房地产中介：存在问题、制度建设与发展策略，本文主要内容关键词为：制度建设论文,存在问题论文,房地产中介论文,策略论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
根据建设部、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理局联合发出的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》的要求，在“房地产交易秩序专项整治工作方案”中，列到本次房地产交易秩序专项整治范围的有：将未取得营业执照从事房地产经纪业务；未按规定采用经纪合同示范文本；房地产经纪人利用虚假信息骗中介费、服务费、看房费等费用；在代理买卖过程中骗取差价；经纪机构直接从事商品房买卖等行为列为房地产经纪的违规行为。
近几年，我国的房地产市场迅猛发展，随之而来的各类房地产中介机构亦步亦趋，如同雨后春笋般涌现出来。房地产中介行业成为架起市场与消费者之间的桥梁和纽带，对推动房地产市场运转起到润滑剂的作用。但当前房地产中介行业的发展仍面临着很多问题，与市场发展不协调的一面也日益突显。随着我国房地产市场的发展，更多海外中介的进入，国内的房地产中介业将受到强烈冲击，面临严峻挑战。故而有必要针对我国房地产中介存在的问题进行全面反思，这样才能顺利与国际接轨，获得生存与发展。
一、房地产中介现状：问题与分析
尽管发展快速，但我国的房地产中介服务业从总体上看还属于幼稚行业，整个产业仍在低水平低层次的质态上运行，具体表现为房地产中介服务企业整体素质不高、绝对数量多、相对规模小、经营边界清晰和极端专业化、经营粗放、经营行为不规范、恶性竞争较严重等很多亟待解决的问题。
1.法律法规体系不完善
到目前为止，我国房地产中介服务方面的法律法规尚处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。现有的《城市房地产管理法》从法律上界定了房地产中介行业的商业性质，意即每一个依法成立的中介服务机构，在法律地位上都是平等的，不存在管理与被管理、领导与被领导的区分。但是从法条本身看，该法又具有浓厚的行政法的色彩，除对房地产中介机构的设置进行规范外，并没有将房地产中介服务行为置于民商法的调整范围，至于中介机构的权利、义务、责任等等更是涉猎不深。
2.缺乏专业人才，影响产业的提升
21世纪的竞争是人才竞争。房地产中介服务工作涉及面广，兼具综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力的体现。因此，要胜任房地产中介服务工作不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面的知识，而且还需要有较强的获取和分析多方面信息的能力以及较强的沟通能力。但由于房地产中介业在我国是近来才兴起的行业，从业人员资格认证制度尚不规范，匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关工作的经历。有些虽取得执业证书，在低要求的制度环境下也往往会走上歪道——过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢客户行欺骗之能事等，大大降低了房地产中介服务业的行业信誉度。
3.中介机构行为尚不规范
中介机构的行为不规范主要表现在以下三个方面：(1)主体资格不合法，无照经营和未经登记核查擅自从事中介业务的现象常有发生；(2)不按照标准收费，随意性太大，收费名目太多、太乱，在收费中使用票据混乱，事业型收费与服务性收费不分；(3)机构管理混乱，没有起码的规章制度，不设财务机构，不建账目，还有的既没有固定人员，又没有固定场所，也无资金，是名副其实的“三无”企业。这些“三无”机构的存在，扰乱了市场秩序，败坏了房地产中介业的声誉和社会形象。
4.中介机构职业道德和服务意识尚待强化
公正性、服务性是中介机构的本质特征，可是当前许多中介机构缺乏职业道德，仅仅把获利当作经营的核心，所有的经营活动都以盈利目标为转移，服务意识淡薄，在利益的驱动下，只要赚钱，什么都干，丧失了客观公正的立场，迎合客户的一些不正当要求，向客户提供不真实的验资评估报告，向公众提供不实宣传，这不仅扰乱了市场秩序，还侵害了生产经营者的利益，也损害了中介机构的形象和声誉。
5.行业监管不力
目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。由政府直接监管的，面对数量庞大的中介机构和纠纷，根本不可能做到事无巨细，面面俱到，同时客观上还存在着的寻租空间导致腐败的产生；由行业协会监管的，由于目前行业协会地位不明确、作用空间有限及相关立法滞后，同样存在诸多问题。
二、房地产中介问题的解决：方法与对策
1.中介自身应苦练内功，寻找差异化竞争策略
