钟晓雯
广东诺诚房地产土地评估工程咨询经济鉴证有限公司
摘要：房地产抵押贷款属于一种融资方式，为现代企业获得资金的方式。抵押价值评估为考虑贷款数额的依据，具有鉴定作用。对抵押房产进行评估，能够保障贷款方的利益，可有效维护金融市场及房地产市场的稳定性。抵押价值结果公正及科学显得较为重要。现阶段我国房地产抵押评估方式依旧存在一些问题，应用市场法、收益法及成本法无法将问题解决，需改进评估方法，才可保证最终结果。本文对房地产抵押过程中评估问题进行分析，并探讨改进思路。
关键词：房地产抵押；价值评估；问题；思路
房地产是人们普遍讨论的话题，在90年代后得以高速发展，在我国市场经济中发挥重要价值。房地产行业发展带动关联行业发展，房地产抵押贷款与金融业形成密切关联，对信贷市场稳定性有一定影响。银行一般以评估机构测算机制为依旧，经过银行内部规定将房地产转变成贷款资金。抵押房地产评估价值对银行放贷额度有直接影响，若无法做到客观的评估将影响银行及借贷人的利益。我国评估机构起步较晚，管理机制及监督机制不够完善，导致评估过程中问题显现，针对存在问题，采取正确的改善方式，是保障评估结果公平公正的基石。
1房地产价值评估基本概念
房地产抵押贷款为信贷业务的一种方式，借款人以自己房产作为抵押物，向银行申请等价贷款。抵押房产的使用权及受气源属于抵押人，不会转移到银行，但是在借款没有全部还完前，不可随意处置房产。房地产抵押为长期融资方式，金融企业利用抵押贷款将资金发放于信誉良好的企业或者个人。贷款时间能够规划为短期或者长期贷款，房地产抵押一般为长期贷款，金融机构利用房地产抵押方式获得资金保障，借款人能根据合同还款，并偿还合同中的利息。
房地产价值评估为房主及金融机构的交易物品，评估机构会根据抵押物价值评估。若评估机构所评估结果为当时市场价值，需将评估过程中的法定优先受偿款及工程拖欠款等扣除。评估奇偶股价值只是为借款人及金融机构提供参考依旧，并不是实际下款数值。金融机构与借款人还需最后的商定才能确定最终价值。
2房地产抵押价值评估问题
我国房地产抵押评估行业起步较晚，相比其他行业还不够成熟，法律体系及评估过程存在不完善及不合理性。法律相关条款还需要在不断发展中总结经验，将存在问题总结后，政府部门应当将法律条款逐渐完善。在评估方法方面，需要从业人员相互交流难题，商业房地产评估中所面对问题较多，本文将对此作出分析。
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2.1定性选择方案局限性
商业房地产常用方式为市场法及收益法，这两种方式在应用过程中，需根据相关规定选择性质相同的案例。在能够参考的案例中，可以选择评估对象相似、成交日期及价值点近似的案例做出对比。现阶段案例对比采取定性分析方式，定量难以引入，导致比较标准无法统一，此背景将人的认识局限性放大，对评估的公平性产生影响。不同评价人员在评价技能方面存在差异。导致同一对象在不同评估机构所选取的案例不同，最终评价出的价值存在较大差异。差异一旦超出范围，评价结果的公平性便会受到影响。部分评估人员受贿后偏向与企业或者个人，便容易引发道德风险，使违法乱纪几率提升。部分评估人员为相关者利益，对房产价值高估或者低估，使成交价格与实际不符。
2.2权重问题
房地产价值影响因素较多，房地产状况修正是一种对房地产价值影响的多种因素比较，并在修正后正视房地产价值。各种影响因素修正过程是市场法比较过程中评估价值及收益法求取租金时的重要组成部分。传统评估方式对各类影响因素进行分析时，一般不会考虑影响因素对房地产价值的影响，所以不会研究权重问题。在实际评估房地产价值过程中，不同影响因素对价值影响结果存在差异。若房地产所在地域较为繁华，这种地产与住宅地产影响程度便不同，所评估价值也存在一定差异，所以评估过程中赋予不同权重保障结果合理性。为防止上述情况的产生，将相关定量数据模型带入传统评估方式中，能提升评估过程中的客观性及科学性。因此针对评价方法存在的问题需提出针对性解决方案。
3房地产抵押评估的改进思路
3.1模糊识别的案例选择
具有对比性的案例为评估的主要方式，案例需具有相似性，比如权利相同、用途一致、价值等同等。选择对比案例时需注意应用市场比较法。商业房地产抵押价值评估一般采取两种方式，市场法及收益法。市场法在应用过程中会选择公开市场能够对比的案例，在实际应用过程中，收益法确定年收益时也会选择租赁案例，案例选择是否恰当对评估结果有直接影响。目前行业动态方面，可比案例选择定性分析方式，评估人员根据自身工作经验，选择具有主观性。不同评价人员知识及水平不同，选择案例便会存在较大差异，导致评估结果不合理，甚至产生较大误差。可比性案例在选择过程中，一般会根据相关性入手，中特性并无明确外延，本身量化难度大，无法利用精准数字进行分析，导致房地产案例对比时，优劣程度划分具有模糊性，无法利用数学语言表达。比如房地产所在区域不同，交通情况不同及环境不同，那么便无法利用数学语言划分。在此背景下可以利用模糊数学理论进行划分。模糊是学为研究和处理模糊现象的方法，利用微积分、线性代数等相关理论及处理方式将日常生活中难以量化的问题进行模糊处理。模糊数学法能够将定性分析转化为定性及定量结合的分析，使评估案例选择更具客观性。
3.2层次分析法修正影响因素
传统评估方式中修正过程采取定性分析法，在修正过程中并未对各种影响因素分析，也并未对房地产价值程度赋予权重修正，使得评估结果客观性不足，价值可信度不高。如何保障评价结果客观性，成为评估人员一直探索问题。应用层次分析法，对各类因素修正过程进行定量分析，最终减少主观意识影响。层次分析法为目标值难以定量描述的分层交错评价目标系统的理论，该方式能够对决策目标有关元素进行分解，在此基础上进行定性及定量的分析，多用于相互关联且相互制约的因素构成的复杂问题。需要解决问题可以看作一个结构，将结构不断分解、判断、决策最终得出理想结果。层次分析法在应用过程中需要将房地产影响因素进行分层，商业房地产在计算过程中，会分为四个方面，比如交易情况、交易时间、区域华宁、个别因素。四种因素交易时间及情况修正较为方便，但是环境因素及个别因素难以修正，比如地域繁华程度、交通通达情况、基础设施建设情况等。个别因素中又包括建设时间、楼层、面积等。
结束语
房地产比较实例影响因素进行综合分析，综合分析结果便是各类影响因素对房地产总体质量的评价，最终能够实现对房地产地区因素的定量对比。商业房地产在评估过程中还存在一些问题，将传统评估方式改进，利用模糊识别及层次分析方式对案例进行对比分析，能够实现量性及定性的对比，保障比较案例结果近似，判定实际交易金额。层次分析法各种影响因素评价对象价值影响的权重进行分析，最终获得对象价值，保障评价结果客观性及科学性。
参考文献
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论文作者:钟晓雯
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第35期
论文发表时间:2019/4/17
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