发地块，并没收1.3亿土地出让保证金。该公司对政策趋紧和政府的决心估计不足，不但损失了巨额保证金，更错失了抢占金融城核心区的大好机会。
(3)制定科学的投资组合策略。基于房地产投资与开发过程中存在的固有风险和潜在风险，要想完全做到“零风险”是不可能的，所以房地产企业的投资可以考虑制定科学的投资组合策略，将房地产的投资风险分散化。对此，有实力的房地产企业，可以在进行充分市场调研的基础上，考虑房地产投资周期的长短组合、 投资规模的大小组合、房地产档次的高中低组合、建筑用途的差异化组合等，这样不仅可以实现投资风险的分散化，还可以实现房地产投资开发与市场需求的有效对接。例如，房地产企业可以将一部分资金用于普通住宅的开发，另一部分资金用于写字楼的开发，其投资回报率、回报周期、潜在风险都是不同的，高收益项目风险高，低收益项目风险低，但高收益可以弥补低收益的房地产开发损失， 最终在整体上实现较高的收益率，整体的投资风险也会得到有效的降低。也可以通过投资不同区域同时，房地产开发的投资组合也不是一成不变的，房地产企业要学会及时的研判和调整， 做到顺势而为。
(4) 加强财务管理人员风险管理意识，确保企业现金流。在房地产投资的过程中，房地产企业管理人员必须强化风险意识，才能使企业在投资风险来临时不至于惊慌失措，能够采取有效的方法应对投资风险。企业内部的风险具有不可预见性，企业投资的实际结果与预期结果相差很远的情况也是可能出现的。因此，强化企业财务管理人员的风险意识是防范投资风险的重要保证。同时，要有效预防房地产企业的投资风险，就必须在企业的财务管理中采取有效的措施保持和提高房地产企业的内部资产流动。 投资前做好恰当的成本预算，对生产所需的人力、物力、材料、器械等进行详细分析，充分考虑到实际市场价格、企业内部的劳务价格、机械租赁价格、周转材料等因素。
财务管理人员还应格外重视融资方案的选择，采用多种融资方式，从多个融资渠道上进行融资，尽可能地分散融资风险。以预售楼宇的回收资金作为后续投入的项目，还应在融资方案中考虑到房地产销售市场不景气，低价或滞销导致资金回收受阻后，造成建设资金供应不上的应急办法。要构建良好的营销和财务对接机制，形成对销售未回款按期梳理和逐笔理清的具体措施，落实目标任务和激励机制，尽快尽量回收销售款，有些还要预留出一定的风险基金和利润，如投资周期较长的，还要考虑通胀等因素。
⑸完善项目质量管理体系，强化工程质量控制。工程质量不但关系到工程的适用性，而且关系到企业的生存发展、关系到用户的生命财产安全。因此，加强工程质量控制，对保证产品质量、保障用户使用价值和生命安全，乃至保持社会稳定具有重要意义。加强项目全面质量管理，保证工程质量，必须选好项目经理，配好项目管理班子。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆项目经理是企业在项目上全权负责人、前线总指挥，项目工程质量的第一责任人，要求政治素质过硬，同时要求懂技术、善经营、会管理，具备高度的使命感和责任感，具备良好的统筹协调能力。项目管理班子是项目工程质量的管理者，同时又是全过程的实施者，要求能对反映项目质量的材料、环境、配套设施实行全方位、全过程管理，严把质量关，逐步完善房地产开发项目的各种安全设施，要具备参与房地产工程质量工作总体策划的能力，能具体负责落实质量方针和质量目标，进行现场指导和帮助解决实际质量问题。在工程招标过程中实行公开、公平、公正的原则，择优录用符合条件并具有较高信誉和实力的施工单位，从而确保工程的施工质量和施工安全。在工程建设项目施工中，项目部要明确工程的领导责任和施工人员的责任义务，定期召开工程质量会议和安全专题会议，从思想上高度重视，切实贯彻落实“百年大计、质量第一”、“质量重于泰山”的工程质量根本要求。在施工过程中，要全面贯彻质量保证体系，多方位、大力度保证施工质量和施工安全。