房地产中介企业在拥有巨大市场潜力的同时，还面临市场竞争的巨大压力。新一轮的竞争将不再是拼店面多寡和房源多寡，而将是真正地进入品牌竞争。一方面，在未来本土的房地产市场里，发展商对中介机构的依赖会越来越强，而且消费者在购房或租房时，也会更多地寻求中介服务。另一方面，国内房地产法规及行业管理也在趋于完善，企业经营成本在逐步加大，房地产中介服务公司如果没有资金与品牌做支撑，资源匮乏，业务品种单一，抗风险能力太弱，也将难以为继。未来，房地产中介企业要继续生存发展，唯有以品牌建设为重点，向规范化、规模化、品牌化发展。因此，对于现有企业，应该在同一区域内寻求差异化服务，做到差别竞争；必须依托行业协会和业绩好、实力强的企业的共同倡导，通过企业间的联盟或同盟关系，对区域市场进行有效规范，加强行业内的自律，从而推动房地产经纪行业的规范、理性、有序、健康发展。
2.完善房地产中介政策法规体系
随着房地产市场的日趋活跃，房地产中介在流通领域的重要性将进一步凸现出来。因此对房地产中介的规范，既是房地产市场对其提出的客观要求，也是中介业自身发展的需要。西方国家之所以有较为发达的中介行业，就是因为法制比较健全，例如战后的日本积极学习美国经验，根据本国实际情况及时制定了自己的房地产中介法律法规，如《房地产业交易法》，使得日本中介业得以规范发展。因此，政府要顺应房地产市场发展的要求，在立法、制度、管理规定等方面对中介企业的规范化起到一个根本性的推动作用。
首先，科学设置政府管理职能，明确房地产中介服务业的主管机构，确立政府各管理部门的协作机制。比如，在进行房地产中介服务机构资审时，工商管理部门应按房地产法规定，对中介名称、机构、场所、财产经费等进行审查，并重点审查两个方面：一是专业人员的数量，确定各类房地产中介服务机构专业人员的比例；二是专业人员的素质，房地产价格评估的人员必须有国家颁发的资格证书，其他专业人员也应有经过有关院校和部门培训颁发的专业或资格证书。
其次，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的市场准入制度。在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等要设定更高一些的“门槛”，并划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同标的、不同价值量和不同复杂程序的业务。在人员资格管理方面要贯彻好执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、专业知识、犯罪记录限定等要求再提升一个档次。要通过审核，逐步淘汰不合格者，以确保中介机构及执业人员的综合素质和业务水准不断提高。
第三，房地产管理部门和工商行政管理部门应建立联合办公机制，确定合理的监管标准细则，努力建立信息公开制度，实现房地产交易信息、中介机构信息及相关法律法规等相关信息的便捷准确查询，可要求在经营场所应公示以下五项信息：经纪组织的经营范围，执业经纪人姓名、证号和照片，由执业经纪人署名的真实租售信息，居间或者代理的服务内容及佣金标准，消费者投诉电话。
第四，进一步提高中介服务人员的素质。房地产中介服务是一项集专业性、艺术性、道德性于一体的工作，从业人员必须具有良好的素质。由政府主管部门组织对中介人员从业前培训和从业中定期进修加以制度化，通过培训使他们熟悉国家和当地政府有关的房地产法律、法规和政策，并能运用这些知识处理房地产中介活动中出现的问题。同时，要加强从业人员的职业道德教育，实行优质服务，提高中介服务业的信誉。
第五，确定合理的佣金与费率制度，进一步开放市场，鼓励中介资源跨地区流动。合理的佣金与费率是房地产中介服务正常运行的价格机制。政府应依据中介服务的业务种类、技术难度和繁简、服务资质和企业运营成本等确定合理的佣金与费率，促进房地产中介服务的正常运行。开放的市场意味着不存在行业垄断等资源自由流动的因素。政府相关管理部门应鼓励房地产中介服务企业在达到基本要求的条件下进行适度的扩张，促进优质企业规模化综合化快速成长。
3.自律制度的建设
我国房地产中介服务的执业行为有很大的自由度，其职业道德形象欠佳。因此，必须采取切实可行的措施：
一是要普及建设部组织166家房地产中介机构承诺提供“放心中介”的做法，以公开办事程序及收费标准、规定服务时限和质量、违者受罚为内容，向全社会作出郑重承诺，接受全社会监督；
二是建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制；
三是完善财务会计制度，建立会计账簿，绘制财务报表，严格执行国家财务和收费规定；
四是建立业务记录，设立业务台账，以备管理部门和协会检查。
五是充分发挥房地产中介行业协会作为宏观管理和微观主体联系的桥梁作用，既有助于政府更好地了解行业的发展状况，又有助于增强房地产中介服务体系的自律性，促进房地产业中介服务的健康发展。
4.加大行政执法监管力度
政府部门应将相关行业管理职能转移给行业协会，少管一些管不了或管不好的事，让房地产中介行业真正实现“内部自治”。要对房地产行业协会的现有体制进行改革，使其由政府“依附”机构转变为真正能代表会员企业利益的民间组织，真正在行业协调、行业自律、维护公平竞争、查处违规行为等方面发挥作用。要规范房地产中介管理体制，清理整顿中介机构，加强中介机构的资质管理，可以实行资质年检制，物价管理等部门应按房地产法规定期进行审查。各行业行政管理部门应建立联合办公制度，定期或不定期组织中介服务机构进行检查，发现违法违纪行为立即严格查处，对不符合规定和要求的，及时收回资质证书或吊销营业执照。
5.建立和完善经纪人教育培训体系，加强经纪人考试、考核制度
