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摘要：我国城市化进程不断加快，对于土地开发程度也越来越大，在产业转型升级的背景之下，加快盘活存量建设用地，这也是促进城市发展的重要途径。虽然部分城镇看起来存量建设用地规模很大，但是在使用过程中由于各种因素影响，很大一部分却难以有效利用，难以给经济发展提供有效的用地保障。本篇文章就以东莞市东城街道为例，对盘活存量建设用地进行研究，希望能够促进用地效率的提升，为城市发展和转型升级提供有力的用地保障。
关键词：产业转型升级；城镇；盘活存量用地
对城市建设用地进行优化能够优化居民居住环境，也能对经济有一定的促进作用，促进社会经济协调进行发展。改革开放30年，我国城镇存量用地越来越少，可供使用的城市建设用地日渐趋紧，甚至消耗殆尽，这种情况下就会大大影响城镇经济的发展。为了改善这一现状，文章就以东莞东城街道为例，对当地的土地利用情况进行分析，制定下一步的工作计划，促进城镇存量用地的顺利进行。
一、我国东部城镇土地利用现状及存量土地使用中存在的问题
目前，我国东中部城市大多经历了一轮高速发展时期，可开发土地资源已日渐趋紧甚至消耗殆尽，且现在我国国土资源部对于城市的新增建设用地审批收紧，新增建设用地需上报国务院审批、规划调整、征地拆迁等政策以及客观因素都会影响着城镇的用地和供地率。随着新常态的到来，产业转型的大背景下，存量用地越来越紧张，因此地方政府加大对存量用地盘活程序是提高用地效率的一大关键途径。
根据相关部门提供的数据可以知道，东城街道的面积大约是106.79平方公里。目前该街道建设用地占总面积已接近56%，土地开发总量接近饱和，其他未使用的建筑用地主要是在公园、水库以及周围的农保区。该街道也有大量统筹用地，但是受到各种原因的限制，导致这些土地不能得到充分的使用[1]。而且受到国家宏观调控的影响，东城的供地和用地都受到不同程度的影响，这样中心城区的用地优势就很难得到发挥。
二、我国城镇存量用地使用中利用难的原因分析
1、统筹土地历史遗留问题较多，后备资源不能有效进行利用
在城市化建设过程中，存量建设用地的使用权逐步分散到个体手中，个体使用者对于土地的产权有自己处置的权利。在土地处置时，产权所有人可以将土地进行转让或者赠送，也可以自己继续持有，在不涉及到公共利益时政府不会进行干预，这样就会导致土地的历史遗留问题较多，进而引起许多后备的资源不能进行有效的利用。有些地方的建设率已经达到六成以上，这种情况下没有利用的土地已经很少了，现在主要是依靠“三旧”改造来腾出土地。
对土地进行统筹规划过程中，很多土地都没有按照规定进行审批，并且土地的后备能源的利用程度也受到限制。土地资源在使用时会对所有权用户进行补偿。但是由于经济的发展，对于统筹用地的补偿也在进一步提高，补偿的标准不断提升导致统筹土地的成本增加，这样也会引起其他已补偿的用户对补偿进行追加，使得成本进一步增大，这样对城镇土地进行规划时就会很难进行。
2、城乡规划管控严格，土地利用受到限制
建设用地在使用之前，都会对土地进行所有权进行划分，但是存量建设用地一般都会经过多次转让，这种情况下土地产权就会比较复杂，再加上政府对于城乡规划控制比较严格，这样也使土地的使用受到限制。对城镇进行规划时，会对城镇的土地利用情况产生一定的影响，产生影响的方面主要有两个，一方面，有些项目的用地不能动工进行建设。某些地方建设用地有建设的规划但是迟迟没有动工，这些建设用地的面积还比较大，经过相关人员的调查发现，这些土地都是因为城区规划导致的不能使用。另一方面就是环城路以外的土地利用率受到限制。也就导致城镇存量用地盘活不能正常被应用。