（6）加强高素质人才队伍建设，着力激发各类人才在风险管理中的责任担当。企业竞争最终是人才的竞争，房地产公司要管控好项目风险，最终的落脚点、着力点在于加强高素质人才队伍建设，应将风险管理纳入到日常管理中，同时培育风险管理的企业文化，让公司员工都参与到风险管理中来。公司应该加快构建具有行业竞争力的人才制度体系，聚天下英才而用之，要着力破除体制机制障碍，向项目主体放权，为人才松绑，让人才“干事业”的活力充分迸发，使各方面人才各得其所、尽展其长。同时，强化房地产开发项目专业管理队伍的培训力度，对有工作经验的技术和管理人员进行再培训，培养一批房地产开发项目所需要的项目经理、采购经理、施工经理、财务经理、营销经理，以及前期研究、设计规划、工程造价、投资管理、商务合约、法律事务、材料控制、安全环保、市场营销、物业管理等专业技术和管理人才，以适应房地产开发项目的需要，也可在高校相关专业中选拔房地产开发项目需要的人才，并对所招聘的人才进行培养，作为储备的专业技术和管理人才。房地产开发企业要树立强烈的人才意识，做好团结、引领、服务工作，真诚关心人才、爱护人才、成就人才，激励广大人才增强责任担当，竭力化解各类风险，提高管理水平，提升项目盈利能力。
四、结语
总之，随着近年来政府对房地产宏观调控力度的加大，房地产企业的融资环境、政策环境、销售环境所面临的各种压力都在不断增加，所以房地产企业的投资需要更加谨慎，要提前有应对各类风险的预案，采取科学的投资风险预防与控制策略，确保房地产项目从开发、设计、建设到后期交付使用过程的平稳安全， 顺利实现房地产投资项目的经济效益和社会效益。
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成了地方政府所扮演的角色严重错位，政府应该是公共产品的提供者，而非加入到剥削者中来，变相的剥削人民。虽说我国现在走市场经济的路子，但所有国家的住房情况单单靠市场经济的调控都是无法解决的，在明确地方政府的职能后，地方政府开始逐渐建造廉租房等，供给给买不起房子的民众，解决了平民老百姓的住房问题。政府主动参与，打破这种垄断的卖方市场，有利于降低房价，维持稳定的房地产市场。
2、房地产市场产权制度改革
加大对地方政府的监管，要逐渐收权于中央，将地方政府卖地所得的收入收纳到中央，由中央来进行统一的分配。最终这些收入还是会用于人民，卖地财政收入与人民收入是一致的。这样，房价就不会因为土地价格而产生过大的上升，即使土地价格上升，其收益也是会为全民所享受的，也不会增加民众的生活成本。我国城市土地宪法规定土地属于国有，是所有人民共有的，把地方政府卖地的收入划归中央政府管理规划，可以避免政府职能失灵，减低人民买房的负担。
3、加大政府对房地产市场的监管
要改变政府监管的对象，过去政府将监管的重点放在开放商上，而根据上文房地产市场的价格机制，房地产的价格是地方政府、银行、开发商、炒房者等共同作用影响的。政府的监管对象应该从开发商转移到这些人身上，对不同的主体应该采取不同的监管措施。针对不同主体的心理及行为，基于行为经济学原理来研究，从而更好的监管和调控房地产市场。此外，政府监管的手段也应该多样化，地方政府做为房地产市场利益的获得者，又来监管市场显然是不合适的，这就相当于裁判下场比赛，因此我们应该寻找非利益集体参与到房地产市场的监管中来，媒体就是很好的一个群体。政府既可以通过媒体来控制舆论导向，最低程度减轻民众的心理预期和降低羊群效应，也可以实现监管的透明化，实现更好更高效的监管。
上文从经济学的角度介绍了房地产市场和价格的关系，揭示了房地产价格的经济学影响。因此必须要重视政策对于房价的影响，政府做到高效的宏观调控，采取各种措施打压房价，减轻房地产市场经济泡沫带来的危害性。真正为老百姓着想，履行好政府的职能。除此之外，要控制舆论导向，避免羊群效应，为民众解释心理预期的概念，让他们知道房价的繁荣上涨是虚假的，阻止其盲目跟风，发挥媒体的传播效应，充分利用经济学原理，稳定房价，搭建可持续发展的房地产产业。
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作者简介： 苏文昌，1988.12.10，男，2012年本科毕业于烟台大学，籍贯：山东滨州，籍贯：房地产经济与管理，工作单位：北京创业公社投资发展有限公司
论文作者:杜达集
论文发表刊物:《房地产世界》2019年5期
论文发表时间:2019/9/15
标签：风险论文; 房地产论文; 项目论文; 房地产市场论文; 政策论文; 房地产企业论文; 政府论文; 《房地产世界》2019年5期论文;