凡房地产市场比较成熟的国家或地区，其对中介从业人员的考核都有严格规定，比如，美国要求至少有2年以上从事房地产工作的经历，并且要修完与房地产有关的8门学科，才算具备获得房地产经纪人执照的资格。而我国房地产中介服务机构的从业人员多为下岗职工，素质普遍较低。因此有必要对从业人员进行培训，严格规定从业人员的资质审批，提高他们的职业道德和专业技术水平。
政府应该提高对中介机构资质的审查要求，加强从业人员进入中介机构的素质要求。执业人员应具备一些基本要求：一是要具有一定的学历和相应的实践经历，考试合格颁发资质证书，经注册登记后才能执业；二是要有完善的知识结构，了解掌握建筑设计，房地产政策法规，经济合同法，房地产估价，可行性研究及市场营销等专业知识和一定的心理学、社会学等相关知识；三是要有良好的职业道德，诚信敬业、遵纪守法，不损害客户利益，维护交易双方合法权益，维护职业形象；四是要有信息意识，善于运用计算机技术采集整理和分类处理相关信息。
6.推行存量房网上交易系统
通过大力推行存量房网上交易，引导中介企业不断规范经营行为，加强行业自律，有效杜绝如在合同中设立不平等约定，甚至赚取“差价”、“跳单”等违规行为。而且通过存量房网上交易系统提供免费的购房款资金托管业务，督促双方严格按照合同约定完成房产、权证及钱款交割，可最大限度保证买卖双方资金安全，杜绝中介机构违规占用、挪用委托人房款现象的发生。
三、房地产中介业未来发展：趋势与展望
1.在经营方向上，向专业化、品牌化发展
房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规，而且需要有相当的专业知识。房地产中介行为作为这一流通领域的主要信息传递者，随着房地产业的发展和房地产市场机制的日臻完善，其重要性将日益显现，不仅开发商对中介机构的依赖会越来越强，而且消费者也会因房地产市场信息的不对称性及对有关专业知识的准备不足而需要房地产中介服务，这促使房地产中介机构进一步向专业化方向发展。
与此同时，随着房地产中介专业化的发展，中介企业必将从目前杂、小、乱的状况，逐步发展成一种有系统、有明确标识、有资深品牌的全新形象。未来的房地产中介业将更加重视品牌，品牌作用越来越突出。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额，中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大。
2.在组织结构上，向集团化、规模化发展
房地产中介作为一个信息窗口应该保证有足够的房源，但任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享，优劣互补。然而，由于目前我国房地产中介体系从总体来看还不成熟、不规范，与业已出现的买方市场极不相称，不仅管理混乱，技术落后，而且在规模上中介企业以中、小规模为主，大规模、有实力，特别是连锁经营的大型中介企业是凤毛麟角。随着房地产市场的不断完善和房地产中介服务的不断规范，房地产中介将依靠现代化的管理手段和高水平的管理人员而走向集团化、规模化经营管理之路。
3.在经营手段上，向信息化、网络化发展
房地产业尤其是房地产中介产业将加快网络信息化的进程已是大势所趋，房地产中介机构为了求得生存和发展就必须走网络化专业化的道路，发展电子商务，降低经营成本，提高服务质量。电子商务打破了地域的分割，缩短了信息流动的时间，使生产和消费更为贴近，大大降低了物流、资金流及信息流传输和处理的成本，并为每一个企业提供了广泛公平竞争的市场，为每一个消费者提供了更好地满足其消费需求的机会；电子商务必将改变传统的房地产经营方式。从国外经验来看，房地产中介行业是最应该而且是最早电子商务化发展的行业之一，而房地产中介电子商务的最终表现形式是目前流行欧美国家的MLS(Multiple Listing Service)理念，即消费者只需在计算机终端上输入所要租买房屋的特征，就可以查出所有符合条件的房产，并可以通过网上的电子地图查找所选房屋的实际位置，通过网上播放的实地录像查看房产的外观、环境及房内格局是否符合自己的喜好。正如比尔·盖茨说，“房地产业将会由于技术的进步而发生改变，这种改变已经开始并以极快的速度进行，只有意识到这一点的人，才能在房地产业生存下去。”发达国家的现在就是我们的将来，未来我国房地产中介业务也将朝着网络化、信息化方向发展。
4.在从业人员素质上，向综合化发展
房地产中介服务工作具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧；同时，还要具备公关能力和敬业精神。因而房地产业比较成熟的国家对中介行业人员的从业资格都有专门规定。但由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。
随着房地产市场不断向纵深发展，综合素质不够的人便难以对市场信息作出有预见性的分析和正确的处理。市场呼唤素质综合化的具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高道德水准的房地产中介人才，他们是中介行业的骨干力量，是当前亟须的人才。我们相信，随着市场经济的发展，房地产市场的不断完善，今后一定会有越来越多的既懂专业知识，又有营销经验的房地产经纪人加入中介行业，为房地产中介事业的发展贡献力量。