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3、社区干部工作不积极，土地利用恶性循环
对城镇存量用地盘活过程中，社区的领导也有很重要的作用。有些社区的领导干部不能将依法办事和经济发展这两者进行协调发展，因为对经济的发展而对土地利用方面造成忽略。在社区进行规划过程中，由于社区干部工作不积极导致的违法用地现象时有发生，主要原因就是老干部思想较为固话，没有良好的依法规划用地的意识。
除此之外，社区干部对于违法用地的整治不积极也是现在城镇存量地盘活整治中存在的较为严重的问题。有些用地的违法事实确定之后，社区领导干部以各种理由拒绝相关部门进行调查处理，对于罚款也不积极进行缴纳，这样就导致相关部门不能快速对违法事情进行处理，导致土地的利用出现延迟[2]。不但对资源产生浪费，对社区以后的发展也会产生很大的障碍。
三、对我国城镇存量用地盘活的工作建议
1、完善规划体系，坚持规划先行
对城镇建设用地进行规划过程中，首先应该制定详细的规划体系，依照规划体比如对东城片区进行规划过程中，首先对东城各片区进行详细的规划，让相关的社区街道办事处与东莞市的规划部门进行对接，这样建立东城街道详细的规划工作，对受到规划影响的土地再次进行规划，让其成为经济增长的新起点。然后对土地资源规划进行整合，对土地产权进行核实规划，将建设用地进行整合。
2、建立土地储备机制
随着城市快速发展，城市中可以使用的建筑用地越来越少，而且这些仅存的建筑用地中，有些建筑用地在使用过程中受到各方面影响导致建筑用地不能及时进行施工[3]。现在的东城街道正是这种情况，因此，建议相关部门成立相关的土地储备机构，建立相关的储备制度。对于一些街道所属土地进行综合评估，然后将其纳入到国有土地的储备库，这样一些项目急于用地的问题就能得到解决。
3、大力推进“三旧”改造
“三旧”改造是现在土地周转的重要途径之一，实行“三旧”改造能够及时将土地规划出来重新使用，这样加快土地的利用率。因此，相关部门应该加紧对于“三旧”的改造工作。自从东莞实施“三旧”改造工作之后，东城街道就积极进行改造工作，在进行改造过程中，要对“三旧”项目进行审查审批，街道还要对“三旧”处理过程中遇到的问题进行积极解决，这样城区建设才能更加顺利的进行，充分发挥中心城区的经济效益。
4、保证新增建设用地的效益
对城镇建设用地进行重新利用过程中，对于新增用地产生的效益进行保证，这样新增用地才能产生应有的经济效益。对东城区进行分析可以知道，东城街道现在的建设规模达已经将近六成，相关部门对于新增加的建设用地有着严格的审核策略，这也是为了效益的最大化，对建设用地形成良好的促进作用。
结束语：
我国中小城市城镇化程度越来越高，土地资资源越来越匮乏。在我国部分城市产业转型升级的大背景下，如能盘活城镇存量用地，很好地利用城镇低效用地，及时将土地进行周转，保证新增建设用地的效益，促进城市建设工程的快速发展，为城市转型升级搭建产业平台，为经济转型升级提供用地保障。
参考文献：
[1]赖玉莹. 城镇存量建设用地整治研究与应用[D].江西农业大学,2013.
[2]潘悦. 双转型背景下珠三角地区“三旧”改造规划研究[D].华中科技大学,2011.
[3]徐晶. 产业升级背景下东莞小城镇空间发展对策研究[D].华中科技大学,2011.
论文作者:梁淑玲
论文发表刊物:《基层建设》2016年14期
论文发表时间:2016/10/28
标签：存量论文; 土地论文; 建设用地论文; 城镇论文; 东城论文; 过程中论文; 街道论文; 《基层建设》2016年14期论文;